臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2793號原 告 黃建翔訴訟代理人 呂紹聖律師被 告 黃美容訴訟代理人 顏文正律師受 告 知人 邱蘭芝
邱慧珠
陳志南黃麗蓉上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國110年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。 查，原告原依民法第528條、第541條規定起訴主張：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）12萬7500元，及自起訴狀送繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告應自民國108年12月5日起，按月於每月5日前給付原告4萬2500元。㈢願供擔保請准宣告假執行（見109年度北補字第622號卷，下稱補字卷，第7頁）。嗣於訴狀送達被告後，原告於109年4月29日變更第㈡項聲明為：被告應自108年12月5日起至109年12月4日止，按月於每月5日前給付原告4萬2500元（見補字卷第133頁）。復於109年7月7日，原告追加民法第179條規定為請求權基礎（見本院卷第43頁），核原告所為係屬減縮應受判決事項之聲明及追加請求權基礎，係基於同一基礎事實所為，揆諸前開法條，並無不合，自應准許。
二、原告主張：緣訴外人即被告黃美容之母劉苑香與訴外人即原告黃建翔之父黃清福於102年6月5日簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭契約），由劉苑香將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000地號兩筆土地（權利範圍均為二分之一，下稱系爭土地）及其上未辦理建物保存登記建物之二分之一即門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）出賣予黃清福，並約定買賣價金新臺幣（下同）2450萬元。因劉苑香出賣系爭土地予黃清福前，訴外人即劉苑香之配偶黃清順已將系爭房屋分成三部分出租他人，租金收益共8萬5000元。於102年6月5日，劉苑香出賣系爭土地與黃清福時，雖未立即辦理土地所有權移轉登記，然已約定於黃清福給付土地買賣價金完畢後即由黃清福其收取系爭房租金之二分之一即4萬2500元。且約定由黃清順先代黃清福向承租人收取全部之租金8萬5000元，之後再轉交黃清福4萬2500元。黃清福已將系爭契約之買賣價款全數給付劉苑香，且縱認黃清福尚有50萬元未給付，因劉苑香已同意黃清福得以收取系爭房屋租金，亦可認系爭契約當事人已有契約更新之情。嗣於105年12月22日，劉苑香與黃清福簽訂土地及建築物買賣所有權移轉契約書，黃清福並指定將系爭土地登記予原告、系爭房屋事實上處分權亦移轉予原告，並於同年月27日，原告偕同劉苑香向臺北市稅捐稽徵處申報將系爭房屋移轉二分之一應有部分予原告，原告已為系爭房屋之事實上處分權人，且有權收取系爭房屋之二分之一租金，原告並開始繳交系爭房屋之房屋稅，原告亦已就所有之系爭房屋二分之一應有部分及檢附系爭房屋之房屋稅繳款書發出存證信函予系爭房屋承租人邱蘭芝、邱惠珠、陳志南及黃麗蓉等人，要求渠等與原告重行簽訂租約，並自106年7月起逕將系爭房屋之房租交付原告，嗣經原告之胞姊黃碧蓉與被告協調，雙方同意爾後由被告先行收取每月租金8萬5000元，被告每月交付4萬2500元予原告，故兩造已有委任關係，被告遂自106年7月起至108年8月間均按月交付，惟被告自108年9月起即未再依約將已收取之租金轉交原告，被告更委託律師發出存證信函主張原告無權收取租金，被告仍未將租金交付原告，爰以兩造間存有由被告黃美容代原告黃建翔收原告黃建翔應得收取租金後再轉交原告之委任契約關係，依民法第528條、第541條第1項規定提起本件訴訟，請求被告給付即自108年9月至108年11月合計12萬7500元（即8萬5000元×1/2×3個月＝12萬7500元），及自108年12月5日起至109年12月4日，按月於每月5日前給付原告4萬2500元。如認為上開委任契約經被告終止，依以民法第179條規定請求返還終止委任關係後所收取之上開租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告12萬7500元，及自起訴狀送繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告應自108年12月5日起至109年12月4日止，按月於每月5日前給付原告4萬2500元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：劉苑香與黃清福於102年6月5日簽訂系爭契約，僅由黃清福承買劉苑香所有之系爭土地所有權(權利範圍為二分之一)，總價為2450萬元，買賣標的並未及於系爭房屋。因系爭土地當時正申辦都市更新中，並於系爭契約第3條約定雙方同意暫不辦理所有權移轉登記，若日後主管機關同意都市更新，都市更新後就上開土地整筆分得之利益，即由黃清福與其他共有人黃清順兩人均分。另為保障黃清福給付價金之權益，於第4條約定如黃清福付清所有價款後，原由劉苑香收取之系爭房屋租金，改由黃清福收取租金以彌補其買賣價款之利息而已。然黃清福尚有買賣價款之尾款50萬元尚未給付，自無從主張交付租金之權利，則原告亦無由繼受任何收取租金之權利。又，劉苑香既未將系爭房屋出售予黃清福，原告主張於105年底黃清福同意將劉苑香所有之系爭房屋辦理移轉登記予原告云云，然黃清福並非系爭房屋之事實上處分權人，無權同意將系爭房屋移轉登記予原告，該同意移轉行為屬無權處分，劉苑香不予承認，該同意移轉之無權處分行為，自始無效。原告及黃清福竟於105年12月22日虛偽製作系爭房屋之建築改良物買賣所有權移轉契約，將系爭房屋移轉與原告所有，並向臺北市稅捐稽徵處申報契稅，此為無權處分，原告未取得系爭房屋所有權，自不得依所有權人之地位交付租金。且原告利用劉苑香於105年12月間辦理系爭土地移轉登記與原告時，一併將系爭房屋變更稅籍登記名義人為原告，顯為不法行為，侵害劉苑香就系爭房屋之事實處分權，劉苑香與原告間就系爭房屋並無成立買賣之意思表示，縱原告完成稅籍登記名義人之變更，但買賣關係既不存在，原告自無法取得系爭房屋真正所有權人之權源，原告不得請求給付租金。再者，原告雖稱兩造間有委任關係，但被告並未受原告委任收取租金，被告起初雖有代收一段期間，嗣經發現黃清福並未付清系爭土地買賣價金，即無權收取租金，乃停止代收及交付，被告並未同意黃清福尚未交付尾款即可收取租金，縱黃清順有此同意，然該同意並非夫妻日常事務代理之範圍，黃清福自始未取得收取租金之權利，原告亦無權收取租金。倘有委任關係，被告亦委請律師發函催告原告返還租金時，依民法第541條第1項規定，已有不再代收租金之意思，則原告不得依委任關係請求返還108年9月起之租金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造間存有由被告代原告收原告應得收取租金後再轉交原告之委任契約關係，依據民法第528、541條第1項，請求被告給付，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。復按，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。民法第528條、第541條亦分別明文規定。本件原告主張其與被告於106年7月間就系爭房屋出租之租金，約定委由被告代原告收取應得租金再轉交原告之委任契約云云，為被告所否認，揆諸前開說明，應由原告就其主張之委任契約關係存在乙節負舉證之責，先予敘明。
⒉查，原告固以被告曾於106年7月3日、106年8月1日、106年9
月1日、106年10月2日、106年11月1日、106年12月4日、107年5月3日、107年6月5日、107年7月2日、107年8月3日、107年9月4日、107年10月2日、107年11月1日、107年12月5日、108年1月2日、108年1月31日、108年3月4日、108年4月3日、108年5月2日、108年6月10日、108年7月3日、108年8月5日，各匯款4萬2500元至原告之銀行帳戶，並提出原告之存摺明細（補字卷第61至74頁）。被告固不否認其確有上開匯款予原告之事實，惟就其匯款之原因則稱：伊並未受原告委任收取租金，雖曾將租金匯款予原告，但嗣後發現黃清福並未付清系爭契約之買賣價款，即已停止等語，經查，原告所提上開匯款明細，至多僅能證明被告曾匯款與原告之情，仍應由原告舉證證明被告確有與原告成立代收租金之意思表示合致，然原告就此契約成立要件事實並未舉證證明之，從而，原告以兩造間成立委任契約，並依民法第528條、第541條第1項規定為本件之請求，並無理由。
㈡、原告主張如認為上開契約經被告終止，原告依民法第179條規定請求返還雙方終止委任關係後所收取之租金，有無理由？⒈按民法第179條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原
因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。從而因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題(最高法院89年度台上字第288號判決意旨參照)。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即請求返還不當得利者，應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其權益受有損害。復按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所有權之讓與，惟非不得為交易之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號、108年度台上字第1210號判決意旨參照）。亦即，不動產所有權之讓與經登記始生效力，但未辦保存登記之建築物之事實上處分權讓與，係以交付為其要件。
⒉查，原告主張系爭房屋分成三部分出租他人，即「(背對)系
爭房屋右側走廊」由邱蘭芝以每月租金2萬5000元承租、「(背對)系爭房屋1樓」由邱惠珠與陳志南以每月租金5萬元承租、「(背對)系爭房屋2樓」由黃麗蓉以每月租金1萬元承租，系爭房屋每月租金合計8萬5000元等情，被告並未爭執，且關於系爭房屋出租人為被告之胞姊黃麗蓉，租金收取則係由被告以其名義收取一節，為兩造所不爭執。又被告前於106年7月3日、106年8月1日、106年9月1日、106年10月2日、106年11月1日、106年12月4日、107年5月3日、107年6月5日、107年7月2日、107年8月3日、107年9月4日、107年10月2日、107年11月1日、107年12月5日、108年1月2日、108年1月31日、108年3月4日、108年4月3日、108年5月2日、108年6月10日、108年7月3日、108年8月5日，將所收取系爭房屋出租租金按月各匯款4萬2500元至原告之銀行帳戶一節（補字卷第61至74頁），已如前述，被告亦不否認此為收取系爭房屋之租金，堪認被告因系爭房屋之出租而受有收取租金之利益。又，原告本件請求期間即自108年9月至108年11月合計12萬7500元（計算式：8萬5000元×1/2×3個月＝12萬7500元），及自108年12月5日起至109年12月4日，按月於每月5日前給付原告4萬2500元，合計51萬元（計算式：8萬5000元×1/2×12個月＝51萬元），被告均未將每月4萬2500元交與原告一節，亦為兩造所不爭執，是上情堪信為真。
⒊至原告主張：系爭房屋事實上處分權已移轉至黃清福指定之
原告，原告為系爭房屋之事實上處分權人而得收取系爭房屋租金之二分之一，且系爭房屋之房屋稅自103年起至109年均由原告繳納等語，並提出各年度房屋稅繳款書為證（本院卷第231至237頁）。然則，被告否認劉苑香有將系爭房屋事實上處分權出售予黃清福，且劉苑香與原告間亦無移轉系爭房屋事實上處分權之意思，原告係於辦理系爭土地所有權移轉登記時所偽造系爭房屋契稅變更等語。經查，系爭契約關於標的已特定為：「立協議書人承買人黃清福(以下稱甲方)與出賣人劉苑香(以下稱乙方)及保證人（共有人）黃清順(以下稱丙方)茲就購買乙方所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000地號（權利範圍均為二分之一，下稱上開土地，即系爭土地）土地二筆事，雙方達成如後協議，並願本誠信原則確實遵守之。」，有系爭契約可證（見補字卷第13頁）。由此可見，劉苑香與黃清福簽訂系爭契約之標的僅有系爭土地，洵堪認定。至系爭契約第4條約定：「上開土地上現尚有未辦第一次建物登記之建物(門牌：臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號房屋，即系爭房屋）出租中，二樓為乙方之子女居住中，該部分仍應給付租金或遷出，甲方付清所有價款後乙方應收之租金歸甲方收取。」（見補字卷第13頁）。依契約文義解釋，契約當事人劉苑香與黃清福僅係就系爭房屋出租之租金於條件成就後，得由原告收取之約定，並無約定劉苑香將系爭房屋事實上處分權併同移轉黃清福之意思。再者，觀之原告嗣委由代書辦理系爭房屋事實上處分權契稅變更時，對於劉苑香就系爭房屋之權利範圍，本僅記載為二分之一，係因代書於辦理過程中調閱稅籍資料始知劉苑香就系爭房屋事實上處分權之權利範圍為全部，而非二分之一，始有代書修改契稅申請書過程一節，有臺北市稅捐稽徵處大安分處109年10月13日函檢附之契稅申報書、系爭房屋之房屋稅籍證明書等在卷可參（本院卷第161至175頁）。證人即辦理系爭房屋稅籍變更代書呂振欉於另案本院107年度北訴字第11號訴訟時亦證稱：契稅申請書之權利範圍之塗改，係因系爭房屋未辦保存登記，伊以為黃清順與劉苑香各二分之一，後來去調稅籍資料始知劉苑香之權利範圍為全部等語，有筆錄在卷可徵（本院卷第211至221頁）。衡情買賣標的之權利範圍乃當事人評估買賣價金之重要因素，倘若系爭房屋事實上處分權亦為系爭契約之買賣標的，自應已對劉苑香就系爭房屋之權利範圍先行查悉並於系爭契約中特定買賣之範圍，然觀諸系爭契約並未就系爭房屋予以特定移轉之權利範圍，甚於代書辦理系爭房屋契稅申請時，仍未就系爭房屋之權利範圍予以確認，從而，被告辯稱劉苑香並未將系爭房屋出售予黃清福一節，堪以採認。準此，原告主張其係因黃清福指定將系爭房屋移轉予原告而為系爭房屋之事實上處分權人，因黃清福依系爭契約並未買受系爭房屋之事實上處分權，黃清福自無依系爭契約指定由原告為系爭房屋事實上處分權之依據。
⒋原告又主張系爭房屋辦理契稅變更時，並附有土地及建築物
買賣所有權移轉契約書、劉苑香與原告之身分證影本、劉苑香之印鑑證明影本，可證該次契稅之申報為真正等語，並上開臺北市稅捐稽徵處大安分處109年10月13日函檢附資料為佐（本院卷第161至175頁）。被告則稱：系爭房屋稅籍資料移轉時，原告提出之契稅申報書最上端之右邊蓋有原告、劉苑香之印文，為一般代書於準備相關文件送件前，會將移轉人及承受人之印文先蓋上，如於送件中有需於該文件內修改部分內容時，在該蓋有雙方當事人印文之旁加註修改之內容，等同雙方當事人均同意修改，而無庸將文件取回，再通知雙方當事人至其事務所或約定地點在修改處蓋章，以節省時間，但契稅申報書第8項之原所有權人欄位後方之「權利範圍持分比例」上，原來所填寫者應為「1/2」，後遭修改為「全」，但僅蓋用原告之印文，並未蓋用劉苑香之印文，第9項之新所有權人欄位後方之「權利範圍持分比例」上，原來所填寫者應為「1/2」，後遭修改為「全」，但僅蓋用原告之印文，並未蓋用劉苑香之印文。且於申報時一併附上之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，於左側亦係代書先蓋印原告、劉苑香之印文，但於第11項之「權利範圍」上，原來所填寫者應為「1/2」，後遭修改為「全」，但僅蓋用原告之印文，並未蓋用劉苑香之印文。上開修改處僅蓋用其中一人印文，已違反常理等語（本院卷第259頁）。觀之上開契稅申報書之修改處，各僅有原告之印文，且以原契稅申報書所附之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書之買賣價款總金額為18萬3000元，並未隨同上開修改權利移轉範圍而一併修正等情以觀，堪認劉苑香並未另與原告就系爭房屋之事實上處分權達成關於買賣標的、買賣價款之合意，自不得僅以上開契稅申報更正而逕認劉苑香確有將系爭房屋事實上處分權移轉與原告之意思表示。再者，本件原告亦未能證明劉苑香已將系爭房屋交付與原告占有之事實，則依前開意旨及說明，亦無從認以原告已為系爭房屋之事實上處分權人。從而，原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人並依民法第179條規定，請求被告應將系爭房屋租金交付原告，自無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依委任契約主張民法第528條、第541條第1項，及依民法第179條規定請求被告應給付原告12萬7500元，及自起訴狀送繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；及被告應自108年12月5日起至109年12月4日止，按月於每月5日前給付原告4萬2500元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，亦應並予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
民事第六庭 法 官 陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 5 日
書記官 陳嬿舒