臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第2852號原 告 顏子翔
顏子皓共 同訴訟代理人 游開雄律師
吳家榜律師被 告 周川田
周勁宇鄭秋香共 同訴訟代理人 林攸彥律師
姜鈺君律師上 一 人複 代理人 湛址傑律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第2項主張依民法第353條準用第256條、第259條第2款之規定請求被告周川田、周勁宇給付新臺幣（下同）180萬元（見本院卷第15至17頁）。嗣於本院審理中主張依民法第363條、第353條準用第256條、第259條第2款、第92條、第88條第1項、第2項、第179條等規定擇一為請求（見本院卷第147、323至至324頁）。
核原告為訴之追加所執之基礎原因事實相同，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國108年6月29日與被告周川田、周勁宇之代理人即
被告鄭秋香簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以3,500萬元買受被告周川田、周勁宇共有門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0○0號地上一層與地下一層建物（下稱系爭建物）及坐落土地，另以180萬元買受同巷1號地下二層編號22號機械式車位。因系爭建物尚有租賃情形，故兩造另約定視承租方續租與否再辦理點交。嗣原承租人未予續租，兩造於108年10月1日辦理系爭建物點交時，原告始發現地下一層專有部分竟遭大樓公用污水管（下稱系爭公共管線）設置占用，顯具有減少系爭建物價值之瑕疵。原告自得依民法第359條之規定，就該部分之瑕疵主張減少價金，復依民法第179 條規定，請求被告周川田、周勁宇返還60萬元之買賣價金。
㈡兩造約定於108年10月1日點交編號22號車位，惟被告周川田
、周勁宇並非編號22號車位之所有權人，致無法完成點交，其等卻以編號22號車位為出售標的，屬自始主觀給付不能，並應負權利瑕疵擔保之責。故原告依民法第363條、第353條準用民法第256條規定，解除編號22號車位為標的之買賣契約，並依民法第259條第2款規定，請求被告周川田、周勁宇返還車位之買賣價金180萬元。此外，被告鄭秋香刻意誤導證人陳逸蓁提供錯誤車位編號，復於簽訂系爭買賣契約時，將契約書之車位編號載為「編號22號」，係施行詐術，致使原告陷於錯誤。原告自得依民法第92條規定撤銷購買車位之意思表示。另原告誤認編號22號車位為被告周川田、周勁宇所有，而與之達成買賣合意，屬意思表示內容錯誤，原告自得依民法第88條第1項規定撤銷購買車位之意思表示；又機械式停車位位在上層或下層足以影響物之使用及價值，且為交易上認為重要，是原告亦得依民法第88條第2項撤銷購買車位之意思表示。則被告受領車位之買賣價金180萬元即屬無法律上原因而受利益，原告自得依民法第179條規定，請求被告周川田、周勁宇返還180萬元。
㈢被告周川田、周勁宇無法於108年10月1 日完成編號22號車位
之點交，經原告發函定期間催告仍不能履行，故原告依系爭買賣契約第9 條第6款約定，請求被告周川田、周勁宇給付按108年10月2日至109年3月3日遲延154 天核算之違約金共55,440元。又倘被告周川田、周勁宇否認授權被告鄭秋香出售編號22號車位予原告，則原告仍得依民法第110條之規定，請求被告鄭秋香賠償系爭買賣契約第9條第6款約定之55,440元違約金等語。
㈣並聲明：
⒈被告周川田、周勁宇應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉被告周川田、周勁宇應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊①先位聲明：被告周川田、周勁宇應給付原告55,440元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
②備位聲明：被告鄭秋香應給付原告55,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：系爭建物地下一層之系爭公共管線設置，反使系爭建物得正常使用而有其應有價值。原告於108年6月27日取得原承租人騰空前之照片，明顯可見有橘色公共管線存在，原告從未就該橘色管線提出任何詢問，且依系爭買賣契約第3條、第9條第5項及「其他約定事項」第3項等約定，可知原告於簽訂系爭買賣契約前，已至系爭建物詳細檢視，該公共管線為一般肉眼顯然可見，並該公共管線為系爭買賣契約第9條第5項及「其他約定事項」第3項約定之共同使用定著物、現有衛生設備、及現況固定物，本應按原狀點交予原告，是就系爭建物地下一層之公共管線設置，應為原告於簽訂系爭買賣契約前即已知悉，依民法第355條第1項規定，被告周川田、周勁宇無須負擔保責任。又系爭公共管線為所屬大樓共同使用，系爭建物亦為使用者之一，實非屬被他人占用之情形。縱認為系爭建物地下一層之公共管線屬物之瑕疵，然該公共管線之設置，係依通常檢查程序即可發現，原告於辦理點交時，對於系爭公共管線設置，並未提出異議，遲至109年1月22日始主張為物之瑕疵，應視為承認所受領之物。
就停車位之部分，依系爭買賣契約第1條第3項停車空間之約定，買賣標的為地下第二層之機械式「上」層停車位，契約記載車位編號為22號，係屬誤載。原告至現場詳細檢視之停車位為編號23號，且車位點交時，對於車位編號應為23號，原告亦無異議，僅要求被告須修復23號停車位之故障。又本件車位與建物、土地為一體不可分之買賣，原告僅就車位主張解除系爭買賣契約，顯以損害被告為目的，有違誠信原則，依民法第148條規定，不應准許等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准被告以現金或等值銀行可轉讓定期存單提供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第229至231頁）：㈠被告周川田、周勁宇委任被告鄭秋香為代理人，就被告周川
田、周勁宇人所有下列建物及土地，與原告於108年6月29日簽訂系爭買賣契約，買賣總價款3,680萬元，而依系爭買賣契約第15條約定，主建物價款為3,500 萬元，車位價款為180萬元（被證1）：
⑴被告周川田、周勁宇共有之系爭建物、權利範圍各2 分之1（被證2）。
⑵被告周川田所有門牌號碼臺北市○○街000巷0號地下二層建物、權利範圍82分之2（被證3）。
⑶被告周川田、周勁宇所有上開⑴、⑵建物之坐落土地即臺北市○
○區○○段0○段000地號土地，權利範圍各20000之471。
㈡系爭建物及土地業於108年8月23日辦竣所有權移轉登記予原告（原證2）。
㈢原告依約給付3,680萬元逕匯入僑馥建設公司信託專戶，被告已取得買賣價款3,630萬元，尚有50萬元未取得。
㈣系爭建物地下一層專有部分遭大樓公用污水管占用，該管線係系爭建物所屬大樓共同使用。
㈤兩造於108年10月1日辦理停車位點交時，發現編號22號停車位上遭其他住戶車輛占用，且機械車位故障無法啟動。
㈥原告於108年12月17日發函限期被告周川田、周勁宇於2週內
移除大樓公用污水管，並修復機械式車位及排除編號22號車位遭占用情形後點交（原證12）。
㈦原告於109年3月3日發函解除以編號22號車位為標的之買賣契約並限期要求返還買賣價金180萬元（原證6）。
㈧原告於109年6月23日發函撤銷購買停車位之意思表示，並限期要求返還買賣價金180萬元（原證11）。
四、得心證之理由：㈠系爭公共管線之部分：
⒈查系爭公共管線係因系爭建物大樓廢除化糞池/改設污水坑，
以將汙水排放管線，銜接接入臺北市之公共污水下水道系統，經系爭大樓全體住戶同意改管而存在，該管線係系爭建物所屬大樓共同使用，自臺北市政府工務局衛生下水道工程處109年8月7日、109年9月30日回函及所附同意改管暨申請補助同意書可知（見本院卷第193、241頁），亦為原告所不爭執。則系爭公共管線既係為系爭大樓（包括系爭建物在內）之污水處理排放而存在（即將系爭大樓汙水排放管線得以銜接入公共污水下水道）；加以既係供住宅所用之大樓，本有生活家庭污水必須排放、處理，會有相關之污水管線之安排及通過。則系爭公共管線之存在，係因住宅之正常使用而存在，是否可遽指為物之「瑕疵」，實屬有疑。
⒉按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1項、第2項定有明文。
⒊原告主張系爭建物地下一層專有部分有遭系爭公共管線設置
占用之瑕疵等語。然查，依原告提出之原證四系爭建物原承租人騰空前之照片，右上方處明顯可見有橘色管線之存在（見本院卷第57頁），而於臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）109年度偵字第18040號案件（下稱系爭刑案），就檢察官訊問原告2人：「（問：提示109他字第5280號卷第35頁，告證五照片《按即上開原證四照片》是如何取得？）仲介劉盧江給我們的，應該是在108年6月27日取得。（問：當時為何仲介給你這張照片？）因為我們先看到照片，在28日去看房子，29日簽約，因為我們完全不知道裡面的情況，合適的話再去看實物」等語（見本院卷第363頁），足見原告於簽訂系爭買賣契約（即108年6月29日）前，已取得上開照片。
原告於本件中主張：上開照片係在兩造買賣後，約109年2月間原告擬向被告起訴時，經探詢仲介蔡玉華系爭房地原始屋況資料，而向其索取而取得等語（見本院卷第220頁），實屬不實。而依上開照片所示，照片中央空蕩，僅有一面擺放椅子，一面為空的書架，右上方明顯可見有頗粗之橘色管線存在（見本院卷第57頁），則原告於簽訂系爭買賣契約前，實難就系爭公共管線之存在諉為不知。
⒋況且，原告顏子翔於系爭刑案中證述：許寀糴是我母親，是
買方代理人，6月28日看屋當天許寀糴有下地下室等語（見本院卷第363頁）。證人即買方仲介蔡玉華於系爭刑案中證述：當天由我們同事盧省任陪同許寀糴下去看地下一樓等語（見本院卷第330頁）。證人盧省任於系爭刑案中證稱：那天許寀糴跟我下去地下室看，樓下貨蠻多的，有看到一點點那個管等語（見本院卷第334頁）。又該管線為頗粗鮮橘色之管狀物體，且係橫越於空中，係一般目光可及之處，自原告所提出之照片（見本院卷第57、61頁）可知，實無可能忽略。是以，買方於看屋時應已見系爭公共管線。此外，系爭買賣契約第3條亦約定：「甲方（即原告）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，…」（見本院卷第25頁）。則買方於系爭買賣契約成立時，已知系爭建物地下一層有橘色系爭公共管線之存在，被告周川田、周勁宇自不再就此負瑕疵擔保責任。
⒌另原告雖主張系爭買賣契約所附之「土地房屋現況說明書-不
動產買賣契約書附件」第14項之「建築改良物現況是否有被他人占用之情形」，勾選「否」，原告係刻意隱瞞系爭建物地下一層有被他人占用之情形等語。然系爭公共管線係因系爭建物大樓之汙水排放管線，為銜接接入臺北市之公共污水下水道系統之關係而存在，該管線係供系爭大樓（含系爭建物本身）共同使用，已如前述。則該管線之存在、通過，與建築改良物現況被他人占用之情，尚屬有間。則難認被告填載此欄並未特別說明或註記系爭公共管線之存在，係故意隱匿。
⒍據上，系爭公共管線之存在，是否可遽指為物之「瑕疵」，
已屬有疑。再本件認原告應已知悉系爭公共管線之存在；且依上情（即屋況照片及看屋時現場狀況），原告至少亦有因重大過失，而不知有系爭公共管線存在之情形，且提供買家觀看之房屋照片，既已明確顯示有橘色之系爭公共管線存在，及現場看屋狀況依證人盧省任所證述，亦可見該管線存在，全無有何遮蔽或掩蓋之情形，亦難認為被告有故意不告知系爭公共管線存在一事。稽上，依民法第355條之規定，被告不負瑕疵擔保責任。是原告依民法第359條之規定，就系爭公共管線主張減少價金，復依民法第179 條規定，請求被告周川田、周勁宇返還60萬元之買賣價金，為無理由，應予駁回。
㈡停車位之部分：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。
⒉經查，證人即買方仲介蔡玉華於系爭刑案中證述：賣方介紹
人陳逸蓁跟大家說是22號車位，看完後大家就上來。盧省任是同公司之同事，他算是跟屋主的窗口陳逸蓁接觸，他比較像賣方仲介等語（見本院卷第330、331頁）；證人即買方仲介劉蘆江於系爭刑案中證述：「(問：陳逸蓁在地下二樓有無講編號22車位嗎?)有。(問：他講編號22車位時，手有指哪個車位嗎?)他有說22號下層車位」等語（見本院卷第331頁）；證人盧省任於系爭刑案中證稱：「(問：你到地下二樓停車場嗎?)有。(問：究竟賣方車位是機械下層還是上層?)我記得是陳逸蓁講的是22號下層，其實都是陳逸蓁轉述的。(問：當天陳逸蓁有特別說是下層車位嗎?)他轉述給我的是下層。(問：為何賣方車位實際上是上層?)這我不清楚，據我轉述，是陳逸蓁跟我講說是22號下層」等語（見本院卷第334頁），均一致證述賣方介紹人陳逸蓁告知系爭建物之車位為「編號22號下層車位」。此外，證人陳逸蓁於系爭刑案中亦證述：「鄭秋香要賣房子，他問我說看有沒有人要買，我就好心透過朋友盧省任介紹客戶來買，因為盧省任是仲介」、「（問：該房屋的買賣過程你有無得到佣金?)應該有，鄭秋香有謝謝我，他有給我佣金，但不是按照什麼比例」、「(問：你在地下二樓時，有無跟他們講編號22號車位?)有，那是鄭秋香跟我說的，22號車位」（見本院卷第371頁）。足見原告看屋當時，證人陳逸蓁所告知原告之賣方車位為「編號22號下層車位」。至於證人陳逸蓁雖又證述：不曉得編號22車位是上層車位還是下層車位，伊忘記當時有無用手指22號車位並且說是下層車位，鄭秋香只有跟我說這三個車位有一個是他的車位等語（見本院卷第371、372頁），然與上開證人所為一致證述不符，且證人陳逸蓁既協助帶看車位，豈有不知欲售之車位為何之理？實與常情相違，難尚採信。
⒊又系爭買賣契約關於車位部分，係記載：地下第二層停車位
（機械式『上層』）、車道（升降式）、車位編號22號（見本院卷第25頁）。另經證人謝政雄於本院審理中證述：我為系爭不動產買賣契約書之承辦地政士。另外賣方鄭秋香有找個代書做協辦。系爭不動產買賣契約書第1條第3項記載買賣標的之停車空間為「地下第二層」、「機械式上層」停車位，是我勾選及填寫，上層停車位是依照賣方告知而寫上，停車位的編號22也是賣方人員告知。至於編號22車位究竟是在機械式的上層或下層，我不知道。我就是按照賣方的人講的資訊寫上去。賣方告知上層停車位時候，買方當事人有在場，但好像在討論其他事情，所以我當時先問賣方停車位狀況，是坡道、平面還是機械，都會先跟賣方確認填上去。賣方也有找代書來協辦確認買賣雙方有沒有問題，所以當時我簽完後有再說一遍，但旁邊的人也都沒有仔細聽，變成我和協辦代書在確認合約書的內容。我不曉得買方有沒有確認機械式停車位位置。我當時是按照合約書上的內容講。當時就是和賣方的協辦在確認。買方相信我，賣方是相信他的協辦代書，就是我們兩人共同確認系爭買賣契約書內容等語（見本院卷第380至387頁），則可知兩造簽訂系爭買賣契約當時，地政士係依賣方告知之車位資訊而為製作買賣契約內容，而被告當時所告知關於車位部分之資訊為機械式『上層』車位、車位編號22號（被告所有車位實為上層車位編號23號，22號則為下層車位），則被告所販賣者確為機械式上層車位，至於車位編號應屬誤記。而原告亦簽署系爭買賣契約就該契約所載之買賣標的為購買之意思表示，然因之前原告看房時，經賣方所委託之證人陳逸蓁錯誤告知系爭建物之車位為「下層車位編號22號」，致原告誤認系爭建物之車位為「編號22號下層車位」，而為簽署系爭買賣契約。則原告係就買賣標的有所誤認，屬意思表示內容錯誤，且該意思表示錯誤，係因證人陳逸蓁之錯誤告知，非因原告自己過失，則依民法第88條規定，原告得撤銷錯誤之意思表示。
⒋原告固得依民法第88條規定，撤銷買受系爭買賣契約標的（
含建物、車位、土地）之意思表示。然原告主張：車位編有獨立建號(即臺北市○○區○○街○○段0000○號)，並有所有權狀，於交易市場上得單獨銷售，則本件之主建物及停車位即非不可分離，且兩造於簽訂買賣契約時，就主建物及停車位部分單獨議價，主建物價款為3,500萬元、車位價款為180萬元，足徵兩造係以一買賣契約分別就房屋及車位等標的達成買賣合意，則原告自得依民法第88條撤銷購買車位之錯誤意思表示等語。然本件被告當時出售房產時，本係「一併」出售建物、車位及坐落土地，並非分開出售，且被告亦無分開出售之意願。另系爭買賣契約第1條記載：不動產標示及買賣權利範圍。一、土地標示，…。二、建物標示，…。「三、停車空間：本約買賣標的包括地下第二層停車位」（見本院卷第25頁），亦彰顯系爭買賣契約之標的係有帶有停車空間之房地。另參酌系爭買賣契約第9條第6項關於不能點交買賣標的之約定，或第10條關於違約、解除契約暨賠償責任之約定，亦係約定「解除本約」，均係將系爭買賣契約標的視為一個整體。復衡酌一般中古屋之交易實務，並不似預售屋之買賣，尚有可向建商選擇是否購買停車位（雖亦多有強迫搭配購買停車位），若欲售之中古屋有停車位之存在，幾乎均需一併購買建物與車位，因停車位之存在係助益、便利住宅使用。單獨讓售建物，原所有人既已無建物所有權，就停車位實難以運用，二則更難以單獨另外售出，是幾乎無可能將建物、車位拆售。至於原告雖主張系爭車位有獨立建號、權狀，交易市場上得單獨銷售等語，然無論本件車位能否單獨銷售，本件本來即非單獨銷售之情形，本件情節亦非一般市場中車位單獨銷售之狀況，無從相提併論。又系爭買賣契約雖於第15條分別記載主建物之價款及車位價款，然分別記載價格一事，亦不代表於系爭買賣契約中，建物及所屬車位即屬可分。據上，原告主張兩造係以一買賣契約分別就房屋及車位等標的達成買賣合意，難認可採。況且，被告本非分開出售房地及車位，尚無因為車位有錯誤告知情事，反而使原告可僅單獨購買標的之一部分。是以，本件認原告不得一部撤銷系爭買賣契約中關於車位部分之意思表示，則原告主張依民法第88條之規定，一部撤銷購買車位之意思表示，為無理由；其依民法第179條規定，請求被告周川田、周勁宇返還180萬元，自亦無理由。
⒌原告又主張：被告鄭秋香誤導賣方仲介陳逸蓁，提供錯誤車
位編號，復於簽訂系爭買賣契約時，將契約書之車位編號載為「編號22號」，難謂非施行詐術，致使原告陷於錯誤，原告自得依民法第92條規定撤銷購買車位之意思表示等語。然依上情，係多僅能認定被告鄭秋香有誤記車位號碼之情事，尚難認有何故意詐欺原告之行為。且原告前以同一事由提告被告涉犯詐欺取財罪，亦經臺北地檢署檢察官以109年度偵字第18040號為不起訴處分，業經本院調閱上開卷宗核閱無訛。是原告主張依民法第92條撤銷因受詐欺而購買車位之意思表示，亦屬無據。
⒍原告又主張：被告所出售者係位在機械車位下層之「編號22
號」車位，然被告周川田、周勁宇並非該車位所有權人，原告自得因該買賣標的係有權利瑕疵、自始主觀給付不能之情形，而依民法第363條及第353條準用民法第256條規定，僅解除有瑕疵之車位為標的之買賣契約等語。然如上述，系爭買賣契約關於車位部分之買賣標的為：車道升降式、機械式『上層』車位（車位編號誤載為22號），而原告所請求被告周川田、周勁宇交付之標的物為「編號22號之『下層』車位」，此並非為系爭買賣契約之標的，此部分已如上述；且原告亦不願受領被告周川田、周勁宇所有之「上層」車位（見本院卷第17頁），自無原告所主張有契約權利瑕疵、自始主觀給付不能之情事。是原告主張依民法第363條及第353條準用民法第256條規定，解除車位部分之買賣契約，並依民法第259條第2款規定，請求被告周川田、周勁宇返還車位之買賣價金180萬元，亦為無理由。
⒎原告另主張：被告所出售之標的物即編號22號車位並非其所
有，經原告催告仍不能交付，原告依系爭買賣契約第9 條第6款約定，按108年10月2日至109年3月3日遲延154 天核算，向被告請求給付違約金共55,440元（計算式：180萬元×2/10000×154天＝55,440元)。又倘被告周川田、周勁宇否認授權被告鄭秋香出售編號22號車位予原告，被告鄭秋香即為無權代理人，則原告仍得依民法第110條之規定，請求被告鄭秋香賠償系爭買賣契約第9條第6款約定之55,440元違約金等語。然如上述，原告所請求被告交付者，並非為系爭買賣契約之標的，且原告亦無要受領上層車位，則被告周川田、周勁宇自無未履行系爭買賣契約之標的物點交義務之情形。是以，原告主張依系爭買賣契約第9條第6款請求被告周川田、周勁宇給付55,440元違約金或依民法第110條之規定，請求被告鄭秋香賠償系爭買賣契約第9條第6款約定之55,440元違約金，均屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179 條規定，請求被告周川田、周勁宇給付60萬元及法定遲延利息，依民法第363條、第353條、第256條、第259條第2款、第92條、第88條、第179條規定，請求被告周川田、周勁宇給付180萬元及法定遲延利息，以及先位依系爭買賣契約第9 條第6款約定，請求被告周川田、周勁宇給付55,440元及法定遲延利息，備位依民法第110條、系爭買賣契約第9條第6款約定，請求被告鄭秋香給付55,440元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，均不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告本件起訴為無理由，爰判決如主文所示。中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 28 日
書記官 王曉雁