臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第29號原 告 賴淑如訴訟代理人 楊山池律師被 告 趙蓁蓁訴訟代理人 吳秀娥律師（法扶律師）上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國109年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段○○段000○號、即臺北市○○區○○○路000巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有人。系爭房屋遭原告之弟賴營炫私自以每月新臺幣（下同）9,000元之賤價出租予被告使用（下稱系爭租約），被告因而自民國107年11月1日占有使用系爭房屋迄今。系爭租約本不拘束原告，自不得作為占有權源，被告確為無權占有，詎被告迭經催告，仍不返還系爭房屋，爰先位依民法第767條第1項規定請求返還之。縱認系爭租約得拘束原告，被告亦未繳納租金予原告，至108年7月止已積欠8個月之租金額，經原告催告仍未繳納，故原告另以本件起訴狀之送達為終止系爭租約之意思表示，並備位依民法第455條規定請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約乃賴營炫代理原告與伊簽立，原告既與賴營炫為姊弟，並將系爭房屋之鑰匙交予賴營炫，使賴營炫管理、使用系爭房屋，自係表示以代理權授與賴營炫，應就賴營炫之行為負授權人之責任。且被告向來均按時繳租，於107年11月1日即當場給付押租金18,000元（相當於2個月之租金額）、1個月份之租金9,000元，合計共27,000元予賴營炫，並於108年1月給付租金50,000元予賴營炫收受，其後原告與賴營炫強迫被告搬遷，經被告於108年9月3日委託律師發函催告，仍拒絕受領租金，是原告主張終止系爭租約，亦不合法，不生終止之效力等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任，此有最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨可參。租賃契約固得作為占有之權源，惟此僅為債權關係，所有人倘非出租人，即不受拘束。又由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。
所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任，此有最高法院100年度台上字第596號判決意旨可據。
四、經查，系爭房屋為原告所有，被告自107年11月1日遷入居住，迄今仍未搬離等情，為兩造所不爭執（見本院卷第41頁），且有系爭房屋之登記謄本在卷可查（見北簡卷第11-14頁），首堪認定。被告雖抗辯：系爭房屋係原告之弟代理原告出租予伊使用，原告應負表見代理之責任，受系爭租約之拘束云云，經查：
㈠原告之弟賴營炫於107年11月1日與被告簽立「房屋租賃契約
書」，內載：將系爭房屋出租予被告使用，租賃期間為107年11月1日至109年10月31日止，共計2年，租金每月9,000元，應於每月5日前繳納，該契約開頭出租人之欄位記載「出租人 賴營炫（代理人）（甲方）」，契約末尾立契約人欄位則記載「立契約人（甲方） 代理人 賴營炫」，賴營炫於該2處則簽名、蓋章，並加註「代」字，有該契約書在卷可查（見本院卷第61頁），兩造亦不爭執該契約書上賴營炫之簽名、蓋章為真正（見本院卷第40頁），其中雖未載明原告之姓名，惟衡酌被告與賴營炫為友人之事實背景，仍堪認賴營炫係以系爭房屋所有人即原告之代理人名義締約，且為被告所得知悉。
㈡惟原告否認曾授予代理權予賴營炫，使之出租系爭房屋。原
告雖曾將系爭房屋之鑰匙交付予賴營炫，為原告所自承（見本院卷第40頁），惟此乃因原告平時居住於臺中，而賴營炫居住於臺北，必須請賴營炫前去整理系爭房屋之環境，為原告所陳明（見本院卷第40頁），核其所陳尚與常情相合。鑑於房屋之所有權人將鑰匙交予其親屬、家人，允其出入該房屋，或係為囑其維護環境，或係許其自己進出、使用、居住，原因不一而足，尚難認為授權代理出租之表徵。被告復未主張、舉證原告有何其他具體可徵之積極行為，足以表見原告授權賴營炫代理出租之事實，自難認原告應負授權人之責任而受系爭租約之拘束。
五、是以，原告為系爭房屋之所有人，被告現仍居住於其內而占有之。原告並無表見代理之行為外觀，未以自己之行為表示授與賴營炫出租系爭房屋之代理權，不受系爭租約之拘束。此外，被告亦未主張、舉證自己有何其他占有系爭房屋之正當權源，被告無權占有系爭房屋，已堪認定。故原告先位依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。因原告之先位請求已獲全部勝訴之判決，其備位請求即毋庸論究，附此敘明。
六、就本件請求，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准為、免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 李桂英法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 賴俊宏