臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第3564號原 告 邱秀華訴訟代理人 張珉瑄律師被 告 袁天綺訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年142月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。經查，本件原告起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）106萬0,200元，及自民國109年4月21日起至被告給付價金之日止，按日給付6,200元之違約金（見本院卷第9頁）。嗣於109年7月8日變更聲明（見本院卷第89頁），最後於109年9月30日將聲明變更為：被告應給付原告109萬1,200元（見本院卷第135頁），核其聲明之基礎事實同一，且係擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路00號7樓建物暨坐落基地（下稱系爭房地），經好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多公司）居間仲介，於108年7月29日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告以3,100萬元購買系爭房地，並應於108年8月5日前給付第1期款310萬元，其餘款項應於108年10月31日前完成支付，以利系爭房地得於108年10月31日完成點交。又被告就第1期款310萬元部分，分別於108年8月4日及9月10日支付100萬元、210萬元，而未能於108年8月5日前完全如數給付，已有所遲延，嗣被告因個人事由而無法如期支付價金，多次與原告協商遞延價金給付及延緩房屋點交期日，原告體諒被告困境，將點交房屋之日期分別展延至108年11月15日、109年1月10日，然被告仍無法如期履行，其後被告稱有車禍糾紛，擔心將系爭房地移轉登記於其名下，會遭債權人假扣押，於108年12月27日與原告協商，原告配合被告變更房屋登記之名義人，將系爭房地改登記於被告母親劉采珊名下，兩造並簽署補充協議書，約定點交房屋日期展延至109年2月15日，被告如有遲延交屋者，則一切回復到系爭契約內容，依違約金論處。惟被告仍無法於109年2月15日前給付價金以完成房屋點交，故好厝多公司於109年2月27日以三重中山路第139號存證信函催告被告儘速履行，原告亦於109年3月16日催告被告履行，最後兩造始於109年4月27日完成點交房屋。是本件係因可歸責於被告之事由致遲延點交系爭房地，原告依系爭契約第5條第4項約定，請求被告給付自108年11月1日至109年4月27日止之違約金共109萬1,200元（計算式：3,100萬元×176×
0.0002＝109萬1,200元）。並聲明：㈠被告應給付原告109萬1,200元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭契約後，分別於108年10月6日、108年10月31日簽訂同意書、變更期款協議書，同意展延系爭契約所定之價金給付日期，兩造應受上開協議書拘束，原告自不得再指責被告未依系爭契約所定價金繳納日期履行價金給付義務。又兩造無法依補充協議書於109年2月15日前完成所有權交易，係因原告為取得一生一屋土地增值稅優惠，代書於109年2月14日告知原告須簽署切結書以利申請，迄至109年2月17日原告始出具切結書供代書申辦一生一屋土地增值稅，足證兩造未能依約在期限內完成系爭房地之所有權交易，係因可歸責於原告，而無法於期日屆至前完成繳納土地增值稅所致，被告並無任何可歸責之原因。另被告已於108年11月22日依約支付完稅款，然原告遲至109年3月23日始完成繳納系爭房地之土地增值稅，且至109年3月25日將系爭房地過戶予劉采珊，惟參之履約保證專戶之收支明細，可知被告於109年3月27日即已支付尾款2,480萬元，亦即代償原告抵押權1,118萬2,085元，再將餘額1,361萬7,915元匯入履約保證專戶，足證被告已依約給付價金，並無任何違約情事，原告依系爭契約第5條第4項約定請求被告給付違約金，顯無理由。此外，被告為購買系爭房地，於109年1月31日與玉山銀行完成對保，並於同日獲玉山銀行核貸買賣總價之8成即2,480萬元予劉采珊，只要原告依約將系爭房地所有權移轉予被告，該筆款項隨時可匯入原告之履約保證專戶，足證原告主張被告無資力購置系爭房地，顯不可採。再者，被告為依約完成繳納稅款，已由劉采珊依代書黃嘉萍指示，預先交付超額款項16萬8,000元予黃嘉萍，並由其代為完成契稅、印花稅、規費等費用之支出，至系爭房地完成點交後，代書黃嘉萍亦將被告溢付之數萬元款項退還，可見原告主張係因被告無資力繳納契稅致系爭房地買賣完稅之延宕云云，顯屬無稽。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第118至119頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造就系爭房地透過好厝多公司仲介，於108 年7 月29日簽
署系爭契約，約定被告以3,100萬元之價格向原告購買系爭房地，且被告於108年8月5日前應給付第1期款310萬元，第3期款310萬元應於108年9月5日前給付，系爭房地則應於108年10月31日前點交完畢。
㈡兩造於108年8月1日簽署同意書，合意將系爭房地交屋日自108年10月31日延至108 年11月15日前辦理。
㈢兩造於108年10月6日簽署變更期款協議書，約定完稅款繳納
日期由108年10月9日延至108年11月23日、尾款繳納日由108年10月31日延至108年12月10日，310萬元尾款於109年1月10日原告將房屋清空後繳納。
㈣兩造於108年12月27日簽署補充協議書，約定原交屋日由109
年1月10日延到109年2月15日前完成所有產權交易，如有延遲交屋情事發生時，一切回復到系爭契約內容依違約金論處，補償不可歸責的一方，以日計算，且原定房屋登記名義人為袁天綺，賣方同意於買方貸款核准8成登記於劉采珊，賣方同意重新撤件申報一生一屋土地增值稅等內容。
㈤原告於109年2月17日書立切結書，並於109年3月23日繳納該筆土地增值稅完畢。
㈥系爭房地買賣價金之第1期款310萬元，被告分別於108年8月2
日、108年9月6日匯款100萬元、210萬元至不動產買賣價金之履約保證專戶，第3期款310萬元於108年11月22日匯至履約保證專戶，餘款於109年3月27日匯至履約保證專戶，原告於109年3月25日將系爭房地移轉登記予劉采珊，系爭房地於109年4月27日點交完畢。
㈦臺北市稅捐稽徵處分別於108年10月23日、108年12月11日、1
09年2月25日函復原告，系爭土地之增值稅為50萬8,958 元、50萬8,958元、52萬2,257元。該土地增值稅款於109年3月23日以履約保證專戶內款項繳納，契稅亦於同日繳納。
㈧好厝多公司於109年2月27日以三重中山路第139號存證信函催
告被告履約；原告於109年3月16日以臺北光復郵局第350號存證信函催告被告履約。
四、得心證之理由：原告主張本件係因可歸責於被告事由致遲延點交房屋，原告依系爭契約第5條第4項約定，請求被告給付違約金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告就相關契約履行有遲延情形，且依系爭契約可請求被告按日計付違約金乙節，為被告所否認，是依據前揭規定及說明，原告應就此部分事實，負舉證責任。
㈡關於原告主張因可歸責於被告事由致遲延履約，被告應依系爭契約按日給付違約金部分：
⒈觀諸兩造於系爭契約簽立後至簽署補充協議間，就延後交屋
日期至108年11月15日及延後完稅款與尾款給付日期等事項，有分別訂立同意書、變更期款協議書為約定，且關於完稅款部分已經被告於108年11月22日履行完畢，至迄未履行之交屋日及尾款部分，兩造則另於補充協議書約定相關履行事項等情，為兩造所不爭執。又參以補充協議書第1條、第2條約定：「原交屋日為109年1月10日延到109年2月15日前完成所有產權交易內容，如有延遲交屋情事發生時，一切回復到買賣合約書（即系爭契約）內容依違約金論處，補償（漏載『不』字）可歸責的一方，以日計算。原定房屋登記名義人為袁天綺，賣方同意於買方貸款核准8成登記於劉采珊，賣方同意重新撤件申報一生一屋土地增值稅及契稅」等內容（見本院卷第31頁），足見就仍未履行之上開事項，兩造嗣約定應於109年2月15日前完成交易、原告撤件重新申報土地增值稅等項目，並約定若有遲延交屋者，應依據系爭契約約定認定違約金之給付，是補充協議書所指回復系爭契約計付違約金部分，自應係指尚未履行之尾款支付、移轉登記及交屋等事，而不及於已履行完畢之第1期、第3期款項支付遲延等情。再依據系爭契約第5條第4項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付乙方（即原告）。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」等內容（見本院卷第17頁），可知兩造約定若被告給付價金遲延時，被告應每日按遲延價金萬分之二之基數給付違約金予原告，且被告經原告催告後仍未給付時，原告有解除系爭契約之權利。
⒉又依據兩造簽署補充協議書後之履約過程以觀，就該協議書
所載原告重新申請之一生一屋土地增值稅方案，原告係於109年2月17日書立切結書，臺北市稅捐稽徵處於109年2月25日以函文告知系爭土地之增值稅為52萬2,257元，該稅款再於109年3月23日以履約保證專戶內款項繳納完畢，且該等稅款即系爭契約第3期款項310萬元（見系爭契約第5條第2項、第8條）經被告於108年11月22日支付至履約保證專戶等節，有臺北光復郵局000350存證信函（其內記載被告完稅款業已給付等語）、切結書、土地增值稅繳款書、臺北稅捐稽徵處109年2月25日北市稽松山增字第1098700418號函文、契稅繳款書在卷可稽（見本院卷第37、39、77、79、97、99、161頁），並為兩造不爭執，足認自109年2月17日至109年3月23日間，因有就系爭房地土地增值稅重新申請稅賦方案、主管機關核稅、原告完稅等行為，而影響完成系爭房地產權交易之時間。復佐以證人即兩造委請處理系爭房地移轉事宜之地政士黃嘉萍於本院證述及具狀陳稱：其有擔任系爭契約之見證人及協助辦理系爭房地移轉手續，該契約原約定108年10月底前交屋，但期間發生買方資金沒有到位需抽換支票、買方變更登記名義人、賣方回租等事由，經買賣雙方往來協調多次，並簽署同意書、變更期款協議書及補充協議書，關於補充協議書第2條所載一生一屋土地增值稅部分，係約定待買方完成核貸八成後申辦，貸款銀行約於109年1月30日以電話告知其貸款會核准，109年2月多應該即核准，其助理在109年2月16日整理完文件，由其於109年2月17日申報，其亦有催促劉采珊去銀行辦理對保，對保完成才能完成交屋，後來銀行係在109年3月2日將相關貸款之文件交付。又其助理於109年1月30日即有以網路申報系爭房地土地增值稅（即對出賣人較優惠之一生一屋土地增值稅），但稅捐機關查出原告在新北市有其他土地，不符合上開增值稅方案申請條件，經其與賣方溝通後，原告於107年2月17日始補具一生一屋增值稅切結書等語（見本院卷第136、146至149、155至157頁），且提出其與原告之子通訊軟體對話內容為憑（即證人黃嘉萍於109年1月30日告知買方之銀行貸款已經通知核准、109年2月14日雙方討論一生一屋稅率及申報問題、109年2月17日原告方將切結書送予證人黃嘉萍、109年2月27日證人黃嘉萍告知一生一屋稅率經核准等情；見本院卷第179至205頁），由此足證依據補充協議書所載，系爭房地土地增值稅待被告經銀行核貸八成後即可申請，且該銀行之貸款於109年1年30日經銀行先告知會予核准，並於109年2月16日前核准完畢，始能由證人黃嘉萍助理整理相關文件後供其於翌日（17日）申報，然原告之申報土地增值稅切結書卻於109年2月17日始行提出，故就前述影響完成系爭房地所有權交易時間之該申報程序，原告應非無可歸責之事由，此外，原告並未能提出其他證據資料證明，自109年3月23日繳納土地增值稅後至系爭房地於109年4月27日點交完畢間，有何可歸責於被告之具體事由，是原告主張依據補充協議書約定，遲延交屋後被告應給付違約金補償不可歸責一方云云，已與前述協議書之意旨不符。再參之原告於109年3月25日將系爭房地移轉登記予劉采珊，系爭契約之買賣餘款已於109年3月27日匯至履約保證專戶等情，業如前述（見不爭執事項），並有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）附卷可稽（見本院卷第83頁），而系爭契約第5條第2項關於2,480萬元尾款部分約定：「⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（若有需代清償乙方之債務者，就代清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）。⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務（即完稅款），或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續」，是兩造委任之地政士係於109年3月25日完成系爭房地所有權移轉登記，則被告於109年3月27日給付價金尾款，並未逾上開約定系爭房地過戶完成後3工作日之期限，故被告就此價金之支付，應無遲延之狀況。準此，原告依據系爭契約第5條第4項價金給付遲延違約金之約款，請求被告支付違約金，自屬無據。
⒊至原告主張證人黃嘉萍曾證稱銀行於109年1月30日告知核貸
後，證人黃嘉萍亦有催促劉采珊去銀行辦理對保，是可推知因劉采珊遲延為對保手續始造成本件銀行撥款、房地點交遲延云云。然考以兩造不爭執形式上真正之玉山銀出具之個人貸款總約定書、借款契約書、同意書所示（見本院卷第213至218頁），被告就買賣系爭房地之2,480萬元尾款，於109年1月31日已至銀行完成簽約及對保之程序，則被告於證人黃嘉萍收受銀行告知後之翌日即辦理對保程序，自難認有何遲延之情形，且玉山銀行雖於109年3月2日將相關貸款之文件交付證人黃嘉萍，然此屬銀行作業程序效率之問題，既非被告所得支配，要難據此認屬可歸責於被告之事由，況系爭房地土地增值稅迄於109年3月23日始繳納完畢，已如前述，故銀行上開交付文件與繳納該稅款之時間，間隔20日以上，應有足夠時間供地政士辦理相關程序，是難以原告此部分主觀臆測之詞，遽認其主張為真。又原告另以證人黃嘉萍與劉采珊之通訊軟體對話紀錄（見本院卷第223至225頁）、原告與好厝多公司之通訊軟體對話紀錄（見本院卷第113頁）、好厝多公司及原告寄發之存證信函（見本院卷第33至39頁）為證，主張被告有遲延點交房屋之情。惟好厝多公司雖曾以通訊軟體向原告表示據買方表示有資金調度上之困難，且證人黃嘉萍有於109年2月26日以通訊軟體向劉采珊催討委任服務費之情形，然劉采珊當下即回覆買方已支付甚多款項卻仍未將系爭房地移轉登記等語，證人黃嘉萍則表示其與公司討論預計109年3月11日交屋等語，待109年3月2日證人黃嘉萍另表示賣方有催促趕快交屋，並告知在109年3月31日前要完成交屋之事，劉采珊則質疑不是約定3月中旬應該完成交屋等情，可見證人黃嘉萍除泛言表示應儘速交屋外，並未具體表示係因何項可歸責於被告之事由致未能完成該事，且就系爭房地移轉登記之事，買方亦有向地政士反應何以未能更早完成，自難僅以好厝多公司單方所陳或證人黃嘉萍上開對話，為有利原告之認定；另好厝多公司及原告寄發之存證信函固有催促被告給付尾款2,480萬元之意，然於上開存證信寄發日即109年2月27日、109年3月16日時，系爭房地之土地增值稅仍未繳納完畢及為系爭房地之移轉登記，系爭契約第5條第2項約定之尾款給付期限應尚未屆至，已如前述，則原告執此指摘被告於斯時仍未支付尾款而有遲延責任云云，自屬無據。
⒋從而，原告並未舉證證明因可歸責於被告事由致遲延履約，
且其均無可歸責之事由，另亦未能就被告給付尾款部分有違反系爭契約第5條第2項等情事舉證以實其說，則原告依據系爭契約第5條第4項約定，請求被告應依系爭契約按日給付違約金部分，自無所據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第5條第4項約定，請求被告給付109萬1,200元，為無理由，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
書記官 李佳儒