臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第3105號原 告 黃茂峰
黃景晶共 同訴訟代理人 蕭聖澄律師被 告 元大喆園社區管理委員會法定代理人 黃小敏被 告 張齡玲共 同訴訟代理人 張立業律師
宋立文律師上列當事人間請求撤銷公寓大廈管理規約等事件，本院於中華民國109年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認如附件一所示民國一百零八年十月十一日被告元大喆園社區管理委員會公告元大喆園社區地下室停車場管理辦法第十八條規定無效。
確認如附件二所示民國一百零八年十月十一日被告元大喆園社區管理委員會公告元大喆園社區地下室停車場管理辦法第十九條關於「停於B3F車輛一律由機械車梯進入」部分，及民國一百零八年十一月二十五日元大喆園社區區分所有權人會議訂定元大喆園社區住戶管理規約第二十條第三項規定「關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其地下三樓獎勵停車位車輛進入地下三層停車場應使用獎勵停車位專用之昇降機」部分，均無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告元大喆園社區管理委員會負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴之變更或追加時，不受第255條第1項前段規定之限制。民事訴訟法第247條定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判可資參照）。本件原告為元大喆園社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，主張被告元大喆園社區管理委員會（下稱管委會）於民國108年10月11日公告之元大喆園社區地下室停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法）第18條、第19條規定，及系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日訂定之元大喆園社區住戶管理規約（下稱系爭社區管理規約）第20條第3項規定，限制原告進入系爭社區地下三樓時，僅能由機械車梯進入，其內容顯然違反兩造間之前案確定判決，並對原告顯失公平，且屬濫用權利，應屬無效，為被告所否認，則前開條文及規約是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告於100年6月3日登記取得位在系爭社區內，坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼為臺北市○○○路000巷00號地下三層建物所有權（原告黃茂峰、黃景晶所有權應有部分各為10/46、36/46，下稱系爭建物），及系爭建物坐落基地即同小段668地號土地所有權（黃茂峰、黃景晶所有權應有部分比例各為10/10000 、36/10000），為系爭社區區分所有權人，系爭建物計為46位獎勵停車位（下稱系爭停車位）。
原告購買系爭建物後，管委會逕將地下三樓平面車道封住，迫使地下三樓車輛僅能由「機械升降機」進出，原告前起訴請求管委會容認原告通行坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上6563建號建物1樓車道、B1層車道、B2層車道、B2通往B3層鐵捲門及1樓通往B1層鐵捲門部分（使用面積合計1045.97平方公尺）及其出入口，管委會不得以築牆、設置任何障礙物之行為妨礙原告通行，經臺灣高等法院103年度上字第1527號、最高法院108年度台上字第329號確定判決（下稱系爭確定判決）原告勝訴。詎管委會於108年10月4日決議修訂系爭停車場管理辦法第19條規定，系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日修訂系爭社區管理規約第20條第3項規定，均限制原告進入系爭社區地下三樓時，僅能由機械車梯進入，其內容顯然違反系爭確定判決，對原告顯失公平，亦屬權利濫用，應屬無效。另管委會為強逼原告以優惠價格出售地下三樓停車位，未事先與原告商議討論，分別於108年9月8日、同年9月15日，召開108年度臨時區分所有權人會議，在未經全體區分所有權人以系爭社區管理規約第3條規定方式決議，率爾授權管委會訂定系爭停車場管理辦法第18條規定，將系爭社區停車場每月每輛車需繳交之清潔費提高至新臺幣（下同）2000元，致原告每月應負擔停車場清潔費由3萬0600元暴增為9萬2000元，管委會行使區分所有權人會議授權其訂立系爭停車場管理辦法之權限時，顯然意圖損害原告利用地下三層停車位使用、收益之權利，管委會訂立系爭停車場管理辦法第18條，違反民法第148條第1項規定，應屬無效。且原告自103年9月11日起至108年9月10日止，以每月租金5萬元將系爭社區地下三樓停車場共30格車位出租與訴外人周寶實，另以每月租金5萬元將系爭地下三樓出租與訴外人富偉有限公司，惟管委會逕將原告每月應負擔清潔費調漲為三倍多，形同變相要求原告必須購買系爭社區平面車道通行權，嚴重妨害原告對系爭社區地下三樓停車場之使用、收益，有顯失公平之情形。是管委會於108年10月11日公告之系爭停車場管理辦法第18條、第19條及系爭社區區分所有權人會議108年11月25日訂立之系爭社區管理規約第20條第3項規定，其內容違反系爭確定判決，對原告顯失公平，屬濫用權利，爰依民事訴訟法第247條規定，先位聲明請求確認上開規定無效，另依民法第799條之1第3項、第56條第1項及第148條規定，備位聲明請求撤銷上開規定。
(二)又被告張齡玲當時為管委會主任委員，於108年9月8日、同年9月15日，召集108年度臨時區分所有權人會議，並於同年11月25日召集區分所有權人會議，明知系爭確定判決之內容，竟故意以修改系爭社區管理規約方式，妨害原告通行系爭社區車道通行權，甚至在未達規約規定出席人數之情形下，率爾授權由自己擔任主任委員之管委會，在未與原告商議前，逕自以管委會名義公告系爭停車場管理辦法，將停車場每月每車輛清潔費提高為2000元，造成原告每月需負擔清潔費暴增三倍多，企圖以此方式達到逼迫原告將地下三樓停車位以「優惠價格」出售管委會之目的。張齡玲顯係故意以不法方式侵害原告通行系爭社區平面車道通行權，且故意以背於善良風俗方式，侵害原告對系爭社區地下三樓停車場之使用、收益。而原告每月可獲得租金收入為10萬元，自被告於108年11月起強行向原告收取清潔費9萬2000元後，算至109年1月止，原告損失租金收入為30萬元，爰依民法第184條第1項規定，請求張齡玲賠償損害。
(三)聲明：
1.先位聲明：⑴確認管委會於108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第18條
：「停車場每月每輛車之清潔管理費：汽車車位2000元（隨管理費繳交），清潔費應每月15日前完成繳交，如有二期未繳交，依公寓大廈管理條例催繳及申請支付命令。」、第19條：「停於B3F車輛一律由機械車梯進入，出社區時可由平面車道駛出，人員請由專設B3F停車場使用之電梯進出。不得進入住宅區，違反者送警法辦。」及系爭社區區分所有權人會議108年11月25日訂定系爭社區管理規約第20條第3項規定，均無效。
⑵張齡玲應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.備位聲明：⑴管委會於108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第18條、第
19條，及系爭社區區分所有權人會議108年11月25日訂定系爭社區管理規約第20條第3項規定，應予撤銷。
⑵張齡玲應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)原告買受系爭停車位，乃為投資目的再出租第三人，管委會基於維護社區住戶安全，防止出入人員複雜，原於95年5月26日、96年7月1日，以決議暨規約規定系爭停車位之車輛應通行專用電梯，並關閉B3通往其他樓層車道鐵捲門，上開決議暨規約雖經系爭確定判決認定無效，惟細繹系爭確定判決
主文及內容，乃係拘束管委會應容任原告通行系爭社區1樓、B1、B2層平面車道及社區出入口，不得有妨礙原告通行上開平面車道及社區出入口之行為。而管委會制定系爭停車場管理辦法第19條及系爭社區管理規約第20條第3項，所規範對象乃系爭停車位不具住戶身分之使用人，不及於原告。況系爭停車位由原告出租予社區以外不特定第三人使用，造成社區進出人士複雜、管制困難，管委會基於管制進入社區人士合法目的，考量系爭車位不具住戶身分之使用人已可使用專用電梯進入社區，始規定系爭車位不具住戶身分之使用人僅得使用專用電梯進入社區，故系爭停車場管理辦法第19條及系爭社區管理規約第20條第3項規定，並無違反系爭確定判決主文，亦無限制原告權利、違反比例原則及平等原則而無效之情事。
(二)管委會依系爭社區管理規約第20條第4項授權所制定之修正前系爭社區地下室停車場使用規範第24條，原規定B1、B2停車位清潔費為每月每車位1000元，B3停車位為每月每車位1200元，原告就系爭46個車位每月本應繳納5萬5200元，惟管委會考量B3停車位僅能使用專用升降梯作為出入口，乃特別優待原告之每月管理費為3萬0600元。嗣原告訴請管委會應開放社區大門出入口、B1及B2停車場車道供B3停車場使用，並獲系爭確定判決勝訴確定，導致系爭社區門戶大開，為因應非社區住戶人員有侵入社區之疑慮，系爭社區區分所有權人會議於108年9月8日決議授權管委會訂定相關辦法，設置及修改社區車輛管理辦法，因當日會議區分所有權人出席人數未達2/3，故於同年9月15日重新召開區分所有權人會議以相同內容之議案正式通過該決議，並於同年9月18日公告及送達各區分所有權人，而未經區分所有權人書面反對，依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，上開決議視為成立。嗣管委會考量原本優待條件已不存在，遂於108年9月19日發函通知原告自108年10月1日起B3停車位管理費與B1、B2停車位相同，每一車位需繳納1000元管理費。且管委會為避免開放社區大門出入口及B1、B2停車場車道予非社區住戶之人員使用後，導致閒雜人乘機侵入之危險，乃於108年10月4日決議安裝相關安全設備，如B3增設車輛etag讀頭案5萬3000元，增設監視鏡頭及警報感知器12萬5600元，停車場裝設限速標誌牌8250元，B3通行門加裝電磁鎖等，基於使用者付費原則，管委會並決議自108年11月1日起，B1、B2、B3停車場停車位清潔費皆調升為每月每車位2000元。故系爭社區以區分所有權人決議暨系爭社區管理規約第20條第3項授權管委會於108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第18條規定，係調漲B1、B2、B3層全體停車位所有權人或使用人之清潔管理費，既係全體停車位清潔管理費皆一併調漲，何有意圖損害原告一人利用B3停車位之權利之情形，自無違反民法第148條第1項規定。
(三)又原告僅以管委會通過系爭停車場管理辦法，即空言論斷張齡玲個人有故意以背於善良風俗之方法，侵害原告停車位使用權益之情事，實屬無稽，張齡玲否認之，原告應就張齡玲之不法情事負舉證之責。
(四)聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告為系爭社區地下三層建物所有權人，系爭建物計為系爭46位停車位，原告前起訴請求管委會容認原告通行系爭社區1樓車道、B1層車道、B2層車道、B2通往B3層鐵捲門及1樓通往B1層鐵捲門及其出入口，管委會不得以築牆、設置任何障礙物之行為，妨礙原告通行上開部分，經臺灣高等法院103年度上字第1527號、最高法院108年度台上字第329號確定判決（即系爭確定判決）原告勝訴。
(二)管委會於108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第18條、第19條規定，系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日修訂系爭社區管理規約第20條第3項規定。
(三)張齡玲於前開決議時為管委會主任委員。
四、本件之爭點：經本院整理及兩造合意簡化爭點，即：(一)系爭停車場管理辦法第18條規定，是否無效或得撤銷？(二)系爭停車場管理辦法第19條及社區管理規約第20條第3項規定，是否無效或得撤銷？(三)張齡玲是否故意以擔任主委機會通過上開決議之背於善良風俗方式，侵害原告對系爭社區地下三樓停車場之使用、收益？
(一)關於系爭停車場管理辦法第18條規定無效部分：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條1項定有明文。又公寓大廈所有權人間得對其他私權行使予以限制，惟所為限制應以規約或經區分所有權人會議決議行之，且其限制如有違反強制或禁止規定，權利濫用或有背於公共秩序或善良風俗者，依民法第71條及第72條規定，應屬無效。
2.查系爭社區分別於108年9月8日、同年9月15日，召開108年度臨時區分所有權人會議，授權管委會訂定停車場停車位相關辦法，有該區分所有權人會議紀錄在卷可稽（見本院卷第107至116頁）。嗣管委會於108年10月4日開會決議，108年10月11日公告訂定系爭停車場管理辦法第18條，有管委會會議紀錄在卷（見本院卷第121至129頁）。系爭停車場管理辦法第18條規定：「停車場每月每輛車之清潔管理費：汽車車位貳仟元（隨管理費繳交），清潔費應每月15日前完成繳交，如有二期未繳交，依公寓大廈管理條例催繳及申請支付命令。」將系爭社區停車場每月每輛車需繳交之清潔費從每月每車位1000元，提高至每月每車位2000元。雖公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，就該部分之修繕、管理、維護費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔，並符合必要性、公平性之原則。
3.就此，管委會抗辯停車位清潔費每月每車位從1000元調整至2000元，係因系爭社區B3增設車輛etag讀頭案5萬3000元，增設監視鏡頭及警報感知器12萬5600元，停車場裝設限速標誌牌8250元，B3通行門加裝電磁鎖等，以致調漲費用云云。
然查，系爭社區規約第20條第4項固授權管委會關於停車場之管理方式（含B3獎勵停車位），責成管理委員參考相關買賣契約另訂「元大喆園社區地下停車場管理規定」車位所有權人及使用人同意遵守，有該系爭社區管理規約在卷（見本院卷第64、65頁）。惟社區管理費之收取，以足敷社區所需之開支為原則，管委會如欲調整停車位清潔費，應向B3建物所有人即原告和B1、B2車位專用權人等，說明系爭社區B1、B2、B3停車場有設置上開設備之必要，社區相關經費之使用情形，例如有無餘額，和全部所需之費用，以及為何不收取一次性費用，而需長期性加一倍調漲管理費等事項。本件管委會未向B3建物所有人和B1、B2車位專用權人等充分說明調漲管理費之必要，即率由管理委員決定調漲管理，形成對B3建物所有人和B1、B2車位專用權人增加負擔，是管委會決定停車場車位管理費從每月每車位1000元，調漲百分之百為每月每車位2000元，自屬權利濫用，依前揭說明，上開決議應屬無效。則原告請求確認系爭停車場管理辦法第18條規定無效，自屬有據。
(二)關於系爭停車場管理辦法第19條及社區管理規約第20條第3項規定無效部分：
1.按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有明文。
2.查原告於100年6月3日登記取得系爭社區B3建物所有權，有系爭車位使用權，依民法第765條規定，得自由使用、收益，亦即包括出租系爭車位。而管委會於108年10月4日決議108年10月25日公告修訂系爭停車場管理辦法第19條規定：「停於B3F車輛一律由機械車梯進入，出社區時可由平面車道駛出，人員請由專設B3F停車場使用之電梯進出。不得進入住宅區，違反者送警法辦。」系爭社區區分所有權人會議復於108年11月25日修訂系爭社區管理規約第20條第3項規定：
「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其地下三樓獎勵停車位車輛進入地下三層停車場應使用獎勵停車位專用之昇降機，出車時得使用社區平面車道。人員進出使用停車場專用電梯及安全梯，不得使用社區住戶通行之出入口。」惟系爭社區曾於96年7月1日訂定之系爭社區規約第20條第3項規定，禁止原告使用系爭社區1樓車道、B1、B2車道、B2通往B3層鐵捲門及1樓通往B1層鐵捲門部分及其出入口，遭系爭確定判決認定該內容所為限制，已超出必要性，屬權利濫用，違反民法第148條規定、比例原則，及違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款及第16條第2項規定，依民法第71條及第72條規定無效等情，有該確定判決在卷可稽（見調解卷第35至59頁）。管委會於108年10月4日決議修訂系爭停車場管理辦法第19條，系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日修訂系爭社區管理規約第20條第3項規定，仍限制原告停放於B3車輛一律由機械車梯進入，則系爭停車場管理辦法第19條關於「停於B3F車輛一律由機械車梯進入」部分，及系爭社區管理規約第20條第3項「關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其地下三樓獎勵停車位車輛進入地下三層停車場應使用獎勵停車位專用之昇降機」部分，屬違反系爭確認判決而無效。雖管委會抗辯其並未限制原告禁止使用系爭社區1樓車道、B
1、B2、B3車道等，上開決議內容僅限制向原告承租系爭車位之承租人云云，但上開決議內容文字上並未排除原告之適用，原告亦主張適用上有重大爭議，自應由本院宣告為無效，以資明確。
3.至管委會另抗辯系爭停車場管理辦法第19條及社區管理規約第20條第3項規定，僅限制向原告承租系爭車位之承租人等，不得通行系爭社區B1、B2、B3車道云云。再查，系爭社區地面層以外樓層應依建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第5款規定設置汽車車道，系爭建物於地下三層所設計之專用汽車昇降機一座，係專供停車編號27至42號等16個停車位使用，系爭建物內之停車位其他編號1至26、43至46號等30個停車位於設計之初，應係使用設置1樓車道、B1、B2車道等，系爭社區於96年7月1日訂定管理規約第20條第3項規定，限制系爭停車位之車輛人員出入，僅得使用唯一之專用汽車昇降機通行，而不得藉由使用執照設置之汽車車道自地下三層通行往地面層，已使系爭停車位使用現狀與使用執照設計不一致，違反建築法第73條第2項規定，為與原核定使用不合之變更，已為系爭確定判決所明述。今管委會於108年10月4日決議修訂系爭停車場管理辦法第19條規定，系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日修訂系爭社區管理規約第20條第3項，仍限制使用B3車位車輛一律由機械車梯進入，仍屬違反上開規定，除限制原告就系爭社區B3建物所有權之正常使用、收益，亦限制原告之承租人之正常使用，仍屬違反建築法第73條第2項規定而無效。原告自得請求確認系爭停車場管理辦法第19條、系爭社區管理規約第20條第3項，關於限制B3車輛必須使用機械車梯進入部分無效。
(三)至原告先位聲明請求確認無效部分，本院已判准原告之請求，則原告備位請求撤銷訴訟部分，即毋庸審酌，亦此敘明。
(四)關於張齡玲不構成侵權行為部分：
1.末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。
2.本件管委會於108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第18條、第19條，及系爭社區區分所有權人會議於108年11月25日訂定系爭社區管理規約第20條第3項規定，已如前述。管委會及社區區分所有權人會議所為決議，乃管委會委員及區分所有權人為達成一定共同目的而為之平行之意思表示，核其法律性質，均屬共同行為，非主委所得單獨決定，主委參與投票行為自不構成侵害行為。故原告依民法第184條第1項規定，請求張齡玲賠償30萬元，尚屬無據。
五、從而，原告請求確認附件一所示108年10月11日管委會公告系爭停車場管理辦法第18條規定無效，和請求確認附件二所示管委會108年10月11日公告系爭停車場管理辦法第19條關於「停於B3F車輛一律由機械車梯進入」部分，及108年11月25ㄖ系爭社區區分所有權人會議訂定系爭社區管理規約第20條第3項規定「關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其地下三樓獎勵停車位車輛進入地下三層停車場應使用獎勵停車位專用之昇降機」部分均無效之範圍內，為有理由，應予准許。至原告請求確認系爭停車場管理辦法第19條其餘規定與系爭管理規約第20條第3項其餘規定無效部分，和原告依民法第184條第1項規定，請求張齡玲給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。又原告給付之訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
民事第一庭法 官 姜悌文附件一：元大喆園社區地下室停車場管理辦法第18條：「停車場
每月每輛車之清潔管理費：汽車車位貳仟元（隨管理費繳交），清潔費應每月15日前完成繳交，如有二期未繳交，依公寓大廈管理條例催繳及申請支付命令。」附件二：元大喆園社區地下室停車場管理辦法第19條：「停於B3
F車輛一律由機械車梯進入，出社區時可由平面車道駛出，人員請由專設B3F停車場使用之電梯進出。不得進入住宅區，違反者送警法辦。」元大喆園社區住戶管理規約第20條第3項：「因社區管理之需要，關於地下三樓獎勵停車位出入動線之設計與社區地下一、二樓車位出入相分離，故其地下三樓獎勵停車位車輛進入地下三層停車場應使用獎勵停車位專用之昇降機，出車時得使用社區平面車道。人員進出使用停車場專用電梯及安全梯，不得使用社區住戶通行之出入口。」以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
書記官 陳弘毅