臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第4761號原 告 劉寶文訴訟代理人 戴家旭律師複代理人 郭芷伶被 告 黃坤泉兼訴訟代理人 劉秋蓉上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃坤泉、劉秋蓉應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號四樓建物（即臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物及其如附圖編號A所示之增建部分）及門牌號碼同號頂樓如附圖編號B所示之增建部分騰空遷讓返還予原告。
被告黃坤泉、劉秋蓉應自民國一Ｏ九年二月二十七日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟零柒拾捌元，及自每月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃坤泉、劉秋蓉負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾捌萬柒仟元為被告黃坤泉、劉秋蓉供擔保後，得假執行。但被告黃坤泉、劉秋蓉如以新臺幣伍拾陸萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年2月12日於本院108年度司執字第17630號拍賣抵押物事件之強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）得標買受執行債務人即訴外人林佩臻之門牌號碼臺北市○○區○○路00號4樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段000○號建物及其如附圖編號A所示之增建部分；下稱系爭4樓建物）及同號頂樓如附圖編號B所示之增建部分（下稱系爭頂樓建物）（以下併稱為系爭4樓及頂樓建物）及其所坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：4分之1；下稱系爭土地）（以下併稱系爭房地），並於同年月27日領得權利移轉證書，嗣於同年3月13日登記為所有權人。是依強制執行法第98條第1項、民法第759條規定，原告已於同年月27日取得權利移轉證書時，取得系爭房地之所有權。然系爭4樓及頂樓建物卻仍遭被告黃坤泉、劉秋蓉（下稱被告二人）無權占用迄今，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告二人將系爭4樓及頂樓建物騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條規定，請求被告二人連帶返還自109年2月27日起至返還日止，按系爭土地申報地價及系爭4樓及頂樓建物課稅現值週年利率百分之10計算之相當於租金不當得利。原告係首次購買法拍屋，對於購買法拍屋須注意之細節及可能風險、爭議並不熟稔，系爭強制執行程序之拍賣公告固有說明執行標的物尚有所有權訴訟進行中（即林佩臻與被告劉秋蓉間之另案遷讓房屋事件〈本院107年度北重訴字第6號、臺灣高等法院108年度重上字第500號事件〉；下稱另案民事訴訟），惟系爭4樓及頂樓建物登記所有權人確為林佩臻，原告因信賴不動產登記制度及國家司法機關公信力，故於系爭強制執行程序中，並未查詢另案民事訴訟之相關判決內容，亦無法調取系爭強制執行程序之卷證資料，是原告於投標時僅知系爭房地因林佩臻與被告劉秋蓉間有所有權爭議、故拍定後無法點交，就「另案民事訴訟係因林佩臻與劉秋蓉間就系爭房地存有借名登記契約之爭議」並不知情，是原告確實為善意第三人，應受土地法第43條規定之保障。退步言，縱認林佩臻與被告劉秋蓉間就系爭房地確實存有借名登記關係，且被告劉秋蓉為實際所有人、林佩臻僅為出名人，然該借名登記契約僅為債權契約，並無直接使系爭房地物權發生得喪變更之效力，是於原告拍定系爭房地之際，林佩臻仍為系爭房地之所有權人甚明，原告本件仍已依強制執行法第98條第1項、民法第759條規定取得系爭房地之所有權等語。並聲明：被告二人應將系爭4樓及頂樓建物騰空遷讓返還予原告；被告二人應自109年2月27日起至返還系爭4樓及頂樓建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）2萬4,155元及按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告二人答辯：系爭4樓建物及系爭土地為被告黃坤泉於68年間所購買，並於70至78年間出資興建未辦保存登記之系爭頂樓建物，系爭房地由黃坤泉及其配偶即被告劉秋蓉居住使用迄今長達30餘年。系爭房地所有權原登記於黃坤泉名下，因劉秋蓉須向訴外人賴新富借款1,050萬元，而將系爭房地移轉登記予劉秋蓉後，由劉秋蓉於94年間辦理所有權移轉登記至賴新富名下作為擔保，嗣因劉秋蓉屆期無法清償，賴新富欲將系爭房地以1,050萬元出售，被告劉秋蓉為贖回系爭房地，另向訴外人鄭焰發借款1,050萬元，以清償劉秋蓉與賴新富間之借款，並於100年1月24日與賴新富簽訂系爭房地之買賣契約；又因劉秋蓉名下建物均有銀行貸款，無法再持系爭房地向銀行貸款，鄭焰發基於自身考量不願將系爭房地登記於其名下，遂於100年5月16日依劉秋蓉指示將系爭房地辦理所有權移轉登記至林佩臻名下。依上，被告二人自始均僅有將系爭房地所有權移轉登記之意思表示，並無實際將系爭房地移交使用之意思表示及事實行為，故被告劉秋蓉為系爭房地之實際所有權人，林佩臻僅為登記名義人，雙方存有借名登記之關係。又原告於系爭強制執行程序係委託專業法拍代標公司投標系爭房地，明知拍賣公告上記載系爭房地有另案民事訴訟進行中，仍執意投標，則系爭房地所有權移轉至林佩臻名下，原本即在原告可預見之範圍內，為原告所應承擔之風險，原告不得主張為土地法第43條規定及司法院院字第1919號解釋之信賴登記之善意第三人。再者，系爭頂樓建物具有獨立出入口、客廳、廚房、衛浴設備及四間房間，於構造及使用上屬於具有獨立性之建築物，林佩臻僅為借名登記人，被告二人並無事實上移轉系爭房地予林佩臻，故系爭頂樓建物之事實上處分權自始為原始出資建築之被告黃坤泉所有。綜上，原告依民法第767條第1項前段及民法第179條規定提起本訴，並非適法等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）查原告於109年2月12日於系爭強制執行程序得標買受所有權登記於執行債務人林佩臻名下之系爭土地、其上之臺北市○○區○○段○○段000○號建物及其未辦保存登記之附圖編號A部分之增建部分（即系爭4樓建物）及未辦保存登記之附圖編號B部分之系爭頂樓建物，並於同年月27日領得權利移轉證書，嗣於同年3月13日就其中辦理有保存登記之臺北市○○區○○段○○段000○號建物及系爭土地辦理所有權登記予原告；於同年月27日迄今，系爭房地均持續為被告二人所占用等情，為兩造所不爭執，並有本院109年2月25日北院忠108司執庚字第17630號不動產權利移轉證書、系爭土地及臺北市○○區○○段○○段000○號建物之所有權狀、最新登記謄本及該建物之異動索引、原告與其於系爭強制執行程序中之送達代收人間之LINE對話紀錄等件在卷可稽（北簡卷第29至30、39至40頁、訴字卷一第55至77、317頁），復經本院於109年9月10日會同臺北市松山地政事務所地政人員至現場履勘及囑託該所測量明確，有勘驗筆錄、現場照片、該所同年月23日北市松地測字第1097019074號函所附如附圖之土地複丈成果圖附卷可參（訴字卷一第195至2
03、223至225頁），且經本院調閱系爭強制執行程序卷宗核實，有相關影卷存卷可參（訴字卷二），應認為真正。
（二）按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查原告既於109年2月12日於系爭強制執行程序得標買受所有權登記於執行債務人林佩臻名下之系爭土地、其上之臺北市○○區○○段○○段000○號建物及其未辦保存登記之附圖編號A部分之增建部分（即系爭4樓建物）及未辦保存登記之系爭頂樓建物，並於同年月27日領得權利移轉證書，依上開規定，系爭房地即應於同年月27日由原告取得所有權。被告二人雖抗辯系爭4樓建物及系爭土地係由被告劉秋蓉借名登記於林佩臻名下，劉秋蓉始為實際所有權人等語，然此為原告所否認，被告二人就此有利於己之變態事實，僅以另案民事訴訟之一審判決（即本院107年度北重訴字第6號判決）為證（訴字卷一第147至160頁），惟此一審判決業經提起上訴，現仍由臺灣高等法院108年度重上字第500號事件審理中，尚未確定，已難僅憑該一審判決遽為認定被告二人上開抗辯之事實。再者，即便依該一審判決，亦係認定「林佩臻（即該案原告）為受『鄭焰發』之委託而擔任系爭房地之登記名義人」（見訴字卷一第156頁即該一審判決第10頁第8行）、「劉秋蓉（即該案之反訴原告）並未委託林佩臻（即該案之反訴被告）擔任系爭房地之登記名義人，難認劉秋蓉與林佩臻間有達成借名登記之合意」（見訴字卷一第159頁即該一審判決第13頁第13至15行），亦即：被告劉秋蓉並未與林佩臻就系爭房地成立有借名登記關係，益徵被告二人以該一審判決抗辯劉秋蓉與林佩臻就系爭房地存有借名登記關係一節，並非可採。更況，縱認被告劉秋蓉與林佩臻確實就系爭房地存在借名登記關係、劉秋蓉始為實際所有權人，然此僅為劉秋蓉與林佩臻間之內部法律關係，無由對抗其他第三人，原告亦未參與其二人之另案民事訴訟，無由逕以該另案訴訟之認定相繩，且被告二人於本件亦自承：其確實有將系爭4樓建物之所有權移轉登記予林佩臻之意思表示（訴字卷一第135頁），可見對於（被告二人、林佩臻以外之第三人之）原告而言，於系爭強制執行程序拍賣當時，系爭房地中經辦理保存登記之系爭4樓建物及系爭土地之所有權確實已經移轉登記於林佩臻無訛，則原告透過此拍賣程序得標買受，並於109年2月27日取得系爭房地之不動產權利移轉證書，自得主張為系爭房地之所有權人。至被告二人另抗辯：系爭頂樓建物為被告黃坤泉原始出資興建起造，故為黃坤泉實際所有一節，然亦為原告所否認，被告二人就此亦未提出任何具體證據資料以實其說，自難認其抗辯所採。依上，本件應認原告確實已於109年2月27日取得系爭房地之所有權。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。經查，本件原告確實已於109年2月27日取得系爭房地之所有權，而被告二人仍占有系爭房地迄今等情，業如前述，則自應由被告二人就其占有係有正當權源之事實盡舉證責任。然被告二人就此僅以其二人為系爭房地實際所有權人為論據，惟此業經本院認定並不可採如前明確，故應認被告二人確已對原告構成無權占有，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告二人遷讓返還系爭房地，自為有據。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而按土地法第97條第1條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額。土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，從而無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭4樓及頂樓建物係坐落於系爭土地上，而系爭土地面積為102平方公尺，原告所有權利範圍為4分之1，系爭土地於109年之申報地價為每平方公尺10萬6,400元（見訴字卷一第59頁系爭土地登記謄本），而系爭4樓建物係一主建物為加強磚造之建物（經辦理有保存登記部分之面積為90.39平方公尺、未登記之增建部分面積為9.17平方公尺）、系爭頂樓建物則為木石磚造（磚石造）之未辦保存登記建物（面積為82.22平方公尺），系爭4樓及頂樓建物之課稅現值為18萬5,400元，有系爭4樓建物登記謄本、上開臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖及臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書存卷可佐（北簡卷第45頁、訴字卷一第55、225頁）。爰審酌系爭4樓及頂樓建物位於臺北市松隆路上，該路段一樓多為商家，二樓以上則為一般住家，臨近市民大道，交通便利，商業機能尚稱發達，及被告二人係於系爭房地居住使用之狀況、所受利益暨原告所受損害等一切情狀，認以系爭土地申報地價及系爭4樓及頂樓建物上開現值之年息5%計算被告二人占用系爭房地之相當於租金之不當得利數額，始為適當。依此計算，原告得依民法第179條規定請求被告二人自109年2月27日起至返還系爭4樓及頂樓建物之日止，按月給付之不當得利金額為1萬2,078元（計算式：【〈10萬6,400×102÷4〉＋18萬5,400】×5%÷12＝1萬2,078元，元以下四捨五入）。末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272定有明文，是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年度台上字第386號判決意旨參照）。原告雖主張被告二人應就無權占有系爭房地所生之不當得利負連帶責任，惟原告並未舉證證明兩造就此有明示之約定，且法無明文規定無權占有人依民法第179條規定之不當得利返還須負連帶責任，是原告此部分主張，於法無據。
四、綜上所述，原告依民法第759條第1項前段、第179條規定，請求被告二人應將系爭4樓及頂樓建物騰空遷讓返還予原告，及應自109年2月27日起至返還系爭4樓及頂樓建物之日止，按月給付原告1萬2,078元，及自每月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 黃品蓉