臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第4249號原 告 林善英
林善仁林善梅共 同訴訟代理人 蔡怡亭律師被 告 許意珮訴訟代理人 劉添錫律師上列當事人間請求給付土地使用租金事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟陸佰捌拾陸元，及自民國一百零九年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年二月十八日起至如附表一所示建物不堪使用之日或被告喪失所有權之日止，按月給付原告依系爭土地當年度申報地價年息7%計算之每月不當得利（計算式詳如附表三所示）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬肆仟陸佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月履行期屆至，原告以新臺幣貳仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣捌仟參佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（面積92平方公尺，下稱170地號土地）及同小段171地號土地（面積69平方公尺，下稱171地號土地，與170地號土地合稱系爭土地）各權利範圍1/9合計1/3、1/54合計1/18之所有權人，及原為坐落系爭土地上如附表一所示同小段1339建號及2602建號建物（下合稱系爭建物，分稱1339建號建物、2602建號建物）之所有權人（林善英及林善梅權利範圍各1/3、林善仁權利範圍1/6）。訴外人張麗珠於民國105年6月28日因拍賣取得系爭建物權利範圍1/6，並對伊提起分割共有物之訴，經本院新店簡易庭105年度店簡字第878號判決准予變價分割確定（下稱分割共有物確定判決），嗣持分割共有物確定判決為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行（案號：106年度司執字第97715號，下稱系爭執行事件），並以共有人身分行使優先承買權取得系爭建物，於107年8月27日辦理所有權移轉登記，嗣將系爭建物出售予被告，並於107年9月3日辦理所有權移轉登記。被告自107年9月3日起取得系爭建物所有權全部，惟其非系爭土地之所有權人，依民法第425條之1第1項規定，兩造間為法定租賃關係，伊屢催被告協議土地租金，均未獲置理，被告因而受有相當於租金之不當得利。而系爭土地周邊生活機能健全、交通便利，應按申報地價總額年息10%計算地租為相當，系爭建物占用系爭土地之面積為161平方公尺（92＋69＝161），伊自得請求被告給付自107年9月3日起至起訴前1日（起訴狀誤載為起訴狀繕本送達日）即109年2月17日止之租金合計23萬6689元，及自109年2月18日起至系爭建物不堪使用之日止，按月給付原告依系爭土地當年度申報地價年息10%計算之月租金。倘認系爭建物增建部分即第2602建號建物占用171地號土地之面積為29.64平方公尺，並應扣除坐落鄰地即同小段第184地號土地之面積5.92平方公尺，則系爭建物占用系爭土地之面積共116.35平方公尺（92＋29.64－5.29＝116.35），年租金應為15萬5980元。爰依民法第425條之1、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告23萬6689元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應自109年2月18日起至系爭建物不堪使用之日止，按月於每月1日給付原告依系爭土地當年度申報地價週年利率10%除以12計算之月租金；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：張麗珠經拍賣程序買受系爭建物後，原告阻止本院民事執行處將系爭建物點交予張麗珠，並稱張麗珠未給付系爭土地之租金，張麗珠嗣將租金8萬2200元提存於本院提存所，本院民事執行處於108年1月1日始將系爭建物點交予張麗珠，在此之前系爭建物均由原告占有使用，伊自當日起始占有系爭建物，是應自108年1月1日起給付租金。又系爭建物屋齡已逾40年，房屋老舊，張麗珠係以250萬9999元買受，故應以申報地價年息5%計算為宜；再者，系爭建物保存登記面積為85.48平方公尺、增建部分為29.64平方公尺，共
115.12平方公尺，扣除占用170地號土地92平方公尺及占用鄰地184地號土地5.92平方公尺部分後，推算增建部分占用171地號土地面積應為17.83平方公尺（85.48＋29.64－92－5.29＝17.83），合計系爭建物占用系爭土地之面積為109.83平方公尺，原告之請求，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為170地號土地（面積92平方公尺）及171地號土地（面積69平方公尺）各權利範圍1/9合計1/3、1/54合計1/18之所有權人，及原為坐落系爭土地上如附表一所示1339建號及2602建號建物之所有權人（林善英及林善梅權利範圍各1/3、林善仁權利範圍1/6）。張麗珠於105年6月28日因拍賣取得系爭建物權利範圍1/6，並對原告提起分割共有物之訴，經分割共有物確定判決准予變價分割，嗣持該確定判決為執行名義，向本院民事執行處聲請爭執行事件強制執行，並行使優先承買權取得系爭建物，於107年8月27日辦理所有權移轉登記，嗣將系爭建物出售予被告，並於107年9月3日辦理所有權移轉登記，本院執行處於108年1月1日將系爭建物點交予張麗珠等情，有系爭土地及系爭建物登記謄本、異動索引表、系爭建物複丈成果圖（店補卷第13至25頁，本院卷第121至127，限閱卷），且為兩造所不爭執，並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，堪信屬實。
四、原告主張：兩造間為法定租賃關係，被告應自107年9月3日取得系爭建物之日起，按系爭建物占用系爭土地之面積，依申報地價年息10%給付租金予伊，惟被告迄未給付，受有相當租金之不當得利，致伊受有損害，伊得依民法第425條之1、第179條規定，請求被告給付租金及不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序（最高法院107年度台上字第1274號、107年度台上字第1380號判決意旨參照）。查1339建號建物原由原告母親謝滿、訴外人林善桂與原告林善英、林善梅共有（謝滿應有部分3/6，林善桂應有部分1/6，林善英、林善梅應有部分各1/6），2602建號建物係謝滿於70幾年間增建，為廚房及雨遮平台，與1339建號建物使用上及構造上為一體，不具獨立性，170地號土地則僅謝滿有所有權應有部分1/3，嗣原告於101年1月9日繼承謝滿1339建號建物及170地號土地所有權應有部分，而由原告取得170地號土地所有權應有部分各1/9，1339建號建物所有權則由原告與林善桂共有，林善英、林善梅權利範圍各1/3，林善仁權利範圍1/6，林善桂應有部分1/6，林善桂應有部分1/6嗣由張麗珠拍賣取得等情，有土地及建物登記謄本、異動索引、分割共有物確定判決、臺灣高等法院108年度抗字第293號裁定可稽（店補卷第13頁，本院卷第31至41、121至127頁，限閱卷），可見系爭土地及系爭建物原非屬同一人所有，與民法第425條之1所定情形即有不同，原告自無從依此主張兩造間為法定租賃關係，是原告依上開規定請求被告給付租金，並非可採。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力；買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利；惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求；惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依不當得利法律關係請求返還不當利得（最高法院106年度台上字第1943號、105年度台上字第389號判決意旨參照）。系爭土地原為謝滿有應有部分，嗣由原告繼承取得應有部分，系爭建物則原由謝滿、林善桂、林善英、林善梅共有，林善桂雖始終無系爭土地所有權，惟依上情可知其等母子、兄弟姊妹間應有系爭建物在存續期間內得占用系爭土地之使用借貸合意，始符常理。惟張麗珠取得系爭建物所有權後，將系爭建物出售予被告，則被告就其所有系爭建物使用系爭土地，與原告間並未成立任何法律關係，其無法律上原因而占用系爭土地，則原告基於不當得利請求被告給付相當租金之不當得利，即非無據。
㈢再按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105
條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判決意旨參照）。又城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條準用第97條第1項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。而所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查：
⒈原告雖主張被告應自其於107年9月3日登記為系爭建物所有權
人之日起即應給付不當得利云云，然為被告所否認；查本院民事執行處於108年1月1日始將系爭建物點交予張麗珠，在此之前系爭建物均由原告占有使用，為兩造所不爭執（本院卷第95至96頁），系爭建物於此之前既由原告占有，而未交付占有予被告，即難認被告無權占用系爭土地，是被告抗辯伊應自108年1月1日起給付不當得利等語，應屬有據。原告雖稱伊於此之前占有系爭建物，係經被告同意使用云云，並以本院民事執行處107年10月8日履勘筆錄、同年11月19日及同年12月25日點交筆錄為憑；惟107年10月8日履勘筆錄、同年11月19日點交筆錄並無張麗珠同意原告有權占有使用系爭建物之記載，僅係司法事務官擇定他日點交，至同年12月25日點交筆錄雖記載張麗珠表示「可以讓他們搬到今年12月31日，108年1月1日我們自行換鎖」、「同意108年1月1日解除現共有人之占有」，亦僅係同意延後點交，於108年1月1日解除原告無權占有之意，並非同意原告有權占有系爭建物，是原告以此主張系爭建物已交付占有予原告，其經原告同意有權占有系爭建物，故不當得利仍應自107年9月3日起算云云，要非可採。
⒉又170地號土地於107年1月申報地價每平方公尺為4萬9367.2
元、109年1月申報地價為每平方公尺4萬8363.2元，171地號土地於107年1月申報地價每平方公尺為3萬3909元、109年1月申報地價為每平方公尺3萬3345元，有地價第一類謄本可稽（本院卷第31至41頁）。而系爭土地附近交通與生活機能尚佳，近各式便利商店、賣場與傳統市場、景美運動公園，約300公尺至北捷萬隆站，鄰近臺灣師範大學公館分部、臺灣大學學校等文教環境，鄰近公館商圈生活環境，系爭建物屬於老舊社區環境，建物屋齡多老舊、人口密集有一定程度，居住環境較普通等情，有系爭執行事件不動產估價報告書、Google map及信義房屋地圖可憑（本院卷第107、85至87頁）。本院審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用系爭土地之經濟價值等一切情狀，認被告占有系爭土地所受之利益對原告所生之損害，以按系爭土地申報總價額7%計算為相當。而系爭建物其中1339建號建物面積為85.48平方公尺，占有170地號土地，2602建號建物面積為29.64平方公尺，占有鄰地即同小段184地號土地5.29平方公尺，占有171地號土地24.35平方公尺（29.64－5.29＝24.35），有系爭建物登記謄本、測量成果圖附卷可稽（本院卷第123至127頁），合計系爭建物占有系爭土地之面積為109.83平方公尺（85.48＋24.35＝109.83），原告主張系爭建物占有系爭土地161平方公尺或116.35平方公尺，尚非可採。故原告得請求給付自108年1月1日起至起訴前1日（起訴狀誤載為起訴狀繕本送達日）即109年2月17日止之租金合計為114,686元（計算式詳如附表二所示），又若建物仍堪使用但被告喪失所有權，原告亦不得再向被告請求不當得利，是原告請求被告給付114,686元，及自109年2月18日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失所有權之日止，按月給付原告依系爭土地當年度申報地價年息7%計算之每月不當得利（計算式詳如附表三所示），洵屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求，要屬無據，不應准許。至張麗珠為原告提存之8萬2200元（本院卷第75至79頁），被告未抗辯係張麗珠為被告之第三人清償（本院卷第95頁），爰不予審酌，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付114,686元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月14日（送達證書見店補卷第37頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年2月18日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失所有權之日止，按月給付原告依系爭土地當年度申報地價年息7%計算之每月不當得利（計算式詳如附表三所示），為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 4 日
書記官 林家鋐附表一：
編號 建號 建物坐落地號 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 1 1339 臺北市○○區○○段○○段000地號 臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓 3層樓加強磚造 2層：75.97 陽台：9.51 合計：85.48 全部 2 2602 臺北市○○區○○段○○段000地號、184地號 臺北市○○區○○路0段00巷0號2樓增建部分 3層 第2層增建部分（雨遮）：18.82 第2層增建部分：10.82 合計：29.64 全部附表二：
編號 占有系爭土地期間(民國) 占有之土地 申報地價 (新臺幣) 占用面積 (平方公尺) 原告權利範圍 相當於租金之不當得利(新臺幣，小數點以下4捨5入) 1 108年1月1日至同年12月31日(共1年) 170地號 49,367.2元 85.48 1/3 101,675元 (計算式：49,367.2×85.48×1/3＝1,406,636；33,909×24.35×1/18＝45,871；〈1,406,636＋45,871〉×7%＝每年101,675元) 171地號 33,909元 24.35 1/18 2 109年1月1日至同年2月17日(共1個月又17日) 170地號 48,363.2元 85.48 1/3 13,011元 (計算式：48,363.2×85.48×1/3＝1,378,029；33,345×24.35×1/18＝45,108；〈1,378,029＋45,108〉×7%＝每年99,620元；99,620÷12＝每月8,302元；8,302÷30＝每日277元；1個月又17日為8,302＋277×17＝13,011元） 171地號 33,345元 24.35 1/18 合計 114,686元附表三：
編號 自109年2月18日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失所有權之日止之每月不當得利 1 (〈170地號土地當年度申報地價×85.48平方公尺×1/3〉＋〈171地號土地當年度申報地價×24.35平方公尺×1/18〉）×7%÷12個月＝每月不當得利