臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第6630號原 告 王安仁
王安宜共 同訴訟代理人 許恒輔律師被 告 王安琪訴訟代理人 蔡惠子律師
王詠心律師莊立群律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄號四樓房屋騰空返還予原告。
二、被告應自民國一○九年四月一日起至騰空返還前項所示房屋之日止，按月分別給付原告各新臺幣壹萬玖仟柒佰貳拾捌元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項部分，於原告以新臺幣參拾壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾參萬伍仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項部分，於原告分別以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣肆拾陸萬柒仟柒佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應自民國109年4月1日起，按月分別給付原告新臺幣（下同）2萬元，直至將系爭房屋騰空返還予原告之日止。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院北補卷第9至11頁）；嗣於110年9月14日當庭變更聲明第2項為：被告應自109年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告各1萬9,728元（見本院卷一第445頁），而被告同意以變更後之聲明為審理之對象（見本院卷一第446頁），揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人（應有部分各2分之1），被告為原告之妹妹，於105年間，因系爭房屋周遭生活機能方便，且對被告工作地點較為便利，央求原告將系爭房屋暫時借予被告及其家人居住，原告基於手足情誼應允之，兩造成立使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約），然自108年底起，被告不知何故，經常尋釁原告，為避免兩造關係持續惡化，原告乃於109年3月3日寄發台北老松郵局存證號碼000067號存證信函，依民法第470條第2項規定，為終止系爭使用借貸契約並請求被告於函到後15日內返還系爭房屋之意思表示，經被告收受。退步言之，原告2家人與兩造母親即訴外人謝淑貞共同居住在系爭房屋之隔壁即臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號4樓房屋（下稱隔壁房屋）內，然因子女長大，且有聘請看護照顧母親之必要，而略顯擁擠，原告王安宜決定與子女搬回系爭房屋，此為當初成立系爭使用借貸契約所無法預知之情事，原告自得依民法第472條第2款規定，終止系爭使用借貸契約。又系爭使用借貸契約既經原告合法終止，被告卻仍無權占有系爭房屋迄未歸還，且無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，被告自應騰空返還系爭房屋予原告，並自109年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第470條第2項、第767條第1項規定，擇一請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告自109年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告各1萬9,728元。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係謝淑貞所購買，並借名登記於原告名下，其等成立借名登記契約，於103年間，謝淑貞邀請被告及其家人居住於系爭房屋，如此可與居住在隔壁房屋之謝淑貞及原告就近扶持照顧，原告既非系爭房屋之實際所有權人，自無權請求被告返還系爭房屋。退步言之，縱認系爭房屋為原告所有，被告於105年間應謝淑貞邀請入住系爭房屋，且未定使用期限，原告亦未反對而視為默視同意，而被告借貸之目的是作為持續居住之場所、與謝淑貞相處及工作需要，然此使用目的尚未完成，原告自不得請求被告返還系爭房屋。再退步言，原告王安仁及謝淑貞共同居住在隔壁房屋，原告王安宜及看護居住加蓋之頂樓，而原告2家人及謝淑貞同住近20年，並無不適之處，另原告名下尚有其他不動產，故於系爭使用借貸契約成立之際，原告即已預見前開情事，並無因不可預知之情事，而需自己使用借用物，其等依民法第472條第1款規定終止系爭使用借貸契約，並無理由。甚且，原告共同居住在隔壁房屋並無不適，其等請求返還系爭房屋之利益甚微，反觀被告花費鉅額款項裝潢，且名下並無其他不動產可以居住，搬離後更無法就近探望謝淑貞，原告提起本件訴訟顯有權利濫用之情事。縱被告應給付相當於租金之不當得利，系爭房屋因被告裝潢後較一般正常屋況增加價值每月租金為6,987元，扣除後應以3萬2,469元計算租金。
再者，被告花費301萬787元裝潢費用，自得請求原告返還可再使用10年之裝潢費用200萬元，並以此為抵銷抗辯等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，願供擔保，請准免於假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第41至42頁）㈠原告為被告之兄姐，原告與謝淑貞同住在隔壁房屋。
㈡系爭房屋於101年9月28日（登記日期）起登記在原告名下，
應有部分各為2分之1。㈢被告一家人自105年間某月起入住系爭房屋迄今。
㈣原告名下除了系爭房屋外，現尚有①門牌號碼臺北市○○區○○○
路0段00巷0號地下1樓停車位；②門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號4樓房屋；③門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號公共設施；原告王安宜名下現尚有門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋。
㈤被告名下於109年6月間尚有門牌號碼臺北市○○區○○○路000號15樓建物。
㈥原告曾寄發臺北老松郵局存證號碼000067號存證信函予被告，經被告收受。
四、得心證之理由：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？⒈所謂借名登記，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由自己使用、收益、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。而不動產登記名義人通常即為所有人，乃社會之通念，是在訴訟上主張不動產登記名義人非實際所有人而屬借名登記者，應就所稱實際所有人與出名人於何時、何地、以何方式為借名之要約、承諾，及意思表示之合致等攸關借名登記契約成立要件之事實，負舉證之責，且應證明至使法院確信其主張之借名登記契約存在之程度，始得謂已盡其責任。經查，原告為系爭房屋之登記所有權人，被告現仍占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢）。被告辯稱原告與謝淑貞就系爭房屋成立借名登記關係，其經真正所有權人即謝淑貞同意居住在系爭房屋，非無權占有等語，為原告所否認，則被告自應就原告與謝淑貞間就借名登記之要約、承諾達成意思表示合致，負舉證責任。⒉原告主張其於101年間購買系爭房屋，第1至3期款均由其等以
匯款或支票支付，第4期尾款由其等辦理貸款支付等情，業經提出不動產買賣契約書、支票、存款憑證、借據暨約定書為憑（見本院卷一第211至230頁），並有兆豐國際商業銀行股份有限公司110年10月15日兆銀總集中字第1100056142號函及檢附之客戶基本資料表、中國信託商業銀行股份有限公司110年10月14日中信銀字第110224839269562號函及檢附之借據暨約定書、約定書、同意書、放款帳戶還款交易明細為據（見本院卷一第465至467頁、第473頁、第477至507頁），則能否認系爭房屋為謝淑貞借名登記在原告名下，已有疑義。
⒊被告雖辯稱系爭房屋實際是謝淑貞購買，並借名登記在原告
名下等語，固以證人即兩造之舅舅謝峰淵於本院言詞辯論時證稱：大概5、6年前聊天的時候，我姊姊謝淑貞有說到他買下隔壁的房子，那時候謝淑貞沒有講到登記在誰名下；謝淑貞叫被告搬回來住等語（見本院卷一第403頁），然證人謝峰淵之證詞僅係轉述其聽聞謝淑貞所述之內容，至於就何時、何地、與何人、以何方式、有無為借名之要約、承諾、意思表示是否合致等攸關借名登記契約成立要件之事實，均未見證人謝峰淵為見聞，自難以其證詞為有利於被告之認定。⒋被告又辯稱原告並無經濟能力購買系爭房屋等語，同以證人
謝峰淵於本院言詞辯論時證述：以時空背景來講，原告並沒有經濟能力等語（見本院卷一第405頁），然系爭房屋之價款係由原告以上開方式支付，業如上述，縱然該等金錢之來源有部分係由謝淑貞或謝淑貞委請被告代為轉帳予原告，然謝淑貞究竟資助若干用以支付系爭房屋款項，卷內並無證據可供參酌，遑論父母資助子女繳納房款非必以房地實質所有權人自居，單純資助子女亦非罕見，無從執此遽認謝淑貞與原告間就系爭房屋成立借名登記關係。
⒌綜合上情，被告前開所提之證據及證人之證詞，無從認定原
告與謝淑貞間就借名登記之要約、承諾達成意思表示合致，被告辯稱原告與謝淑貞間就系爭房屋存在借名登記關係，不足採信，則原告為系爭房屋之所有權人，當可認定。
㈡原告依民法第767條、第470條第2項規定請求被告遷讓返還系
爭房屋，是否准許？⒈按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與
人無庸終止契約，即得依民法第470條第2項規定，隨時請求返還借用物（最高法院89年度台上字第193號判決要旨參照）。即貸與人依民法第470條第2項規定有任意返還請求權，於貸與人為返還之請求時，使用借貸關係即歸於消滅。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。
⒉經查，原告主張其已於109年3月3日寄發存證信函，依民法第
470條第2項規定終止系爭使用借貸契約，並催告被告及其家人於15日內搬遷並返還系爭房屋，復經被告收受等情，有存證信函為證（見本院北補卷第27至29頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），而被告不爭執兩造間之使用借貸關係並未約定期限，其僅空言使用目的尚未完成，然未舉證本件得依借貸之目的而定其期限，則兩造間之使用借貸關係既未約定期限，依其情形，亦不能依借貸之目的而定其期限，是依民法第470條第2項規定，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋，原告既以前開存證信函為終止使用借貸關係之意思表示，揆諸上開說明，兩造間之使用借貸關係即告消滅，被告即無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，自屬無權占有，卻迄未搬遷，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自應准許。又系爭使用借貸契約前經原告依民法第470條第2項規定終止，本院即不再審究有無民法第472條第1款規定之適用，併此敘明。
⒊又按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目
的，為民法第148條第1項所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件原告前以民法第470條第2項規定，向被告為終止使用借貸契約之意思表示，是系爭使用借貸契約業經終止，被告已無合法占用系爭房屋之權源，而原告依民法第470條第2項規定終止使用借貸契約為其基於所有權人權利之行使，尚非以損害被告權益為目的，難謂權利濫用。是被告辯稱原告終止系爭使用借貸契約屬權利濫用等語，並非可採。
㈢原告得否依民法第179條規定，請求被告分別給付原告相當於
租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。本件被告於原告終止前開使用借貸關係後，仍繼續無權占有使用系爭房屋未還，按社會通常之觀念，將使原告受有因無法使用系爭房屋所生相當於租金之損害（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照），應屬無法律上原因而受有使用該房地之利益，並使原告受有損害，依民法第179條前段之規定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
⒉本件經本院送請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋
之租金，依不動產估價報告書評估，系爭房屋位在臺北市松山區民生社區內之中央社區，整體公共設施完整，生活機能良好，區域內設有郵局、銀行、游泳池、網球場、棒球場、停車場等公共設施，又系爭房屋位在民生東路4段97巷6弄旁，為公寓之頂樓，現況屋頂並無加蓋情形，目前作為住家使用，建物面積為41.1坪，以區域環境而言，面積適宜性尚可，現況室內規劃2房、2廳、2.5衛、1廚房及1間小型臥室，空間規劃合理性稍差，再者，其中1間浴廁功能不完整，現場共有7處漏水，惟尚屬輕微，不影響一般正常居住使用等因素（見不動產估價報告書第29至31頁），並比較與系爭房屋類似標的之租金收益情形（見不動產估價報告書第33至55頁），最後得出系爭房屋於空屋情況下，租金為每月3萬9,456元（見不動產估價報告書第2頁、第57頁），本院審酌上情，認系爭房屋每月租金為3萬9,456元，尚屬合理。又兩造不爭執不當得利之起算日即自109年4月1日起算（見本院卷一第203至204頁），是原告請求被告自109年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告各1萬9,728元（計算式：39,456÷2＝19,728），為有理由。⒊被告雖抗辯系爭房屋因被告裝潢後較一般正常屋況增加價值
每月租金為6,987元，扣除後應以3萬2,469元計算租金等語，然上開估價報告書既已考量系爭房屋經裝潢後價值之增加，方得出裝潢前與裝潢後之每月租金評估價格（見不動產估價報告書第31頁、第56至57頁），是被告此部份之抗辯，並無理由。
⒋被告又抗辯其花費301萬787元裝潢費用，自得請求原告返還
可再使用10年之裝潢費用200萬元，並以此為抵銷等語，惟按借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，準用民法第431條第1項之規定；承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，同法第469條第2項、第431條第1項定有明文。
查，觀諸被告提出之合約書、收據（見本院卷一第79至81頁），其所載之金額與被告主張者尚有落差，而被告所提出之報價單、估價單（見本院卷一第255至275頁），其上所載之金額雖與被告主張者相符，然並無客戶之簽名用印，且業主名稱為「黃先生」而非被告，被告復未提出足資證明其付款之證據，自無從確認該等裝潢費確為被告所支出，是此部分亦難認被告所提抵銷抗辯為可採。
㈣從而，原告依民法第470條第2項、民法第767條第1項規定，
請求被告騰空返還系爭房屋予原告，並依民法第179條規定，請求被告自109年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告各1萬9,728元，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院詳予斟酌後，認為均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 8 日
民事第九庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 8 日
書記官 徐語姍如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。