臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第601號原 告 劉建三訴訟代理人 余政勳律師
吳陵微律師被 告 盧金菊訴訟代理人 邱飛鳴律師複 代 理人 王教臻律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號五樓（即臺北市○○區○○段○○○○○○號建物）騰空交還原告。
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號五樓（即臺北市○○區○○段○○○○○○號建物）騰空交還原告。
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號四樓（即臺北市○○區○○段○○○○○號建物）騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於以新臺幣玖拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣貳佰玖拾萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國108年7月10日與訴外人林春燕簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）6580萬元購買林春燕所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓、臺北市○○區○○街000號5樓及臺北市○○區○○街000號4樓房屋（下合稱系爭房屋），於108年8月26日匯580萬予林春燕，嗣於108年11月18日辦畢所有權移轉登記，又買賣價金分3期清償，伊業已於108年11月20日，各匯款1200萬元、850萬元及1080萬元予林春燕，以給付系爭房屋之部分價金，而因系爭房屋現為被告占有中，伊與林春燕另於108年11月20日簽訂買賣契約附註條款，約定排除被告占有後再行交付尾款2870萬元，被告無權占有並使用系爭房屋，致伊無法使用系爭房屋，況被告與林春燕間並未存有不定期租賃關係，縱有不定期租賃關係，依民法第425條第2項規定，伊亦不受拘束，爰依民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓騰空交還原告。㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓騰空交還原告。㈢被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓騰空交還原告。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於買受系爭房屋前，已曾受林春燕之託至系爭房屋與伊釐清使用系爭房屋之權利未果，是原告明知伊與林春燕間存有不定期之租賃關係，占有系爭房屋實具合法權源，原告於購買系爭房屋前未進入查看使用情形、屋況，就在不清楚情況下簽訂高達6580萬元價金之買賣契約，且原告亦未依系爭契約期限給付簽約款（即第1期款）、完稅款（即第2期款），且系爭契約第4條約定若系爭房屋未能貸得5000萬元，則不執行系爭契約，然原告與林春燕仍完成系爭房屋移轉所有權登記，更於完成後方簽訂買賣契約附註條款，即使原告30年未能收回系爭房屋，損害額以每月租金3萬，一年36萬元，30年1000萬元，原告損害僅為1000萬元，竟能保留尾款竟高達2870萬元，又在原告擔任董事長之基金會中，林春燕擔任董事，原告與林春燕就系爭房屋顯然為通謀虛偽意思表示而為假買賣，係以故意損害伊得以繼續以不定期租賃法律關係使用系爭房屋之權利，脫免林春燕容忍伊占有之義務，是原告取得所有權之目的，即顯在妨害伊占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第253-254頁，併酌予文字修正）：㈠林春燕於103年間，以被告未經其同意占有系爭房屋為由，向
臺灣臺北地方檢察署提起刑事竊佔告訴(偵查案號：103年度偵字第16213號)，經該署於104年6月28日予被告不起訴之處分，嗣林春燕不服於法定期間聲請再議，經臺灣高等法院檢察署於104年9月10日以104年度上聲議字第6560號處分書駁回再議。
㈡原告於108年6月6日，偕同吳磺慶律師至系爭房屋處尋訪被告
而未遇，原告並留下紙條表示受林春燕所託，前來釐清系爭房屋之使用權利。
㈢108年7月10日原告與林春燕就系爭房屋簽訂不動產買賣契約
書約定買賣總價款為6580萬，買賣契約書其上「賣方」欄位有「林春燕」字樣之簽名。
㈣原告於108年8月26日匯款580萬元予林春燕，108年11月18日系爭房屋以買賣為原因，移轉所有權登記予原告。
㈤原告以系爭房屋向國泰世華商業銀行股份有限公司辦理貸款
，於108年11月18日將系爭房屋設定最高限額抵押權予國泰世華銀行，擔保債權總金額共計3756萬元，國泰世華銀行於108年11月20日共計匯3130萬元予林春燕。
㈥原告於108年11月20日，各匯款1200萬元、850萬元及1080萬元予林春燕，以給付系爭房屋之買賣價金。
㈦108年11月20日原告與林春燕簽訂買賣契約附註條款，約定系
爭房屋買賣價金尾款2870萬元待排除第三人占有時再行交付。原告提出買賣契約附註條款，其上「賣方立書人」欄位有「林春燕」字樣之簽名。
㈧林春燕已繳納個人房屋土地交易所得稅。
㈨原告與林春燕間之系爭房屋買賣交易已向主管機關申報實價登錄完畢。
四、兩造爭點（見本院卷第255頁，併酌予文字修正）：㈠原告與林春燕間就系爭房屋之買賣契約是否為通謀虛偽意思
表示而無效?㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋
，被告抗辯與林春燕間存有不定期租賃關係而得繼續占用系爭房屋，孰為有理由？
五、本院之判斷：㈠原告與林春燕間就系爭房屋之買賣契約是否為通謀虛偽意思
表示而無效?
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦有明定。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號民事判決意旨參照）。是本件原告主張與被告與林春燕間就系爭房屋之買賣契約為通謀虛偽意思表示而無效，則原告就被告與林春燕間有通謀虛偽意思表示乙節應負舉證責任。
2.被告就原告與林春燕為通謀虛偽意思表示乙節，舉原告於購買系爭房屋前未進入查看使用情形、屋況，就在不清楚情況下簽訂高達6580萬元價金之買賣契約，且原告亦未依系爭契約期限給付簽約款（即第1期款）、完稅款（即第2期款），且系爭契約第4條約定若系爭房屋未能貸得5000萬元，則不執行系爭契約，原告與林春燕仍完成系爭房屋移轉所有權登記，更於完成後方簽訂買賣契約附註條款，即使原告30年未能收回系爭房屋，損害額以每月租金3萬，一年36萬元，30年1000萬元，原告損害僅為1000萬元，竟能保留尾款竟高達2870萬元，又在原告擔任董事長之基金會中，林春燕擔任董事，種種皆與常情不符，顯見原告與林春燕間就系爭房屋為通謀虛偽意思表示屬假買賣等語，查：證人林耀鈿於本院證稱：伊從事地政士工作快30年，是因為桃園土地買賣認識林春燕，因系爭房屋買賣才認識原告，簽約前原告有問我要準備何種文件，簽約當下林春燕和原告都在親自簽名，二人已經談好價格及付款方式，有事先講得內容我會先打上去，當場講得我用手寫，後續匯款我並未介入，簽約款一般是簽約時要付，但因為他們認識，我感覺他們是好朋友，當時原告是跟林春燕講說，如果可以貸款就執行這個買賣契約付簽約款，因為原告與林春燕說有契約才能詢問貸款，貸款有答覆後才會付款，簽約款不是用貸款支付，貸款是過完戶後才付得3000多萬部分，因為沒過戶前，銀行不會有貸款，銀行貸款是匯到原告戶頭，後來因為設定抵押權，銀行有跟我聯繫，買賣契約附註條款是後來過完戶、銀行付款完後，因為貸款有不足部分，我問原告要怎麼付，原告因為房子有被占用，要排除後才付款，所以才加附註條款，我是打好交給原告和林春燕，附註條款簽時，我並未在場，我是在擬好附註條款後把本票連權狀交給原告等語（見本院卷第256-262頁），酌原告所提出之各類所得扣繳暨免扣繳憑單（見本院卷第303頁），原告確於南山人壽保險股份有限公司任職，且107年執行業務所得在500萬以上，可知原告確屬有資力購買系爭房屋之人；參兩造亦不爭執原告於108年8月26日匯款580萬元予林春燕，此係原告自行支付之自備款，而非轉由銀行貸款支付，益徵原告並非被告所指之人頭；再衡證人前開證稱原告與林春燕為好友，被告自述林春燕擁有多筆房產土地，況林春燕與被告間倘如被告所抗辯存有不定期租賃關係，以系爭房屋位於臺北市精華地段且價值不斐，林春燕僅能收取每個月3萬元之租金，相較於出賣系爭房屋先取得簽約款580萬元及後續銀行貸款之3130萬元，加上原告自身資力及雙方情誼，另有買賣契約附註條款保障，以一般人理性合理經濟計算，林春燕同意於排除占用後方支付尾款且先返還原告開立之本票乙節，難認有何違反情理之處，渠等交易付款方式應基於私法自治原則，由林春燕自主決定如何處分其個人財產並負擔風險，基上，就被告所舉，無法認定原告與林春燕間有通謀虛偽意思表示。
㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋
，被告抗辯與林春燕間存有不定期租賃關係而得繼續占用系爭房屋，孰為有理由？
1.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；依本法所為之登記，有絕對效力，民法第758條第1項、第759條之1第1項及土地法第43條分別定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項亦有明定。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦定有明文。
2.本件原告既經登記為所有權人，依前揭規定即有絕對排他效力，並得依民法第767條第1項前段規定，以所有權人地位請求被告返還所有物，被告抗辯與林春燕間有不定期租賃關係，縱認為真，惟依民法第425條第2項規定，原告本無繼受不定期租賃關係之義務，被告本不得向受讓人即原告主張有權占有，且原告不論購買系爭房屋前是否知悉此情，亦不影響該條項之適用，被告復未就其占有係有正當權源為其他舉證，從而原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋，應屬合法有據。
㈢末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決意旨參照）。依前述，原告登記為所有權人，且被告與林春燕間縱有之不定期租賃關係，被告亦無法對原告執為有權占有之依據，況原告依民法第767條第1項規定行使權利，係本於所有權人地位為之，難認有何違反公共利益之情事，況被告若僅以每月15萬元之成本（見原告提出之郵局匯款單，本院卷第93頁），即得使用買賣價金為6580萬元之系爭房屋並排除原告使用權利，兩者相比亦顯有失衡，況依華泰商業銀行股份有限公司回函亦可知（見本院卷第141頁），自108年1月1日起至109年3月27日止，被告匯給林春燕之款項，僅有108年3月26日3萬元、108年6月6日9萬元、108年7月11日3萬元、109年2月11日15萬元（即前開郵局匯款單匯款之金額），則原告若未訴請被告返還，其支出買賣價金甚大與所可能期待之利益相差甚遠，是依被告所舉，難認原告有何權利濫用之情事，併予敘明。
㈣被告聲請傳喚林春燕為證人、調取林春燕於華泰銀行大同分
行之交易明細、調取國泰世華銀行關於系爭房屋抵押貸款之評估資料及向松山地政事務所調取系爭房屋辦理抵押權設定及過戶相關資料，惟依其聲請意旨，林春燕與劉秋桂間之租賃契約難認與本案有何關聯，且交易明細為個人財務狀況重要資料、銀行評估資料為內部鑑價文件，被告此部分聲請已逾所應調查證據之合理範圍，復過度侵害林春燕與原告間之財產隱私權益，再調取系爭房屋抵押權設定資料以查明完稅時間，與本案之關聯為何，未見被告說明，其此部分調查證據之請求，形同以摸索證據之方式進行本件訴訟，故本院認均無調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項前段規定，請求㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓騰空交還原告。
㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號5樓騰空交還原告。㈢被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓騰空交還原告，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本做成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
書記官 洪仕萱