臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第7735號原 告 白香荷訴訟代理人 詹晉鑒律師複代理人 簡逸豪律師被 告 林雅晴訴訟代理人 黃媛麗上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於一一０年十一月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。本件原告主張因兩造間民國一０七年五月十一日所訂不動產買賣契約涉訟，而該買賣契約第十二條中段約定：「如有爭議致涉訟時，雙方同意以臺北地方法院為第一審管轄法院」（見訴字卷第五七頁），依首揭規定，本院非無管轄權。
乙、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：１被告應給付原告新臺幣（下同）二百三十九萬六千四百七
十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：兩造於一０七年五月十一日訂立不動產買賣契約（下稱本件買賣契約），約定由原告以總價一千零七十萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號、權利範圍四分之一之土地，及其上建號同段第二七一號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋（下稱本件房屋，與基地持分合稱本件不動產），原告已付清價金，並於同年月二十八日取得本件不動產所有權，同年六月五日取得占有。惟本件房屋有嚴重傾斜、一樓污水管破漏致廁所無法使用問題，該等瑕疵無法即知，被告明知竟故意不告知本件房屋有該等瑕疵，原告以起訴狀繕本之送達通知被告發現瑕疵，爰依民法第三百五十九條規定請求減少價金一百萬元，並依民法第一百七十九條規定請求被告如數返還。又該等瑕疵修繕費用經估算達一百零二萬八千九百七十元，且本件房屋傾斜無法居住，原告自一０七年五月起至一０九年二月止期間因而在外租屋居住，支出租金三十六萬七千五百元，爰依民法第二百二十七條、第三百六十條規定，請求被告如數賠償。以上合計被告應給付原告二百三十九萬六千四百七十元，並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。
二、被告部分：
（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告否認兩造買賣契約成立及移轉占有時，本件房屋有傾斜情事，亦否認本件房屋污水管堵塞破漏致廁所無法使用問題，以本件房屋係屋齡已有四、五十年之老舊建物，兩造成立買賣契約前，原告曾帶同水電師傅檢視確認房屋狀況後始簽約，原告對於本件房屋情形已有充分了解，且本件房屋如有嚴重傾斜，原告應不致未發覺，本件房屋係因隔鄰四棟房屋（門牌號碼同路段二０一至二０七號）拆除改建十三層大樓，打造深度地基方導致嚴重傾斜，買賣契約成立及移轉占有時縱有傾斜，被告自一００年間購入本件房屋及基地，迄至一０七年間出售移轉予原告，長期未居住使用本件房屋，並不知情，非故意不告知，至所謂污水管破漏係在一樓連接污水池處，非在本件房屋內，且於締約前已明確告知；原告買受本件房屋係用以辦理都市更新合建，並非居住使用，原告所提租約租期亦與本件房屋移轉占有時期不符等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於一０七年五月十一日訂立本件買賣契約，約定由原告以總價一千零七十萬元向被告買受本件不動產，原告已付清價金，並於同年月二十八日取得本件不動產所有權，同年六月五日取得占有，本件房屋現有傾斜情形之事實，業據提出土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書為證（見士林卷第二四至四九、七六至八二頁），核屬相符，其中不動產買賣契約書並與被告所提一致（見本院卷第五五至五八頁），此部分情節並均為被告所不爭執，應堪信為真實。
但原告主張本件房屋有嚴重傾斜、一樓污水管破漏致廁所無法使用問題，該等瑕疵無法即知，被告明知竟故意不告知本件房屋有該等瑕疵，本件房屋應減少一百萬元之價金，且被告應賠償原告瑕疵修復費用一百零二萬八千九百七十元，及賠償原告無法居住使用本件房屋於一０七年五月起至一０九年二月止支出之租屋費用三十六萬七千五百元部分，則為被告否認，辯稱：締約前原告對於本件房屋情形已有充分了解，本件房屋訂約及移轉占有時並無傾斜情事，縱有其亦不知情，並非故意不告知，本件房屋嚴重傾斜係因隔鄰建屋打造地基導致，污水管破漏係在一樓連接污水池處，非在本件房屋內，且於締約前已明確告知，原告支出之租金費用與本件房屋無涉等語。
四、茲分述如下：
（一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第三百四十五條、第三百四十八條第一項、第三百五十四條第一項、第三百五十六條、第三百五十七條、第三百五十九條前段、第三百六十條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第一百七十九條、第二百二十七條亦有明定。
（二）原告請求被告給付二百三十九萬六千四百七十元本息，無非以本件房屋有嚴重傾斜及一樓污水管破漏致廁所無法使用兩項瑕疵，被告明知竟故意不告知，經原告請求減少價金一百萬元，及修繕瑕疵費用需一百零二萬八千九百七十元，另因無法居住使用而支出租屋費用三十六萬七千五百元，得請求被告賠償為論據。
１本件房屋至遲於一０六年一月二十五日即經臺灣省土木技師
公會現場勘測，發覺本件房屋之傾斜率達１／６９、１／６６、１／１３３，而房屋傾斜率係指房屋各測量點之水平位移量除以垂直高度，且分子均化為一計算，如無傾斜則數額為零，如施工造成鄰房傾斜，數額小於１／２００者需修補，以補強基礎及結構強度損失，數額介於１／２００至１／４０之間者，除應修補外，尚應補償建物傾斜之費用，數額大於１／４０者，已無從修補，應拆除重建，本件房屋已有傾斜等情，已經原告提出一０八年十二月十日臺灣省結構工程技師公會鑑定報告書（含附件六臺灣省土木技師公會一０六年一月二十五日鄰房現況鑑定報告節錄之測量成果紀錄表、調查紀錄表、相片）為憑，核與證人即一０六年一月間至本件房屋實施現況鑑定之土木技師吳政圜、黃科銘證述吻合（見本院卷第一００至一０四、一三三至一三七頁筆錄）；吳政圜、黃科銘均為執業逾二十年之專業土木技師，偶然受訴外人即承攬年豐建設股份有限公司（下稱年豐建設公司）在本件不動產隔鄰土地上興建大樓工程之松聯營造股份有限公司（下稱松聯營造公司）委託，進行工地鄰房現況之鑑定，與兩造均無宿怨仇隙或故舊親誼，本件訴訟結果於渠等亦無任何法律上、經濟上利害關係，此為兩造所不爭執，衡情吳政圜、黃科銘應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所為鑑定測量之結果及證述應屬客觀可採，則本件房屋於一０六年一月間已經傾斜，且傾斜率大於１／２００，最嚴重位置達１／６６，殆無疑義。參諸施工導致鄰房傾斜率大於１／２００但低於１／４０者，不唯必須修補以補強基礎及結構強度之損失，且應予補償，已如前述，本件房屋既於一０六年一月間即有傾斜且傾斜率達１／６９、１／６６、１／１３３，需修補補強基礎及結構強度損失，且有價值減少應補償之情形，被告亦未能陳明並舉證於一０七年五、六月本件買賣契約訂立或移轉交付本件房屋前，曾經施工修繕補強本件房屋傾斜問題，則一０七年五月間兩造訂立本件買賣契約時及同年六月五日移轉占有時，本件房屋已有減少其價值及減少通常效用之瑕疵，堪以認定。
２然本件買賣契約係於一０七年五月十一日訂立，被告於同年
月二十八日即移轉所有權予原告，於同年六月五日即移轉占有，此經被告陳明在卷，並為原告所不爭執，而原告遲至一０九年四月一日方提起本件訴訟，主張買賣標的物本件不動產有嚴重傾斜及一樓污水管破漏致廁所無法使用兩項瑕疵，據以請求減少價金及損害賠償，參以原告自稱本件房屋因嚴重傾斜及一樓污水管破漏致廁所無法使用兩項瑕疵無法居住使用，而自一０七年五月起至一０九年二月止期間在外租屋居住（見士林卷第十八頁書狀），及原告所提一０八年六月九日、八月二十二日之錄音譯文，原告至遲於一０八年六月九日即知悉本件房屋一樓污水管破漏，至遲於一０八年八月二十二日即已知悉本件房屋原即有傾斜情形，原告竟遲至一０九年四月一日方具狀起訴主張本件房屋有嚴重傾斜及一樓污水管破漏致廁所無法使用之瑕疵（見士林卷第十頁民事起訴狀右上角收狀戳），除就瑕疵通知被告外（見本院卷第六六頁筆錄），進而據以請求減少價金及賠償損害，而該起訴狀繕本於同年五月十三日始送達被告（見士林卷第九四頁送達證書），距離原告發現本件房屋原有傾斜情形至少已有八個月又二十一日，距離原告發現本件房屋一樓污水管破漏致廁所無法使用情形至少已有十一個月又四日之久，縱本件房屋傾斜及一樓污水管破漏致廁所無法使用屬不能即知之瑕疵，依民法第三百五十六條第三項規定，除原告能證明被告明知本件房屋有該等瑕疵卻故意不告知外，原告既怠於通知被告，應視為承認本件房屋，無從再請求被告負瑕疵擔保之責及依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求減少價金或請求賠償損害，亦無從指被告有債務不履行情形，依民法第二百二十七條規定請求賠償。
３關於被告於兩造訂立本件買賣契約、移轉本件不動產占有
予原告前，明知本件房屋有傾斜瑕疵部分，原告固聲請訊問證人即松聯營造公司工地負責人黃俊傑、房屋現況鑑定土木技師吳政圜、黃科銘、年豐建設公司業務部經理李盈德、經理黃世雄，然①其中松聯營造公司工地負責人黃俊傑略證稱：松聯營造公司就年豐建設公司在本件不動產隔鄰土地之「民權好合」建案，曾通知土木技師進行鄰房現況鑑定，鄰房經鑑定結果發現有傾斜，但實際鑑定之聯繫與實施工作及結果通知均由受託技師負責，松聯營造公司不涉入（見本院卷第九八、九九頁筆錄）；②土木技師吳政圜略證稱：其受理年豐建設公司臺北市民權西路建案鄰房現況鑑定工作，曾依規定發函予鄰房所有人，一０六年一月三日勘驗測量當日臺北市○○區○○○路○○○號公寓僅一樓住戶在場，並開門供其上樓察看，二至四樓（四樓即本件房屋）無人在場但未關閉大門，乃逕行入內鑑測，卷附（士林卷第五四頁）住戶會同技師勘查簽章表上本件房屋「所有權人或住戶代表」欄中「已鑑定」三字係其所填載，當日並無所有權人或住戶代表在場，鑑定結果並未告知鄰房住戶，鑑定報告僅提供建設公司，供將來發生爭議時比對之用，亦未提供予鄰房，本件房屋測量結果有傾斜等語（見本院卷第一００至一０四頁筆錄）；③土木技師黃科銘略證稱：其與吳技師（吳政圜）經公會輪派進行年豐建設公司民權西路建案之施工前房屋現況鑑定，針對房屋現況以文字記載、繪製圖面、拍攝照片的方法記錄後製作鑑定報告書，將來如發生損鄰事件用以研判責任歸屬，正式會勘七日前以函文通知鄰房住戶，當初一樓住戶在場會同並開啟鐵捲門，樓梯直通二至四樓，二樓至四樓長期無人住居且無人會同，鑑定報告送交公會，由公會審查後提供二份予申請單位使用，本件房屋有傾斜，鑑定報告並未送交鄰房，鑑定過程中並未向鄰房住戶表示房屋有傾斜情形，當時亦未感覺本件房屋有傾斜（見本院卷第一三四至一三七頁筆錄）；④年豐建設公司業務部經理李盈德證稱：年豐建設公司與民權西路二０三至二０七號房屋地主合作興建房屋，而徵詢同路段二０九號房屋地主是否參與共同開發，曾與被告之母即本件被告訴訟代理人黃媛麗接觸，但因二０九號一樓機車行所有權人不同意，故無法納入開發，後原告就工地鄰損問題曾與其接觸，其並未參與工地鄰房現況鑑定事項，亦不知悉也未經告知、轉述該工地鄰房現況鑑定之結果，與被告之母黃媛麗接觸過程中，未曾提及或親自察見本件房屋屋況（見本院卷第一七二、一七三、一七六頁筆錄）；⑤年豐建設公司經理黃世雄略證稱：年豐建設公司依程序於建案開始前由松聯營造公司辦理鄰房現況鑑定，均委託臺灣省土木技師公會進行，年豐建設公司並未參與，亦未取得鄰房現況之鑑定報告，其迄原告就本件房屋之工地鄰損對年豐建設公司為請求，受公司指派代表參與協調時，方要求松聯營造公司提供鑑定結果，而獲悉本件房屋前已有傾斜情形，其並未告知任何人鄰房現況鑑定結果（見本院卷第一七四至一七六頁筆錄）。土木技師吳政圜、黃科銘為可採憑，前已敘明，黃俊傑、李盈德、黃世雄任職松聯營造公司或年豐建設公司，與兩造幾無接觸往來，與原告並無宿怨仇隙，與被告亦無故舊親誼，本件訴訟結果於渠等亦均無法律上或經濟上利害關係，衡情渠等亦無甘冒偽證罪責偏頗迴護被告之可能或必要，所述亦屬客觀可採。則綜合前開證述，吳政圜、黃科銘於一０六年一月初進行本件房屋現況鑑定時，本件房屋無人住居使用且無人到場，從事現況鑑定工作之吳政圜、黃科銘從未告知或交付本件房屋所屬公寓之住戶關於現況鑑定結果，松聯營造公司、年豐建設公司於原告一０八年間就本件房屋傾斜一事向年豐建設公司請求前，未曾告知或交付本件房屋所屬公寓住戶關於現況鑑定之結果，並無證據足認被告於本件買賣契約訂立、移轉交付本件不動產時，已知本件房屋有傾斜率大於１／２００之瑕疵。
４至本件房屋一樓污水管破漏致廁所無法使用部分，不唯性
質上難認屬不能即知之瑕疵，蓋以該瑕疵之情狀，本件房屋住戶一使用廁所，污水即在一樓污水池外溢漏，原告將旋即遭一樓住戶抗議，甚或遭訴請賠償，而廁所為住宅房屋之必要設備，住戶通常每日均會使用，原告焉有不能即時發覺之理？被告又豈有隱瞞是項瑕疵之實益？原告亦未就被告明知而故意不告知一節，提出任何證據以實其說，原告此部分主張，悖於事理常情，仍難採憑。
５既無證據足認被告於本件買賣契約訂立、移轉交付本件不
動產時，已知本件房屋有傾斜率大於１／２００之瑕疵，而本件房屋一樓污水管破漏致廁所無法使用部分，性質上難認為不能即知之瑕疵，且亦無證據足認被告故意不告知該等瑕疵，原告仍有民法第三百五十六條規定之適用。則原告至遲於一０八年六月九日即知悉本件房屋一樓污水管破漏，至遲於一０八年八月二十二日即已知悉本件房屋原即有傾斜情形，原告既怠於通知被告，應視為承認本件房屋，無從再請求被告負瑕疵擔保之責及依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求減少價金或請求賠償損害，亦無從指被告有債務不履行情形，依民法第二百二十七條規定請求賠償。
五、綜上所述，無證據足認被告於本件買賣契約訂立、移轉交付本件不動產時，已知本件房屋有傾斜率大於１／２００之瑕疵，而本件房屋一樓污水管破漏致廁所無法使用部分，性質上難認為不能即知之瑕疵，且亦無證據足認被告故意不告知該等瑕疵，原告仍有民法第三百五十六條規定之適用，原告怠於通知被告，應視為承認本件房屋，不得再以本件房屋有傾斜率大於１／２００或一樓污水管破漏致廁所無法使用之瑕疵，請求被告負瑕疵擔保之責，亦難指被告有不完全給付情事，從而，原告依民法第三百五十九條規定請求減少價金一百萬元，並依民法第一百七十九條規定請求被告如數返還，依民法第二百二十七條、第三百六十條規定請求被告賠償本件房屋傾斜修繕費用一百零二萬八千九百七十元、租金費用三十六萬七千五百元，合計二百三十九萬六千四百七十元，及支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，洵屬無據，不應准許，爰予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 2 日
民事第四庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 2 日
書記官 顏子薇