臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第7059號原 告 游凱婷訴訟代理人 潘心瑀律師被 告 游鴻隆（原名游宏榮）訴訟代理人 余政勳律師
李余信嘉律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記事件，本院於民國111年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示不動產，以臺北市大安地政事務所九十九年大安字第三三五七四○號收件，於民國九十九年十一月二十六日以買賣為原因所為之移轉登記，予以塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴依民法第767條第1項規定請求被告塗銷如附表所示之不動產（下稱系爭忠孝東路房地）於民國99年11月26日以買賣為原因辦理之所有權移轉登記（見本院109年度北司調字第1260號卷第7頁，下稱北司調字卷），嗣基於同一基礎事實，主張倘兩造間就系爭忠孝東路房地確實存在買賣關係，追加備位聲明請求被告給付買賣價金新臺幣（下同）800萬元及利息（見本院卷二第23頁），經核與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相符，應予准許。
二、原告主張：兩造為姊弟關係，系爭忠孝東路房地為伊所有，被告明知兩造間並無金錢借貸關係，竟於96年11月13日委由代書即訴外人呂火鈺，以不實之借貸事實將系爭忠孝東路房地設定800萬元之普通抵押權予被告（下稱系爭抵押權），後兩造父親游景綏於99年2月19日死亡，兩造共同繼承游景綏所有之臺北市○○區○○○路○段00巷00弄00號房地（下稱系爭民權東路房地），並於99年5月間約定伊將所繼承之系爭民權東路房地所有權應有部分4分之1以價金500萬元出售予被告，伊因而出具授權書，委由被告代伊辦理游景綏遺產繼承、遺產稅、出售系爭忠孝東路房地、辦理戶籍謄本及印鑑證明等事項（下稱系爭授權書）。詎被告取得系爭授權書及伊印鑑證明後，竟於99年10月間偽造兩造間買賣系爭忠孝東路房地之契約，並以系爭抵押權擔保之800萬元抵充買賣價金，將系爭忠孝東路房地移轉登記為被告所有（下稱系爭移轉登記），並塗銷系爭抵押權登記。惟兩造間無移轉系爭忠孝東路房地所有權之合意，並未成立系爭買賣關係，伊仍為系爭忠孝東路房地之所有權人；倘認系爭買賣關係存在，惟系爭抵押權所擔保之800萬元債權不存在，被告亦無給付買賣價金予伊，爰先位依民法第767條第1項前段規定，請求塗銷系爭移轉登記；倘認系爭買賣關係存在，則備位請求被告給付價金800萬元等語，先位聲明：被告應塗銷系爭移轉登記；備位聲明：㈠被告應給付原告800萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。。
三、被告則以：原告與其配偶於美國經商負債破產，原告與游景綏遂以系爭忠孝東路房地設定抵押權予伊之方式規避債權追索，原告並因此交付印鑑證明、系爭忠孝東路房地所有權狀予游景綏，再委由游景綏熟識之代書呂火鈺於96年11月5日辦理系爭抵押權登記，伊並未參與，僅係依游景綏要求交付印鑑章。又原告於99年間辦理游景綏遺產繼承登記期間，考量其長年旅居美國，且積欠伊90萬元債務，兩造協議將原告所繼承之系爭民權東路房地所有權應有部分、系爭忠孝東路房地各以500萬元出售予伊（下稱系爭買賣關係），兩造間就系爭忠孝東路房地確實有系爭買賣關係存在，原告並出具系爭授權書，授權伊全權辦理前開不動產買賣事宜，伊業已給付原告價金共計727萬元（含原告應負擔游景綏之貸款112萬5000元、原告向伊借款90萬元、先前已給付之524萬5000元）等語置辯，聲明：原告之訴駁回。
四、兩造均不爭執：
（一）系爭忠孝東路房地前登記為原告所有，於96年11月9日設定普通抵押權登記予被告，擔保債權金額800萬元（即系爭抵押權），此有大安地政事務所96年大安字第384950號土地登記申請書、異動索引表在卷可稽（見北司調字卷第15-24頁）。
（二）系爭抵押權所擔保之債權800萬元借貸關係並不存在。
（三）系爭忠孝東路房地於99年11月5日以買賣為原因移轉所有權登記為被告所有（即系爭移轉登記），並以塗銷系爭抵押權混同系爭忠孝東路房地之買賣價金，有大安地政事務所99年大安字第335740號、第335750號土地登記申請書、他項權利證明書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本在卷可稽（見北司調字卷第43-63頁）。
（四）系爭授權書為原告所親筆簽具，此有系爭授權書在卷可稽（見本院卷一第75頁）。
上開事實均堪信為真。
五、原告先位主張兩造間並無買賣系爭忠孝東路房地之合意，其仍為系爭忠孝東路房地之所有權人，依民法第767條第1項規定請求被告塗銷系爭移轉登記；倘兩造就系爭忠孝東路房地成立買賣關係，則備位主張被告應給付買賣價金800萬元及利息，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項有明文，而當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判決先例意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文規定。再依民法第767條第1項中段規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，且土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之（最高法院40年度台上字第1892號裁判要旨）。
（二）系爭忠孝東路房地本登記為原告所有，於99年11月26日以買賣為原因關係移轉登記為被告所有，惟原告否認兩造間就系爭忠孝東路有買賣、移轉所有權之合意，依前所述，被告自應舉證兩造間有成立系爭買賣關係、為系爭移轉登記之合意。查：
1、系爭忠孝東路房地固於99年11月26日以買賣為原因移轉所有權登記為被告所有，並以塗銷系爭抵押權混同系爭忠孝東路房地之買賣價金，惟兩造對於系爭抵押權所擔保之800萬元借貸關係並不存在乙節並不爭執（見本院卷一第119頁），鑑於買賣契約為有償契約，價金又為買賣契約成立必要之點，原告斷無可能以並不存在之系爭抵押權所擔保之債權以抵充買賣價金，被告亦自陳96年間未參與系爭抵押權之設定，是以上開以系爭抵押權所擔保之債權用以抵充買賣價金之記載，不足推認系爭買賣關係確實存在。
2、被告另舉系爭授權書、手寫彙算表、兩造間對話紀錄、系爭忠孝東路房地房屋稅、地價稅繳納相關單據影本為證（見本院卷一第75頁、第123頁、第313頁、本院卷二第209-231頁），查：
⑴按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為
，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。該條立法意旨在於防範自己代理有利益衝突，代理人恐厚己薄人而失其公正立場，除非本人許諾，否則原則禁止代理人為本人與自己為法律行為。
⑵兩造均不爭執原告曾經於99年9月11日出具系爭授權書予被
告，該授權書「房地標示及權利範圍」欄位記載授權書之標的為系爭忠孝東路房地，授權事項記載：「1.為辦理遺產繼承或出售等事宜特授權吾弟游鴻隆代為向戶政單位申請戶籍謄本20份及印鑑證明20份，並代為簽署各項文件。
2.被授權人有權代辦遺產稅。3.被授權人有全權代理權」（見本院卷一第75頁），足見原告固授權被告辦理兩造父親游景綏遺產繼承事宜及系爭忠孝東路房地買賣事宜，惟被告係自行買受系爭忠孝東路房地，乃代理原告與自己為法律行為，依前揭民法第106條規定，被告自應再取得本人即原告之許諾，否則即不得代理該法律行為。觀諸系爭授權書所載文義，原告僅授權被告出售系爭忠孝東路房地，無從推知原告亦同意被告代理原告以價金500萬元出售系爭忠孝東路房地予被告自己，自難僅憑原告出具系爭授權書，授權被告出售系爭忠孝東路房地，即謂兩造間有成立系爭買賣關係之合意，而為有利於被告之認定。
⑶被告並抗辯其於108年1月24日曾彙整確認歷年來給付予原
告之款項，載明其向原告購買系爭民權東路房地所有權應有部分4分之1、其支付父親游景綏貸款債務450萬元，原告應負擔4分之1即112萬5,000元、原告積欠被告90萬元借款以及被告向原告購買系爭忠孝東路房地，價金500萬元，被告並彙整其歷次給付原告之金額，原告於被告之彙算後書寫：「現金尾數NT.53,890 108.1.24」、「-5389餘額275,000」之文字，可見兩造就系爭忠孝東路房地確實存有買賣關係云云，並提出手寫彙算表一紙為證（見本院卷一第123頁），查：
①原告已否認上開手寫彙算表之真正，而該彙算表固記載：
「（買）賣大樓500萬」等詞，然該買賣大樓，是否即指系爭忠孝東路房地？並非無疑，況該記載內容，亦不足認定兩造合意原告將系爭忠孝東路房地以價金500萬元出售予被告，難認兩造間成立系爭買賣關係。
②被告雖抗辯該彙算表上所記載其匯款、替原告購買物品之
金額等，與其過去匯款予原告、替原告所支出之費用相符，堪信該彙算表為真正、原告確有於其上書寫文字云云，並提出被告匯款憑證與包裹單據影本21張為證（見本院卷一第189-229頁），然該手寫彙算表就其所載內容已不足認定兩造間有系爭買賣關係存在，已如前述，甚且，縱使該彙算表所載被告匯予原告之款項，與被告所提出之單據影本相符，亦不足推認原告亦同意該彙算表所載內容、親自書寫文字於該彙算表上，況金錢交付之原因多端，被告亦未舉證證明匯算表上所記兩造間金流，即係被告支付系爭忠孝東路房地之買賣價金，自不足為有利於被告之認定，被告此部分所辯，自難認可採。
③至被告請求本院將前揭彙算表下方關於「現今尾數NT.53,8
90 180.1.24」、「-5389 餘額275,000」等文字送請法務部調查局為筆跡鑑定確認是否為原告所書寫，然該彙算表所載內容已不足認兩造間成立系爭買賣關係，縱該彙算表下方文字為原告所書寫，亦難遽為有利於被告之認定，因此被告此部分調查證據之聲請，即核無必要。
⑷又依兩造間109年1月5日line通訊軟體對話紀錄，原告固向
被告稱：「…你欠我忠孝東路，桃園平鎮的錢都還沒還…」（見本院卷一第313頁）等語，被告據此抗辯見兩造間有系爭忠孝東路房地買賣之合意，惟依上所述，原告確有授權被告出售系爭忠孝東路房地，故上開對話至多僅能認定原告要求被告將系爭忠孝東路房地買賣價金交付予原告，尚不足遽認兩造就系爭忠孝東路房地成立買賣關係。
⑸另被告所提出之系爭忠孝東路房地房屋稅、地價稅繳納相
關單據，至多僅能證明被告有繳納系爭忠孝東路房地相關稅金之事實，然被告既為系爭忠孝東路房地之登記名義人，形式上本即有繳納相關稅捐之義務，是以該等單據，亦無法認定兩造間就系爭忠孝東路房地有買賣之合意。
⑹被告復辯稱系爭移轉登記之時間為99年11月間，原告迄至
近10年後之109年間始提起本件請求，有違常理，可見系爭買賣關係確實存在云云，惟兩造均不爭執原告長年旅居國外，則原告主張迄至其109年2月間回國後，始知系爭忠孝東路房地經移轉登記至被告名下，尚可採信，被告上開抗辯即非可取。
（三）準此，被告所舉證據皆不足以證明兩造間有成立系爭買賣關係、系爭移轉登記之合意，則原告主張兩造間並無系爭買賣關係存在，其仍為系爭忠孝東路房地之權利人，應屬可採，依前所述，原告依民法第767條第1項中段之規定，請求被告塗銷系爭移轉登記，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，先位請求被告應將附表所示不動產，以臺北市大安地政事務所99年大安字第335740號收件，於99年11月26日以買賣為原因所為之移轉登記，予以塗銷，應有理由，應予准許。又原告先位之訴既為有理由，其備位之訴本院自無庸判決，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，並被告調查證據之聲請，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 楊承翰法 官 陳乃翊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 詹雅筠附表編號 土地坐落 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 臺北市 大安區 懷生 一 154 10000分之50 2 臺北市 大安區 懷生 一 154-5 10000分之6編號 建號 基地坐落建物門牌 權利範圍 １ 臺北市○○區○○段○○段0000○號 臺北市○○區○○○路0段000號5樓之3 全部