臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第7201號原 告 周來春訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 吳約貝律師
廖慈怡律師被 告 陳紹恩兼訴訟代理人 陳韻棻上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳韻棻應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一樓及二樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告陳韻棻應給付原告新臺幣參拾萬玖仟元，及自民國一百零九年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告陳韻棻應自民國一百零九年十月二十三日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
四、被告應連帶給付原告新臺幣壹佰零玖萬伍仟柒佰貳拾元，及自民國一百零九年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
五、訴訟費用由被告陳韻棻負擔百分之四十八，餘由被告連帶負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元為被告陳韻棻供擔保後，得假執行。但被告陳韻棻如以新臺幣陸拾捌萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬參仟元為被告陳韻棻供擔保後，得假執行。但被告陳韻棻如以新臺幣參拾萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣肆萬元為被告陳韻棻供擔保後，得假執行。但被告陳韻棻如每期以新臺幣拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零玖萬伍仟柒佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴第2項聲明原為：被告陳韻棻應給付原告新臺幣（下同）42萬9,000元本息（見本院卷第9頁），嗣於民國110年1月20日準備程序當庭變更該項聲明為：陳韻棻應給付原告30萬9,000元本息，其餘聲明不變（見本院卷第147頁）。核原告此部分所為，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：陳韻棻向伊承租伊所有之門牌號碼新北市○○區○○路○段00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），租期原自105年2月5日起至108年2月4日止，租金每月6萬元，於原定租期屆滿後，兩造復約定延期至108年6月21日（下稱105年租約）。惟陳韻棻並未依約給付租金，計至108年6月21日止共積欠租金109萬5,720元，伊本無意願繼續出租系爭房屋，然因陳韻棻再次保證清償，並邀同被告陳紹恩擔任連帶保證人，兩造乃於108年6月22日簽立保證書（下稱系爭保證書），保證清償先前所積欠之租金109萬5,720元。伊遂於同日與陳韻棻簽立房屋租賃契約，繼續出租系爭房屋予陳韻棻，租期自108年6月22日至110年6月21日止，租金每月6萬元（下稱系爭租約）。詎陳韻棻不僅仍未清償前開積欠租金109萬5,720元，亦未按期給付系爭租約租金，伊乃於109年7月30日以新店碧潭91號存證信函（下稱系爭存證信函）催告陳韻棻限期給付租金並終止系爭租約，並再以本件起訴狀之送達為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既已終止，伊自得請求陳韻棻騰空遷讓返還系爭房屋，並請求陳韻棻所積欠自109年1月22日起至109年10月22日止之租金30萬9,000元，再依系爭租約第8條約定請求違約金。又陳紹恩為系爭保證書之連帶保證人，應與陳韻棻連帶清償其所積欠之租金109萬5,720元。為此，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租約第3條、第17條、第8條、系爭保證書及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1至4項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對於本件原告之請求均不爭執，伊積欠之租金會盡力償還。惟就系爭保證書債務部分，因兩造前後於105年1月20日、107年6月2日、108年2月26日就系爭房屋及其坐落土地曾簽訂不動產買賣契約（下分稱105年、107年及108年買賣契約），陳韻棻已支付買賣契約第一期款225萬元（下稱系爭第一期款），應得抵銷此部分租金債務並有剩餘等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭房屋建物登記謄本、系爭保證書暨附表、系爭租約及租金明細附表、系爭存證信函及107年買賣契約在卷足憑（見本院卷第15-16、19-35、141-143頁），且為被告所不爭執（見本院卷第128頁），堪信原告之主張為真實。從而，原告依據民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約第17條規定請求陳韻棻騰空遷讓返還系爭房屋，並依據系爭租約第3條規定請求陳韻棻給付積欠租金30萬9,000元本息，再依據系爭租約第8條請求陳韻棻自本件起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元違約金，復依據系爭保證書之法律關係，請求陳韻棻給付109萬5,720元本息，均有理由，應予准許。
四、復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。又按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判決意旨參照）。另連帶債務之債權人，依民法第273條第1項規定，得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。查陳紹恩既為系爭保證書之連帶保證人，即應就陳韻棻基於系爭保證書對原告所負之109萬5,720元債務及其利息負連帶清償責任。是原告依據系爭保證書及連帶保證之法律關係，請求陳紹恩連帶給付系爭保證書債務109萬5,720元本息，亦有理由，應予准許。
五、陳韻棻雖另主張：就系爭保證書債務部分，希望以系爭第一期款225萬元扣抵等語，並提出105年、107年及108年買賣契約、105年租約暨房屋收付款明細表等件為證（見本院卷第57-63、79-97、269-281頁）。然查：
1.關於原告與陳韻棻間就系爭房屋由租賃轉買賣之事宜，前開105年買賣契約第3條約定：「賣方（按即原告）同意租賃前兩年的房租金與押金併入房價抵銷（不包含停車位租賃費用）買方（按即陳韻棻）若於（中華民國107年3月5日）反悔不願承購該屋，買方需付給賣方違約金貳拾萬元整，並終止解除此不動產房地買賣契約」（見本院卷第273頁）；107年買賣契約第2條、第3條前段則約定：「本物件付款條件為：
1.訂金新台幣225萬元，2.尾款交屋過戶新台幣3,075萬元」、「若甲方（按即陳韻棻）違約不履約時，同意乙方（按即原告）無條件沒收全額訂金」（見本院卷第277頁）；108年買賣契約第2條復約定：「第一期簽約款新台幣貳佰貳拾伍萬元正。於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括已收定金」（見本院卷第57頁），由上開約定可知，原告就系爭房屋原本確實有出賣予陳韻棻之意思，並約定於買賣契約履行時，陳韻棻得以系爭房屋之押金及租金抵扣房屋價金。復查，105年租約房屋收付明細表旁註記：「房價金額新台幣參仟壹佰萬元正，買方（按即陳韻棻）於107年3月共付租押金新台幣壹佰陸拾捌萬元正併入房屋售價金內」、收付明細表欄位記載：「107年6月2日 伍拾柒萬 房價 168（+）57：225」等語（見本院卷第95頁），且107年6月2日適為原告與陳韻棻簽立107年買賣契約之日等節互核觀之，足徵陳韻棻斯時係將自105年2月起107年3月止所支付原告系爭房屋總租金156萬元【計算式：6萬元×（11+12+3）月】加上105年租約押金12萬元（見本院卷第83頁），另再給付原告57萬元，共計225萬元充作系爭第一期款。此節亦為兩造所不爭執（見本院卷第148頁），堪認為真實。
2.然查，108年買賣契約第10條及第14條第3款另有約定：「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」；「雙方約定自訂約日起至108年4月26日完成，如無法完成，雙方無條件解除合約」（見本院卷第61頁），而兩造並不爭執108年買賣契約因嗣後被告無力購買、未能於108年4月26日履約而解除，被告轉而再向原告請求續租及降低房價（見本院卷第45、139頁），是於108年買賣契約解除後，陳韻棻原以系爭房屋之租金、押金充作系爭第一期款之168萬元部分，即應回復為其依105年租約所原應支付予原告之租金、押金性質，陳韻棻自無從再執以作為主動債權於本件主張抵銷。是陳韻棻請求扣抵此部分款項，並無理由。至陳韻棻於107年6月2日給付原告之57萬元，依前開108年買賣契約第10條約定，於陳韻棻未按約付款履行時，原告自得沒收陳韻棻已付價款充為違約金。是原告主張該57萬元部分既經其依約沒收，陳韻棻不得再就該57萬元於本件主張抵銷等語，尚非無據。況陳韻棻對原告倘如確有該57萬元債權，衡諸常理，被告於108年買賣契約解除後、108年6月22日簽立系爭保證書確認積欠租金總額時，即應於確認系爭保證書附表中已付金額、累積未付金額欄時，提出該57萬元債權以為扣抵，然而陳韻棻並未為之，甚且邀同陳紹恩作為系爭保證書之連帶保證人，益徵陳韻棻對原告並無該57萬元之債權甚明。
3.從而，陳韻棻主張以系爭第一期款225萬元抵銷本件原告之請求等語，並無理由。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約第17條規定，請求陳韻棻騰空遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第3條規定，請求陳韻棻給付積欠之租金30萬9,000元及自本件起訴狀繕本送達翌日即109年10月23日（見本院卷第105頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；再依系爭租約第8條規定，請求陳韻棻自109年10月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金12萬元；復依據系爭保證書及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付109萬5,720元及自109年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 林修平法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 李真萍