臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第7374號原 告即反訴被告 高育洧（原名：高進來）
高浚杰（原名：高進男）共 同訴訟代理人 尤柏燊律師
蔡文彬律師被 告 A童 姓名年籍詳卷兼 上一人法定代理人 洪詩涵兼反訴原告 江晉宇上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告江晉宇應將坐落臺北市○○區○○段000地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號房屋（如附圖A 、B部分）騰空遷讓返還予原告高育洧、高浚杰。
二、原告高育洧、高浚杰其餘之訴駁回。
三、本訴訴訟費用由被告江晉宇負擔1％，餘由原告高育洧、高浚杰負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告江晉宇如以新臺幣9,753元為原告高育洧、高浚杰預供擔保，得免為假執行。
五、原告高育洧、高浚杰其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴原告江晉宇之訴及其假執行之聲請駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告江晉宇負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、原告高育洧、高浚杰起訴時請求被告江晉宇、洪詩涵、A童（江晉宇、洪詩涵之女，姓名年籍詳卷）返還房屋、土地，其中返還房屋部分起訴時之請求權基礎為民法第455條、第767條第1項前段規定，嗣高育洧、高浚杰於訴訟繫屬中追加兩造間租約第6條約定、民法第184條第1項前段、第213條規定（見本院卷第50、503頁），核其基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應准許追加。
二、反訴原告江晉宇反訴請求返還維護房屋之費用（見本院卷第293-294頁），經核本、反訴攻擊防禦方法相牽連，依民事訴訟法第259條、第260條規定，應准許提起反訴。
三、高育洧、高浚杰起訴時曾對江明宗請求，但江明宗於訴訟繫屬中之民國110年11月18日死亡，有死亡證明在卷可查（見本院卷第403頁），高育洧、高浚杰已撤回對江明宗之訴（見本院卷第471頁）。
貳、實體方面：
一、本訴主張與答辯：㈠高育洧、高浚杰主張：高育洧、高浚杰為臺北市○○區○○段000
地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各為1/4。系爭土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋，如附圖A、B部分），是高育洧、高浚杰祖先原始起造，由高育洧、高浚杰之祖父高木生單獨繼承。高木生死亡後，由高育洧之父高發、高浚杰之父高忠夫共同繼承，現由高育洧、高浚杰輾轉繼承，應繼分各為1/2。江晉宇之祖母江高來好，雖為高發、高忠夫之姊妹，但自幼出養他人，故無權繼承系爭房屋。江高來好前於74年間向高發、高忠夫借用系爭房屋，供家人居住至今，現由江高來好之孫即江晉宇、妻子洪詩涵、女兒A童居住。因兩造長輩陸續謝世，高育洧、高浚杰本欲收回房屋，經協調後，由江晉宇於107年4月1日向高育洧、高浚杰承租系爭房屋，但租期已於108年4月1日屆滿，江晉宇一家仍拒絕搬遷，無權占有系爭土地、系爭房屋迄今。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定、以及高育洧、高浚杰與江晉宇間租約第6條約定、第184條第1項前段、第213條規定，請求返還系爭房屋，另依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求遷讓返還系爭土地等語。並聲明：⒈江晉宇、洪詩涵、A童應將坐落系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還予高育洧、高浚杰。⒉江晉宇、洪詩涵、A童應自系爭土地遷出，並將系爭土地返還予高育洧、高浚杰及其他共有人。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡江晉宇、洪詩涵、A童答辯：江高來好為高木生之女兒，其戶
籍資料雖記載「寄留」於他人戶內，但並無任何出養之記載，江高來好與高木生間之親子關係自然存在，並有系爭房屋之繼承權，江晉宇為江高來好之孫，亦有繼承權。又江晉宇與祖母江高來好、父親江明宗居住於系爭房屋數十年，早已時效取得所有權。江晉宇於107年4月1日應高浚杰母親高林金鳳之要求，給付新臺幣（下同）12,000元以供繳納當年度系爭土地之地價稅，高林金鳳遂以房屋租賃契約代替收據，雙方並無任何租賃關係。又江晉宇於106年至108年6月間，因系爭房屋設備老舊、後方山坡坍塌，陸續支出諸多費用修繕完成，高育洧、高浚杰隨即於109年間提起本件訴訟，有違誠信等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴主張與答辯：㈠江晉宇主張：江晉宇於106年至108年6月間，因系爭房屋設備
老舊、後方山坡坍塌，陸續施作水電、泥作、鐵件、鋁窗等諸多工程，支出維護費用共875,300元。爰依民法第179條、第172條、第176條第1項、第430條、第954條、第1150條、第1153條規定，請求返還維護費用等語，並聲明：⒈高育洧、高浚杰應給付江晉宇875,300 元，及自本件110年4月28日調查筆錄送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡高育洧、高浚杰答辯：江晉宇提出之報價單，均為其自己經
營之晉宇鋼鋁工程有限公司（下稱晉宇公司）所出具，又未提出付款金流、發票為佐，不足採信。江晉宇修繕系爭房屋前，既未曾通知高育洧、高浚杰，亦未取得高育洧、高浚杰同意，且依租約第6條、第9條約定，江晉宇遷出時本應將系爭房屋回復原狀，不得請求返還維護費用等語。並聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠本訴騰空遷讓返還系爭房屋部分：
⒈查江晉宇與高育洧、高浚杰就系爭房屋簽有房屋租賃契約
書，租期為107年4月1日至108年4月1日，每月租金1,000元，其中第6條約定：「乙方［即江晉宇］於租期屆滿時，除經甲方［即高育洧、高浚杰］同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方」（見店補卷第31-35頁），江晉宇在契約書首頁承租人（乙方）欄位下方已經簽名，顯然江晉宇是以承租人之名義簽名。契約末頁江晉宇亦有簽名，雖然簽名處是在最後一行空白處，而非「立契約人（乙方）」之欄位，但這應該是因為高育洧誤簽在「立契約人（乙方）」欄位，導致江晉宇必須在旁邊空白處另找地方簽名，此項簽名位置錯誤，不影響契約之真意。江晉宇既不否認其簽名之真正，只是辯稱該契約是代替「收據」云云（見本院卷第52頁），但該租約文義甚為明白，無從另作他解，江晉宇所辯，顯與文義不符，不可採信。是以，江晉宇確曾向高育洧、高浚杰承租系爭房屋。現今該租約租期既已屆滿，江晉宇現仍與妻子洪詩涵、女兒A童一起居住在系爭房屋內，業經本院受命法官勘驗屬實（見本院卷第331-332頁）。江晉宇既占有系爭房屋，依上述租約第6條規定，自應將系爭房屋騰空遷讓返還予出租人高育洧、高浚杰。
⒉民法第942條規定：「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似
之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」洪詩涵、A童均為江晉宇之家屬，至多僅為占有輔助人，並非占有人。高育洧、高浚杰請求洪詩涵、A童騰空遷讓返還系爭房屋，自屬無據。
⒊繼承人在分割遺產之前，本為公同共有，個別繼承人就遺
產並無單獨使用、收益之權能，故不論江高來好是否有權繼承系爭房屋，江晉宇均不得單獨占有。再者，江晉宇既與高育洧、高浚杰簽訂租約，顯見江晉宇一家並非以所有之意思而占有，自不適用民法第769條時效取得之規定。
因此，被告辯稱：江高來好也有繼承權，且江晉宇等已時效取得系爭房屋等語，均不足以排除高育洧、高浚杰依租約請求返還房屋之權利。
㈡本訴遷出、返還系爭土地部分：
⒈按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第821條規定：
「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。房屋所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返還土地，此有最高法院102年度台上字第232號民事判決意旨可據。
⒉系爭房屋雖然坐落在系爭土地上，業經本院囑託臺北市古
亭地政事務所測量明確，測量結果詳如附圖（見本院卷第385頁），但江晉宇占有系爭房屋，並非土地之占有人，而洪詩涵、A童更只是江晉宇占有系爭房屋之占有輔助人，該3人均未侵害系爭土地之所有權，況且高育洧、高浚杰亦未主張系爭房屋有何無權占有系爭土地之情事，自無從請求江晉宇、洪詩涵、A童遷出、返還系爭土地。
㈢反訴部分：
⒈民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任。」江晉宇主張其於106年至108年6月間，因系爭房屋設備老舊、後方山坡坍塌，陸續施作水電、泥作、鐵件、鋁窗等諸多工程，支出費用共875,300元等語，並提出現場照片為證（見本院卷第339-3
75、427-463頁），據此固然可以認定系爭房屋內有許多新裝設的設備。然而，就該等設備之施作費用，江晉宇僅提出晉宇公司之報價單為證（見本院卷第133-143頁），江晉宇是晉宇公司的唯一股東兼董事，有經濟部商工登記公示資料在卷可查（見本院卷第525頁），則晉宇公司實質上完全由江晉宇掌控，晉宇公司出具的報價單，也不過是重複江晉宇的主張而已，核屬累積證據，不足以證明江晉宇關於施作費用的主張屬實。江晉宇又未提出其他證據以實其說，無從認定維護費用之金額。
⒉況且，江晉宇與高育洧、高浚杰間租約第6條約定：「乙方
［江晉宇］於租期屆滿時，…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方［高育洧、高浚杰］，不得藉詞推諉或主張任何權利…」第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方［江晉宇］取得甲方［高育洧、高浚杰］之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方［江晉宇］於交還房屋時自應負責回復原狀」（見店司補卷第33頁），締約雙方自應遵守上述約定。江晉宇雖主張：因為系爭房屋有破損，他曾在電話中口頭請求高育洧、高浚杰修繕，高育洧、高浚杰則說交給他處理，叫他修等語（見本院卷第473頁），但經高育洧、高浚杰否認，江晉宇也未曾舉證證明。是以，依照上述租約約定，江晉宇返還系爭房屋時，本應回復原狀，自不得請求返還裝修費用。
四、綜上所述，高育洧、高浚杰本訴依照與江晉宇間租約第6條約定，請求騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
高育洧、高浚杰既已就系爭房屋獲得勝訴判決，其等另依民法第455條、第767條第1項前段、第184條第1項前段、第213條規定請求返還系爭房屋部分，均毋庸審究。高育洧、高浚杰本訴其餘請求，均無理由，應予駁回。江晉宇反訴依民法第179條、第172條、第176條第1項、第430條、第954條、第1150條、第1153條規定，請求高育洧、高浚杰返還維護費用875,300元本息，為無理由，應予駁回。
五、高育洧、高浚杰本訴勝訴部分，所命給付之訴訟標的價額並未超過500,000元，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額，宣告江晉宇如預供擔保得免為假執行。至高育洧、高浚杰本訴敗訴部分、江晉宇反訴敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，高育洧、高浚杰之本訴為一部有理由、一部無理由，江晉宇之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 方祥鴻
法 官 薛嘉珩法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
書記官 顏莉妹