臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第8899號原 告 駱黔明訴訟代理人 林凱律師
林宜萍律師被 告 張文音上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺北市○○區○○路○○○號五樓及其頂樓加蓋樓層之房屋騰空並遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一一○年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一○年二月十日起至騰空並遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾叁萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張兩造就門牌號碼臺北市○○路000號5樓及頂樓加蓋樓層之房屋（下稱系爭房屋）有租賃關係，因被告積欠租金，伊已於民國109年9月24催告，並於同年11月17日終止租約，聲明請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金新臺幣（下同）6萬8000元，並應自109年11月18日起按月給付相當租金之不當得利（見本院卷第9-15頁），嗣基於同一事實，主張倘其於109年11月17日終止租約不合法，其亦於110年2月4日催告被告給付租金，並於同年2月9日合法終止租約，追加備位聲明請求被告返還系爭房屋、給付欠租15萬元，並自110年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當租金之不當得利（見本院卷第173-175頁），經核與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告於107年3月10日向訴外人張麗雲承租系爭房屋，約定租賃期間自107年3月10日起至112年3月9日止，租金每月3萬元（下稱系爭租約）；嗣系爭房屋遭法院拍賣（案列：本院108年度司執申字第16689號，下稱系爭執行事件），由伊於109年6月23日拍定取得系爭房屋所有權，依民法第425條第1項規定，由伊承受系爭租約。詎被告自109年9月10日起即未依約給付租金，積欠租金已達2期，經伊於109年9月24日催告後仍未給付，伊於109年11月12日以存證信函終止系爭租約，倘認前揭催告與終止系爭租約並不合法，伊再於110年2月4日催告被告給付積欠租金，因被告仍未給付，伊於110年2月9日終止系爭租約，系爭契約既經伊合法終止，爰依民法第455條前段、第767條、第179條規定請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金並給付相當租金之不當得利，爰先位聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告6萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自109年11月18日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告15萬元，及自110年2月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自110年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：伊已依系爭租約給付張麗雲押租金30萬元（下稱系爭押租金），原告卻不願承受伊對張麗雲之押租金債權，亦拒絕修繕系爭房屋之漏水等問題，而系爭房屋原本隔間為8間套房（下稱系爭套房），經臺北市政府列管為違建，伊已代原告拆除其中2間套房並支付拆除及清潔費用共4萬1000元，拆除後原告並未整修地板、牆面，且伊可利用之承租空間減少，租金應依法調降等語為辯，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查：被告在107年3月10日向訴外人張麗雲承租系爭房屋（包含頂樓加蓋層），租賃期間自107年3月10日起至112年3月9日止，租金為每月3萬元，押租金為30萬元。嗣系爭房屋經法院強制執行拍賣，原告應買而於109年6月23日取得系爭房屋所有權，並依民法第425條規定，成為系爭租約之出租人等情，為被告所不爭執（見本院卷第84頁），並有系爭租約在卷可證（見本院卷第17-21頁），且經本院調取系爭執行事件卷宗審認無誤，堪信為真。
五、原告主張系爭租約已經其合法終止，被告應遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金、及至遷讓系爭房屋之日止按月給付相當租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約（最高法院100年度台上字第725號裁判要旨可資參照）。因此，出租人若在承租人積欠之租額未達2個月之租金時即先行催告，即不能生催告之效力。
（二）原告主張被告自109年9月10日起即未按月支付每月3萬元之租金，被告亦未予爭執，已可認定。原告雖主張已於109年9月24日寄發存證信函催告被告給付租金，並提出存證信函及其回執在卷（見本院卷第41-43頁），惟被告既然於109年9月開始未支付租金，則原告於109年9月24日催告時，被告僅積欠一個月之租金，尚未達2個月之租額，不生催告之效力，因此，原告主張其已於109年9月24日催告被告給付租金，因被告仍未給付租金，而於同年11月17日合法終止系爭租約，即難認可採。
（三）原告另主張其又於110年2月4日以手機簡訊催告被告於3日內給付積欠之租金，因被告仍未給付，再於110年2月9日以手機簡訊通知被告終止系爭租約等情，已據其提出手機簡訊截圖影本在卷（見本院卷第181-183頁），參以前揭簡訊截圖上顯示，於原告通知被告表達給付租金、終止契約之意，被告均有在原告之訊息下回覆，可認原告催告被告給付租金、終止契約之意思表示均已到達被告，至110年2月間止，被告所積欠之租金數額已達2個月之租額，是以，原告主張其於110年2月9日終止系爭租約，應屬合法。由上，原告於系爭租約終止後訴請被告遷讓返還系爭房屋，自屬有理。而被告自109年9月10日起起即未依約繳納租金，至110年2月9日原告終止系爭租約止，共積欠5個月租金，則原告請求被告給付欠租15萬元（計算式為：3萬元×5個月＝15萬元），即有理由。另原告既於110年2月4日催告被告給付租金，其請求加計自110年2月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，即與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦屬有據。
（四）原告於110年2月9日合法終止系爭租約，則被告迄仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，故原告主張以系爭租約所約定之租金3萬元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。是原告請求被告自系爭租約終止之日即110年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，亦屬有據。
（五）被告抗辯原告不願承受系爭押租金債權，因此亦不願給付租金云云，惟民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（最高法院65年度台上字第156號裁判意旨可資參照）。原告否認自張麗雲受讓系爭押租金債權，且被告並未舉證張麗雲有將系爭押租金交付予原告，依前所述，原告自不負返還系爭押租金之義務，從而被告以原告未處理系爭押租金債權為由，抗辯原告不得終止租約、請求遷讓系爭房屋云云，為不可採。
（六）被告另抗辯系爭套房鐵皮屋頂鏽蝕、排水管缺漏、雨遮缺損、公共廊道紗窗破損、鋼筋鏽蝕外露，並有漏水、發霉、壁癌之情形，其已催告原告進行修繕，然原告未盡修繕之義務云云，並提出存證信函2份及其附件、照片28張為證（見本院卷第63-77頁、第141-161頁）。民法第429條第1項、第430條固規定出租人有修繕租賃物之義務，若出租人違反修繕義務，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除，然被告已自陳其尚未進行修繕（見本院卷第210頁），自無從依上開規定自積欠租金中予以扣除所代墊之修繕費用。又於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。被告抗辯原告未盡修繕義務，雖提出上開存證信函、附件及照片為證，然原告主張其雖取得系爭房屋所有權，然前屋主張麗雲未交付房屋鑰匙，被告亦拒絕原告進入系爭房屋，原告要求被告提出房屋修繕之相關證據，被告未予理會，故原告未查看系爭房屋現況，迄至本件訴訟被告方提出上開附件及照片，故原告否認其形式真正等語，並提出訊息截圖為證（見本院卷第113-121頁），堪可採信，參以被告所提證物諸多為被告所自行製作或自行添加附註，因此被告所舉前揭證物均無法證明系爭房屋有被告所指需修繕之情形，因此被告抗辯原告未修繕系爭房屋，其得拒絕給付租金，難認有據。
（七）至被告抗辯系爭套房係違建並經臺北市政府列管拆除，其已代原告拆除系爭套房中之2間套房，支付拆除及清潔費用共4萬1000元，系爭房屋已有一部滅失，應依民法第435條第1項規定減少租金云云，民法第435條第1項固規定租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，雖自被告所提出照片觀之（見本院卷第163-165頁），固可認定系爭套房有部分遭到拆除，惟系爭租約就被告承租使用之範圍係約定「臺北市○○路000號5樓及頂樓加蓋樓層」（見本院卷第17頁），並非約定被告使用頂樓加蓋樓層之「套房8間」，而自前揭被告所提出之照片觀之，雖然套房有部分被拆除，惟頂樓加蓋樓層之牆壁與鐵皮屋頂均仍存在，難認被告所承租頂樓加蓋樓層有何滅失之情形，被告抗辯應依民法第435條第1項規定減少租金，即非有據。
另外，被告雖抗辯已代原告支付拆除及清潔費用共4萬1000元，然被告所提出之收據為其自行書寫（見本院卷第169-171頁），而原告亦否認該等單據之形式真正（見本院卷第209頁），被告亦無其他舉證證明其確實有支出該等費用，其此部分抗辯亦難認有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約之關係、民法第455條前段、民法第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金15萬元及自110年2月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自110年2月10日起至騰空並遷讓返還系爭房屋之日止按月給付3萬元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告准、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蔡牧容法 官 陳乃翊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
書記官 詹雅筠