臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第8015號原 告 周威光訴訟代理人 蔣美龍律師被 告 李新初訴訟代理人 李文吉被 告 鍾佩芝共 同訴訟代理人 譚恩碩律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李新初應給付原告新臺幣32萬5737元，及自民國109年11月27日至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李新初負擔15％，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告李新初如以新臺幣32萬5737元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴之聲明第1項原為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）203萬0597元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣變更聲明為被告應連帶給付原告208萬9565元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核係擴張應受判決事項，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告於104年12月18日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告鍾佩芝代理被告李新初將門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷00號房屋及其坐落基地臺北市○○區○○段○○段○○○○○段○○段○地號319號土地（下合稱系爭房地）出賣並移轉所有權予原告，買賣價金為1500萬元。詎被告於交付系爭房地予原告使用至109年1月7日時，原告接獲臺北市政府財政局（下稱財政局）通知，始知悉系爭房地無權占用吳興段三小段234-1地號土地之臺北市公有地6平方公尺（下稱系爭公有地），要求原告給付相當於租金之不當得利。
（二）被告李新初前於79年簽署切結書（系爭切結書）交予臺北市政府財政局，保證系爭房地占用都市計畫道路不予勘測登記，將來應予拆除，任由處置絕無異議，顯見早已知悉系爭房地占用系爭公有地情形，卻於簽約時刻意隱匿不告知原告，此舉顯已構成故意詐欺侵害原告之權益；另被告鍾佩芝為被告李新初之媳婦長年共同生活，對於上開無權占用情事應甚為知悉，竟於代理被告李新初與原告簽訂系爭買賣契約時，隱匿此一重大訊息，並於系爭契約標的物現況說明書中「是否有占用他人土地的情形」欄位勾選「否」，與被告李新初共同對原告為故意侵權行為，原告得依照民法第184條、第185條規定，請求被告連帶給付損害賠償。
（三）兩造於系爭契約第9條約定，被告李新初擔保系爭房地產權清楚，無占用他人土地情事，如有上述任何情事視為違約，被告應負完全賠償責任，再系爭房地存有占用系爭公有地情形，自屬民法第349條之權利瑕疵，原告亦得對被告依債務不履行規定請求。
（四）原告因前開情形，需向財政局繳交自105年2月22日起至108年12月31日止之使用補償金6萬0597元及其後20年繼續居住在系爭房地之使用補償金31萬2000元（兩者合計37萬2597元），而系爭房地因占用系爭公有地，存有價值減損55萬8968元，而系爭公有地未來需購買上開無權占用臺北市公用地6平方公尺，費用為115萬8000元，均為因被告前開故意侵權行為及違約、權利瑕疵所致，爰依系爭契約第9條第1項、民法第184條第1項、第185條、第216條、第227條、第349條、第353條請求擇一為有利判決，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付原告208萬9565元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房地於出售予原告時，並無占用系爭公有地情形，兩造於簽署系爭契約後，由臺北市松山地政事務所（下稱松山地政）於104年12月31日辦理土地鑑界時，原告亦在場確認無疑義，待原告買受後其大肆修整、外推陽台，致使系爭房屋之一樓外牆、二樓陽台均有外移而占用系爭公有地。
（二）原告於購買系爭房地前早已知悉系爭房地相關權利義務，並於產權調查表簽名願意買受系爭房地。被告李新初直至109年1月7日收受財政局之通知命給付補償金時，始獲悉松山地政於108年10月24日丈量系爭房地而有無權占用系爭公有地之情，故被告於簽訂系爭契約至完成所有權移轉登記時，確實不知悉前情，而系爭切結書，並非被告李新初本人所親簽，亦從未授權予地政士用印，顯見被告李新初自始無蓄意隱匿、詐欺原告之情。被告鍾佩芝雖為被告李新初之代理人，對於系爭房地於109年遭認定無權占用系爭公有地一事毫無預見，無事前隱匿之可能。復被告李新初業已使原告取得系爭房地完整所有權，臺北市政府對於原告所取得之系爭房地所有權，並無任何得為主張之權利，原告自不得主張系爭房地存有權利瑕疵。
（三）至原告所請求之損害賠償，就占用系爭公有地所應給付補償金之部分，已列入估價報告書作為評估系爭房地價值減損的因素，不得再為重複請求；另原告主張購買系爭公有地部分，僅為原告主觀想法，未提出任何臺北市政府有意出售的規劃，此部分主張亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第23頁、第35頁、第44頁）
（一）原告經永慶房仲公司於104年12月18日簽訂系爭契約以1500萬元買賣總價買受系爭房地，並簽訂增補契約，約定辦理鑑界。
（二）松山地政於104年12月31日辦理系爭房地鑑界複丈，並繪製為本院卷一第181頁成果圖。
（三）系爭切結書蓋用印章，與被告李新初於78年12月23日向松山地政為建物測量申請書蓋用印章一致。
四、本案之判斷
（一）系爭房地於出售予原告時，是否占用系爭公有地，占用範圍為何？
1.原告買受系爭房地後，系爭房地經松山地政於109年4月13日測量，確認其占用系爭公有地範圍分別如附圖A、B所示，其中A部分為系爭房地之建物占用範圍3.5平方公尺，B部分則為陽台突出部分占用2.5平方公尺，核先敘明。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告以系爭切結書、附圖，主張被告李新初出售系爭房地即存有如附圖所示占用系爭公有地，而應負損害賠償責任，惟經被告否認如前，則就系爭房地確實於出售前存有前情，應負舉證責任。
2.系爭切結書切結略以：立切結書人李新初，申請系爭房地有關佔用都市計晝道路部分不予勘測登記，如將來應予拆除時，任由處置絕無異議。本房屋產權買賣移轉時，並負責將具結事項列入交代，如因此發生糾紛，具結人願負一切法律責任，79年2月15日（見本院卷一第59頁）。經本院函詢臺北市政府地政局，系爭切結書切結原因及占用範圍為何，其函覆略以：依照臺北市政府87年10月29日府地一字第8707995000號函會議紀錄，因臺北市政府自43年起陸續拆除違建劃定遷建基地，於87年間就通化街等6處遷建基地予以安置，遷建基地上建物，如坐落於公共設施保留地內，於都市計畫公共設施保留地公布前興建、增建、改建者，准許測量及登記，公布後占用者，由申請人切結後，准予測量登記，但占用防火巷及公共設施保留地部分應予扣除。而坐落於遷建基地之建物依前開會議結論向地所申辦建物第一次測量，建物範圍如占用都市計晝公共設施保留地且為都市計晝公共設施保留地公布前興建、增建或改建者，則應檢具切結書以資憑辦，且因占用都市計晝道路部分不予勘測登記，故其占用範圍則視個案現場審認等語（見本院卷一第269至270頁），是系爭切結書係因系爭房地係因占用都市計晝道路，遂出具系爭切結書後准予登記。被告固否認系爭切結書為被告李新初出具，然就其上印鑑，與被告李新初因前開緣由於78年12月23日向松山地政為建物測量申請書蓋用印章一致，已如前述，可認系爭切結書所載占用都市計畫道路用地等節為真，被告李新初或其授權之代理人，始因應占用情形出具切結書以憑登記，被告所辯，並無足採。
3.復依照系爭房地所在區域之102年、104年、106年之地形圖、航測影像（見本院卷一第183至193頁），均可見系爭房地之建物界線確實突出坐落土地，存有持續占用系爭公有地情形，則原告主張買受系爭房地之時，已存有占用系爭公有地情形，應堪認定。然就占用範圍部分，因79年間出具切結書時，未予量測，前開地形圖、航測影像亦無從確認實際占用範圍，則原告仍應就買受之時占用範圍提出證據。
4.依被告提出系爭房屋GOOGLE街景前後外觀比對照片（見本院卷二第75至87頁），比對系爭房屋於103年12月照片、108年1月照片，原告確實於買受系爭房地整修更新系爭房地，而1樓外牆有塗料或材質更新，惟尚未見結構之重大變更，而系爭房地2樓陽台，原鏤空女兒牆樣式全部變更為填實水泥圍牆樣式，且原1樓之石棉瓦上方於103年12月本並無圍牆，於嗣後108年照片顯示已拆除1樓石棉瓦，上方2樓砌蓋全新圍牆（見本院卷一第81至83頁），而難以認定附圖所示B部分即陽台占用部分，係系爭房地買賣前既存。原告雖主張為陽台為既存占用，否認擴建陽台並以證人張慶風、詹雅雯證詞為佐。然證人張慶風係證稱：伊於105年間受原告委託將系爭房地所有室內水管電線抽換後換新，陽台、屋頂排水管破洞漏水，因此重新安排新管線，第一次施作至最後一次安裝期間，陽台女兒牆均已癱塌成水泥平台，都沒有變化，而照片所示之欄杆處尚未砌起，伊未注意水泥平台是新或舊水泥，擺在牆角有一些鋼筋等語（見本院卷二第408至410頁），另依證人詹雅雯證稱：伊知悉原告於105年間委託張慶風整修系爭房地，原告在某次施工期間有告知伊移開摩托車，但沒有告知伊要施工多久，因為僅為停摩托車，對上面陽台也未很在意等語（見本院卷二第411至412頁）。自上開證人證詞，可知其等均不知系爭房地興建2樓陽台圍牆實際情形，原告主張以前開證人證詞佐證未有拓寬、新建陽台，已無依據。綜上，原告主張系爭房地於系爭契約簽訂時，即存有如附圖所示A部分之占用情形，可堪認定，惟就占用B部分，均未能提出證據以實其說，難認主張可採。
（二）原告依照系爭契約第9條規定，請求被告李新初負損害賠償責任，有無理由？
1.系爭契約第9條：乙方（即被告李新初）擔保本買賣標的物產權清楚並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由被告李新初於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視爲違約；若原告因此受有損害，被告李新初應負全部賠償責任。系爭房地於簽署系爭契約時即存有占用系爭公有地如附圖所示A部分情形，業經認定如前，則原告主張被告李新初應按前開規定，負損害賠償之責，應屬有據。
2.被告固抗辯系爭契約第2條第2項已約定交屋後始經公告通知拆除，應由原告負擔風險，原告既於確認系爭契約產權調查表記載系爭房地狀況無誤後簽名，足以證明原告已知悉相關權利義務，且兩造為此另為增補契約申請鑑界，並經兩造在場確認無誤，原告無從再為主張。經查，系爭契約第2條第2項固約定以：增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。除本契約另有約定外，若增建部分於交屋前 （如有借屋裝修則爲借屋裝修前）曾被拆除或曾被主管機關認定爲違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論被告李新初是否知悉，原告均得依民法相關規定向被告李新初請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利；若於交屋後（如有借屋裝修則爲借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或原告自行變更使用致被通知拆除時，原告同意自行承擔風險，其相關之權利義務原告確已知悉（見本院卷一第20頁），然就該部分約定係與增建相關，復佐以系爭契約標的物現況說明書（見本院卷一第33頁），就是否有增建部分、增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除，均勾選為否。顯見原告與被告李新初簽訂契約當下已確認並無增建情形，就前述系爭契約第2條第2項所約定增建物於交屋前後遭通知拆除風險，由原告自行承擔部分，自無適用餘地。被告抗辯並無足採。
3.復兩造於簽署系爭契約後，於增補協議書約定鑑界，並經松山地政到場指界，有松山地政104年12月31日複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第181頁）。證人曹書瑋即到場測量地政人員證稱：伊於104年12月31日前往系爭房地鑑界複丈時，僅會把測量的界址位置告知申請人，由申請人自行埋設界標或做其他處理，當下沒有印象有無建物越界，伊當天僅確認界址位置，且依系爭房地複丈成果圖，也無法看出房屋有無占用他人土地，所以並無向原告或被告表示系爭房地有何占用他人土地等情（見本院卷二第162至164頁），則於複丈當下，地政人員並未告知占用情形，難認原告已知悉系爭房地存有占用系爭公有地仍為買受，被告抗辯原告因鑑界知悉占用情形而仍予買受，即無足採。
4.綜此，原告依照系爭契約第9條約定，得對被告李新初請求因占用系爭公有地所致損害賠償。
（三）原告請求被告鍾佩芝賠償其損害，均無理由。
1.被告鍾佩芝並非系爭契約當事人僅為代理人，原告依據爭契約第9條、民法第349條、第353條、第227條、第216條規定，請求被告鍾佩芝負契約責任、買賣契約權利瑕疵擔保責任及債務不履行責任，均無理由，核先敘明。
2.原告復主張被告鍾佩芝知悉系爭房地占用系爭公有地，仍故意隱瞞前情代理簽約云云，惟系爭切結書名義人為被告李新初，而非被告鍾佩芝，再系爭房屋於104年12月31日鑑界時，松山地政現場僅為指界，並未告知兩造占用系爭公有地情形，業如前述，亦難認被告鍾佩芝代理被告李新初出售系爭房地時，已知悉系爭房地存有占用系爭公有地情形，原告復未能提出證據佐證被告鍾佩芝知悉前情並刻意隱瞞，僅憑被告鍾佩芝與被告李新初同住，即認屬故意隱瞞前情代理簽署契約，而有侵權行為，核屬無據。
（四）原告得請求被告李新初給付之損害賠償金額。
1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院99年度台上字第1972號、48年台上字第1934號判決意旨參照）。系爭契約第9條約定，如因系爭房地占用他人土地，致原告因此受有損害，被告李新初應負全部賠償責任，已如前述，而系爭房地於系爭契約簽立時已有占用系爭公有地如附圖A部分，面積共3.5平方公尺，亦如前述，則被告李新初應就前開占用情形就原告所受損害、所失利益負賠償責任。
2.系爭房地因有占用系爭公有地，現仍需按月給付地租，而將來可能因占用都市計畫道路而強制拆除，當影響系爭房地之客觀交易價值，減損其將來之交易價格，則原告請求賠償系爭房地之價值減損自屬有據。就系爭房地如附圖A部分所示之價值減損，經本院送台灣大華不動產估價師聯合事務所為鑑定，其估價報告書（下稱系爭報告書，置於卷外），依照折現現金流量分析法，評估系爭房地正常收益價格，以折現現金流量分析法評估系爭房地占用情況之收益價額，以前開兩者評估差額計算因占用所致減損額。參酌系爭房地鄰近之比較標的租金、參酌占用部分自105年至123年地租推估等資料，認系爭房屋價值減損為32萬5737元，有系爭報告書在卷可憑，則原告主張其受有前開損害，應屬有據。
3.原告主張其已支出105年2月22日起至108年12月31日止之使用補償金6萬0597元，且未來20年繼續居住在系爭房地之使用補償金為31萬2000元，均屬無權占用系爭公有地之損害，惟依爭報告書肆、價格評估、三（二）、1.占用A部分地租推估：「……依委託人提供『市有房地積欠租金或無權占用使用補償金計算表』及自105年2月至112年3月之繳款單據之計算基礎，以公告地價的5％計算地租；另考量未來地租變動幅度，以勘估標的作落土地歷年公告地價調幅如下表所示，推估每二年上漲1.12％計算。」並參照表十七可知，自104年起至124年之20年間的「地租（土地無權占用使用補償金）即為占用A部分導致系爭房地價格減損的因素之一（見系爭報告書第69至73頁），足認原告請求上開爭房地價值減損32萬5737元賠償，已經評估前情而鑑定價值減損如上，則原告復再主張受有支出系爭房地使用補償金之損害，即無依據。
（五）原告請求被告連帶賠償價購無權占用系爭公有地費用115萬8000元，有無理由?
1、按公有土地有無保留公用之必要，是否依台北市市有財產管理自治條例第67條規定出售予現占有人，乃台北市政府行政裁量之範疇（最高法院97年度台上字第2363號民事判決參照）。次按同條例第8條第1項第4款規定，市政府設市有財產審議委員會，審議非公用不動產處分方式及價格之審議，再按同條例第82條前段規定，不動產之計價，應比照國有財產計價方式辦理，並應提經審議會審議後，由財政局報請市政府核定之。
2、經查，原告固主張依臺北市市有財產管理自治條例第69條第1項第3款規定，其得請求讓售系爭公有地，並受有讓售價格損害云云，惟依上開所述，臺北市公有地出賣與否，財政局仍保有決定權限，非謂市民一旦請求購買，財政局即應核准不可，尚難認定原告就系爭公有地確實享有價購之權利，況原告迄今亦未舉證說明臺北市政府有何出售系爭公有地的計畫，原告在臺北市政府決定出售系爭公有地前，本無購買的權利，更無因購買系爭公有地而受有價金支出的損害。從而，原告請求購買系爭公有地費用115萬8000元，亦無理由。
（六）綜上，原告得請求被告李新初依照系爭契約第9條約定，給付系爭房地占用系爭公有地損害賠償32萬5737元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，按年息為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件原告之民事起訴狀已於109年11月26日送達於被告，有本院送達證書在卷可參（見本院卷一第85頁），依上開說明，原告自得請求被告給付自該起訴狀繕本送達翌日起即109年11月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
六、綜上所述，原告依系爭契約第9條第1項約定請求李新初給付原告32萬5737元，及自109年11月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
民事第九庭 法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
書記官 林祐均