臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第8208號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 黃景茂訴訟代理人 鄭文楷被 告 周佳霖
陳煥文上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告周佳霖應將坐落於臺北市○○區○○路○○○號二樓之一房屋騰空返還予原告。
被告周佳霖、陳煥文應連帶給付原告新臺幣貳萬柒仟零肆拾元，及自民國一百一十年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬參仟伍佰貳拾元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。經查，原告起訴聲明原為㈠被告周佳霖應將坐落於臺北市○○區○○路000號2樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；㈡周佳霖、陳煥文應連帶給付原告新臺幣（下同）2萬498元，及自民國108年9月21日起至清償日止，依民事起訴狀附表計算之違約金；㈢周佳霖、陳煥文應連帶給付原告5萬9,205元，及自109年5月1日起至返還第1項房屋之日止，按月連帶給付原告1萬3,520元（見本院臺北簡易庭109年北簡字第11810號卷，下稱北簡卷，第7頁至第8頁）。嗣於109年12月17日以言詞變更聲明如後述，經核原告上開訴之變更，為減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
二、被告周佳霖經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：周佳霖於107年5月28日邀同陳煥文為其連帶保證人，與伊簽訂臺北市健康公共住宅租賃契約書（下稱系爭租約）並辦理公證，承租伊所管理之系爭房屋，租賃期間為107年7月1日起至110年5月31日止，系爭房屋為社會住宅，租金每月為1萬400元，其中4,290元由伊補助，周佳霖則應於每月20日前繳納其餘租金6,110元。詎周佳霖就108年9月份以後之租金未予繳納，經原告於108年11月14日催告仍不補繳，原告乃對周佳霖發函終止租約，於同年12月11日送達周佳霖而發生終止之效力。周佳霖已無占有使用系爭房屋之正當權源，迄今仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定請求周佳霖騰空返還之。另依系爭租約第5條第1項、第22條約定，周佳霖於租賃關係消滅後未依約遷離，其占用期間應負損害賠償責任，並應按租金之1.3倍給付占用期間之損害賠償金，惟因周佳霖於本件訴訟進行中有給付原告4萬8,000元，經沖償之前欠款後，周佳霖尚應給付原告109年11月、12月占用系爭房屋之使用費2萬7,040元，及自110年1月1日開始使用房屋相當租金之不當得利1萬3,520元，即按月給付原告依租金1.3倍計算之損害賠償金（計算式：10,400x
1.3=13,520）。而陳煥文為系爭租約之連帶保證人，自應負連帶清償責任。為此，爰依民法第767條第1項、系爭租約第5條、第22條及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項至第2項所示。
二、被告部分：㈠周佳霖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡陳煥文則以：伊與周佳霖是同事，當初是周佳霖拜託伊，加
上伊住得比較遠，有時會借住周佳霖家，所以伊才同意當周佳霖的連帶保證人。因周佳霖是中低收入戶，伊等都有按時繳納租金，但有跟原告說有時會比較晚繳，當時原告也同意。目前周佳霖有事處理，所以系爭房屋是給周佳霖的先生使用。因周佳霖最近收入不穩定，希望就租金部分能跟原告洽談降為一個月5,000元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。另系爭租約第11條第1項第2款亦約定，周佳霖積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，原告得隨時終止租約（見北簡卷第20頁）。
四、經查，原告就周佳霖承租系爭房屋，自108年9月份起未繳租金，經原告於108年11月14日催告仍不補繳，原告乃對周佳霖及陳煥文發函終止租約，於同年12月11日送達王得勝及陳煥文等情，業據提出系爭租約及其公證書、周佳霖欠款計算表、原告108年11月14日北市都服字第1083111215號催告繳租函文及其送達回執、原告108年12月9日北市都服字第1083121167號終止系爭租約函文及其送達回執在卷可憑（見本院卷第15頁至第39頁），而周佳霖經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯，是參酌原告所提上開證據資料，堪認原告上述主張屬實，系爭租約業經原告合法終止，應堪採信。另陳煥文自承因周佳霖有事處理，系爭房屋是給周佳霖之先生使用等語，應認周佳霖至今仍無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求周佳霖騰空返還系爭房屋，確屬有據。
五、又系爭租約第5條第1項、第4項及其附件一、二約定，系爭房屋租金每月為1萬400元，其中4,290元由原告補助，周佳霖應於每月20日以前繳納其餘6,110元，逾期不繳者，應按附表所示計算方式加收懲罰性違約金；系爭租約第22條約定，租約終止後，周佳霖應於租約終止日將房屋返還與原告，如未返還，應自租約終止翌日起，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費；又系爭租約第23條約定，就上述義務，陳煥文應負連帶賠償責任（見北簡卷第19頁及第22頁）。經查，被告於訴訟審理中給付原告4萬8,000元，經原告於109年12月17日當庭表示上開金額已清償被告之前之欠款，目前追償之部分為109年11月及12月之使用費，及從110年1月1日開始使用系爭房屋相當於租金之不當得利，是就109年11月及12月之使用費為2萬7,040元（計算式：1萬400元×1.3×2＝2萬7,040元），自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，每月使用系爭房屋相當於租金之不當得利為1萬3,520元（計算式：1萬400元x1.3=1萬3,520元），是就以上金額，陳煥文均應與周佳霖連帶負清償責任。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求周佳霖將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，依系爭租約第5條、第22條、民法連帶保證及不當得利之規定，請求被告連帶給付使用費2萬7,040元，並自110年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付使用費1萬3,520元，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 賴淑萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 黃怜瑄