臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第8241號原 告 蔡淑清被 告 陳靖鐘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○弄○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於民國109年6月1日就門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將系爭房屋出租予被告，租賃期間自109年6月1日起至110年6月1日止，每月租金新臺幣（下同）8,500元，被告應於每月25日前繳納租金。被告於簽訂系爭租約時有交付押租金1萬7,000元，並於109年6月1日繳納第1個月租金。然被告自同年6月25日起即未給付同年7月份之租金，經伊催討被告卻避不回應。伊前已寄發存證信函表明被告所積欠之租金以前開押租金1萬7,000元抵償後尚積欠數月，並定期催告被告應於期限內付清租金，被告迄今尚未返還系爭房屋。茲以本件起訴狀繕本之送達催告被告應於送達後10日內付清租金，否則系爭租約即行終止，爰依系爭租約、租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。再按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。
（二）經查，原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造間就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自109年6月1日起至110年6月1日止，每月租金8,500元，被告應於每月25日前繳納租金，惟被告自109年6月25日起即未依約給付租金，原告乃於109年10月16日寄發板橋海山郵局368號存證信函（下稱368號存證信函）對被告為催告支付租金之意思表示，並同時為定期間命被告給付租金，否則系爭租約即行終止之意思表示，而被告迄未清償租金等情，業經原告提出系爭房屋租賃契約書、368號存證信函及臺北市○○區○○段○○段0000○號建物登記謄本為證（見本院卷第11-17、55-57頁），堪信為真實。
（三）次查，觀諸原告寄發之368號存證信函內容記載：「（被告）迄今欠租除以押租金抵償外，尚積欠數月。為此特以本函催告台端（按即被告）於見文後十日內付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知」等文字（見本院卷第17頁），依前開說明，此係出租人催告承租人給付租金所為之附有停止條件之終止租約意思表示。而該368號存證信函雖因招領逾期而退回原告（見本院卷第17頁），惟原告復於109年12月18日當庭聲請將起訴狀暨368號存證信函為公示催告，經本院准許在案，此有該準備程序筆錄、368號存證信函影本、公示送達公告、公示送達證書在卷可憑（見本院卷第17、38、45-51頁）。該368號存證信函內容既已於110年1月6日黏貼於本院公告處，並於同日登載於司法院網站，則依民事訴訟法第152條規定，原告以368號存證信函所為之定期催告被告給付租金兼終止系爭租約之意思表示業於110年1月26日發生效力。被告復未依368號存證信函所定之10日期限內給付所欠租金，則自109年6月25日起至催告履行期限屆至之時止（110年2月5日），被告積欠之租金已達7個月。至土地法第100條第3款固有承租人積欠租金總額，除以擔保金抵償外，須達2個月以上出租人始能收回房屋之規定，而本件被告於簽訂系爭租約時支付原告押租金1萬7,000元乙情，業經原告自承且有系爭房屋租賃契約書在卷可憑，堪以認定。惟縱將被告所支付之押租金1萬7,000元予以抵償，被告積欠原告之租金總額仍達2個月以上，是土地法上開規定之限制無礙於本件之判斷。是以，兩造間就系爭房屋所簽訂之系爭租約，已於110年2月6日因原告終止租約之意思表示條件成就而發生效力，即告終止。揆諸前揭說明，本件原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 林維斌法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
書記官 李真萍