臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第8287號原 告 黃芳樹
黃佩珊黃修梅黃媛媛黃柏景廖春婌共 同訴訟代理人 劉邦川律師複 代理人 邱俊銘律師被 告 謝忠振
謝忠泰謝忠雄謝忠興謝忠隆謝忠富謝淑美 籍設臺北市○○區○○○路0段00巷0
弄0號0樓
江凱緯
江慶燧謝欣汝謝旻真謝一德黃金星黃韋智謝淑芬
謝忠仁謝淑慈
謝忠甫上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國111年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租之坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，自民國一百一十年三月二十四日起，每月租金應調整為新臺幣貳萬柒仟伍佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告連帶負擔百分之四十六，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告黃芳樹、黃佩珊、黃修梅、黃媛媛、黃柏景（下合稱黃芳樹等5人，如單指其一，各稱其姓名）原以其等與被告謝忠振、謝忠泰、謝忠雄、謝忠興、謝淑女、謝忠隆、謝忠財、謝忠富、謝淑妃、謝淑美、黃謝金秀、謝式裕、江凱緯、江慶燧分別繼承先祖不定期土地租賃關係為由，起訴請求調整每月租金，嗣因謝淑女、謝忠財、謝淑妃、黃謝金秀、謝式裕於起訴前即死亡，遂撤回對前開5人之起訴，追加謝欣汝、謝旻真、謝一德（上3人即謝忠財之繼承人）、黃金星、黃韋智（上2人即黃謝金秀之繼承人）、謝淑芬、謝忠仁、謝淑慈、謝忠甫（上4人即謝式裕之繼承人）為被告，並因廖春婌亦繼承該不定期租賃關係而追加廖春婌原告（見本院卷一第97至101頁、卷二第263至264頁），另因起訴狀繕本送達各被告之時間不一而變更其聲明（見本院卷三第24頁，追加及變更後之聲明詳後述）。核其追加及變更與民事訴訟法第255條第1項第2款規定並無不合，均應予准許。
二、又謝忠振、謝忠雄、謝忠興、謝忠隆、謝忠富、謝淑美、江凱緯、江慶燧、謝欣汝、謝旻真、謝一德、黃金星、黃韋智、謝淑芬、謝忠仁、謝淑慈、謝忠甫（下合稱謝忠振等17人，與謝忠泰合稱被告）均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所定各款事由，爰依原告黃芳樹等5人及廖春婌（下合稱原告）之聲請，由其等一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人謝天從於民國10年1月5日向伊等之先祖承租坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）後，在該土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○○道00號房屋（下稱系爭房屋），成立不定期土地租約（下稱系爭租約），並於51、52年間約定租金為新臺幣（下同）300元，嗣伊等與被告各因繼承系爭租約而承受出租人及承租人之地位。迨97年間，伊等曾起訴請求調整租金，經判決應以土地申報地價總額年息6%調整每月租金（下稱前案訴訟）確定，惟系爭土地位於交通樞紐、商業鬧區，周遭生活機能顯著提高，土地價值大幅上漲，自有調整租金之必要等語。爰依民法第442條前段規定，請求按系爭土地申報地價總額年息10%調整租金，並聲明：被告向伊等承租系爭土地之每月租金，自起訴狀送達最後一名被告翌日起，調整為3萬9,375元。
二、被告抗辯：㈠謝忠泰則以：系爭土地公告地價及申報地價雖自100年起逐步
調漲，惟周遭租金行情並無大幅變動，且非位於商業繁榮地段，原告所主張調整租金之請求超出行情甚多。況內政部不動產交易實價查詢與原告所收取之租金，包含地價稅及房屋修繕費用，系爭房屋修繕費用既由伊自行負擔，則應以略低於鄰近租金行情，依系爭土地申報地價總額年息4%計算月租金，較為適當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡謝忠振等17人均未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀或言詞為任何聲明或陳述。
三、經查，兩造分別繼承系爭租約，現為系爭土地之出租人及承租人，系爭土地面積為63平方公尺，於111年之申報地價為每平方公尺7萬5,000元，又原告前於97年間提起前案訴訟，經前案確定判決認定應以系爭土地申報地價總額年息6%調整每月租金為1萬3,558元等節，有本院97年度訴字第1366號及臺灣高等法院98年度上易字第701號判決、系爭土地第一類登記謄本、謝淑女、謝淑妃、謝忠財、黃謝金秀、謝式裕之繼承系統表及其等除戶謄本、繼承人戶籍謄本等件可佐（見北司調卷第17至28頁、本院卷二第371至373頁、本院卷一第101至135頁），並經本院調取前案訴訟歷審卷宗查核無訛，且為原告、謝忠泰所不爭執，堪可信實。
四、得心證之理由㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。另按土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定自明，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。再按城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法105條準用同法第97條第1項亦有明文；又於出租人就不動產租賃物為增租之請求，所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地於96年1月之公告土地現值為每平方公尺13萬8,00
0元，迨於111年1月間之公告土地現值已達每平方公尺23萬9,000元，有系爭土地96年間之第一類登記謄本、前案確定判決、系爭土地111年間之第一類登記謄本可參（見前案訴訟北調卷第11頁、本件北司調卷第26頁五、以下、本院卷二第371至373頁），是自96年起迄今，系爭土地公告現值上漲近五成，堪認系爭土地之價值已有相當之提升，原告依民法第442條前段規定請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
㈢又系爭土地鄰艋舺大道，為6線道之大馬路，距約50公尺處有
公車站牌，系爭土地對向馬路有公車站牌與Ubike租借站，約350公尺處有萬華火車站，交通便利。平日下午3時許，道路車輛之車流非壅塞，車流量適中，行人數量少，附近200公尺處有飯店，艋舺大道旁商家不多，尚非商業繁華地段。
系爭土地旁目前有德謙驛建案，正在整地中，未開始建築。系爭房屋係2層樓之加強磚造建物，內部1層樓前方有置物空間，後方為房間、起居室、廁所、浴室、廚房。2層樓為閣樓，目前亦作堆放雜物使用等情，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片及地圖可稽（見本院卷二第155至161頁、第173至183頁、卷一第373至375頁）。原告雖陳稱系爭房屋1樓堆放謝忠泰之材料及生財工具，應為謝忠泰之小型工作室云云（見本院卷二第159頁），然縱認謝忠泰利用系爭房屋存放其生財工具及材料，其仍非直接利用系爭房屋經營事業，尚非屬將系爭房屋作營利使用，況觀諸系爭房屋外部並未懸掛任何招牌（見本院卷二第177頁），原告亦未提出任何足以認定謝忠泰將系爭房屋做營業使用之證據，難認其前揭主張為可採。茲審酌系爭土地之價值提升幅度及鄰近狀況、系爭房屋使用狀況等情，認系爭土地之每月租金，應調整為以111年1月間申報地價每平方公尺7萬5,000元，其面積為63平方公尺，總價額472萬5,000元，按其總價額年息7%計算即每月租金應為2萬7,563元為適當（計算式：7萬5,000元×63平方公尺×7%÷12月＝2萬7,563元，元以下四捨五入）。
㈣至謝忠泰雖辯稱：以土地價值上漲認定土地商機繁榮程度並
不適當，且系爭土地周遭非商業繁榮地段，原告主張調漲租金之金額亦超出系爭土地週遭不動產租賃行情甚多，應以111年1月間之申報地價之4%計算，調整為每月租金1萬5,750元方屬妥適云云（見本院卷二第533至537-1頁），並提出鄰近房屋租金實價登錄紀錄、系爭土地地價紀錄、鄰近房屋租約等件為證（見本院卷二第539、545、553至555頁）。惟土地價格本係綜合反映土地利用價值、繁榮程度、需求供給情形等情事而得之結果，自得以此作為土地繁榮程度判斷依據之一。又謝忠泰提出之鄰屋租約，已經原告否認其形式上真正，其又未能證明該租約之形式上確屬真正，已難憑此認定鄰屋之租金金額，且租金數額本會受標的物維護狀況、使用目的，以及其他租賃條件等因素所影響，要難徒憑零星鄰近房屋之租金金額，即謂本件應以申報地價之4%計算租金。況被告向原告所承租者乃土地，並非房屋，更難憑房屋之租金金額認定土地之租金金額。是謝忠泰上開辯詞，應非可採。
五、綜上所述，原告依民法第442條前段規定，請求系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達最後被告之翌日即110年3月24日起（見本院卷一第259、263頁），調整為每月2萬7,563元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 林春鈴
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官 蔡庭復