臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第150號原 告 黃晉惠訴訟代理人 周建才律師複 代理人 沈鴻君律師被 告 協令成全球股份有限公司兼法定代理人 楊敏仙共 同訴訟代理人 李兆環律師
王逸頎律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告協令成全球股份有限公司應給付原告新臺幣柒佰陸拾玖萬伍仟捌佰伍拾陸元，及自民國一百零九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告協令成全球股份有限公司負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾陸萬伍仟元為被告協令成全球股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告協令成全球股份有限公司如以新臺幣柒佰陸拾玖萬伍仟捌佰伍拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；清算人執行職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權。公司法第24條、第25條、第322條第1項、第8條第2項、第334條準用第84條分別定有明文。經查，本件被告協令成全球股份有限公司（下稱協令成公司）業經臺北市政府以民國108年12月23日府產業商字第10857494500號函為解散登記，被告楊敏仙經選任為被告協令成公司之清算人，此有臺北市政府108年12月23日府產業商字第10857494500號函、被告協令成公司股東臨時會議事錄、變更登記表、公司章程在卷可稽（見本院卷二第205至212頁），依上開說明，本件應以被告楊敏仙為被告協令成公司之法定代理人。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴聲明為：㈠先位聲明：⒈被告協令成公司應給付原告新臺幣（下同）4,060萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告協令成公司應給付原告371萬3,068元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告楊敏仙應給付原告371萬3,068元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋關於第2項及第3項聲明部分，如其中一名被告為全部或一部之給付者，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務。㈡備位聲明：⒈被告協令成公司應給付原告1,308萬0,980元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告協令成公司應給付原告1,382萬2,080元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告楊敏仙應給付原告1,382萬2,080元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋關於第2項及第3項聲明部分，如其中一名被告為全部或一部之給付者，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務（見本院卷一第11至12頁）。嗣於111年4月6日變更聲明（見本院卷二第49至51頁），最後於111年6月8日將聲明變更如後述原告聲明所示（見本院卷二第125至126頁），核其聲明之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告係經由信義房屋居間仲介，於108年4月10日與被告協令
成公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以4,060萬元向被告協令成公司購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地，及其上臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號2樓房屋（下稱系爭房地），嗣原告依約付清全部買賣價金，並於108年7月12日交屋與完成移轉登記。惟原告於系爭房地點交後，委請裝修工班進場施作，發現系爭房地電錶與被告協令成公司所有之其他房屋共用同一個電錶，並非被告協令成公司於標的物現況說明書所載之獨立電錶，且因重新裝潢而拆除原套房之隔間及天花板時，發現有多處混凝土剝落、管線穿樑、孔洞及洗斷鋼筋等情形，致使房屋耐震能力下降，對結構安全有相當嚴重之影響，顯然系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵，原告隨即多次聯繫被告出面處理，惟被告不願置理。是被告協令成公司所出賣之系爭房地具有混凝土剝落、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋及水錶、電錶、瓦斯錶未分錶等瑕疵存在，且瑕疵重大，顯無法達契約之目的，原告依民法第354條第1項、第359條及第259條規定，以起訴狀之送達為解除系爭契約之意思表示，並請求被告協令成公司返還全部買賣價金4,060萬元。
㈡又被告楊敏仙為被告協令成公司法定代理人，並為負責處理
被告協令成公司事務之人，其明知系爭房地有上述瑕疵，竟與原告締約交易過程中，隱匿不告知上述瑕疵，致使原告陷於錯誤，而與被告協令成公司簽約購買系爭房地，造成原告受有嚴重損失，原告得依民法第184條規定請求被告楊敏仙負損害賠償責任。另被告協令成公司於締約時故意不告知原告系爭房地存有上述瑕疵，顯係可歸責於被告協令成公司之事由，致原告受有損害，故原告依民法第360條、第226條第1項、第227條及第260條規定，請求被告協令成公司及被告楊敏仙賠償原告因購買系爭房地所生一切損害費用，包括⒈拆除裝潢費用37萬0,650元。⒉設計費用31萬5,000元。⒊工程違約金18萬9,000元：本件可歸責於被告之事由，致原告因系爭房地有上述瑕疵而無法如期進場施工，因此須賠償廠商工程違約金18萬9,000元。⒋貸款提前清償違約金28萬5,000元：原告因購買系爭房地向兆豐銀行辦理貸款共2,850萬元，倘因系爭房地上述瑕疵原因與被告解除系爭契約，則原告需向兆豐銀行辦理房屋貸款提早解約，依約應支付違約金28萬5,000元（計算式：2,850萬元×1％＝28萬5,000元）。⒌返還重購退稅188萬0,668元：原告先將其所有坐落於臺中市之房屋先行賣出後，於2年內再買入系爭房地，依自用住宅重購退稅規定，國稅局將重購稅款退回，原告因系爭房地上述瑕疵原因與被告解除系爭契約，退稅之基礎即失其依據，原告需返還重購退稅188萬0,668元。⒍房屋貸款利息費用66萬6,900元：原告購買系爭房地後，向兆豐銀行辦理房屋貸款，每月須支付3萬7,050元，原告請求第1期至第18期之房屋貸款利息共66萬6,900元（計算式：3萬7,050元×18＝66萬6,690元）。以上合計370萬7,218元（計算式：37萬0,650元＋31萬5,000元＋18萬9,000元＋28萬5,000元＋188萬0,668元＋66萬6,900元＝370萬7,218元）。
㈢倘系爭房地存有上述瑕疵尚不足達解除契約之程度，惟原告
仍受有辦理水電瓦斯分錶費用、結構補強等修復費用及房屋交易價值減損等損害，則原告依民法第354條第1項、第359條前段規定請求減少價金，包括水電瓦斯分錶費用90萬9,453元、樑柱結構補強等修復費用280萬9,625元、系爭房地因瑕疵原因而造成之價值減損400萬4,778元，共772萬3,856元（計算式：90萬9,453元＋280萬9,625元＋400萬4,778元＝772萬3,856元），並依民法第179條規定請求被告協令成公司返還772萬3,856元。又被告楊敏仙為被告協令成公司法定代理人，並為負責處理被告協令成公司事務之人，其明知系爭房地有上述瑕疵，竟於與原告締約交易過程中，隱匿不告知上述瑕疵，致使原告陷於錯誤，而與被告協令成公司簽約購買系爭房地，造成原告受有嚴重損失，原告得依民法第184條規定請求被告楊敏仙負損害賠償責任。另被告協令成公司於締約時故意不告知原告系爭房地存有上述瑕疵，顯係可歸責於被告協令成公司之事由，致原告受有損害，故原告依民法第360條、第226條第1項、第227條及第260條規定，請求被告協令成公司及被告楊敏仙賠償原告所受之損害，包括⒈拆除裝潢費用37萬0,650元。⒉設計費用31萬5,000元。⒊工程違約金18萬9,000元。⒋原告無法如期使用系爭房地即相當於租金之損害177萬7,020元：系爭房地仍有對樑柱進行結構補強之必要，致原告無法如期裝潢及出租他人而受有相當於租金之損害，原告請求自108年12月起至111年3月止，每月租金6萬3,465元，共28個月之租金損害177萬7,020元（計算式：6萬3,465元×28＝177萬7,020元）。⒌房屋交易價值減損之損害400萬4,778元。以上合計為665萬6,448元（計算式：37萬0,650元＋31萬5,000元＋18萬9,000元＋177萬7,020元＋400萬4,778元＝665萬6,448元）。
㈣並聲明：⒈先位請求：⑴被告協令成公司應給付原告4,060萬元
，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告協令成公司應給付原告370萬7,218元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑶被告楊敏仙應給付原告370萬7,218元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑷關於第2項及第3項聲明部分，如其中一名被告為全部或一部之給付者，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務。⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位請求：⑴被告協令成公司應給付原告772萬3,856元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告協令成公司應給付原告665萬6,448元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑶被告楊敏仙應給付原告665萬6,448元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑷關於第2項及第3項聲明部分，如其中一名被告為全部或一部之給付者，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務。⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告所提出系爭房地草圖及照片，並未見任何結構技師署名
，亦未載有任何關於系爭房地有混凝土剝落、管線穿樑、孔洞及洗斷鋼筋等情形之鑑定結果，原告自不得據此空言系爭房地有上開瑕疵。縱系爭房地確有洗孔存在，惟依土木技師莊忠鵬初勘意見，洗斷鋼筋之洗孔係位於非主要結構之鋼筋上，並不會影響梁之承載力及安全，承載剪力亦均在安全範圍內，且原告於簽約時即已知悉系爭房地位於高度土壤液化潛勢區之事實，故原告主張系爭房地有瑕疵，進而主張解除契約及返還價金，顯無理由。又原告買受系爭房地時，即已知悉屋內裝潢隔成7間套房，且同意現況交屋，則原告日後自行決定請人設計、拆除及停止工程，所生費用本應由其自行負擔，與被告無關，況原告所提相關單據開立日期均為108年11月26日，時間序明顯不吻合，違反一般經驗法則，故原告請求拆除裝潢費用37萬0,650元、設計費用31萬5,000元、工程違約金18萬9,000元等，均無理由。另原告自行決定提前清償貸款，所生費用本應由其自行負擔，與被告無關，而原告請求撥款1年內（即109年4月26日前）還款1％之違約金，以及自108年7月至110年1月之房貸利息，兩者邏輯上互相矛盾，故原告請求貸款提前清償違約金28萬5,000元，顯無理由。此外，原告自行決定向銀行貸款，所生費用本應由其自行負擔，與被告無關，原告請求房屋貸款利息費用66萬6,900元，顯屬無據。再者，原告主張其出售臺中市房屋應徵之房屋交易所得稅及土地增值稅，本係其公法上之義務，倘原告解除契約如須繳回自用住宅重購退稅，與被告並任何因果關係，且原告本將系爭房地出租他人收租獲利，則其可否領取自用住宅重購退稅顯有疑義，故原告請求返還重購退稅188萬0,668元，顯無理由。
㈡中華民國電機技師公會110年2月2日鑑定報告書（下稱電機技
師鑑定報告）記載臺北市○○區○○路000巷0號2樓之1無獨立水錶，亦未共用水錶，然系爭房地於出售予原告前，係隔成7間套房出租他人，理應會有供應自來水，且該戶亦有繳納水費，故上開鑑定報告顯有疑義。又電機技師鑑定報告認定該戶無獨立水錶，可再設錶，惟所載明管施工費用竟高於暗管施工費用，與一般社會經驗法則相違，顯不可採。倘該戶有與其他建物共用水錶，則該戶僅需分錶即可，無需重新設錶，縱使被告應負擔分錶或重新設錶費用，電機技師鑑定報告所載費用亦屬過高，應以原告起訴主張15萬4,000元為上限。另兩造於簽立系爭契約時，系爭房地均有供電，縱無獨立電錶，至少應有共用之電錶，無需重新設錶，僅需分錶即可，況原告於109年7月28日自行申請廢止該電錶，此不利益風險不應由被告承擔。縱使被告應負擔分錶或重新設錶費用，電機技師鑑定報告所載費用亦屬過高，應以原告起訴主張21萬2,000元為上限。此外，原告於108年9月12日取得所有權後即拆除瓦斯管及終止使用之行為，核與被告無涉，故原告不得請求被告負擔瓦斯裝置費用2萬8,000元。
㈢系爭房地原本係隔成數間套房作為出租使用，被告出售系爭
房地予原告時，被告依約現況交屋，則系爭房地出現所謂混凝土剝落是否係原告取得系爭房地後，自行拆除數間套房之隔間所造成，抑或有其他非可歸責於被告之原因所致，均非無疑，故原告請求被告就混凝土剝落之瑕疵負擔全部責任，顯不可採。又依中華民國全國建築師公會110年5月27日全建師會（110）字第355號鑑定報告書（下稱建築師鑑定報告）可知，被告出售系爭房地時，系爭房地並無樑柱、承重牆補強或拆除之情形。另原告購買系爭房地時，屋齡已逾40年，若要求系爭房地與新屋完全相同之屋況，有違誠信原則，故原告請求無斷筋形狀損壞修復費用46萬1,900元、斷筋結構元件補強費用7萬0,600元部分，應扣除折舊費用。此外，建築師鑑定報告關於結構補強裝修雜項工程費用30萬元、管理及稅金費用20萬8,125元部分，並非在鑑定範圍內，且未說明上開費用之必要性及金額參考之依據等，故此部分費用自應不予列入；建築師鑑定報告關於建築師變更使用執照申請及相關技師簽證費用85萬元部分，並未敘明何以認定系爭房地之修繕需申請變更使用執照及相關技師簽證費用為何，顯逾鑑定範圍，且費用顯然過高，顯不合理，故此部分費用自應不予列入；建築師鑑定報告關於施工前鄰房現況鑑定費用6萬4,000元、施工期間租金補貼49萬5,000元、第三方施工監造及驗證費用36萬元部分，並未敘明系爭房地之修繕與鄰房現況鑑定、租金補貼、監造及驗證等之必然關連性，顯逾鑑定範圍，且租金補貼與原告起訴請求之標的重複，故此部分費用自應不予列入。再者，建築師鑑定報告載稱系爭房地如經修繕，即無價值之減損，惟大興不動產估價師事務所111年1月25日不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）並未敘明其結論與建築師鑑定報告結論不一致之理由，則原告以系爭估價報告請求交易價值減損400萬4,778元，顯屬無據。
㈣系爭房地並無安全上瑕疵，原告購買系爭房地後，即得自行
決定如何管使用收益，倘原告讓系爭房地空置，卻請求被告賠償相當租金之損害177萬7,020元，顯屬無據。又系爭估價報告並未敘明其結論與建築師鑑定報告結論不一致之理由，且交易價值減損部分有重複請求之情形，則原告備位請求被告協令成公司及被告楊敏仙賠償665萬6,448元，顯無理由。
另被告從未委託信義房屋代墊任何費用予原告，且無必要，則信義房屋無權代理被告之行為，依民法第170條規定對被告不生效力。倘認原告本件請求為有理由，惟信義房屋已退還仲介費40萬元及給付324萬9,100元，故原告請求金額應扣除324萬9,100元。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告主張其經由信義房屋居間，於108年4月10日與被告協令成公司簽署系爭契約，約定以4,060萬元之代價向被告協令成公司購買系爭房地，其已依約付清全部買賣價金，並於108年7月12日交屋及辦理移轉登記完畢等情，有系爭契約、安信建築經理股份有限公司買方專戶資金交易結算明細表、信義房屋買賣斡旋金契約等件為證（見本院卷一第35至84、87至92頁），並為被告所不爭執，此部分事實，堪以認定。
四、得心證之理由：原告主張系爭房地具有前述瑕疵存在，爰先位依法解除系爭契約，請求被告協令成公司返還買賣價金及賠償原告所受損害，備位請求被告協令成公司減少價金及賠償原告所受損害等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭房地是否有混凝土剝落、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋或
樑柱、承重牆補強、拆除及水錶、電錶、瓦斯錶未分錶等瑕疵存在部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，不在此限，民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
⒉經查，本院徵詢兩造之意見後（見本院卷一第276頁），囑託中華民國全國建築師公會就系爭房地是否有混凝土剝落、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋或樑柱、承重牆補強及拆除等情形存在，暨其發生原因、有無修補可能等事項為鑑定，鑑定結果為：⑴系爭房地現況經鑑定人現場勘查確實有混凝土剝落（應為打鑿損壞）、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋等事實，研判應為後續裝修管線改造工程需求與相對應施工行為之合成原因，又依現況檢視並無發現樑柱、承重牆補牆及拆除等情形。⑵回復系爭房地原狀所需之一切必要項目、方法（包括由何處修繕為妥適之修繕工法）詳鑑定分析之內容，修繕費用總計2,809,625元。依上開鑑定分析對系爭房地現況損壞的修復補強研擬方案，並嚴格執行規畫設計階段的認證與工程施工的檢驗，應可復原並強化原有建物的結構安全。⑶系爭房地現況結構與使用執照竣工資料一致，研判該建物興建當時既經合法請領使用執照，故應符合建築完成時之相關建築法規。另現況結構經會勘有混凝土剝落（應為打鑿損壞）、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋等，應為建築物完成後逕行之裝修施工變更結構行為，應補辦理變更使用執照等相關法定程序等情，有建築師鑑定報告在卷可稽（見外放卷）。又本院經兩造同意後（見本院卷一第258頁），囑託中華民國電機技師公會就系爭房地有無獨立之水錶、電錶或與其他建物共用，及於無獨立水電錶時，可否將之分錶暨其方法、費用等事項為鑑定，鑑定結果為：⑴系爭房地之2樓有獨立之水錶、2樓之1無獨立之水錶。系爭房地之2樓無「原設計圖」獨立之單相三線110V/220電錶（住宅錶燈型）【備註：舊有在地下室之三相三線220V之電錶已廢止】、2樓之1無獨立之電錶。系爭房地均無與其他建物共用水錶及電錶。⑵系爭房地門牌號碼為臺北市○○區○○路000巷0號2樓及5號2樓之1，然所有權狀只有一張（含5號2樓及5號2樓之1），如欲各別設錶，所有權人須至臺北市政府相關單位（如地政事務所）辦理分割，再向自來水事業處及台灣電力公司申請設錶，即系爭房地之2樓已有水錶無需再設錶，系爭房地2樓之1無獨立水錶，可再設錶。系爭房地之2樓無「原設計圖」獨立之單相三線110V/220V電錶（住宅錶燈型），可再設錶，系爭房地之2樓之1無獨立電錶，可再設錶。⑶關於設錶所需之一切必要項目、方法及費用：水錶部分系爭房地之2樓之1可由天井挑空區，採明管施工，費用254,518元，或由管道間，採暗式施工，費用177,016元。電錶部份系爭房地之2樓費用為411,189元【包括須拆除既有2樓公用走道鋁格柵天花板再復原】。系爭房地之2樓之1費用為178,746元【不包括須拆除既有2樓公用走道鋁格柵天花板再復原，項目已列入2樓部份】等情，有電機技師鑑定報告附卷可參（見外放卷）。另關於系爭房地有無獨立之瓦斯錶，或與其他建物共用，及於無獨立瓦斯錶時，可否將之分錶暨其方法、費用等事項為鑑定，經本院委請大台北區瓦斯股份有限公司（下稱北區瓦斯公司）為鑑定，經該公司回以：系爭房地之2樓有獨立瓦斯錶，然於108年9月12日申請拆錶拆管終止使用，系爭房地之2樓之1無獨立之瓦斯錶，但竣工時（即68年）已預留管徑出口供日後申請瓦斯配管銜接使用，系爭房地之2樓、2樓之1瓦斯錶裝置工程費用分別為2萬8,000、3萬7,000元等情，有北區瓦斯公司109年11月19日（109）北瓦富展設字第04824號函文暨所附資料在卷可考（見本院卷一第355至362頁）。
⒊本院參諸建築師鑑定報告、電機技師鑑定報告及北區瓦斯公
司函文係經鑑定人即建築師、電機工程技師、北區瓦斯公司人員實地勘查及檢測，本諸其專業知識而作成，認前開鑑定結果與說明應屬可採。則依建築師鑑定報告可知，系爭房地確實有打鑿損壞、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋等狀況，且此係建築物完成後逕行裝修施工變更結構行為所致，而依現況檢視並無發現樑柱、承重牆補牆及拆除等情形；又依電機技師鑑定報告之內容，足見系爭房地之2樓有獨立之水錶、2樓之1無獨立之水錶，系爭房地之2樓無「原設計圖」獨立之單相三線110V/220電錶（住宅錶燈型，舊有在地下室之三相三線220V之電錶已廢止）、2樓之1無獨立之電錶，且系爭房地均無與其他建物共用水錶及電錶等情形；再依北區瓦斯公司函文可知，系爭房地之2樓有獨立瓦斯錶，然於108年9月12日申請拆錶拆管終止使用，系爭房地之2樓之1無獨立之瓦斯錶等情形。復佐以關於系爭房地有該等鑑定報告所載打鑿損壞、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋與缺漏獨立水、電、瓦斯錶等事由，均係原告於交屋後委由他人裝潢時所知悉，足見其等存在之狀況及形成之原因已有相當之時日，自非原告於108年簽約交屋至其向被告反應該等情事之短暫時間內可能生成。再者，系爭房地存有前述損壞及缺少水、電、瓦斯錶等設備，衡以系爭房地之使用分區屬住宅區（見本院卷一第79頁），原告購入應係供人居住使用，然其卻有該等損害，且無依原設計圖示申設之獨立水、電及瓦斯錶，該等民生必需資源尚待支付相當之款項始能回復或增設，自應認系爭房地未具備應有之效用、品質，而屬物有瑕疵。是以，原告主張被告於108年7月12日將系爭房地交付原告時，該房地即存有該等瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等節，自屬有據。至就系爭房地之2樓本有獨立之瓦斯錶，其係於108年9月12日被告交屋後始經申請拆錶拆管終止使用，是此部分之瑕疵自與被告無涉，併此敘明。
⒋被告辯稱：系爭房地縱有原告所述上開瑕疵，然原告曾至系
爭房地看屋，知悉相關屋況，且系爭契約係約定現況交屋，相關瑕疵應非可歸責於被告所致等語。然衡之原告於簽訂買賣契約時，客觀上能知悉或可得而知之建物現況，應為看屋時即可發現之瑕疵，如磁磚是否脫落、牆壁有無明顯裂縫、馬桶、水管是否堵塞、門扇、窗戶有無破損等，及一般中古房屋因長久使用可能產生無礙於居住品質之自然耗損，或僅以簡易修繕即可排除之瑕疵等，至於系爭房地有無前述之瑕疵，尚需具有相當之專業知識及檢測始足判斷其存在或成因，以一般無建築專業知識之普通人標準，自無從要求於肉眼看屋當下即能知悉本件瑕疵之狀況。再者，物之瑕疵擔保責任，係就買賣標的之價值及效用為擔保，所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，故被告自難以該等瑕疵為非可歸於己事由所致或其亦不知悉該等瑕疵存在等節，而免除其瑕疵擔保責任。是被告此部分所辯，自屬無據。㈡原告主張依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條規定請求被告協令成公司給付4,060萬元部分：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷。是原告主張因系爭房地有上開瑕疵，依民法第359條規定解除系爭契約，自應以未顯失公平方得為之。
⒉查系爭房地固有前述之瑕疵存在，然本院審酌依建築師鑑定
報告之前述鑑定結果可知，該等損害瑕疵均得以相關工法將之修補，則其既可以維修、補強方式予以回復原狀，即應不致影響該建物之結構安全，另水、電、瓦斯等設備之欠缺，亦得再行以申設方式安裝，並非因此致居住使用系爭房地有何安全之疑慮，併參以上述瑕疵之修補費用（總計371萬9,078元或364萬1,576元，詳下述），相較於系爭契約買賣價金4,060萬元，本件瑕疵修補費用比例甚微，故認本件原告依民法第359條規定，主張解除系爭契約，顯失公平，不應准許。準此，原告另主張解除該契約後依民法第259條規定，請求被告返還4,060萬元，自屬無據。
㈢原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告協令成公司給付772萬3,856元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。
⒉查系爭房地有上開瑕疵存在，業如前述，依前開說明，原告
即得依民法第359 條規定，請求減少價金。又系爭房地因該等瑕疵，於兩造108年4月10日訂立系爭契約時，是否有生價值減損之狀況暨其數額等情，經本院委請臺北市不動產估價師公會鑑定，其鑑定結果記載：本報告依據建築師鑑定報告、電機技師鑑定報告、北區瓦斯公司函文暨所附資料及本院所提供之資料，採用比較法及收益法等估價方法，進行勘估標的價格減損評估，併考量回復勘估標的事故前之物理性，屬技術性貶值，另勘估標的修復後，因污名化造成之價格減損，為交易性貶值，此二者同時評估始能完整填補所生之損害。故本件系爭房地於水錶及給水配管工程採明管施工時，其技術性減損價格為371萬9,078元、交易性價格減損為400萬4,778元，若上開工程採暗式施工時，其技術性減損價格為364萬1,576元、交易性價格減損為400萬4,778元等語，有系爭估價報告附卷可參（見外放卷，本院卷二第99至114頁）。而本院細究系爭估價報告之內容，可知該報告採用比較法、收益法為評估方式，評估系爭房地在有前述瑕疵情形下，修復費用、污名化所造成之價值減損比例，另該報告已詳細分析政策、經濟等一般因素，不動產市場概況、區域因素，及系爭房地坐落位置、利用情形、公共設施、周遭環境、房屋構造、瑕疵情形等個別因素，該報告結果亦經估價師公會襄閱小組形式審查合於規範，足見系爭估價報告確實已考量系爭房地瑕疵程度、範圍、規模，且詳實說明評估上開價值減損之理由，應屬客觀可採。
⒊又審以系爭估價報告中基於前述因素，認定系爭房地因上開
瑕疵之減損價格，其技術性減損分別為371萬9,078元（明管施工）即減損率（計算方式：減損價格/交易價格＝減損率）為9.16％、364萬1,576元（暗式施工）即減損率為8.97％，交易性價格減損均為400萬4,778元即減損率為9.86％，是本件計算系爭房地因上開瑕疵存在可請求減少價金部分，自應以前述價格暨計算方式為基準。再觀之上揭技術性減損部分係以回復勘估標的事故前之物理性為據，並以建築師鑑定報告、電機技師鑑定報告、北區瓦斯公司函文暨所附資料所載之各項回復原狀費用作為計算其價格之基礎與範圍，復佐以關於系爭房地之2樓瓦斯錶部分，係原告於交屋後始自行申請拆錶拆管終止使用，此部分與被告無關，業如前述，是不應將該款項即瓦斯裝置費用2萬8,000元算入。準此，系爭契約買賣價金因本件瑕疵應減少之價格為769萬5,856元（計算式：技術性減損價格371萬9,078元－系爭房地之2樓瓦斯錶裝置費用2萬8,000元＋交易性減損價格400萬4,778元＝769萬5,856元，即採明管施工方案），經減少後，被告受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告協令成公司返還價金769萬5,856元，核屬有據，逾此範圍之請求，即非可採。
⒋至被告固以前詞置辯，惟查：⑴被告辯稱：系爭估價報告並未說明估價依據，亦未說明與建
築師鑑定報告結論相異之處，且報告內容有諸多誤繕之處，系爭估價報告顯不可採等語。然系爭估價報告係分別以比較法、收益法為評估方式，並在該報告內論述其據以得出鑑定結論之基礎，已如前述，並無未說明估價依據情事。且系爭估價報告亦已說明，依據前述建築師鑑定報告、電機技師鑑定報告、北區瓦斯公司函文所述，系爭房地可修復房屋功能性，然以修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性及融資困難度等面向以觀，系爭房地所造成之瑕疵，雖經修復而無影響結構安全，仍會與一般建物標的發生差異，此即污名化之交易價值減損，且同時評估技術性貶值與交易性貶值，始能完成填補所生之損害（見系爭估價報告第37、49頁），是上開估價報告書計算系爭房地因本件瑕疵之價格減損金額，並無未說明為何系爭房地修復後仍有污名價值減損之情。又綜觀建築師鑑定報告與系爭估價報告之內容，足見建築師鑑定報告結論雖有記載其所指之損壞結構經補強、施工及驗證後，即無價值減損之情形，惟其鑑定內容均係針對系爭房地是否有混凝土剝落、管線穿樑、孔洞、洗斷鋼筋或樑柱、承重牆補強及拆除等情形存在與其發生原因、有無修補可能等事項為說明，顯見其論述之價值減損一事，應屬系爭估價報告中物理性之技術性貶值，此外，該報告並無隻字片語提及系爭房地並無污名化之交易性貶值，而系爭估價報告則係專就系爭房地因上開瑕疵，於訂立系爭契約時，是否有生價值減損之狀況暨其數額等情為鑑定，並詳細論述關於本件應評估污名化交易性貶值之依據與理由，是本件系爭房地價值減損等事由，自以系爭估價報告之內容為可採。又系爭估價報告違誤之處，均係誤寫、誤算或類此之顯然錯誤，有該估價師回函暨所附資料可佐（見本院卷二第99至114頁），自不生影響其鑑定效力之問題。從而，被告前揭辯解，不足憑採。
⑵被告又辯稱：建築師鑑定報告、電機技師鑑定報告所採之鑑
定方式不當，是其結論並非適當正確等語。惟本件係委由具鑑定資格之鑑定機關，就本件爭訟內容所涉必要事項進行鑑定，鑑定結果自堪採為本件判斷之資料，至鑑定人員所使用之鑑定方法、範圍、依據等節，係依其專業智識依本件鑑定標的之狀況所為之選擇，且不同鑑定標的因鑑定目標、所生原因、建物狀況等情狀自可能使用不同之鑑定方式，要難因其未採取被告主觀認定應採行之方式，或結果不為被告所接受，即認其鑑定結果不可採，是被告上開主張，自不足採。⑶被告另辯稱：系爭估價報告之回復原狀費用應扣除折舊費用
，否則有違誠信原則等語。然所謂折舊僅在回復原狀損害賠償時所應計算，以避免受害人於回復原狀時，受有材料、零件更新之利益，與本件系爭估價報告中之修繕費用係在評估排除系爭房地瑕疵所需成本有間。是被告辯稱此部分應計算材料零件折舊，並無可採。
㈣原告依民法第184條、第360條、第226條第1項、第227條及第
260條規定，請求被告協令成公司及被告楊敏仙賠償原告所受之相關損害部分：
⒈按民事法上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以
不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號裁判意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判意旨參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條、第360條分別定有明文。又民法第360條之「不履行之損害賠償」係包含「履行利益」（瑕疵損害）與「固有利益」（瑕疵結果損害），然限於出賣人係故意不告知或有保證品質為前提；民法第227條之不完全給付損害賠償請求權，其中第1項係針對「瑕疵損害」規範，第2項係針對「瑕疵結果損害」規範，惟須以出賣人有可歸責為前提。
⒉原告固主張：被告於締約時故意不告知及隱匿原告系爭房地
存有上述瑕疵，顯係可歸責於被告之事由，致原告受有相關損害等語。惟觀之系爭房地於出售前原即有裝潢與隔間，並出租予他人使用，此為兩造所不爭執，並有系爭契約可憑（見本院卷一第44頁），可見該房屋內部應設有裝潢及隔間遮蔽，且兩造於108年4月10日簽訂系爭契約，並於108年7月12日完成交屋手續，原告迄於委請訴外人裝潢系爭房地暨將原有裝潢隔間拆除後，始陸續發現系爭房地有上開瑕疵情形，足認一般人本難自外觀查知系爭房地內有前述瑕疵之狀況，應屬不能即知之隱藏性瑕疵。再衡情系爭房地總價高達4,060萬元，雙方進行買賣時理當謹慎而為，如檢視發覺建物存在前述瑕疵情形，勢將就此另為約定或處理，然觀以系爭契約暨其現況說明書均無任何相關登載，應足推認系爭房地於雙方締約過程中，其外觀現況確無任何前述瑕疵存在，加以實際磋商系爭契約之被告楊敏仙並非工程或水電專業人士，已難逕認其有何刻意隱匿瑕疵而誤導締約之情事。再者，參以原告在其對被告楊敏仙提起詐欺之刑事案件偵查時陳稱：其在購買系爭房地前有去現場看過，現場隔了7間套房，只是部分房間因還有人居住而無法查看，但由於其認識信義房屋之業務人員陳昱仁很久，且其相信信義房屋為上市櫃公司，加上被告楊敏仙稱房子很堅固，且被告楊敏仙自己也住在系爭房地樓上，故關於系爭房地之屋況，其都是聽信被告楊敏仙及陳昱仁之說明等語，及上開信義房屋業務人員陳昱仁於該案件證稱：原告於交屋前，曾實際去系爭房地看過好幾次等語（見本院卷一第396、397頁）。復佐以被告協令成公司原法定代理人為被告楊敏仙之配偶，被告楊敏仙係於其配偶死亡後，於102年1月18日經選任為法定代理人乙節，有被告協令成公司登記資料、被告楊敏仙個人戶籍資料為憑（見本院卷二第205至221頁，限閱卷）。是綜觀上情，可知原告於簽約前曾多次實地查看系爭房地，並有其所信任之房仲人員確認及介紹屋況，始本於自由意志購買系爭房地，已難認定被告有何施用詐術之行為或故意隱匿之情形，況系爭房地既有在出售前出租予訴外人居住使用之狀況，則被告楊敏仙辯稱其有繳納相關民生必需費用，故其主觀認定有申設獨立之水、電錶等情，亦與常情無違，自難遽謂被告楊敏仙於該買賣過程中，已知悉該屋存在該等瑕疵。另本件被告楊敏仙於系爭房地現況說明書，雖勾選系爭房地現況為有水、電及瓦斯，並有獨立之水、電與瓦斯錶等情，有該現況說明書可參（見本院卷一第94頁），然此僅屬單純的告知，而非對系爭房地品質所為之保證。因此，本件尚無從認定被告具有主觀之詐欺故意或有故意隱匿瑕疵之事，此外，原告復未提出其他證據證明其上開主張屬實，是其依據首揭規定，請其被告賠償其損害，為無理由，應予駁回。
㈤至被告辯稱：信義房屋已退還原告仲介費40萬元及給付324萬9,100元，若原告請求有理由，應扣除324萬9,100元等語。
惟參以信義房屋因兩造存有本件爭議，故其基於擔任系爭房地居間仲介之地位，與原告協議由原告對被告提起本件訴訟，而信義房屋則先返還與給付原告前開款項，待本件訴訟判決後，再由原告讓與相關權利予信義房屋，或另為結算等節，有信義房屋110年10月22日110年度客法字第1101020001號函文為證（見本院卷一第491至493頁）。是信義房屋所退還與給付原告之前開款項，乃原告與信義房屋約定本件兩造爭議確認前之相關補償措施，原告亦尚未讓與相關權利予信義房屋之情形，故該等約定與被告無涉。被告辯稱應將該等款項扣除，自屬無據。
五、綜上所述，原告依據前開規定，先位請求被告協令成公司應給付原告4,060萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告協令成公司應給付原告370萬7,218元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告楊敏仙應給付原告370萬7,218元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；關於第2項及第3項聲明部分，如其中一名被告為全部或一部之給付者，其他被告於該給付範圍內同免給付之義務，均為無理由，應予駁回。備位請求被告協令成公司給付769萬5,856元，及自109年1月1日（起訴狀繕本於108年12月31日送達被告，見本院卷一第183、185頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就先位之訴部分，原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，不應准許。另就備位之訴原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至備位之訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。
六、至被告固聲請命訴外人即系爭房地10樓住戶提出土木技師公會鑑定報告，欲確認系爭房地、系爭房地之2樓之2與2樓之3是否有結構安全危害等節（見本院卷二第181、182、232頁）。然建築師鑑定報告即係鑑定人依據本院所詢關於本件爭點事項而為之鑑定，並經鑑定人本於專業知識、基於科學方法出具該鑑定報告，足認建築師鑑定報告所載之內容，已回覆本件委請鑑定之內容，而系爭房地以外之其他建物，亦與系爭房地狀況不同，故本院認此部分證據無調查必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 李佳儒