臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第175號原 告 莊文國訴訟代理人 林重宏律師複 代理人 吳奕璇律師被 告 汪鉦芬訴訟代理人 劉韋廷律師
馮世道律師陳靖怡律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰壹拾壹萬捌仟零貳拾元，及自民國一百零九年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾壹萬捌仟零貳拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）870萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第7頁）。嗣於民國110年3月26日將聲明變更為：被告應給付原告970萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第342頁），核其聲明之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告經由訴外人住商不動產居間仲介，於108年6月30日與被
告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號10樓之1、114號10樓之1房屋暨坐落基地及B1編號12號車位（下稱系爭房地），買賣價金5,800萬元業經原告給付完畢，兩造並於108年12月16日完成系爭房地之點交手續。然依臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公會）109年11月18日109北結師鑑字第3159號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所示，系爭房地為海砂屋，因鋼筋混凝土中氯離子含量過高，導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋結構與耐震能力等安全性，復因排水管線水密性不佳、牆面施作防水不佳，導致有多處長期漏水之瑕疵，影響房屋結構安全與居住穩定性，且被告帶看房屋時蓄意遮蔽，並在不動產委託銷售標的現況說明書針對「漏水」及「鋼筋裸露」情形均勾選「否」，顯見被告故意隱瞞不告知前開瑕疵，依法應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，原告得依民法第359條、第360條、第226條、第227條第1項規定請求相當於修補費用及交易價值貶損之損害賠償。
㈡其計算方式為：系爭鑑定報告建議系爭房地所需之修補費用
共276萬9,700元，且依臺北市結構工程工業技師公會111年3月21日（111）北結師徐（十四）字第1110305號函（下稱系爭函文）可知，系爭房地裝潢拆除修復費用為814萬9,500元，原告一部請求400萬元；搬遷費用為39萬3,300元，原告一部請求10萬元；租金補助費用為148萬6,500元，原告一部請求48萬1,980元，故修補費用共735萬1,680元（計算式：276萬9,700元＋400萬元＋10萬元＋48萬1,980元＝735萬1,680元）。此外，系爭房地正常市場價格為6,380萬5,993元，因海砂屋、漏水等瑕疵造成之汙名價值減損為815萬4,313元（計算式：1,092萬4,013元－276萬9,700元＝815萬4,313元），則系爭房地受汙名價值減損後之價格為5,565萬1,680元（計算式：6,380萬5,993元－815萬4,313元＝5,565萬1,680元），故本件買賣價金5,800萬元與上開減損後價格之價差，即屬原告受有交易價值之貶損共234萬8,320元（計算式：5,800萬元－5,565萬1,680元＝234萬8,320元）。
㈢綜上，原告依民法第359條、第360條、第179條、第227條規
定，請求被告給付970萬元（計算式：735萬1,680元＋234萬8,320元＝970萬元）。並聲明：⒈被告應給付原告970萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告居住於系爭房地期間，系爭房地從未出現任何海砂屋現
象，漏水狀況均如實告知原告，並提出房屋現況照片，買賣過程全無任何蓄意遮蔽之情事，且原告多次親至系爭房地看屋，被告亦將所知房屋現況如實記載於現況說明書，經兩造同意以房屋現況交屋，況系爭契約尚記載「漏水補貼」，足證被告均如實告知房屋現況，並無故意或過失而未告知原告瑕疵之情事。然原告交屋後旋即向被告表示系爭房地有瑕疵，並要求鉅額減價，經被告表示願意取消買賣並返還價金時，卻遭原告拒絕，足證原告僅係想低價買屋，並非在意系爭房地是否有該等瑕疵，故原告提起本件訴訟，已造成被告之損害，實有違誠信原則且權利濫用，應予駁回。
㈡鄭義嚴不動產估價師並非由兩造合意指定鑑定之單位，亦非
經法院選任，且該估價師明顯違反不動產估價技術規則，未至系爭房地室內勘查房屋及車位使用狀況，未拍攝現場照片，未將此狀況記載於估價報告中，未遵循其立場聲明「本估價報告書內容遵循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定」，顯然無法做出客觀公正之估價，其所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）程序方面有明顯瑕疵，自不能作為審判之依據。又系爭估價報告並未依其所揭示之估價比較法，選取具有氯離子含量過高且有漏水瑕疵之標的作為比較標的，況系爭房地漏水情形依系爭鑑定報告可知已經修復，該估價報告竟選取未修復漏水之標的來比較，計算過程顯有錯誤，所得估價結果自無憑採。另系爭估價報告中並無任何證據即判斷車位有瑕疵並做成瑕疵價格，且針對氯離子含量過高之瑕疵，估價師取樣實例與系爭房地之使用分區不同，估價明顯錯誤，系爭估價報告亦未考量系爭房地有打通之狀況，顯然無從就系爭房地價值予以公允估價，故系爭估價報告顯不可採。此外，本件交易當時買賣雙方均不知悉有氯離子含量過高之情況，但估價師選擇之比較標的卻是交易當時買賣雙方都知情之情況，顯見估價師並未選擇與系爭房地條件相同或相似之比較標的，反而係選擇存有重大差異之比較標的，據此所為之估價結果應不足採。再者，系爭估價報告推估系爭房地受高氯離子影響之價格減損比率16.06％，明顯較其他實務案例高，卻未提出合理之理由，甚至於計算價損率之權重部分，漏未考量屋齡之因素，故系爭估價報告存有重大瑕疵而不應採納為審判之依據，原告據此估價報告請求減少價金，顯屬無據。
㈢縱認系爭估價報告可採，依系爭估價報告可知系爭房地正常
價格為6,380萬5,993元，因漏水與氯離子之瑕疵將減損1,092萬4,013元，系爭房地考量瑕疵減損後之價格應為5,288萬1,980元，與系爭房地買賣價金5,800萬元之差額為511萬8,020元，然原告於簽約時已知悉系爭房地有漏水及壁癌狀況，甚至兩造有漏水補貼協議，則原告不得就漏水及壁癌狀況向被告主張損害賠償，且車位並無氯離子瑕疵，故漏水瑕疵減損金額31萬0,072元、36萬6,699元及車位氯離子瑕疵減損金額54萬2,828元應予扣除，原告僅得請求減少價金（包含修補費用及汙名價值減損）應為389萬8,421元（計算式：511萬8,020元－31萬0,072元－36萬6,699元－54萬2,828元＝389萬8,421元）。
㈣系爭估價報告所載瑕疵減損價格已包含修繕費用，原告不得
再另行請求修補費用。倘原告先依系爭估價報告所載價損率公式請求修補費用，再依系爭函文各項分開計算之公式請求裝潢拆除修補費用而膨脹整體修補費用，顯然有混合兩種不同公式計算結果並重複請求修補費用之情形，應予駁回。又結構工程技師不得進行不動產估價，其於系爭函文所為之不動產估價應不得作為本件裁判參考基準，且系爭函文並未附上其計算依據，導致完全無從自系爭函文中判斷計算依據是否合理正確，故系爭函文顯然無從作為本件裁判之依據。另系爭房地之車位並非海砂屋，亦非修護工程施工範圍，自不應一併計算租金補助費，且系爭房地有兩戶，本可以分戶分階段施工，系爭函文未考量上開情形，租金補助顯然高估。此外，系爭鑑定報告氯離子修復費用僅263萬2,200元，然系爭函文竟稱裝潢修復費用高達814萬9,500元，修復工法與費用之估計顯不合理，且未審酌被告所提出之重要條件，亦未對不考量的理由加以說明，故系爭函文存有諸多瑕疵，不得作為原告請求修補費用之依據。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於108年6月30日經住商不動產之居間，與被告簽訂系爭契約，由原告以5,800萬元之代價向被告購買系爭房地，該買賣價金業經原告依約給付被告，兩造並於108年12月16日完成系爭房地之點交等情，有系爭契約、交屋結案收據在卷可稽（見本院卷一第21至37、103、105頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第109至110、125頁），此部分事實，堪以認定。
四、得心證之理由：原告主張系爭房地為海砂屋，且有多處漏水等瑕疵，爰請求被告賠償修補費用及交易價值貶損等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠系爭房地是否有氯離子過高、漏水等瑕疵存在部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。如買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
⒉經查，本院就系爭房地是否有氯離子過高、漏水等情存在，
及其發生之原因、是否影響房屋結構與居住安全、修補之方式等事項，本院經兩造合意，囑託臺北市結構技師公會為鑑定，鑑定結果為：⑴依據混凝土鑽心試體水溶性氯離子含量試驗結果顯示，建物水溶性氯離子含量，均已超出兩造簽立買賣契約當時經濟部標準檢驗局之國家標準規定值0.15kg/m³。依據混凝土鑽心試體水溶性氯離子含量分佈分析試驗，顯示混凝土氯離子分佈結果內外均有含量過高現象，並非僅由外部表層滲透入混凝土中，研判混凝土取樣試驗結果存有氯離子含量過高現象，應為建物興建時澆置之新伴混凝土所造成。氯離子含量過高會使結構體鋼筋易於銹蝕，由於樓版之鋼筋混凝土保護層厚度較梁、柱等主要結構體薄，因此樓版之損害較易且較早發生，現況勘查時亦發現頂版有保護層凸起、剝落及鋼筋繡蝕現象。建物混凝土鑽心試體抗壓強度未達合格標準，混凝土強度不足除可能影響鋼筋銹蝕速度外，亦可能造成梁側易有垂直或斜向裂縫並影響建築物耐震能力之安全性。⑵109年7月22日本公會鑑定技師現況勘查建物次主臥室浴廁時，經原告說明該浴廁已施作完漏水整修，並於當日至次主臥室浴廁正下方112號9樓之1臥室房間及衛浴勘查，發現臥室及衛浴天花板上方之頂梁梁側及頂版有析出白色結晶物，研判該處於勘查前應曾經有漏水現象。建物次主臥室浴廁正下方112號9樓之1臥室頂版於現況勘查時無發現漏水，但頂版部分有析出白色結晶物現象，另該臥室位於衛浴門外右側牆上端有油漆剝落現象，牆下方則無此現象，該牆內側與上端頂梁內側貼齊，若該牆面有裂縫造成油漆剝落現象應出現於牆下端才為合理，故研判該牆上端之油漆剝落現象及頂版有白色結晶物現象與正上方次主臥室浴廁漏水有關，研判其漏水原因應為次主臥室新增浴廁於原廁所位置外時，新增埋置給排水管線水密性不佳或該廁所地坪、牆面施作防水不佳所致。109年7月22日本公會鑑定技師現況勘查建物後陽台時，經原告說明該後陽台頂版已整修完成，地坪與欄杆交接處、欄杆牆與柱間、鋁窗框已施作防水膠等修繕修復，並於當日至正下方112號9樓之1後陽台勘查時無發現明顯漏水現象，研判建物因後陽台牆與樓版間有裂縫存在造成漏水至下方112號9樓之1原後陽台頂版等情，有系爭鑑定報告在卷可稽（見外放卷）。本院參諸系爭鑑定報告係經鑑定人即結構技師實地勘查及檢測，本諸其專業知識而作成，認前開鑑定結果應屬可採。則依系爭鑑定報告可知，系爭房地確有氯離子含量超出兩造簽署系爭契約時之經濟部商標檢驗局之國家規定標準值，且次主臥室浴室廁所、建物後陽台等處有漏水之情形。復佐以就氯離子含量過高部分，乃因建物興建時澆置之新伴混凝土所造成；關於次主臥室浴廁部分漏水，係因次主臥室新增浴廁於原廁所位置外時，新增埋置給排水管線水密性不佳或該廁所地坪、牆面施作防水不佳造成，且其正下方112號9樓之1建物臥室頂版已出現有析出白色結晶物、牆面油漆剝落現象；建物後陽台部分漏水，則起因於後陽台牆與樓版間有裂縫存在造成漏水至下方112號9樓之1原後陽台頂版，足見其等存在之狀況及形成之原因均已經歷相當長之時日。是以，依房屋通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，則建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。本件系爭房地經鑑定混凝土氯離子平均含量超過最低標準數值，且有發生漏水之情形，顯見系爭房地缺乏穩固、耐用功能，並因混凝土氯離子含量過高，易造成混凝土剝落、鋼筋裸露現象。故原告主張被告將系爭房地交付原告時，該房地即存有該等氯離子含量過高、漏水等瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等節，自屬有據⒊至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴被告辯稱：被告居住系爭房地期間從未出現任何海砂屋現象
，漏水狀況均如實告知原告，被告於買賣過程無蓄意遮蔽，且原告多次親至系爭房地看屋，被告亦將所知房屋現況如實記載於現況說明書，經兩造同意以房屋現況交屋，況交屋結案收據尚記載漏水補貼一事，足證被告均如實告知房屋現況，並無故意或過失而未告知原告瑕疵之情事。然衡之原告於簽訂買賣契約時，客觀上能知悉或可得而知之建物現況，應為看屋時即可發現之瑕疵，如磁磚是否脫落、牆壁有無明顯裂縫、馬桶、水管是否堵塞、門扇、窗戶有無破損等，及一般中古房屋因長久使用可能產生無礙於居住品質之自然耗損，或僅以簡易修繕即可排除之瑕疵等，至於系爭房地有無氯離子含量過高、有無系爭鑑定報告所載之漏水等瑕疵，尚需具有相當之專業知識及檢測始足判斷其存在或成因，以一般無建築專業知識之普通人標準，自無從要求於肉眼看屋當下即能知悉上開狀況，且衡以兩造係於108年12月16日簽署交屋結案收據，約定由被告支付原告漏水補貼款2萬元（見本院卷一第103、105頁），則難認原告於108年6月30日之契約成立時，確已知悉系爭房地存有系爭鑑定報告所載之漏水情形，或因上開收據之簽署而認原告有拋棄對被告主張瑕疵擔保責任之意。再者，按物之瑕疵擔保責任，係就買賣標的之價值及效用為擔保，所謂瑕疵，除契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要，故被告自難以該等瑕疵為非可歸於己事由所致或其亦不知悉該等瑕疵存在等節，而免除其瑕疵擔保責任。是被告此部分所辯，自屬無據。
⑵被告辯稱：原告於交屋後即向被告表示系爭房地有瑕疵，被
告有表示願意取消買賣並返還價金，卻遭原告拒絕，足證原告僅係想低價買屋，並非在意系爭房地是否有該等瑕疵，故原告提起本件實有違誠信原則及有權利濫用等語。然按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文規定。則系爭房地存有瑕疵時，買受人本得解除契約或請求減少價金，原告不解除契約，而請求減少價金，自屬其選擇法律所賦予之權利，另本件亦無證據足認原告表示不在意系爭房地是否存有瑕疵一節，是原告以該房地存有上開瑕疵為由，依法請求被告減少價金，乃權利之正當行使，並無違反誠實信用原則、非屬權利濫用，堪以認定。被告此節所辯，並無可採。
㈡原告依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還上開減少之價金部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨參照）⒉查系爭房地有氯離子量過高及漏水之瑕疵存在，業如前述，
依上開說明，原告即得依民法第359條規定，請求減少價金。又系爭房地因前述瑕疵，於兩造108年6月30日訂立系爭契約時，是否有生價值減損之狀況暨其數額等情，經本院於委請臺北市結構技師公會為上開鑑定時，一併詢問該公會是否可鑑定系爭房地有前述瑕疵者，其價值減損之額度，經臺北市結構技師公會委由元宏不動產估價師聯合事務所之鄭義嚴不動產估價師鑑定，其鑑定結果記載：系爭房地中114號10樓之1房地正常情況下之評估總價為2,768萬5,000元、112號10樓之1房地正常情況下之評估總價為3,274萬0,993元、坡道平面車位正常情況下之評估總價為338萬元，因鋼筋混凝土氯離子含量過高之價值減損比例為16.06％，是前述114號10樓之1房地減損額度為444萬6,211元、前述112號10樓之1房地減損額度為525萬8,203元、坡道平面車位減損額度為54萬2,828元，因漏水之價值減損比例為1.12％，是前述114號10樓之1房地減損額度為31萬0,072元、前述112號10樓之1房地減損額度為36萬6,699元等內容，有系爭估價報告附卷可參（見外放卷），且為鑑定之不動產估價師鄭義嚴於本院審理中，就其鑑定事項以證人身分到庭證述綦詳（見本院卷一第473至488頁）。是本院細究系爭估價報告之內容，可知該報告採用比較法、收益法之直接資本化法評估系爭房地正常屋況市場合理價格，及在有上開瑕疵情形下，修復費用、污名化之價值減損比例，另該報告已詳細分析政策、經濟等一般因素，不動產市場概況、區域因素，及系爭房地坐落位置、利用情形、公共設施、周遭環境、房屋構造、瑕疵情形等個別因素，足見系爭估價報告確實已考量系爭房地上開瑕疵程度、範圍、規模，且詳實說明評估上開價值減損之理由，應屬客觀可採。
⒊又原告於108年6月30日向被告購買系爭房地前，並不知悉上
開瑕疵因素，已如前述，可知兩造係於無上開瑕疵前提下為系爭房地之買賣價格磋商，而系爭房地若無上開瑕疵之情形，該房地於斯時合理之市場交易價格應為6,380萬5,993元（計算式：2,768萬5,000元＋3,274萬0,993元＋338萬元＝6,380萬5,993元，見系爭估價報告第53頁），與兩造成交價格5,800萬元有所差異，參諸物之瑕疵擔保規定係在保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下為價值衡量，並非限制兩造約定之買賣價金數額應合於市場價值，兩造於本件磋商後願以低於市場行情價值買賣系爭房地，自應受買賣契約之合意拘束，否則無異排除買賣雙方於簽約時得各基於其自身利益考量下而為價格磋商之權利，有違私法上契約自由原則，是本件計算系爭房地因上開瑕疵存在可請求減少價金部分，自應以兩造實際交易價格5,800萬元為計算基準。再審以鑑定人鄭義嚴於本院陳稱：系爭估價報告所鑑定系爭房地之價格減損比例，係包含修復費用（即系爭鑑定報告所載之修復費用）加計污名價值減損之價格減損比例等語（見本院卷一第480頁），而系爭估價報告中基於前述因素認定系爭房地因上開瑕疵之價格減損率合計為17.18％（計算式：16.06％＋1.12％＝17.18％），則依該減損比例計算，前述瑕疵致系爭房地於108年6月間買賣時應減少之價金金額為996萬4,400元（計算式：5,800萬元×17.18％＝996萬4,400元）。復觀之本件原告依據民法第359條所請求之項目中，有包含系爭鑑定報告所載之修復費用共276萬9,700元（計算式：263萬2,200元＋6萬9,300元＋6萬8,200元＝276萬9,700元）及交易價值減損費用234萬8,320元（見本院卷二第177至183頁），核其此部分請求內容屬前揭規定減少價金之範疇。準此，系爭契約買賣價金經減少後，被告受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，僅請求被告返還價金511萬8,020元（計算式：276萬9,700元＋234萬8,320元＝511萬8,020元），應屬有據。至原告主張被告尚應給付裝潢拆除維修費用、搬遷費用、租屋補助費用，因此等部分均係被告履行系爭契約後所生之損害，與民法第359條係在探究買賣標的價金與應有價值之差額，並為價值衡量之規範目的顯不相同，自難據此規定為請求，附此敘明。
⒋被告固主張系爭估價報告，為訴訟外委託不動產估價師事務
所進行之鑑價，非本件訴訟審理中，由法院徵詢兩造意見後所指定之鑑價單位進行鑑價，且系爭估價報告所採用之鑑定方式復有下述被告所指錯誤，自不足成為本件認定之證據。
然而：
⑴按由當事人一方自行委託具專門知識經驗者，就具體事實適
用專門知識所得鑑定判斷，稱為「私鑑定」。私鑑定做成之鑑定報告，雖與民事訴訟法所謂「鑑定」之證據方法不同，但學說認仍具私文書性質，如予當事人辯論機會，仍非不得成為法院形成心證原因，故仍屬事實認定之自由心證主義範圍。查系爭估價報告之鑑定人縱非屬直接經本院於訴訟中與兩造確認討論後所委請之鑑定者，惟衡以鑑定人為具專門知識經驗之不動產估價師，在估價立場聲明，亦陳稱係以公證第三人立場進行客觀評估，應屬公正、誠實實施，其形式上並無偏袒一方之可能。況本件審理過程中兩造就系爭估價報告亦充分陳述意見及進行辯論，並有傳訊鑑定人到庭釐清兩造主張之鑑定相關事項，已足保障被告之程序權，是踐行書證之調查證據程序後，本院當可採為本件事實認定之依據。⑵被告復以不動產估價師未進入系爭房地內為勘查，且系爭估
價報告未選取同時具有氯離子含量過高與漏水瑕疵之標的作為比較標的，系爭房地漏水情形已經修復，該估價報告竟選取未修復漏水之標的來比較，另取樣實例與系爭房地之使用分區不同，亦未考量系爭房地有打通及本件交易當時買賣雙方均不知悉有氯離子含量過高之情況，顯見估價師並未選擇與系爭房地條件相同或相似之比較標的。又系爭估價報告中並無任何證據即判斷車位有瑕疵並做成瑕疵價格。再者，系爭估價報告推估系爭房地受氯離子影響之價格減損比率16.06％，明顯較其他實務案例高，於計算價損率之權重部分，漏未考量屋齡之因素等情由，主張系爭估價報告存有重大瑕疵等情。惟觀諸鑑定人鄭義嚴於本院到庭陳述：本件鑑定時點係以108年6月契約成立時為據，接受委託鑑定時間在109年，其無法回到契約訂立時點看屋內現況，故其係參照臺北市結構技師公會提供之照片等系爭房地資料，並有到系爭房地週邊為實地勘查。不動產估價實務上，估價師是採取適當方式分析，其於本件選擇市場比較法的概念，選取有瑕疵與沒有瑕疵案例為價格影響之判斷，且氯離子含量過高與漏水兩種瑕疵是可以分開鑑定，除非兩者間具有因果關係，本件依據系爭鑑定報告內容，漏水非海砂所引起，其認為可以分開鑑定及分別找尋案例分析價格之影響，且無兩種因素加乘之問題。而系爭房地使用分區雖屬商三特，但原屬住三、住三之二，且土地上已蓋成大樓，市場評價多以建坪單價看待，比較不會受到土地使用分區差異之影響，應回歸建物法定用途來看，土地與建物係緊密不可分，在市場上交易時亦係兩者同時移轉，所以海砂屋所坐落之土地，其價值會受海砂屋之影響。再建物漏水嚴重性會影響估價結果，本件依照系爭鑑定報告可知漏水狀況有修復，但評估價損包含修復費用及污名化的損失，所以會先評估該瑕疵存在情況對於價值影響，扣除修復費用的結果就是污名化損失，因為任何修復可能都無法達到完全修復，甚至瑕疵有可能再度復發，所以實務上都會有一潛在可能污名化價損存在，因此在估價過程中，還是先選擇有漏水瑕疵情況下的案例，來分析這個瑕疵對於房價的減損程度，選取市場案例原則上會盡量與勘估標的性質接近，以本件3個蒐集的瑕疵實例來看，都是選取區分所有建物的型態，在價損率要去決定各個瑕疵實例權重時，就以樓層高度來作為權重高低判斷的依據，應當合理，並無參考其他因素。此外，其鑑定有考量建物面積大小，本件房屋打通與否不會影響評估結果，因為係評估瑕疵情形之價值減損比例，評估時會考量屋齡對於不動產現況價格之影響，至不動產改建與否，充滿不確定性，並非估價時應考量之事項。其為鑑定時有調閱系爭房地之登記謄本，並知悉系爭房地應包含車位，故有就車位部分一併評估，且車位與房地同時買賣，建物部分含有海砂，兩者屬同一結構，車位價格自會受到影響等語（見本院卷一第479至488頁）。可知鑑定人已於本院就被告前述指摘、質疑之事項，提出其據以採樣、比較、分析與審定之理由，而此等不動產估價事務本難蒐集與訴訟事實完全相同之案例，且相關評比個案尚須經由估價師依據專業為研析及判定，鑑定非僅係蒐集案例即足，另衡諸常情，氯離子超出規定值之瑕疵，茲因該氯離子含量存在鋼筋混凝土中，慢慢腐蝕鋼筋，保護層逐漸脫落崩離，影響結構安全與生活起居，縱經修復亦無法完全排除此一腐蝕作用，同屬一建物之地下停車位，當因有受汙名之影響，故鑑定人上述所陳內容與經驗法則均相符合。是本件鑑定既屬鑑定人本諸證據、估價經驗及專業而為判斷，公正作成之鑑定報告，除有明顯不可採取之事證，要無僅因鑑定結果對被告不利即否定鑑定人之專業，因此，被告仍執首揭主觀之想像認定系爭估價報告有上開違誤，應無可採。
⒌至原告另主張其依民法第360條、第227條規定請求被告賠償
修補費用（即276萬9,700元）、交易價值貶損（即234萬8,320元）等情，與前開本院認定民法第359條為同一之聲明，請求本院選擇有利訴訟標的及事實為判決，因其民法第359條之請求為有理由，自無再予論述上揭部分有無理由之必要，併予敘明。㈢原告依民法第360條、第227條規定，請求被告給付裝潢拆除
維修費用400萬元、搬遷費用10萬元、租屋補助費用48萬1,980元部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條、第360條分別定有明文。又民法第360條之「不履行之損害賠償」係包含「履行利益」（瑕疵損害）與「固有利益」（瑕疵結果損害），然限於出賣人係故意不告知或有保證品質為前提；民法第227條之不完全給付損害賠償請求權，其中第1項係針對「瑕疵損害」規範，第2項係針對「瑕疵結果損害」規範，惟須以出賣人有可歸責（有故意或過失）為前提。
⒉原告固主張：系爭房地之裝潢拆除修復費用為814萬9,500元
，原告一部請求400萬元；搬遷費用為39萬3,300元，原告一部請求10萬元；租金補助費用為148萬6,500元，原告一部請求48萬1,980元，並舉系爭函文為證（見本院卷二第111至125頁）。然查，系爭房屋係於73年6月26日建築完成，有住商不動產售屋資料、建物謄本可佐（見本院卷一第63頁，系爭鑑定報告之附件），且前述氯離子過高之原因乃係建物興建之初所使用之混凝土含有較高之氯離子，可認氯離子含量過高之瑕疵於系爭房屋建造時即已存在，顯非因可歸責被告之事由所致。再觀諸被告於不動產標的現況說明書填載房屋未為混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測（見本院卷一第62頁），即無證據證明被告於系爭契約成立時知悉系爭房屋氯離子含量過高之事實，難認被告有可歸責情事，且綜觀系爭契約之約定內容，並無隻字片語記載被告有保證系爭房屋混凝土氯離子含量低於斯時國家標準，自難認定被告曾為該等保證可言。另參之108年1月16日不動產委託銷售標的現況說明書之內容（見本院卷一第61、62頁），被告雖有於建物瑕疵情形欄位之現況是否存部分有滲漏水情形勾選否，且於108年6月30日簽署系爭契約時，於其他約定事項約定依據上開現況說明書辦理等語（見本院卷一第35頁），然觀以兩造於108年12月16日辦理交屋時，在交屋結案收據記載漏水補貼項目2萬元等內容（見本院卷一第103、105頁），可徵自斯時起，兩造已有確認系爭房地存有該收據所指之漏水狀況，並經被告就此支付相當之補助款予原告，是難認被告有何故意不告知物之瑕疵之事，且前述不動產現況說明亦因兩造此等約定而有所變更，難認就系爭房地未滲漏水一事屬被告所保證之事項，抑且，就建物漏水之情形，一般非經專業機構檢測、鑑定，實無從得知其成因及責任歸屬，應屬不能即知之隱藏性瑕疵，則原告既未能證明被告已知悉或可得知悉存有系爭鑑定報告所載之漏水瑕疵，自難逕認被告有何可歸責性。準此，依前開規定及說明，系爭房地所有之前述瑕疵因無證據證明被告係故意不告知或有保證品質或有何可歸責性，故原告依民法第227條、第360條規定，請求被告賠償上開損害，要屬無據，自無可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定，請求被告給付511萬8,020元，及自109年2月26日（起訴狀繕本於109年2月25日送達被告，見本院卷一第81頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。
六、至被告固聲請重新鑑定系爭房地減少價金等節。然系爭房地價值減損部分業經本院認定如前，且系爭估價報告經本院採認部分，亦無不可憑信之情形，自無再行鑑定之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 2 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 2 日
書記官 李佳儒