臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第1064號原 告 張淑華訴訟代理人 方志偉律師
楊金順律師被 告 陳龍水訴訟代理人 林淑惠律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104年12月15日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）2億4,161萬2,800元價金向被告購買臺北市信義區吳興段三小段153、153-1至153-4、865、865-1至865-16地號等22筆土地（下均逕稱地號，並合稱系爭土地）。於伊給付價款4,540萬元後，因系爭土地存有第三人無權占用情形，兩造乃同意於該占用狀況排除後再為後續履約。詎伊近日查知被告已將系爭土地中153地號分割出153-8地號且移轉登記予他人，經伊催告後被告仍拒絕履約，已屬債務不履行，伊自得依民法第226條、第256條規定解除契約，並依民法第259條第1款規定請求返還已付價款4,540萬元。又被告不履行契約所定移轉土地義務，伊另得依系爭契約第10條第2項約定請求被告賠償與已給付價款同額之違約罰金即4,540萬元。為此依上開規定及契約約定，求為命被告給付9,080萬元及其中4,540萬元自105年8月6日起、另4,540萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止法定遲延利息之判決，並陳明願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭契約約定逐步履約，原告給付第1次款1,000萬元、第2次款1,000萬元、第3次款3,000萬元，及尾款3億5,959萬0,400元，伊則於收受第3次款後移轉系爭土地中865-7至865-9，及865-11至865-13地號等6筆土地（下稱865-7等6筆土地）。詎原告僅給付第1、2次款，未依期限給付第3次款，其第3次款僅給付1,470萬元及簽發交付面額各30萬元、500萬元及1,000萬元支票。兩造乃於105年7月27日簽訂土地先行移轉同意書（下稱系爭同意書），協議865-7至865-9及865-11地號等4筆土地（下稱865-7等4筆土地）可先行辦理產權移轉登記，865-12、865-13地號等2筆土地（下稱865-12等2筆土地）則待前揭面額1,000萬元支票兌現後再為移轉登記，兩造並約定若原告所簽發之上開3紙支票無法兌現，即視為原告違約。伊已依系爭同意書辦理865-7等4筆土地之移轉登記，原告簽發之上開支票則僅兌現其中面額30萬元之支票，其餘2紙支票則均未兌現，且亦無原告所稱另交付1,040萬元價金之情事。伊業已履行契約所定之義務，並無債務不履行情事。且本件原告未依約給付買賣價金，已屬違約，經伊催告仍未履行，伊業已口頭對原告為解除契約之意思表示，系爭契約既經解除，則伊將153地號分割出153-8地號出售予他人，自無違約可言。原告以伊違約為由主張解除契約及請求返還價款、賠償違約金，均屬無據等語，資為抗辯。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查兩造於104年12月15日簽訂系爭契約，約由原告向被告購買系爭土地，約定原告分4次給付價款，被告則於原告給付第1、2、3次款合計5,000萬元後，先辦理865-7等6筆土地之移轉登記；及履約期間因原告未按期付款，兩造另簽訂系爭同意書，約定被告可先行移轉865-7等4筆土地，至865-12等2筆土地則待原告為第3次款簽發之面額1,000萬元支票兌現後移轉登記；暨原告已給付價款3,500萬元（即第1次款1,000萬元、第2次款1,000萬元，及第3次款部分先給付1,470萬元、再兌現面額30萬元支票），被告亦已辦畢865-7等4筆土地之移轉登記等情，均為兩造所不爭，上開事實足資認定。
四、至於原告主張其共給付價金4,540萬元（兩造不爭執之3,500萬元，及被告同意轉付謝登平之1,040萬元），惟被告將153地號分割出153-8地號且移轉登記予他人，已屬債務不履行，原告得依民法第226條、第256條規定解除契約，依民法第259條第1款規定請求被告返還已付價款4,540萬元，並得依系爭契約第10條第2項約定請求被告賠償與已付價款同額之違約罰金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按債權人於因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，
得解除其契約，為民法第256條所明定。是債權人依民法第256條規定解除契約，乃以可歸責債務人之事由致給付不能為要件。而所謂給付不能，乃以債權人得向債務人為請求，債務人有應其請求而為履行之義務為前提，故若債務人對債權人得拒絕並已拒絕給付，即不發生給付不能之問題。又兩造於系爭契約第10條第2項約定「賣方如不履行契約所定各項義務者，即爲賣方違约，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金，同時買方亦應將笫3次款約定先行過戶買方之編號13-15及編號17-19等6筆土地，返還移轉賣方」等語（本院卷第25頁）。依該約款，須賣方不履行契約所定之義務時，買方始取得限期催告履行，及於賣方經催告仍未履行時解除契約之權利。
㈡兩造簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭土地，是被告所
負之契約義務，乃出賣人移轉系爭土地之義務。又查，兩造於系爭契約第4條定有買賣雙方之履行條件，即原告就契約價金分4次給付，被告則於原告給付第1次款1,000萬元、第2次款1,000萬元，及第3次款3,000萬元後，先辦理865-7等6筆土地之移轉登記，於尾款給付再辦理其他土地之移轉登記；惟履約期間因原告未按期付款，就第3次款僅支付1,470萬元，餘款則以簽發面額各30萬元、500萬元、1,000萬元支票之方式支付，兩造乃針對第3次付款及所對應之產權移轉登記事宜，另以系爭同意書約定被告可先行移轉865-7等4筆土地，至865-12等2筆土地則待前揭面額1,000萬元支票兌現後方為移轉登記等情，為兩造所不爭，且有原告提出之系爭契約書、系爭同意書及支票影本可佐（本院卷第19至33頁）。
被告抗辯其已辦畢865-7等4筆土地移轉登記乙情，亦據提出865-7等4筆土地之土地所有權狀為憑（本院卷第119至127頁），且未據原告爭執，可資採信。應認被告已依兩造約定之履約方式，先履行移轉865-7等4筆土地之契約義務，在原告履行第3次款之給付義務前，被告並無移轉其他土地之契約義務甚明。
㈢原告雖主張其共給付價款4,540萬元，除兩造不爭執之3,500
萬元價金（即第1次款1,000萬元、第2次款1,000萬元，及第3次款部分先給付1,470萬元、再兌現面額30萬元支票）外，另經被告同意轉付1,040萬元價金予謝登平云云，並以收據1紙及證人陳振輝之證詞為證，然為被告所否認。經查，上開收據內容雖記載「本人謝登平…104年12月起至105年12月底共收到臺北市○○區○○○○段地號153、153-5、153-6、153-7土地款，含本日新臺幣肆拾萬元正，加總共計新臺幣壹仟零肆拾萬元正」等語（本院卷第57頁），惟該收據之形式真正為被告所否認。至原告所舉證人陳振輝固證稱：當初是謝登平介紹系爭土地給伊，他說是借名登記在被告名下，伊沒有那麼多資金，朋友介紹原告幫忙買。簽約時謝登平說他拿1,000萬元，伊回覆分300萬元、300萬元、400萬元給付。被告知道伊在簽約當天簽發面額300萬元支票交給謝登平，之後伊再簽發面額300萬元、400萬元支票交給謝登平，後又給付謝登平40萬元現金，謝登平簽立上開收據時伊在場等語（本院卷第172、174至175頁）。然查，該證人所稱：簽約當天除原告匯付1,000萬元給被告外，伊當場開立面額300萬元支票給謝登平，該300萬元是訂金，簽約時該300萬元並未由謝登平或被告簽收等語（本院卷第175、177頁），與原告主張：
給謝登平之款項係由伊給付，交付時被告並不在場等情互有不符（本院卷第152頁）。且系爭契約約定價款共分4次給付，並無訂金約定等情，有系爭契約書可稽（本院卷第21頁），證人陳振輝證稱其在簽約時另給付300萬元作為訂金云云，亦未合於兩造契約條件。佐以300萬元並非小數，倘兩造合意將該款項作為價金之一部，當有相關憑據可佐，證人陳振輝證稱該筆款項未經被告或謝登平於簽約時簽收等情，亦難謂合於一般價款給付之交易常態。依前所述，證人陳振輝所為證詞與原告主張相左，亦與兩造約定之契約條件及一般交易常情不符，佐以該證人自承係其自身欲購買系爭土地，僅因資金不足而找原告協助等情（本院卷第172頁），其就系爭契約之履行亦具利害關係，難期其證言客觀中立，其所為證詞自難遽信，不足為有利於原告之認定。況查，兩造因原告未按期給付第3次款而另簽訂系爭同意書，已如前述，系爭同意書業已載明原告付款情形為「買方支付第3次款之情形，除前已支付賣方現金新臺幣1,470萬元外，另亦於105年7月26日交付賣方支票3紙，面額分別為新臺幣30萬元、500萬元及1,000萬元」等語（本院卷第31頁），無何關於原告曾給付其他價款之記載，益徵原告主張其尚另給付1,040萬元價款云云，與客觀事實不符，要難採信。
㈣綜上，被告已依約先履行移轉865-7等4筆土地之契約義務，
在原告針對第3次款簽發之面額1,000萬元支票兌付前，被告無移轉其他土地之契約義務。被告抗辯該面額1,000萬元支票並未兌現乙情，為原告所不爭，原告既未兌付上開支票並完成第3次款之給付義務，被告對原告即尚不負繼續履行契約即移轉其他土地之契約義務，原告以可歸責被告事由致給付不能為由，依民法第256條規定解除契約及依民法第259條第1款規定請求返還價金，要屬無據。又被告對原告尚不負移轉其他土地之契約義務，自不該當於系爭契約第10條第2項「賣方如不履行契約所定各項義務者，即爲賣方違约」之要件，原告依該約款請求被告賠償違約金，亦難認有據。從而，原告依民法第259條第1款規定請求被告返還價金，及依系爭契約第10條第2項約定請求被告賠償違約金，均非屬正當，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告返還已付價款4,540萬元及賠償同額之違約金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第八庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
書記官 林鈞婷