臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第1084號原 告 鍾旻潤訴訟代理人 廖克明律師複代理人 曾雍博律師被 告 鍾麗華
賴昭瑋賴智瑋賴欣怡共 同訴訟代理人 邵華律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○○弄○號四樓（建號：臺北市○○區○○段○○段○○○號建物）房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年十二月二十七日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟捌佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第二項各到期部分得假執行。但被告於各到期部分以新臺幣貳萬捌仟捌佰柒拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年12月4日以新臺幣（下同）21,731,688元購得臺北市○○區○○段○○段0地號土地暨其上同小段541號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00弄0號4樓房屋（下就就土地稱系爭土地，就房屋稱系爭房屋，合稱系爭房地）；詎料，被告迄今仍持續無權占用系爭房地，且不願遷出，原告自得依於民法第767條第1項前段、中段請求被告遷讓返還系爭房屋，並得依同法第184條第1項前段、第185條第1項前段第179條規定，請求被告自108年12月27日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬元賠償金。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段，及同法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條等規定，提起本件訴訟，並請本院就同法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條部分之請求擇一為有利於原告之認定。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，㈡被告應自108年12月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告4萬元。
二、被告則以：被告4人前於90年2月27日已繳納系爭房地之遺產稅，顯見被告4人確有繼承的意願及行為；且財政部國有財產署北區分署（下稱國產署北區分署）委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金服公司）所進行之標售案，並未依法通知被告4人行使優先購買權，嚴重損害被告4人的權益，標售過程顯有瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理；但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售；繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利，土地法第73條之1第1項、第2項亦有明文。經查，系爭房地原為訴外人即被繼承人賴紘隆所有，賴紘隆於82年9月24日死亡，繼承人即被告4人於90年2月27日繳清系爭房地之遺產稅，惟未依法就系爭土房辦理繼承登記，經臺北市松山地政事務所於85年7月8日核定列冊管理，嗣列冊管理期滿，經臺北市政府地政處於100年8月17日以北市地籍字第10032266000號函文移請國產署北區分署公開標售，再經國產署北區分署委託臺灣金服公司辦理公開標售，並由原告於108年11月6日以21,731,688元得標，原告再於108年12月4日繳清款項後取得系爭房地之所有權等情，有系爭房地第一類謄本、國產署北區分署109年11月25日台財產北處字第10900354690號函暨該署委託臺灣金服公司標售逾期未辦理繼承登記系爭房地之相關資料、財政部臺北國稅局遺產稅繳清證明書（本院109年度北簡字第7318號卷〈下稱北簡卷〉第13至17頁，本院卷第41至115頁、第131至133頁），堪信為真。則原告既為系爭房地之所有權人，被告於標售後喪失其占有系爭房地之權利，且系爭房地現為被告所占用，原告依據民法第767條第1項規定，本於系爭房地所有權人返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有理。
⒉又按依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日
，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權；但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第3項亦有明訂。查，臺灣金服公司於108年10月4日以108年度台金北繼第14號公告：「五、標售之不動產（即系爭房地），依土地法第73條之1第2項、第3項規定，其繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限；繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。六、凡對本標售不動產有權利主張者，應於開標前一日上班時間檢具有關權利憑證正本，送至標售機構。逾期視為放棄一切權利，不予受理。」等語，復於108年11月6日進行標售，由原告以以21,731,688元得標，臺灣金服公司再於108年11月7日函通知原告及其他投標者，主旨欄記載：「台端於108年11月6日得標108年度第114批第9標號(即系爭房地)逾期未辦繼承登記不動產，倘台端若為土地法第73條之1第3項規定之優先承買權人且具有實際使用不動產之事實，請於開標日次日起10日內檢具相關證明文件送交本公司審辦。」，說明欄記載：「二、依土地法第73條之1第3項规定，『第2項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄』。故，台端倘為使用該不動產之優先購買權人，請依旨述內容辦理。」等語，嗣臺灣金服公司於108年11月19日函通知國產署北區分署，說明欄記載：「本公司辦理貴分署委託標售108年度第110批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物作業，其中第9標號（即系爭房地）業已標脫，開標後10日內無土地法第73條之1先購買權人主張優先承買，其權利範圍皆為1分之1，為辨理得標人繳納餘額通知之事宜，請貴分署開具繳款書2份。」等語，國產署北區分署即依此開立繳款書，原告再於108年12月4日繳款，有上開國產署北區分署109年11月25日台財產北處字第10900354690號函暨該署委託臺灣金服公司標售逾期未辦理繼承登記系爭房地之相關資料可憑（本院卷第41至115頁），則臺灣金服公司於依法公告30日後進行標售，且被告未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權依法即視為放棄，是被告辯稱標售過程顯有瑕疵等云云，顯係對法律規定有所誤解，實不足採。
㈡關於原告請求被告給付自108年12月27日起至騰空返還系爭房屋止，被告應按月給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。當事人間約定之租金倘超過此限制，其超過部分無請求權，且上開限制，係指房屋租金之最高限額而言，非謂所有房屋租金均照申報價額年息10％計算（最高法院43年台上字第392號、46年台上字第855號、59年台上字第793號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。準此，占有人無權占有他人之房屋自用，其可能獲得相當於租金之客觀利益，自以土地法第97條第1項所定土地及其建築物申報總價年息10％為上限，並應斟酌其基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用房屋之經濟價值、所受利益等項以為決定。
⒉查系爭房屋坐落之土地面積為3,847平方公尺，原告所有權
應有部分為10,000分之74，108年度公告現值每平方公尺為389,000元，有系爭土地第一類謄本在卷可稽（北簡卷第15頁），故系爭土地之公告現值為11,073,974元【計算式：389,000元×3,847平方公尺×74/10,000＝11,073,974元，元以下四捨五入，下同】；另系爭房屋109年度課稅現值為476,600元，有該屋109年房屋稅繳款書可證（本院卷第46頁），是系爭房地申報總價合計為11,550,574元【計算式：11,073,974元＋476,600元＝11,550,574元】。本院審酌系爭房屋位於臺北市松山區民權東路三段，屬精華地區，生活機能佳，交通便利，結構為鋼筋混凝土造，位在7樓建物之4樓，使用情形為住家，惟系爭建物69年建築完工，迄今屋齡已逾41年等情，認原告得請求被告返還無權占用期間之不當得利數額，應按系爭房地總價年息3％計算，即每月28,876元【計算式：11,550,574元×3％÷12＝28,876元】為適當。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；並依同法第179條規定，請求被告自108年12月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利28,876元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另本判決第二項所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；復依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權諭知被告以相當金額為原告預供擔保後，亦得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
民事第七庭 法 官 楊惠如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
書 記 官 吳昭誼