臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第124號原 告 蘇詩文訴訟代理人 曾朝誠律師被 告 賴進雄
林燦龍劉信教
簡宜賢
黃清松黃炳南上六人共同訴訟代理人 溫光雄律師被 告 楊國雄（即楊柔之繼承人）上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告如附表所示土地之租金，自民國一百零八年十月起，分別調整為如附表「調整後之租金」欄所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表所示比例負擔，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262 條第
1 項、第4項分別定有明文。經查，原告於起訴時列楊柔為被告，惟查楊柔已於本件起訴前死亡，原告遂於民國109 年
3 月27日具狀追加楊柔之繼承人楊國雄、楊富子及郭楊阿素為被告（見本院卷第145至147頁），嗣因楊國雄提出遺產分割協議書證實楊柔所有之建物由其單獨繼承，原告又於109年5月29日當庭撤回對楊富子及郭楊阿素之起訴（見本院卷第329頁），經送達楊富子及郭楊阿素後，楊富子及郭楊阿素均未於10日內表示異議，依前揭規定，應視為同意撤回。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，其與被告等人（分稱時逕稱姓名）因調整租金及拆屋還地等民事訴訟，經法院先後於101年12月27日、102年12月24日和解、調解成立，被告分別同意與其就系爭土地成立不定期租賃關係（承租之位置、面積詳如附表所示），原定租金各如附表所示，然臺北市近年來土地價格持續高漲，系爭土地101年及103年之公告現值分別為每平方公尺新臺幣（下同）180,820 元、209,279 元，現已上漲至每平方公尺234,934元；申報地價亦由101年及103年每平方公尺45,774.4元及45,848元，上漲為每平方公尺49,983.2元，再酌量全臺整體工商業發展、經濟繁榮、交通便捷、物價均有所成長，尤其臺北市不動產價值有明顯增長，系爭土地坐落於臺北市萬華區最精華之地段，經濟狀況活絡，人聲鼎沸，且被告承租系爭土地均用於經營青草店營利，經濟價值頗豐等客觀情事，爰依民法第442條規定，訴請法院調整租金，改按系爭土地申報地價年息10%計算，以維公平等語。並聲明：㈠賴進雄承租如附表編號1所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為101,967元；㈡林燦龍承租如附表編號2所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為64,227元；㈢楊國雄承租如附表編號3所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為23,367元；㈣劉信教承租如附表編號4所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為85,971元；㈤簡宜賢承租如附表編號5所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為60,729元；㈥黃清松、黃炳南承租如附表編號6所示土地部分之租金，應自108年10月起調整為每3個月租金為44,736元。
二、被告賴進雄、林燦龍、劉信教、簡宜賢、黃清松、黃炳南辯稱：其等所有坐落系爭土地上之建物均位於臺北市萬華區西昌街224巷，屬臺北市政府文化局公告之「青草巷歷史建築群」，以經營青草藥材買賣為主，自全民健保實施以來，青草生意一落千丈，尤以西昌街224巷巷寬僅約4步，機車不能入內，不利人潮出入，且入夜後流浪漢甚多，一般民眾更畏懼出入，絕非如原告所言該處經濟活絡、人聲鼎沸，從而原告要求以申報現值10%調漲租金，實非其等所能負擔等詞。
並聲明：原告之訴駁回。
三、被告楊國雄則以：該處雖人潮多、交通便利，但相對流浪漢、流鶯、茶館亦多且雜亂，伊在該地經營青草店，每日來客數門可羅雀，利潤微薄。原告雖稱該地價值很高，然鄰近建案之銷售結果實際上並不理想，銀行利率亦大降，102年至107年間之公告地價亦僅是微調，為何原告看好大繁榮。且系爭土地於107年間經臺北市文化局公告為歷史古蹟，減徵房屋稅及地價稅50%，原告負擔之稅負幾無增加，何來漲價說等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第424頁）：㈠原告為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地之所有權人，權利範圍1 分之1 。
㈡原告與被告就系爭土地均有不定期租賃關係存在，現由被告分別向原告承租如附表所示之位置、面積。
㈢原告於100年間依民法第442條規定對賴進雄、林燦龍提起調
整租金之訴，經本院於101年12月27日以100年度重訴字第1259號事件成立訴訟上和解，賴進雄願自101年6月1日起，以3個月為1期，每期給付原告66,000元；林燦龍願自101年6月1日起，以3個月為1期，每期給付原告25,500元。
㈣原告於100年間對楊國雄之被繼承人楊柔、劉信教、簡宜賢、
黃清松、黃炳南等提起拆屋還地訴訟，經臺灣高等法院於102年12月24日以102年度重上字第294號事件成立調解，楊柔同意自103年1月1日起每月給付原告租金5,300元、劉信教同意自103年1月1日起每月給付原告租金15,500元、簡宜賢同意自103年1月1日起每月給付原告租金5,400元、黃清松及黃炳南同意自103年1月1日起每月給付原告租金4,000元。
㈤楊柔於104年8月11日死亡，其所有坐落於附表編號3所示土地
上之建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷0號）經楊柔全體繼承人協議由楊國雄單獨繼承。
㈥被告於系爭土地上之建物均位於臺北市萬華區西昌街224巷，
屬臺北市政府文化局公告之「青草巷歷史建築群」，以經營青草藥材買賣為主。
五、得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。而土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現值加4成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（前經選編為判例之最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
㈡查原告與賴進雄、林燦龍係於101年12月27日成立訴訟上和解
，與楊柔、劉信教、簡宜賢、黃清松、黃炳南等人係於102年12月24日調解成立，分別合意以如附表「原定租金」欄所示租金成立不定期租賃關係等情，業如前述。系爭土地於102年1月之每平方公尺公告土地現值為191,115元、103年1月之每平方公尺公告土地現值為209,279元，原告於108年11月7日提起本訴時，系爭土地每平方公尺公告土地現值已調升至234,934元、109年1月則為243,180元等情，有地價第二類謄本附卷可考（見本院卷第363頁），足見系爭土地之價值已較兩造先前和解或調解時明顯上漲，漲幅分別約1至2成多，是原告依前揭規定聲請自108年10月起調整租金，並非無據。
㈢惟併參被告承租系爭土地主要係經營青草行，而自前案和解
或調解以來，歷年營業額並無明顯增長之事實，業據被告提出營業稅稅籍證明暨101年至109年營業稅繳納證明共6份為證（見本院卷第401至419頁、第445頁）。且系爭土地鄰近地區之公共設施如龍山寺捷運站、多所國小、國中、和平醫院、艋舺公園，交通運輸概況包括火車站、捷運站及區域環境內之重大公共建設如青年公園、西寧國宅、西門商圈等，均在前案調解或和解時即已存在，近年並無重大新增建設項目之事實，亦有前案法院囑託敏達不動產估價師聯合事務所就賴進雄、林燦龍承租附表所示編號1、2部分土地鑑定101年6月間之正常租金時，該所於101年7月26日出具之不動產估價報告書在卷可按（見本院卷第201至205頁），可知無論係就系爭土地所坐落之基地位置、工商繁榮之程度，或承租人利用基地之經濟價值及所受利益，在前案和解或調解後，迄今尚無明顯變動。另由被告坐落於系爭土地上之建物業經臺北市政府文化局於104年8月24日依文化資產保存法第15條公告為臺北市歷史建築，並建議該等歷史建築使用功能仍以經營青草業為主，並保留現有萬華區西昌街224巷巷道空間等情，有該局104年8月24日北市文化文資字第10430430101號函在卷以觀（見本院卷第99至105頁），益徵被告等人將來利用系爭土地之方式不易變動，短期內難期使用土地之收益能大幅增長，是綜參上情，本院認本件租金經斟酌兩造原定租金數額，及系爭土地於前次和解或調解後客觀價值之漲幅，併參被告利用基地所受利益等一切情狀，分別調整為如附表「調整後之租金」欄所示，應屬適當。原告逾此範圍之請求，尚無可採。
㈣原告雖以前案中其係基於被告提出實體抗辯，考量訴訟經濟
，乃有所退讓而同意以遠低於市場價格之租金數額與被告成立不定期租賃關係，該租金數額並非原告基於市場價格考量結果，故請求逕行調整為系爭土地申報地價年息10%計算之租金，以符市場現況，而非依前次和解或調解為認定基準云云。惟按民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之情事變更原則態樣之一，故調整租金之目的，係因考量契約成立後情事變更，非當事人於締約時所得預料，倘依原約定給付結果將顯失公平所由設，此乃體系解釋之當然結果。準此，依前條聲請調整租金，自當以契約成立後締約基礎是否發生締約時所無從預料之變更為其要件，並按變更程度定其數額，而非一律調整與市場租金行情相當，否則無異於任何一方當事人均得隨時以約定租金與市場行情不符訴請法院調整租金，果爾契約自由將無以維持，顯與前開立法本意不符。本件原告自稱其於前案和解或調解時，係因被告提出實體抗辯，乃同意以遠低於市場價格之租金數額與被告成立不定期租賃關係等語，倘若屬實，反而足以證明被告對於原告所為租金之請求原非毫無爭議，而係基於訴訟經濟或其他因素，始同意於前案中與原告達成和解或調解給付租金，是倘無視於兩造先前和解或調解時就租金數額之合意，逕依申報地價或市價決定本件租金，對於被告又豈謂公平。故原告上開主張，委無足採。
六、綜上，原告依民法第442條規定，請求被告承租原告所有系爭土地之每月租金，自108年10月起分別調整為如附表「調整後之租金」欄所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認為均與判決結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
民事第八庭 法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
書記官 賴竺君附表：
編號 承租人 坐落土地位置面積 （臺北市○○區○○段○○段000地號） 原定租金（依據） 調整後之租金 訴訟費用負擔比例 1 賴進雄 附圖1所示編號2、2-A、2-1部分（面積合計81.6平方公尺） 自101年6 月1 日起，以3 個月為1期，每期租金為66,000元（本院100年度重訴字第1259號和解筆錄） 自108年10月起，以3個月為1期，每期租金為82,500元 8% 2 林燦龍 附圖1所示編號7、7-1及附圖2所示編號7-2（面積合計51.4平方公尺） 自101年6月1日起，以3 個月為1期，每期租金為25,500元（本院100年度重訴字第1259號和解筆錄） 自108年10月起 ，以3個月為1期，每期租金為31,875元 3% 3 楊國雄 附圖3所示編號A部分（面積18.7平方公尺） 自103年1月1日起，以3 個月為1期，每期租金為15,900元（高院102年度重上字第294號調解筆錄） 自108年10月起，以3個月為1期，每期租金為18,285元 1% 4 劉信教 附圖3所示編號B部分（面積68.8平方公尺） 自103年1月1日起，以3 個月為1期，每期租金為46,500元（高院102年度重上字第294號調解筆錄） 自108年10月起，以3個月為1期，每期租金為53,475元 4% 5 簡宜賢 附圖3所示編號C部分（面積48.6平方公尺） 自103年1月1日起，以3 個月為1期，每期租金為16,200元（高院102年度重上字第294號調解筆錄） 自108年10月起，以3個月為1期，每期租金為60,729元 22% 6 黃清松 黃炳南 附圖3所示編號D部分（面積35.8平方公尺） 自103年1月1日起，以3 個月為1期，每期租金為12,000元（高院102年度重上字第294號調解筆錄） 自108年10月起，以3個月為1期，每期租金為13,800元 1%