臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第1323號原 告 高佳駿訴訟代理人 楊金順律師被 告 斯曼特企業有限公司法定代理人 李思瑀訴訟代理人 鄒純忻律師複代理人 郭驊漪律師上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國110年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原係請求被告給付新臺幣（下同）608萬9,000元及自民國108年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於109年12月23日具狀變更請求給付之金額為「609萬6,000元」（重訴卷第95頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前欲投資臺北市○○區○○○路0段000號15樓房屋及B4八個坡平車位（下併稱系爭不動產），因礙於資金不足無法立即籌措到位，乃委請原告擔任財務規劃及投資顧問，透過原告邀請訴外人即投資金主飛鵬有限公司（下稱飛鵬公司）先代為出資購置，並約定由被告與飛鵬公司分別給付原告財務顧問服務費。嗣飛鵬公司即於103年3月13日以總價2億4,900萬元購入系爭不動產，於103年5月1日辦理所有權移轉登記，被告並另向飛鵬公司借款500萬元以支付原告之財務顧問服務費。為使投資金主飛鵬公司取得代為出資金額20%之投資利潤，並確保飛鵬公司穩定定期獲利及價差利率，被告始於原告之見證下，於103年3月14日與飛鵬公司簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定自飛鵬公司完成交屋手續日起，由被告向飛鵬公司承租系爭不動產，以飛鵬公司出資金額2億5,400萬元（即2億4,900萬元＋500萬元）之年息3.15%換算為每月租金66萬6,750元（此即每月之利息），並約定租期為五年，於五年租期屆滿後，被告應以飛鵬公司出資金額2億5,400萬元之20%即3億480萬元向飛鵬公司承購系爭不動產，飛鵬公司亦負有應於租期屆滿後將系爭不動產出售予被告之義務。被告乃再於原告之見證下，於103年5月2日與飛鵬公司簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。故系爭協議書及系爭租約具有「先租後賣」之租賃契約及買賣契約之聯立契約性質，且實際上係屬不動產金融投資交易契約。被告並於103年3月14日另與原告簽訂合約書（下稱系爭合約書），針對上開被告委託原告作為財務及投資顧問辦理先租賃後購置系爭不動產之投資案，約定被告同意於飛鵬公司與屋主簽約購買系爭不動產時，付出總價2%予原告作為財務顧問服務費，待被告於與飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，再給付購買總價2%予原告作為財務顧問服務費，被告並承諾自購買日起算至滿第五年出售系爭不動產時，扣除所有成本稅金後利潤20%為給付原告之投資顧問服務費及分紅利益。是以，被告於系爭不動產五年租期屆滿之108年3月15日即應以總價3億480萬元向飛鵬公司購買並給付原告購買總價2%即609萬6,000元之財務顧問服務費，亦即：原告對被告此一財務顧問服務費請求權，為附有始期（即108年3月15日）之請求權，於始期屆至時即生效力，原告自得依系爭合約書向原告請求此筆費用。詎被告未於108年3月15日前向飛鵬公司購買系爭不動產，且私自與飛鵬公司另訂租賃契約延長五年租期，惟此仍無礙原告依系爭合約書約定得請求被告給付609萬6,000元財務顧問服務費之權利。退步言，被告與飛鵬公司未依系爭協議書第3條約定履行系爭不動產之買賣義務，又於108年3月15日租期屆滿後，擅自簽約將租期延長五年且未通知原告，致原告受有前開財務顧問服務費之債權無法立即受償之損害，被告構成故意侵害債權，故原告亦得依民法第184條第1項後段規定請求被告給付財務顧問服務費609萬6,000元等語。並聲明：被告應給付原告609萬6,000元及自108年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭合約書係以「被告購買系爭不動產」之將來事實作為停止條件，待條件成就後，始發生被告須給付原告購買總價2%作為財務顧問服務費之效力；系爭合約書另以「被告於購買後又出售系爭不動產」之將來事實作為停止條件，待停止條件成就後，始發生被告須扣除所有成本稅金後利潤20%作為投資顧問服務費及分紅利益給付予原告之效力。而系爭合約書上開約定之停止條件既未成就，自不生系爭合約書所載被告給付原告財務顧問服務費之義務。又依被告與飛鵬公司簽立之系爭協議書，被告並無應買之義務，否則不會有被告未於五年租期屆滿時承購系爭不動產時之違約金給付約定。又被告於簽署系爭協議書後，因先後發生中美貿易戰、武漢肺炎，致被告經營狀況受影響，資金緊縮，基於固守被告經營現況之前提，遂決定不承買系爭不動產，被告與飛鵬公司溝通協商後，以續租系爭不動產並於每月租金攤還違約金之方式處理系爭協議書之上開違約金問題。再者，被告未委由原告擔任財務顧問，原告亦未替被告進行任何財務顧問事宜，被告向飛鵬公司承租系爭不動產，更無須支付任何費用予原告等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）查被告前因有意購置系爭不動產，於原告居中接洽下，覓得飛鵬公司願出資買受系爭不動產並出租予被告，而由飛鵬公司於103年3月13日以其法定代理人即訴外人高慧芝之名義簽立不動產買賣契約書，以總價2億4,900萬元購入系爭不動產，於同年5月1日辦理所有權移轉登記於飛鵬公司名下；復於同年3月14日，由原告擔任見證人，飛鵬公司與被告、被告之法定代理人李思瑀共同簽立系爭協議書，約定自飛鵬公司完成交屋手續日起，由被告向飛鵬公司承租系爭不動產五年，租金每月66萬6,750元，被告及飛鵬公司均不得提前終止租約或不租解約，否則應賠償他方4,000萬元，於五年租期屆滿時，被告應以3億480萬元向飛鵬公司承購系爭不動產，如提前於第三年終止租約，應以2億9,210萬元購買，飛鵬公司不得於租期內出售系爭不動產，如有出售他人，被告有依上開價格優先承買之權利，並於系爭協議書第4條約定，被告若未能如期承購，應賠償飛鵬公司4,000萬元，飛鵬公司如因故無法出售，則應賠償被告4,000萬元。嗣於103年5月1日辦理上開不動產移轉登記予飛鵬公司後，於同年月2日，由原告擔任見證人，被告再與飛鵬公司簽立系爭租約，約定五年之租賃期間為103年5月2日至108年5月1日等情，有系爭協議書、系爭租約及高慧芝簽立之不動產買賣契約書、系爭不動產建物部分芝登記謄本各1份為證（訴字卷第17至45、49至51頁），此部分堪信為真正。觀諸系爭協議書第3條雖約定「五年租期屆滿時被告『應』以3億480萬元向飛鵬公司承購系爭不動產」、「如提前於第三年終止租約，『應』以2億9,210萬元購買」，但亦另於第4條約定「若被告未能如期承購」或「飛鵬公司因故無法出售」時，應賠償他方4,000萬元。是縱認依系爭協議書第3條，於五年租期屆滿時，被告與飛鵬公司有向對方買賣系爭不動產之義務，然實際上亦存在有「被告選擇不買（或飛鵬公司選擇不賣）而賠償飛鵬公司（或被告）4,000萬元」之可能。
（二）次查，針對上開約定之被告向飛鵬公司先租後買交易，被告另於103年3月14日與原告簽訂系爭合約書，約定略以：
被告委託原告作為財務及投資顧問辦理先租賃後購置投資系爭不動產，總金額2億5,400萬元。原告同意與投資金主飛鵬公司；負責人：高慧芝與屋主簽約購買時，付出總價2%給原告為財務顧問服務費，待被告於和飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，再付購買總價2%給原告為財務顧問服務費。被告並承諾自購買日起算至滿第五年日出售本件不動產，扣除所有成本稅金後利潤20%為給付原告投資顧問服務費及分紅利益，被告有優先承購權，五年約定期滿後被告同意委託原告唯一全權專任銷售權利，原告可經取得被告委託書後在公開市場仲介公司或個人銷售，佣金依市場規定支付等語，有系爭合約書影本1紙在卷可據（訴字卷第47頁），被告亦不否認確有與原告簽立系爭合約書之事實。原告本件以系爭合約書上開約定之「被告於和飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，再付購買總價2%給原告為財務顧問服務費」為據，主張被告與飛鵬公司五年租期已屆滿，故原告依此約定得向被告請求財務顧問服務費之期限已屆至，被告應給付原告約定承購價3億480萬元之2%計算之財務顧問服務費609萬6,000元等語，則為被告所否認。
1.按所謂期限，係當事人約定以將來確定事實之到來，決定其法律行為效力發生或消滅之一種附款，與條件乃當事人約定以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力發生或消滅之附款，並不相同。
2.經查，依系爭合約書約定「被告於和飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，給付購買總價2%給原告為財務顧問服務費」之文義，顯係以「被告有於與飛鵬公司之合約（即系爭協議書）約定日內承購系爭不動產並簽約購買」，作為「被告須給付購買總價2%予原告作為財務顧問服務費」之條件。
而依被告與飛鵬公司所簽立之系爭協議書，被告可選擇「於租期第三年以2億9,210萬元承購」、「於五年租期屆滿時以3億480萬元承購」、「於五年租期屆滿時不予承購而賠償4,000萬元」之三種方式其中之一，業如前述，是被告後續究竟是否實際向飛鵬公司承購、及其實際簽約購買日與購買總價，均屬客觀上不確定之事實，並非將來確定之事實。衡諸被告依系爭協議書針對系爭不動產之承購事宜，係得自上開三種方式擇一為之，而原告為系爭協議書之見證人，與系爭協議書同日簽訂之兩造系爭合約書亦為原告所草擬，業據證人即於系爭協議書及系爭合約書簽立時均有在場之被告財務經理賓雪玉於本院結證明確（訴字卷第265頁），則原告於知悉被告與飛鵬公司間針對系爭不動產後續買賣有上開三種可能情形之下，草擬系爭合約書上開「被告於和飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，給付購買總價2%給原告為財務顧問服務費」之約定，將被告此一財務顧問服務費之給付及其數額，繫諸於「被告有向飛鵬公司承購且簽約購買」及「以購買總價之2%資為計算之依據」。綜合上情，本件系爭合約書應係以「被告有實際向飛鵬公司承購系爭不動產並完成簽約購買」，作為「原告得向被告請求給付上開財務顧問服務費」之「條件」，並以「被告與飛鵬公司實際簽約買賣之總價」之2%，作為此財務顧問服務費之具體數額。原告主張系爭合約書上開財務顧問服務費之給付係以「被告與飛鵬公司五年租期屆滿」為「期限」，並非可採。而查，本件被告迄未實際向飛鵬公司簽約購買系爭不動產一節，為兩造所不爭執，則被告依系爭合約書上開約定應給付原告財務顧問服務費之條件即尚未成就，原告自不得依此約定向被告請求給付。
3.原告又主張：被告與飛鵬公司未依系爭協議書第3條約定履行系爭不動產之買賣義務，又於五年租期屆滿後，擅自簽約將租期延長五年且未通知原告，致原告受有前開財務顧問服務費之債權無法立即受償之損害，被告構成故意侵害債權，爰依民法第184條第1項後段規定請求被告給付財務顧問服務費609萬6,000元等語。按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，民法第184條第1項後段固有規定。惟查，被告依系爭協議書係有選擇以賠償飛鵬公司4,000萬元之方式，不於五年租期屆滿時承購系爭不動產之權利，且此為原告於與被告簽立系爭合約書時所明知乙節，業如前述，則被告於五年租期屆滿時，依系爭協議書所約定得選擇之權利，未向飛鵬公司承購系爭不動產，難認係屬「故意以背於善良風俗之方法」；再者，依系爭合約書，原告前開財務顧問服務費之債權，係以「被告有實際向飛鵬公司簽約承購系爭不動產」為債權成立之要件，被告既未實際簽約承購，原告此一服務費債權即尚未成立，原告自無由主張該債權有受損害之情。基此，原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告給付上開服務費，亦非可採。
（三）至原告另提出主張係其於擔任被告財務顧問期間持有之被告印製提供、載有「董事長室顧問高佳駿（即原告）」之名片（訴字卷第191頁），以及聲請調查證人林濬涵、石沛晴、童雅惠、黃其右，欲證明「原告有於103年3月至12月間擔任被告財務顧問，為被告處理規劃財務事宜」之事實（訴字卷第187至189頁）。然查，縱認「原告確有於103年3月至12月間擔任被告財務顧問，為被告處理規劃財務事宜」，亦不當然代表兩造依系爭合約書所約定，原告得就系爭不動產後續承購事宜向被告請求上開財務顧問服務費（或被告所稱之仲介費）之條件已成就，故原告上開所提證據以及調查證據之聲請，要與本件爭點無關，自無由為原告有利之認定，亦無證人調查之關聯性及必要性，附此敘明。
四、綜上所述，原告依系爭合約書之「被告於和飛鵬公司合約約定日內承購系爭不動產於簽約購買時，再付購買總價2%給原告為財務顧問服務費」之約定，及依民法第184條第1項後段規定，請求被告給付609萬6,000元及自108年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，亦應駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 黃品蓉