臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第1344號原 告 李蔚祥
李芳慧共 同訴訟代理人 吳忠德律師被 告 謝立強即安和蛋行訴訟代理人 謝素娥被 告 簡秀媚訴訟代理人 李岳洋律師
洪維駿律師蔣子謙律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於中華民國111年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告簡秀媚應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，如附圖所示A部分土地之地上物拆除。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告簡秀媚負擔2/3，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告簡秀媚如以新臺幣148,417元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款及第256條分別定有明文。查，原告起訴時，係主張被告謝立強即安和蛋行於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭513地號土地）上搭建含有鐵門和雨遮之地上物（下稱系爭地上物），而無權占用如附圖所示A部分土地（面積60.9平方公尺），謝立強應拆除系爭地上物、返還土地，並給付相當於租金之不當得利，乃聲明請求如附表1所示（見本院卷第9至11頁）。嗣於民國110年2月9日以民事準備書狀，主張謝立強抗辯系爭地上物及土地係向簡秀媚所借用，可見系爭地上物係由簡秀媚所搭建，簡秀媚為系爭地上物之事實上處分權人，而簡秀媚未經全體共有人同意，占用系爭513地號土地之特定部分，亦屬無權占用如附圖所示A部分土地（面積60.9平方公尺），遂追加簡秀媚為被告，同時變更訴之聲明為如附表2所示（見本院卷第71至72頁）。復於111年2月17日以民事準備書狀㈣，變更訴之聲明為如附表3所示（見本院卷第389至390頁）。經核就原告追加被告及變更訴之聲明第1、2項部分與原告起訴請求主張，所依據之基礎事實均係基於原告所有系爭513地號土地之部分遭人設置地上物及無權占有之事實，足徵原告所為追加被告及變更聲明之基礎事實與起訴事實同一，與上開規定相符，應予准許；就原告變更訴之聲明第3、4項部分，僅係依據地政事務所土地複丈測量結果，及區分各占有人非負連帶給付責任，而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述，亦應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：其於94年4月16日因繼承取得臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號7樓，含共同使用部分1281建號之持分），及坐落基地系爭513地號土地（原告李蔚祥、李芳慧權利範圍各684/10000，與前揭建物合稱系爭房地）之所有權，並於97年7月4日辦理所有權移轉登記。惟原告取得系爭房地後，發現簡秀媚未得全體共有人同意，竟於系爭513地號土地上設置系爭地上物，將該私自所圍土地即如附圖所示A部分土地（面積38.49平方公尺，下稱系爭土地）占用並借予謝立強，由謝立強作經營商業使用，而排除原告使用系爭土地，是被告已然侵害原告對系爭土地之所有權權益，原告自得請求簡秀媚拆除系爭地上物，並請求被告返還系爭土地予全體共有人。又被告私自占用系爭土地，並搭設固定式雨遮和鐵門進行零售雞蛋之用，享有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應屬有據，而系爭土地附近餐飲業發展程度和商業機能十分完善，且交通便利，衡諸周遭租金行情以及現今社會經濟狀況，認被告應返還相當於租金之價額，以系爭土地前次移轉現值之年息10%計算為當。準此，李蔚祥、李芳慧各別請求被告分別自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月於每月5日前給付相當於租金之不當得利3,247元（計算式：148,000元×38.49平方公尺×10%÷12×684/10000＝3,247元，元以下四捨五入），及自本件訴訟繫屬日起回溯5年期間相當於租金之不當得利194,820元（計算式：3,247元×12×5＝194,820元）。為此，依民法第767條第1項、第821條及第179條規定，起訴請求被告拆除地上物、返還土地及給付不當得利等語，並聲明：如附表3所示。
二、被告謝立強則以：實務見解認為若公寓大廈係於公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照者，則原始區分所有權人倘就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制。系爭513地號土地為黃姓家族祖產，黃家於70年間與訴外人盛合建設股份有限公司（下稱盛合建設公司）訂定合建契約，約定由盛合建設公司在系爭513地號土地上建造7層樓建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號1至7樓，下稱系爭建物），黃家可分得1樓至3樓（其中訴外人黃林水哖分得2樓），並特別約定黃家得使用系爭建物左邊空巷即系爭土地，黃家內部則約定由黃林水哖使用系爭土地。嗣簡秀媚於73年4月1日向黃林水哖買受臺北市○○區○○街000巷00○0號2樓房屋及坐落基地，雙方約定簡秀媚得「永久使用前揭建物左邊空巷」（即系爭土地），是簡秀媚自為系爭土地之有權占有人。退步言，簡秀媚自73年間起即占有系爭土地，而系爭土地之各共有人，對簡秀媚長年占用系爭土地長達35年以上未予干涉，已歷有年所，當認共有人間有默示分管契約之存在，亦得認簡秀媚為系爭土地之有權占有人。又簡秀媚同意借用系爭土地予謝立強使用，則謝立強為連續性有權占有之第三人，亦為有權占有人，原告請求謝立強返還系爭土地，自無理由。依據土地法第97條第1項規定，於計算土地租金時，應以土地「當期申報地價」而非原告主張之「前次移轉現值」計算，且謝立強占有系爭土地係作為蛋行倉庫堆放物品而非店面使用，加以系爭土地對外面窄，並無衛浴設備與廚房，經濟利用價值不高，應以系爭土地當期申報地價之年息5%計算不當得利為相當等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、願供擔保，請准免予假執行。
三、被告簡秀媚則以：系爭地上物並非簡秀媚所搭建，應係系爭建物完工時即一併興建完成，此業經證人黃健華證述稽詳，簡秀媚73年間向黃林水哖（已歿）買受房屋時，系爭地上物即已存在，而簡秀媚並未受讓系爭地上物之事實上處分權，原告應先就簡秀媚對系爭地上物有事實上處分權負舉證責任，而原告固提出原證5切結書及原證6照片，主張原始起造人無增設系爭地上物之行為，並有維持防火巷（即系爭土地）暢通之意思，然原始起造人為求取得使用執照，當會於申請執照時檢附符合法規之資料，惟仍難以排除原始起造人於取得使用執照後再度施工興建系爭地上物之可能，自不得憑上述證據即推論系爭地上物為簡秀媚所搭建。系爭土地原經黃家內部約定由黃林水哖管理，黃林水哖於73年間出售系爭建物2樓房屋予簡秀媚時，並將系爭土地之使用權一併讓與簡秀媚，且系爭土地由簡秀媚自73年使用迄今，亦無其他共有人為任何反對之意思表示，可見簡秀媚就系爭土地有正當占有權源，原告不得請求簡秀媚返還系爭土地及給付不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、願供擔保，請准免予假執行。
四、查，原告於94年4月16日因繼承取得系爭513地號土地（權利範圍各684/10000）之所有權，並於97年7月4日辦理所有權移轉登記；簡秀媚亦為系爭513地號土地之所有權人（權利範圍1338/10000）。簡秀媚於73年4月1日向黃林水哖購買系爭513地號土地。系爭地上物所圍土地即如附圖所示A部分土地（面積38.49平方公尺）為系爭513地號土地。系爭土地現由簡秀媚借予謝立強作為經營安和蛋行之倉庫使用。系爭土地為法定空地等情，為兩造所不爭執（見本院卷第50頁），並有土地登記第一類謄本、商工登記公示資料查詢服務、照片、土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第13至27頁、第61至63頁、第69至70頁、第179至185頁、第317頁、第335至355頁），堪信此部分之事實為真實。
五、得心證之理由
㈠、被告有合法占用系爭土地之權源：
1.按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任，又共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟被告若主張有該分管契約存在，就此有利於己之事實應負舉證責任。次按，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號民事判決參照）。
2.查，系爭建物於71年間建築完成，有系爭建物建造執照存根可稽（見本院卷第127頁）。又位於系爭土地之系爭地上物結構如下：大門部分係由貼有磁磚之泥作門框與鐵門及鐵皮構成，另面對大門之左側牆壁下方則為隔壁之建物圍牆，上方則均是鐵皮，面對大門牆壁右側則係共用系爭建物之牆壁，後方牆壁下方則是圍牆，上方則是鐵皮構成，有現場照片可佐（見本院卷第335至353頁）。觀諸110年12月3日系爭建物與系爭地上物之現場照片，系爭建物大門入口使用之磁磚與系爭地上物門框上方之下部使用之磁磚，顏色、紋路、材質及年代程度相同，足認系爭地上物之大門門框應係建商盛合建設公司於系爭建物竣工後所一併興建（見本院卷第335頁下方圖）。此與曾於72年至93年間居住於系爭建物之證人黃健華於本院審理時證稱：黃林水哖出售給簡秀媚時，該防火巷只有如原證3所示的屋頂（即鐵皮屋頂），但是內部是空的，那時候已經有門，但那時是基於防盜原因所設的門，黃林水哖尚未出售前，黃家以外的人應該不行自由出入防火巷空間（即系爭地上物）（見本院卷第277至278頁）等語，可知系爭地上物之門框、鐵皮屋頂於73年以前即已存在之情，大致相符。準此，盛合建設公司既於系爭建物興建完工後，即於系爭土地上興建泥作門框並貼上磁磚，足見有將系爭土地專供特定系爭建物之區分所有權人使用，而排除其他所有權人使用之意，此核與黃健華上開證稱並非所有系爭建物之區分所有權人均可自由進出系爭地上物之空間之情相符，且可證系爭土地係專供黃家人使用。復系爭土地之其他區分所有權人自有系爭地上物以來，均未對系爭地上物之使用、管理方法提出任何異議或為任何干涉，黃健華亦證稱：在伊93年搬離系爭建物前，沒有聽說有人對使用情形表示意見等語（見本院卷第278頁），足徵系爭土地僅由黃家人專用乙節，應為系爭建物原始區分所有權人所明知，而有默示之分管協議甚明。又黃家人既約定由黃林水哖使用系爭土地，黃林水哖則於將系爭建物2樓出售與簡秀媚時，約定簡秀媚就系爭土地有永久使用權，此有簡秀媚、黃林水哖簽訂之不動產買賣契約書記載「本建築物左邊空巷賣方（即黃林水哖）同意由買方(即簡秀媚)永久使用」等語在卷可佐（見本院卷第61頁），是簡秀媚自屬有權占有系爭土地之人。而原告於94年4月16日因繼承取得系爭513地號土地（權利範圍各684/10000）之所有權，且系爭地上物位於系爭建物左側，係一有大門之地上物，原告受讓系爭土地之應有部分時，應可知悉或可得知悉系爭土地為簡秀媚所管理、使用，揆諸前揭說明，原告自應受分管協議之拘束，簡秀媚即非無權占有系爭土地。又謝立強因簡秀媚之同意出借而取得對系爭土地之直接占有，謝立強之占有係以連續占有權源而來，同屬有權占有系爭土地。
3.至原告主張：黃林水哖與簡秀媚間之約定，因簡秀媚未依法令合法使用系爭土地，該約定違反法令，背於善良風俗，依民法第72條應為無效云云。惟查，黃林水哖與簡秀媚間僅約定簡秀媚就系爭土地有永久使用權，業如上述，並未有何原告所指違反法令之約定，原告此部分主張，並非可採。
4.原告又主張黃健華對系爭土地有屋頂之敘述與系爭建物使用執照卷內所附防火巷並無屋頂之照片不符，亦與黃林水哖與簡秀媚間簽訂之不動產買賣契約書記載「本建築物左邊『空巷』」等語不符，是簡秀媚據此主張其有占有系爭土地之合法權源，不可採信云云。惟查，依照常情，建商通常會於領得使用執照後，方進行二次施工，是使用執照卷之照片與實際上交屋之情況，未必相符，至黃林水哖與簡秀媚間之契約書之記載，仍無從推翻系爭地上物之大門係建商所建之情。是原告上開主張，仍無從為有利於簡秀媚就系爭土地無合法占有權源之認定。
㈡、原告請求簡秀媚拆除系爭地上物為有理由：
1.按公寓大廈管理條例84年6月28日公布，同年月30日施行，施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定之規約範本為規約，但得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，該條例第55條第2項定有明文。次按，建築法第11條第1項、第2項規定，該法所稱建築基地，為供建築物本身所占有之地面及其應留設之法定空地；法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。是法定空地屬建築基地之一部分，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益。建築物所有人於法定空地上增建或添設其他設施，違背法定空地之目的，已逾專用權人用益權之範圍，土地所有人究非不得對之行使妨害除去請求權（最高法院109年度台上字第2854號民事判決參照）。
2.系爭建物於71年間興建完成並取得使用執照，依公寓大廈管理條例第55條第2項規定固不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，然系爭土地既為全體區分所有權人之共用部分，除另有約定外，其使用方式仍應依其設置目的及通常使用方法為之。又如上所述，法定空地之目的包含當發生火災時阻隔火勢蔓延藉以逃生避難，而系爭土地係為建築物所應留設之法定空地，為兩造所不爭執，且系爭土地屬防火巷之一部分，並作防火間隔使用，揆諸上開說明，其目的自當發生火災時，作為阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難之用。是系爭地上物之設置自有妨害系爭土地逃生避難之用途及設置目的，難認無影響公共安全之虞，並非合法，揆前說明，即令為有權占用系爭土地之人，原告即土地所有人仍得對就系爭地上物有事實上處分權之人行使妨害除去請求權。
3.查，黃林水哖於出售系爭建物2樓與簡秀媚前，就系爭土地有約定專用權，且黃林水哖出售系爭建物2樓與簡秀媚時，該防火巷已有鐵皮屋頂與大門，俱如上開㈠所述，堪認黃林水哖有系爭建物之事實上處分權。而簡秀媚雖否認其有受讓系爭地上物之事實上處分權云云，然審酌系爭地上物之設立目的係為確保僅有黃家人能出入，且系爭土地約定為黃家人專用，黃家人則約定由黃林水哖使用等情，佐以一般交易常情，黃林水哖既准許簡秀媚永久使用系爭土地，則買賣雙方當無可能特別將系爭地上物之事實上處分權排除於系爭土地外，致衍生使用上之糾紛，況黃林水哖出售系爭建物2樓與簡秀媚，且允許簡秀媚永久使用系爭土地時，系爭地上物對黃林水哖已無任何經濟上之利益，而有單獨擁有系爭地上物之事實上處分權之必要。從而，簡秀媚辯稱其對系爭地上物無事實上處分權云云，要非可採。則原告請求簡秀媚拆除系爭地上物，為有理由，應予准許。
㈢、原告請求被告返還系爭土地為無理由：按公寓大廈之法定空地如經分管協議或約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地（最高法院109年度台上字第1163號民事判決參照）。查，系爭土地經約定為黃林水哖專用，而有默示之分管協議，簡秀媚嗣因購買黃林水哖之系爭建物2樓，而取得專用系爭土地之權利，謝立強則因簡秀媚之同意出借而取得系爭土地之直接占有，則原告雖得請求簡秀媚除去逾越法令限制之使用系爭土地之結果，惟簡秀媚及經簡秀媚同意使用而取得直接占有之謝立強仍有使用系爭土地之權利，原告在該專用約定或分管協議依法終止前，尚不得請求被告返還。
㈣、原告請求被告給付不當得利並無理由：又按，無權占有他人土地，固可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。惟倘占有土地之人之占用係經同意而非無權源，僅占有人使用收益之方式逾越法令之限制，其占用本身既非無法律上之原因，則土地被占用之他人而言，自無獲得相當租金之利益可言。查，系爭土地經約定為黃林水哖專用，而有默示之分管協議，簡秀媚嗣因購買黃林水哖之系爭建物2樓，而取得專用系爭土地之權利，謝立強則因簡秀媚之同意出借而取得直接占有，謝立強之占有係以連續占有權源而來，是就簡秀媚、謝立強使用收益方式逾越法令限制部分，固屬法所不許，惟其等占有系爭土地自仍得以系爭土地係由黃林水哖專用乙節有默示分管協議為其法律上依據，依前揭說明，含原告在內之各區分所有權人並無因此無法使用土地而受有相當租金之不當得利可言。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求簡秀媚應將坐落於系爭513地號土地上，如附圖所示A部分土地之地上物拆除，為有理由。至原告主張被告無權占用系爭土地，故請求被告返還系爭土地予全體共有人暨給付相當於租金之不當得利部分，則因簡秀媚係有權占用系爭土地，謝立強係經簡秀媚同意而直接占有系爭土地，而屬無由。又就原告勝訴部分，因未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
書記官 林立原附表1（原起訴聲明）第1項 謝立強應將坐落於系爭513地號土地上，如附圖所示A部分土地之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。 第2項 謝立強應給付李蔚祥308,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前給付李蔚祥5,138元。 第3項 謝立強應給付李芳慧308,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前給付李芳慧5,138元。 第4項 願供擔保，請准宣告假執行。附表2（110年2月9日民事準備書狀聲明）：
第1項 簡秀媚應將坐落於系爭513地號土地上，如附圖所示A部分土地之地上物拆除。 第2項 被告應將坐落於系爭513地號土地上，如附圖所示A部分土地返還予全體共有人。 第3項 被告應連帶給付李蔚祥308,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前給付李蔚祥5,138元。 第4項 被告應連帶給付李芳慧308,280元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前給付李芳慧5,138元。 第5項 願供擔保，請准宣告假執行。附表3（111年2月17日民事準備書狀㈣聲明）：
第1項 簡秀媚應將坐落於系爭513地號土地上，如本狀附圖所示A部分土地之地上物拆除，回復土地原狀。 第2項 被告應將坐落於系爭513地號土地上，如本狀附圖所示A部分土地返還予全體共有人使用。 第3項 謝立強應分別給付李蔚祥、李芳慧各194,820元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前分別給付李蔚祥、李芳慧各3,247元。 第4項 簡秀媚應分別給付李蔚祥、李芳慧各194,820元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月5日前分別給付李蔚祥、李芳慧各3,247元。 第5項 願供擔保，請准宣告假執行。