臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第239號原 告 朱亭庭訴訟代理人 吳志南律師複 代理人 陳為勳律師被 告 朱克濟訴訟代理人 陳金漢律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號二樓房屋遷讓返還原告。
二、被告應自民國一百零八年十月二十九日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬肆仟陸佰壹拾陸元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣肆佰伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰伍拾柒萬陸仟壹佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項所命給付各到期部分，於原告以每期各新臺幣壹萬壹仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期各以新臺幣參萬肆仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：臺北市○○區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋）係由原告母親朱素湘贈與原告，原告基於孝道，無償將系爭房屋出借父母即被告與朱素湘（下稱系爭使用借貸契約），供二人於婚姻關係存續期間共同經營「曾德自助火鍋城」（下稱系爭火鍋店），借貸目的既關於原告父母婚姻維持期間，依借貸之目的應屬不能定借貸期限，是原告得隨時終止系爭使用借貸契約，請求返還系爭房屋；又縱認得依借貸之目的定借貸期限，被告與朱素湘已於民國107年離婚，朱素湘於108年2月後即未參與系爭火鍋店之經營，亦堪認兩造間就系爭房屋之使用借貸契約已依借貸目的使用完畢，原告自得終止系爭使用借貸契約請求返還系爭房屋。此外，被告未經原告同意，擅自招攬他人共同使用系爭房屋合夥經營系爭火鍋店，又在系爭房屋設置未符合安全標準的水塔，恐怕影響顧客和鄰居的安全，顯然違反系爭房屋之一般使用方法，原告自得依民法第472條第2款之規定終止系爭使用借貸契約，請求返還系爭房屋。再者，原告為弦律有限公司（下稱弦律公司）之代表人及董事，弦律公司為求辦公處所而與他人簽立租賃契約，租約屆至時原告有責協助弦律公司另覓新地點以供經營；原告復因不可預知之新冠疫情因素，自身工作受有影響，有意將系爭房屋回收供作才藝班之用以增加收入，原告自得依民法第472條第1款之規定終止系爭使用借貸契約。請求返還系爭房屋。又系爭房屋之使用空間為53.65坪，參考同地段之比鄰房屋租金約莫為每坪新臺幣（下同）5,000元，換算系爭房屋之租金約為每月26萬8,250元。為此爰依民法第767條、第470條第1項前段、第2項、第472條第1款、第2款之規定，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。(二)被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告26萬5,000元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告與前妻朱素湘共同出資購買，登記在原告名下，由被告與朱素湘共同經營系爭火鍋店而占有使用中，原告僅對被告提起本件訴訟而未對朱素湘一併提起訴訟顯有當事人不適格之情事；且原告僅對被告表示終止系爭使用借貸契約，其終止亦不合法。又參臺灣新北地方法院104年婚字字184號和解筆錄，其中關於系爭火鍋店之經營方式已有約定，原告在該案中作為參加和解人，參加和解並簽名確認，自可解釋原告有同意被告與朱素湘使用借貸系爭房屋，而借貸之目的即係經營系爭火鍋店，系爭火鍋店目前仍在繼續經營中，是依借貸之目的，系爭房屋尚未使用完畢。又原告仍繼續教職工作，並未辭職或離職；原告之才藝班係合資設立而非獨資，且係於提起本件訴訟後始設立登記，顯係為行使請求權而設立，屬民法第148條權利濫用及違反誠信原則；且才藝班之設立有嚴格之地區上限制與規範，其才藝班原址設在新北市，絕無可能跨縣市至系爭房屋處經營，原告所提租約到期等顯屬訴訟之託辭，不足採信，原告請求返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利為無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。(二)如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年3月3日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整順序並簡化文字用語）：
(一)兩造間就系爭房屋訂有不定期使用借貸契約。
(二)原告於94年3月8日登記為系爭房屋之所有權人。
(三)被告自93年間占有系爭房屋及門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓及地下1樓房屋迄今，作為經營系爭火鍋店使用。
(四)被告與訴外人朱素湘於104年間以臺灣新北地方法院104年度婚字第184號離婚等事件成立和解筆錄，原告為參加和解人，和解內容關於系爭火鍋店之經營部分為：約定自105年4月1日起，日班由被告經營，晚班由朱素湘經營，暨渠等營運費用之分擔及盈餘分配方式等。和解參加人朱鼎府、原告、朱淳馨願負責監督協助上開事項。被告同意無條件撤回該訴訟，朱素湘如有違反和解內容之情形，同意無條件離婚，並同意將臺北市○○路000號1樓及地下1樓屬於被告之產權移轉登記給原告所有，兩造各自保有其於個人名下之財產。
(五)被告於106年間對朱素湘訴請法院判決離婚，經臺灣新北地方法院以106年度婚字第114號判決駁回其訴，被告不服提起上訴，經臺灣高等法院以106年度家上字第266號判決廢棄原判決，准被告與朱素湘離婚，並經最高法院以107年度台上字第678號駁回上訴確定。
四、得心證之理由：原告主張兩造間之系爭使用借貸契約業已合法終止，爰依民法第767條、第470條第1項前段、第2項、第472條第1款、第2款之規定，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：(一)兩造間之系爭使用借貸契約是否業經合法終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？（二）原告得否依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利？若可，金額為若干？茲分述如下：
(一)兩造間之系爭使用借貸契約業經合法終止，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由：
1、按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，為民法第472條第1款所明定。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年台上字第788號判決意旨參照）。次按使用借貸契約終止後，貸與人除得本於借用物返還請求權，請求返還借用物外，倘貸與人為借用物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還借用物（最高法院78年度台上字第610號判決意旨參照）。
2、經查，兩造間就系爭房屋訂有不定期使用借貸契約；且被告自93年間占用系爭房屋及門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓及地下1樓房屋迄今，作為經營系爭火鍋店使用等節，為兩造所不爭執，業經認定如前。而原告主張其為弦律公司之代表人及董事，弦律公司為求辦公處所而與他人簽立租賃契約，租約屆至時原告有責協助弦律公司另覓新地點以供經營，且原告因不可預知之新冠疫情因素，自身工作受有影響，有意將系爭房屋回收供作才藝班之用以增加收入等節，則經原告提出弦律公司工商登記公示資料、弦律公司與他人間之房屋租賃契約書各1份在卷可稽（見本院卷第188至191頁），尚非無憑。原告並於108年8月27日以律師函送達被告，內文以「本人現因工作之故而有使用系爭房地之需求」等語，請求被告於文到後14日內騰空返還系爭房屋，此有上開律師函及郵局投遞記要在卷可稽（見北司調卷第7至8頁）。考量兩造間就系爭房屋所訂系爭使用借貸契約為未定期限之契約，且自原告於94年3月8日登記為系爭房屋所有權人開始，兩造間即存在有系爭使用借貸契約，期間長達10餘年，則原告於10餘年後，因經營弦律公司，欲為弦律公司尋覓辦公室地址，或因新冠疫情之因素，有意將系爭房屋回收供作才藝班之用以增加收入等節，均為兩造間存在系爭使用借貸契約數年之久後始發生之情事，堪認係兩造間成立系爭使用借貸契約時，不可預知之情事。準此，原告因不可預知之情事，自己需用系爭房屋，而依民法第472條第1款之規定，向被告主張終止系爭使用借貸契約，自屬有據，系爭使用借貸契約於被告收受上開律師函之108年8月27日業經合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋既無正當權源，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自應准許。又原告得依民法472條第1款之規定主張終止系爭使用借貸契約乙節，既經本院認定如前，即不再審究本件有無民法第470條第1項前段、第2項、第472條第2款規定之適用，併此敘明。
3、至被告雖辯稱原告此舉屬民法第148條權利濫用及違反誠信原則云云，惟按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判決意旨參照）。故行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。原告提出上開事證證明其因不可預知之情事，自己需用系爭房屋，而依民法472條第1款之規定向被告為終止系爭使用借貸契約之意思表示，係行使其為系爭房屋之所有權人之正當權利，被告未能提出證據證明原告行使本件權利，有何專以損害被告權益為目的，或逾越權利之本質、逾越社會觀念所允許之界限等節，自難認係權利之濫用，是被告辯稱原告終止系爭使用借貸契約屬權利濫用等語，並非可採。又原告依民法第472條第1款規定終止系爭使用借貸契約，並依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，亦屬依法行使私法上權利，被告未提出證據證明原告有何足引起其正當信任，認為原告已不欲行使其權利之情，是其抗辯原告此權利之行使有違誠信原則云云，亦無可取。
(二)原告依民法第179條之規定，請求被告自108年10月29日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利3萬4,616元，為有理由：
1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），於無權占有他人之房屋，亦有適用。本件被告於原告終止系爭使用借貸契約後，仍繼續無權占有使用系爭房屋，已如前述，屬無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，並使原告受有損害，原告依民法第179條前段之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規亦有明定。上開計收房屋租金限制之規定，自得據為本件計算上訴人相當租金之不當利得之標準。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。
3、經查，系爭房屋之屋齡為40餘年，位處臺北市萬華區，同建物1樓為營業店家，有內梯連通位於2樓之系爭房屋，目前由被告作為經營系爭火鍋店使用等情，除經兩造陳明在卷外，並有土地建物查詢資料、系爭房屋外觀及內部照片在卷可稽（見本院卷第101至107、115至118-1頁、外置限閱卷）。本院審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認原告主張相當於租金之損害，應以系爭房地申報總價年息10％計算為適當。系爭房屋所坐落之臺北市○○區○○段○○段000○000號土地之基地部分各為35、167平方公尺，共計202平方公尺，原告之權利範圍各為1/10乙節，有上開土地之土地建物查詢資料在卷可稽（見外置限閱卷），而上開土地109年1月之申報地價為每平方公尺各為11萬1,889元，有臺北市建成地政事務所110年11月2日北市建地籍字第1107015610號函暨檢附地價公務用謄本、上開土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第278-285頁、外置限閱卷）。又系爭房屋依據臺北市政府地政局依地價調查估計規則之建物現值計算公式計算建物現值，計算式：建物現值＝建物單價×【1—（年折舊率×經歷年數）】×建物面積，計算後系爭建物依該管地政機關估定之建物現值為189萬3,709元（見本院卷第290頁）。依此計算，被告應按月給付原告相當於租金之不當得利為3萬4,616元【計算式：（土地申報價格111,889元×面積202㎡×權利範圍1/10）+建物現值1,893,709元）×年息10％÷12＝34,616元，元以下四捨五入】，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即108年10月29日起（見北司調卷第14頁）至遷讓返還系爭房屋止，按月給付上開金額，為有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第472條第1款、第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請求被告自108年10月29日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付3萬4,616元，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，爰予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 呂俐雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 吳芳玉