臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第387號原 告 財團法人基督權能福音基金會法定代理人 朱秋全訴訟代理人 任秀妍律師被 告 水晶大廈管理委員會法定代理人 林家妤訴訟代理人 許景鐿律師
李俊科上列當事人間返還借款事件，本院於民國111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。經查，本件被告即反訴原告（下依係於本訴或反訴中之論述，逕稱為原告、被告或反訴原告、反訴被告）主張反訴被告應將其占用之公共空間清空並返還予全體共有人，兩訴言詞辯論之資料可互相利用，且對當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利，亦無不得提起反訴之情形，合於首揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國101年7月27日取得坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號，即門牌號碼為臺北市○○區○○路0段0號地下1樓之建物，與同段880、880-1、881、881-1、882、883、884、8
85、886、888、889、890、893、894等地號之土地所有權（下稱系爭建物），系爭建物乃坐落水晶大廈（下稱系爭大廈）內，系爭大廈之全體區分所有權人依法成立被告管理委員會（下稱管委會）。詎被告以電機室、抽水設備、蓄水池、台電機房等地上物（下稱系爭地上物）占用原告所有如臺北市大安地政事務所109年8月7日複丈成果圖（即附圖一）編號A至H部分所示之建物專有部分（下稱系爭占用部分），面積合計為195.68平方公尺，被告應將系爭占用部分清空並返還予原告，且應給付原告占用系爭建物而生相當於租金之不當得利。上開被告占用面積換算約等於59.19坪，又系爭大廈附近地區之租屋行情，為每坪1,463元，故被告應給付原告自本件起訴日前5年之相當於租金之不當得利新臺幣（下同）5,195,698元（計算式：1,463×59.19×12×5＝5,195,698），及本件起訴日後至遷讓返還系爭占用部分之日止，每月應給付原告86,595元（計算式：1,463×59.19＝86,595）之不當得利。
（二）又原告就系爭建物，已騰空防空避難室（面積646.37平方公尺）、固定物（樓梯間、機械室等，面積225.78平方公尺）未使用，僅使用商場部分（面積387.78平方公尺，約為117.3坪）。而原告為非營利機構，僅使用上開商場面積作為辦公室、教室，依系爭大樓區分所有權人會議（下稱區權人會議）決議所定收費標準（辦公室每坪為40元，依所有權狀登記坪數乘以1.2倍，再加基本費500元），原告每月應繳納之管理費金額為6,130元（計算式：40×117.3×1.2＋500＝6,130，小數點以下四捨五入），故原告自101年7月27日起至108年12月11日止，應繳之管理費總額為545,570元（計算式：6,130x89=545,570）。詎被告以商家之費率（每坪80元）計算原告應繳之管理費，是原告自101年7月27日起至108年12月11日止，共計繳納管理費3,202,500元，被告應返還原告溢收之管理費2,656,930元（計算式：3,202,500-545,570=2,656,930）。
（三）爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定提起本件訴訟等語，並聲明： 1、被告應將如附圖一所示編號A至H部分所示，面積為195.68平方公尺之建物（包含變電所、發電機房、電表房、配電室、馬達間、公廁）清空，返還予原告。2、被告應給付原告5,195,698元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息，另自調解聲請狀繕本送達翌日起至被告返還前項建物之日止，按月給付原告86,595元。3、被告應返還原告2,656,930元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。
4、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭大廈於65年7月間建築完成保存登記時，系爭地上物已然存在，並供系爭大廈全體住戶使用水電所必須，系爭大廈起造人已有提供系爭建物設置機電設備之意，於原告101年7月27日取得系爭建物所有權前長達36年期間，歷任所有權人均長期容忍系爭地上物設置在系爭建物內，應認系爭建物所有權人已默示同意使用，原告於買受系爭建物時應已知悉其使用情形，自應受原告之前手所有權人與系爭大廈全體住戶間就系爭占用部分之約定共用範圍協議所拘束。且系爭地上物並非被告設置、安裝，被告亦無拆除之權限及義務，且系爭地上物包括台電機房，無人敢拆。
（二）又系爭地上物占用系爭建物，於原告買受系爭建物後，業經原告之法定代理人朱秋全簽立承諾書（下稱系爭承諾書），同意系爭地上物得繼續使用系爭占用部分。原告固曾委任原告訴訟代理人以律師函通知被告稱：朱秋全簽署系爭承諾書未經原告董事會事前決議通過云云，然朱秋全既為原告法定代理人，而以原告名義表示同意系爭地上物得使用系爭占用部分，縱認原告對於其法定代理人之處分權限有所限制，然此乃非被告所得知悉，依民法第107條之規定，不得對抗善意之被告。
（三）另原告本件請求被告騰空系爭地上物返還系爭占用部分，主要目的僅為妨害系爭大廈全體住戶之水電使用，此觀諸原告訴訟代理人所發律師函之內容，以及原告於101年7月間取得系爭建物所有權後，遲至108年11月間始對被告主張權利，即可知原告本件係為報復被告之管理措施對其所生之不便。又原告取回系爭占用部分空間後，無非仍作為辦公室及志工訓練場所使用，然原告業於系爭大廈地下1樓屬系爭大廈全體區分所有權人共有之公共空間另行搭建數間教室使用，其權益並未受損，然被告將因拆除系爭地上物之機電設備及重新設置，造成系爭大廈全體住戶使用水電上之困擾及花費鉅額移置費用，兩相權衡顯然原告所得利益甚少，而被告及系爭大廈全體住戶將因此受有巨大損害，可見原告主張顯係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。
（四）原告請求相當於租金之不當得利計算基礎，係以當地鄰近租屋行情，然被告縱有無權占用系爭占用部分之情事，亦係供包括原告在內之系爭大廈全體住戶水電之使用，並用為居住或商業用途，原告以鄰近一般住商用房屋之租金為計算基礎難稱公允，且原告所提證據為待租租金之金額，而非實際出租之金額，原告以此為計算基礎，亦有不當。
（五）關於管理費部分，原告之前手所有權人均依區權人會議決議之收費標準繳納管理費（即每坪80元，總坪數乘以1.2倍，加計基本費500元），被告依決議標準，且系爭建物本即為供商場使用，並無溢收管理費。且管理費計算方式，均依所有權狀記載面積，不得由原告任意刪減，排除防空避難室、固定物等面積。
（六）被告以前詞置辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告除引用本訴中之答辯外，另補充：
（一）反訴被告無權占用系爭大廈全體共有人所有之公共空間，擺放家具、裝設大門及電視牆等物品，占用範圍如臺北市大安地政事務所於110年5月14日複丈成果圖（即附圖二）編號1A、2A、2B、3A、3B、4A、5、6、7、8A部分所示（面積合計161.46平方公尺，約等於48.841坪，下稱系爭公共空間），反訴被告應將其占用之系爭公共空間返還予水晶大廈全體共有人。另反訴被告占用系爭公共空間而生最近5年相當於租金之不當得利4,288,500元（每坪以附近租金1,463元計算），亦應返還反訴原告。
（二）爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條提起本件反訴，並聲明：1、反訴被告應將如附圖二編號1A、2A、2B、3A、3B、4A、5、6、7、8A部分所示，面積合計161.46平方公尺上之地上物拆除，將土地返還予原告及全體共有人。2、反訴被告應給付反訴原告4,288,500元，及自109年5月11日起，按月給付反訴原告71,475元。3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：除引用本訴中之主張外，另補充：
（一）反訴被告原以為占用反訴原告所有之部分，經本件測量結果，其中一部實為反訴被告所有，其餘部分即反訴原告主張之系爭公共空間則未經所有權登記，是反訴原告無權請求返還系爭公共空間。況反訴被告已於109年6月12日清空系爭公共空間並通知系爭大樓總幹事接收，縱反訴被告有不當得利，亦僅能計算至上開清空之日期為止。
（二）反訴被告以前詞置辯，並聲明：1、反訴原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於101年7月27日取得坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○路0段0號地下1樓）之建物與同段880、880-1、881、881-1、882、883、884、885、886、8
88、889、890、893、894等地號之土地所有權（即系爭建物）。
二、上開建物內設有如附圖一所示電機室、抽水設備、蓄水池等地上物，目前係由被告管理使用；台電機房係供系爭大廈住戶使用。
三、系爭建物內有如附圖二編號1A、2A、2B、3A、3B、4A、5、6、7、8A等所示未辦理所有權登記之地上物。
四、原告所有之系爭建物，前經臺北市政府工務局於61年12月5日發給地下室之使用執照，使用執照載明地下室使用的總面積為1,259.93平方公尺（即約381.13坪)，包含3大部分：
（一）商場部分（387.78平方公尺、約117.30坪）。
（二）防空避難室部分（646.37平方公尺、約195.53坪）。
（三）固定物部分（225.78平方公尺、約68.30坪），固定物部分包括樓梯間、機械室等公共空間。
五、被告係於88年11月6日獲臺北市政府核備成立「水晶大廈管理委員會」。
六、被告係按營業之商場標準、且係包含原告所有權全部的範圍（含防空避難室、電機室、台電機房、抽水設備、蓄水池等地上物）以計算被告欲向原告收取之管理費。
肆、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：一、原告以本訴請求被告拆除電機室、台電機房、抽水設備、蓄水池等地上物，並返還上開範圍建物，及請求給付占用上開建物範圍內相當於租金之不當得利，是否有理由？原告是否曾承諾與被告互換空間使用，不向被告請求支付租金及返還上開占用範圍？二、原告以本訴請求被告返還溢收管理費之不當得利，是否有理由？三、反訴原告以反訴請求反訴被告拆除地上物、返還公同共有土地及給付相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下：
一、原告以本訴請求被告拆除電機室、台電機房、抽水設備、蓄水池等地上物，並返還上開範圍建物，及請求給付占用上開建物範圍內相當於租金之不當得利，是否有理由？原告是否曾承諾與被告互換空間使用，不向被告請求支付租金及返還上開占用範圍？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項、第179條定有明文。
（二）原告主張被告無權占有原告所有之系爭占用部分，而應拆除系爭地上物並返還上開範圍內之系爭建物，及給付占用系爭占用部分之相當於租金之不當得利等情，乃為被告否認，並以前詞置辯。經查：
1、被告就原告主張其係無權占用系爭占用部分設置系爭地上物部分，提出原告法定代理人朱秋全於102年9月5日簽署之承諾書1紙（下稱系爭承諾書），其上記載略以：「…水晶大廈地下室私有空間於不明年份與大樓公共使用之蓄水池、變電室、緊急備用發電機、公共衛生間所使用的公共空間，因地下室所有人空間利用之便利，互換使用。地下室所有權人即立承諾書人不得要求水晶大廈住戶、管委會支付租金、或空間返還。但若大樓管委會、水晶大廈區分所有權人大會另有更動回復原狀之要求，立承諾書人應立即配合辦理…立承諾書人：基督權能福音基金會」等語（見本院卷二第62頁），抗辯稱被告占用系爭占用空間設置系爭地上物，係經原告同意等語。
2、原告就被告之抗辯固主張稱：原告法定代理人簽署系爭承諾書，未經原告董事會決議，故原告董事會不予承認，前已委任原告訴訟代理人以律師函撤銷該意思表示（見本院卷一第147頁）；且被告當時係原告在裝潢系爭建物時，被告管委會之管理委員持繕打好之系爭承諾書要求原告法定代理人簽署，否則即阻撓原告裝潢及進駐使用系爭建物，原告法定代理人係迫於無奈及受脅迫而簽署云云。惟按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第107條定有明文。而查，系爭承諾書上所載「朱秋全」簽名，係由原告法定代理人所為，而該原告法定代理人之簽名，乃緊連「立承諾書人：基督權能福音基金會」等情（見本院卷二第62頁），乃為兩造所不爭執，另參以原告法定代理人為有相當智識程度及社會經驗之人，堪認其於102年9月5日簽署系爭承諾書時，應就其係以原告法定代理人之地位簽署之事有所認識。原告固提出109年3月24日董事會議紀錄影本，其內容略以：「案由：是否追認董事長私自允諾水晶大廈管理委員會使用基金會私有場地事。決議：事關基金會權益，未經董事會授權，董事長個人無權代表基金會放棄權利或給予第三人好處，故不予追認」，及嗣後委任原告訴訟代理人以律師函通知被告有關撤銷系爭承諾書之意思表示之律師函影本（見本院卷一第195頁、第197頁）。原告固於其法定代理人簽署系爭承諾書之近7年後對其法定代理人之代理權有所限制，然更突顯原告法定代理人於簽署系爭承諾書時，原告對於原告法定代理人之代理權並無限制，且被告亦無從知悉原告會在系爭承諾書簽署近7年後對原告法定代理人之代理權有所限制，依民法第107條之前揭規定，原告自不得以此對抗被告。且原告亦無舉證證明原告法定代理人簽署系爭承諾書時有何遭被告脅迫始為此意思表示之事實，原告自亦無撤銷該意思表示之餘地。是系爭承諾書既合法有效存在，兩造自應受其拘束。被告自得依系爭承諾書之約定內容，與原告以系爭公共空間與系爭占用範圍相互交換使用，是被告就系爭占用範圍自非無權占用，其占用系爭占用範圍所得利益，亦非無法律上之原因而受利益，原告不得依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告返還系爭占用範圍及相當於租金之不當得利。
（三）綜上，被告占用系爭占用範圍既有合法權源，其受有利益亦非無法律上原因，則原告訴請被告返還騰空遷讓返還系爭占用範圍及相當於租金之不當得利，均無理由。
二、原告以本訴請求被告返還溢收管理費之不當得利，是否有理由？
（一）就被告向原告收取之管理費，其計算標準係按營業之商場標準、且係包含原告所有權全部的範圍（含防空避難室、電機室、台電機房、抽水設備、蓄水池等地上物）以計算被告欲向原告收取之管理費等情，乃為兩造所不爭執，已如前述。而原告主張被告向其收取之管理費乃溢收，而屬不當得利等節，乃為被告否認。
（二）而查，系爭大廈之管理費收費標準為：住家30元1坪、辦公室40元1坪、商家80元1坪，並依所有權狀登記坪數乘以
1.2倍，再加基本費500元計算，且上開收費標準乃經系爭大廈區權人會議決議通過等情，有被告管委會102年8月16日管委會會議紀錄影本1份存卷可考（見本院卷二第31頁），且為兩造所不爭執。而原告別無另舉證證明上開被告據以計算及收取管理費之系爭大廈區權人會議決議有何無效或經撤銷之情事，且上開收費標準亦載明係以所有權狀登記之坪數，而非實際使用之坪數作為其計算標準，則被告據此計算向原告收取管理費，自非無法律上原因。
（三）又原告主張被告以「商場」之標準，而非「辦公室」之標準向其收取管理費，因原告並非將系爭建物作為營利使用，被告此計算標準應屬溢收管理費乙節。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。又按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。是就前揭區權人會議決議所指「商場」之意義為何，自應依前揭解釋方式解釋之。而稱「商場」者，依通常之文義解釋，固應係指以該場地經商牟利者為是。然自目的解釋而言，一般公寓大廈向將房屋作為商業使用之住戶收取較高額之管理費，其原因無非係因將作為公寓大廈一部分之建物對外營業，而供非住戶之不特定多數人進出時，將耗用較多公寓大廈之資源及付出更多之管理成本。進一步觀諸上開收費標準，更將「住家」、「辦公室」、「商場」區別為3種使用方法及層級，應堪推論系爭大廈區權人會議訂定上開收費標準時即係基於此考量，純粹作為住宅用途者，其出入人員固定，且人數通常較少；作為辦公室用途者，其出入人員亦屬固定，但邏輯上其使用及出入人數應較單純作為住宅用途者為多；作為商場用途者，其出入人員為不特定之多數人，人數依常情亦可能較單純作為住宅或辦公室者為多。而依此可能耗損系爭大廈資源及管理成本之程度，上開收費標準始訂定層昇之管理費金額。本件原告使用系爭建物之目的，固不在營利，惟其除將系爭建物作為基金會辦公室之用途外，原告亦不爭執有設置教室供上課、訓練之用，復觀諸原告所提系爭建物門口懸掛之招牌，亦將系爭建物作為教會之場地（見本院卷一第271頁），而供宗教聚會之用，故原告使用系爭建物之用途，除無作為商業營利用用途之外，其對系爭大廈之資源與管理影響，應已超過「辦公室」之程度，而與「商場」相當。從而，原告主張依其使用系爭建物之方式，應比照「辦公室」之標準計算管理費金額，應非可採；由此觀之，被告以此標準計算及向原告收取管理費，應無悖於其決議之目的解釋範圍，而無原告所主張溢收管理費之情事，就其所收取之管理費，自非無法律上原因而受有利益。
（四）綜上，被告前向原告收取之管理費，乃非無法律上原因而受有利益，原告猶執前詞，依不當得利之法律關係請求被告返還，自屬無據。
三、反訴原告以反訴請求反訴被告拆除地上物、返還公同共有土地及給付相當於租金之不當得利，是否有理由？
（一）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項、第821條、第179條定有明文。
（二）反訴原告主張反訴被告所占用系爭公共空間係系爭大廈區分所有權人公同共有，反訴被告占用乃無權占有，應遷讓返還並給付反訴原告相當於租金之不當得利等節，亦為反訴被告否認，並以前詞置辯。經查，反訴原告依民法第767條第1項前段、第821條對反訴被告提起本件反訴請求騰空遷讓返還系爭公共空間，然為反訴被告否認其為所有權人，且系爭公共空間均屬未辦理保存登記之部分，亦經本院囑託地政機關測量鑑定在案，而如附圖二所示，則反訴原告本應就系爭大廈區分所有權人就系爭公共空間為所有權人之事實負舉證責任，惟反訴原告就此節並未舉證以實其說，則其究係本於何權利為本件請求，即屬有疑。更況縱認系爭大廈區分所有權人就系爭公共空間有所有權或事實上處分權，且反訴原告就系爭公共空間有管理權限，依兩造前簽立之系爭承諾書之文義，兩造間乃就系爭占用部分及系爭公共空間已有交換使用之協議，此節亦經本院認定如前。則縱使反訴被告占用系爭公共空間，亦非無占有權源，反訴被告因占用系爭公共空間所得之相當於租金之利益，亦非無法律上原因而受有利益。反訴原告自不得請求反訴被告遷讓返還系爭公共空間及不當得利。是反訴原告本件反訴之請求，亦無理由。
伍、綜上所述，本訴部分，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定，據以請求如本訴聲明所示，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條之規定，據以請求如反訴聲明所示，亦屬無據，應予駁回。又原告及反訴原告之本訴、反訴均經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
民事第三庭 法 官 陳裕涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
書記官 林怡彣