臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第455號原 告 譚淑珍訴訟代理人 郭怡青律師
林家萱律師被 告 譚萬康訴訟代理人 陳怡伸律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告給付被告新臺幣陸佰肆拾萬元之同時，應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號之土地（權利範圍為一萬分之一二二）及其上同段同小段六○建號之建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○號二樓）所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。經查，本件原告依民法第348條第1項提起本件訴訟，並聲明：被告應履行兩造所訂定之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將坐落於臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（權利範圍為10000分之122），以及其上同段同小段60建號即門牌號碼臺北市○○區○○街0段00號2樓之建物（下稱系爭房地）所有權移轉登記予原告（見本院109年度店司調字第225號卷【下稱調字卷】第7頁），嗣分別於民國109年5月25日、109年6月5日、109年9月16日變更聲明（見本院卷第101至102、119、465至467頁），最後於109年9月23日將聲明變更為：㈠先位聲明：被告應於原告支付其交屋款新臺幣（下同）640萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告320萬元，及自民事訴之聲明追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉被告應將原告所簽發面額160萬元（票號CH0000000，發票日108年12月26日，到期日108年12月30日）之本票、面額640萬元（票號CH0000000，發票日108年12月26日，到期日109年3月2日）之本票各乙紙（下稱系爭本票）返還予原告（見本院卷第495頁），並追加系爭契約第9條第4條約定及民法第259條規定為請求權基礎（見本院卷第489頁），核其變更聲明及追加部分所請求之基礎事實均屬同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依據前開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造為兄妹關係，被告所有系爭房地係於77年間購入，用以
奉養兩造年邁雙親，嗣兩造與雙親遷入系爭房地後，被告即因婆媳問題偕妻遷離，留下原告獨自照護雙親，直至雙親親相繼於83年及105年過世。又兩造於母親過世後，曾談論系爭房地應如何處置，被告當時雖曾允諾不會處置系爭房地，惟被告於108年9月18日告知原告其因資金需求，欲出售系爭房地，由於系爭房地留有許多父母遺物，亦為原告居住幾十年之安身處所，且原告自87年至97年持續為被告代為墊付系爭房地貸款直至繳清，因此，原告認為與其由被告將系爭房地售予他人，不如由原告買下系爭房地，再將所獲價金依出資比例分配，故原告當時如此建議被告並請其開價，告知扣除其當年繳納貸款比例後，被告認為原告應該花費多少錢購買系爭房地才合適。兩造歷經多次協調後，終於108年12月達成協議，被告同意以800萬元將系爭房地售予原告，兩造並於108年12月26日在誠業地政士聯合事務所張瓊慧地政士見證下簽署系爭契約，依系爭契約第3條約定由原告先支付簽約款160萬元予被告，被告再依約將系爭房地移轉登記予原告，而原告亦應依約將尾款640萬元支付予被告，且原告為擔保履行系爭契約，當日於張瓊慧之建議下，簽發系爭本票交付予張瓊慧保管。
㈡惟原告於108年12月30日匯款160萬元予被告後，被告竟於109
年1月15日寄發存證信函予原告追討十數年來未曾提及之高額租金、房屋稅及地價稅，並拒絕履行系爭契約，原告再於109年1月17日委請律師發函請求被告履行系爭契約，惟被告於收受律師函後仍拒不履行，並於109年1月30日以存證信函重申其不願繼續履行系爭契約，故原告依民法第348條規定，先位請求被告應將系爭房地交付予原告。此外，倘認原告已於109年2月4日以律師函作為同意被告解除系爭契約之意思表示，則原告依系爭契約第9條第4項約定，備位請求被告應將簽約款160萬元返還予原告，及賠償原告違約金160萬元，並依民法第259條規定請求被告應將系爭本票返還予原告。並聲明：⒈先位請求：⑴被告應於原告支付其交屋款640萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位請求：⑴被告應給付原告320萬元，及自民事訴之聲明追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告應將系爭本票返還予原告。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於77年間購買系爭房地，為讓父母安心，將系爭房地所
有權狀正本交由母親保管，然因父親逼迫被告妻子去酒店兼差供兩老花用，以及母親為逼迫被告與妻子離婚而於半夜以棒球棒猛砸被告房門，故被告與妻子自80年夏季逃離系爭房地後，即未再居住過系爭房地。嗣父母先後過世，被告曾於106年間請原告幫忙尋找系爭房地所有權狀正本，惟被告當時表示其未看過，母親也沒有交代。又被告及被告兒子即訴外人譚琛於108年9月18日共同與原告討論系爭房地要如何處理，原告當時向被告及譚琛表示被告應將系爭房地過戶予原告，之後的房屋稅和地價稅由均由原告繳納，被告當場表示拒絕贈與系爭房地予原告，並懷疑原告占有系爭房地所有權狀正本，另原告表示其向永慶房屋查詢過房價，知道系爭房地附近交易價格約8、9百萬元，不可能超過千萬元，且隔壁最近以700多萬元賣掉，足證被告因原告以積極告知不真實資訊之行為而陷於錯誤，誤以為系爭房地之市價僅有800萬元。此外，被告及譚琛於108年12月6日再次共同請求原告返還系爭房地所有權狀正本，經原告再次拒絕返還，並表示該所有權狀為其籌碼，被告就永遠無法將系爭房地過戶予他人，只能過戶予原告，且原告最多只能以800萬元向被告購買系爭房地。再者，被告於108年12月9日向古亭地政事務所辦理系爭房地所有權狀遺失補發，古亭地政事務所依法於108年12月10日發函至登記名義人之戶籍地及系爭房地所在地，依經驗法則推論該函應於108年12月12日寄達系爭房地，惟該函遭原告竊取並偷拆信件，且原告於108年12月16日持系爭房地所有權狀正本提出異議，古亭地政事務所於108年12月17日以古登駁字第150號通知書駁回被告申請。
㈡原告對被告施以積極告知不真實資訊之詐欺行為，使被告陷
於錯誤，且原告以侵占系爭房地所有權狀正本，及阻止被告向古亭地政事務所申請補發系爭房地所有權狀等不法手段，脅迫被告僅能依原告之條件與其簽訂系爭契約，嚴重壓縮被告之意思形成空間及侵害被告締約自由，被告嗣後發現系爭契約之交易價格與市價顯不相當，分別以109年1月15日及同年月30日之存證信函，以及另案（即本院109年度重訴字第626號）之起訴狀繕本，表示依民法第92條第1項規定撤銷出賣系爭房地之意思表示，系爭契約因該必要之點之意思表示不合致，自始不生效力。又原告請求被告履行契約，經被告拒絕後，原告改以請求被告履行違約責任，並已於109年2月4日委請律師發函解除系爭契約，系爭契約經原告解除而不存在，則原告應無請求被告履約之權利。此外，原告從未將系爭本票交付予被告，而係於108年12月26日簽約時將系爭本票交由地政士保管，用以擔保系爭契約，故原告請求被告返還系爭本票，顯屬無據，應予駁回。再者，依照國內不動產交易習慣，買賣簽約款通常不超過買賣總價10％，系爭契約第3條第1款約定簽約款160萬元顯已違反上開交易習慣，且兩造於簽約過程中，地政士僅將其單方面填妥之系爭契約令被告簽章，並未依法事先給予被告3日以上之審閱期，亦未就契約重要之點口頭再次提醒兩造，故原告請求違約金160萬元顯屬過高，依民法第252條規定予以酌減。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第496頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造於108 年12月26日簽署系爭契約，約定原告以總價800萬元向被告購買系爭房地。
㈡原告基於上開契約，於108 年12月30日以匯款方式支付160
萬元買賣價款至被告指定之帳戶（即華南銀行忠孝東路分行，帳號：000000000000號，戶名：譚萬康），並簽發系爭本票予地政士收執。
㈢被告於109 年1 月15日、109 年1 月30日及109 年2 月12日寄發存證信函予原告，並經原告收受。
四、得心證之理由：㈠先位請求部分：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。又契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷。
⒉查系爭房地登記為被告所有，而兩造於108年12月26日簽訂系
爭房地之買賣契約書，價金為800 萬元，且原告已給付160萬元價金予被告等情，為兩造所不爭執，已如前述。其次，系爭契約第1條明定買賣標的為系爭房地，第2條載明本買賣總價款為800萬元，第3條付款約定載明之付款方法為：第一期款即簽約款為160萬元，於簽訂該契約同時由買方支付；尾款即交屋款為640萬元，於完成產權移轉登記日起3個工作日內給付，至遲於109年3月2日支付，第4條產權移轉約定，兩造應於用印款（然兩造並未有用印款之約定，僅有上開簽約款及尾款之約定）付款同時將移轉登記所需檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予地政士專責辦理，第8條房屋點交記載，系爭房地應於尾款交付時，以現場點交方式為之，此有系爭契約可稽（見本院卷第45至51頁）。足見兩造間就系爭房地之買賣重要事項或必要之點，均已互相合意，是系爭契約自屬有效成立並應拘束兩造。
⒊至被告雖以前詞置辯，惟查：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條亦有明定。復所謂意思表示之內容有錯誤係指表意人因就意思表示內容所關之某特定事項有錯誤之認識，而致所表示之內容與其效果意思不一致而言。亦即其意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院43年台上字第570號、51年台上字第3311號裁判意旨參照）。另因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判意旨參照）。⑵被告辯稱：其因原告不真實告知系爭房地市價資訊，且原告
以侵占系爭房地所有權狀正本，並阻止被告向古亭地政事務所申請補發該所有權狀等手段，使被告僅能依原告之條件簽訂系爭契約，嚴重壓縮被告之意思形成空間及侵害被告締約自由，應屬意思表示錯誤，被告得依民法第88條規定撤銷兩造間買賣系爭房地之意思表示云云。然依據前開說明，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，因導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺，亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅屬動機錯誤。是本件關於系爭房地買賣總價金是否符合市場交易行情乙節，充其量僅係被告當初之所以簽立系爭契約之原因及動機，顯與意思表示錯誤有間。另原告果有被告所指之侵占所有權狀或妨礙申請補發所有權狀等行為，被告本得依法行使其法律上之權益，且此等行為若確會影響被告出售系爭房地之意願，被告原可拒絕簽署系爭契約，其捨此途徑而與原告簽立系爭契約，難認有何意思表示錯誤之情。是以，被告上開所述情節均非民法第88條規定之意思表示之內容或表示行為有錯誤，被告此部分所辯核與前開法條規定不符，並不可採。被告自不得以此為由而撤銷出賣系爭房地之意思表示。
⑶被告又辯稱：被告以積極告知不真實房價資訊之詐術，使被
告陷於錯誤，且原告以侵占系爭房地所有權狀正本，及阻止被告向古亭地政事務所申請補發系爭房地所有權狀等不法手段，脅迫被告僅能依原告之條件與其簽訂系爭契約云云。惟不動產成交價格多為買賣雙方議價成交，購屋議價過程中，影響成交價格之因素，除不動產個別屬性外，應加入購屋動機、所得能力、買賣雙方親疏關係等個人屬性對成交價之影響。況一般而言，告知義務之有無與範圍，應斟酌交易習慣、誠信原則，就個案依具體情事為判斷，買賣雙方並無義務告知所有與契約成立有利害關係之事實，尤其在買賣契約等交換契約，契約雙方利害關係對立，無法期待他方主動告知房價高低等於己不利之事實，復參酌本件被告自承66年間於臺灣大學藥學系畢業，有取得藥劑師執照，並曾從事藥劑師工作及在藥廠任職等情（見本院卷第303頁），依其智識程度，應可自行蒐集取得相關不動產資訊，而不動產市場在交易資訊有實價登錄制度後，亦可以簡易方式查悉附近不動產之成交價額大致範圍，自難遽以買賣價格低於市價而推定遭原告詐欺。又就系爭房地所有權狀之所在及申請補發之情，僅為被告主觀臆測之事及屬兩造於補發程序各自主張相關權利，與被告簽署系爭契約與否之意思表示顯然無涉，難認被告因此即屬受原告脅迫為出賣系爭房地意思表示。故被告上開所辯，自不足採。被告顯無從依民法第92條第1項規定撤銷其出賣系爭房地之意思表示。
⑷被告另辯稱：其拒絕履行系爭契約後，原告改請求被告負擔
違約責任，並於109年2月4日委請律師發函解除系爭契約，系爭契約經原告解除而不存在云云。然參之該律師函之內容（見調字卷第57、58頁），其在說明欄第2點已記載，係因被告拒絕履約及通知終止合約，且願依據系爭契約第9條負擔違約責任，始委請律師發函通知被告依照該約定辦理，再於該段文末重申「本人（即原告）不同意解除契約，如譚先生（即被告）不顧念兄妹情份，本人只能訴諸法律程序」等語，足見原告始終均未同意被告提出終止系爭契約之要求，僅係對被告函文內容回覆若被告不願履約時，其將訴諸法律程序，並請求負擔相關違約責任之意，顯難憑上開律師函文內容即遽認原告有與被告終止系爭契約之合意或已解除系爭契約。
⒋依上所述，本件被告辯稱其已依民法第88條撤銷出賣系爭房
地之錯誤之意思表示、依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，或系爭契約經原告終止及解除，均屬無據，委不足採。是兩造間之系爭契約仍有效存在，兩造即負有依約履行之義務。則原告依系爭契約，請求被告應於原告給付剩餘買賣價金
640 萬元之同時，移轉系爭房地之所有權登記予原告，即有理由，應予准許。
㈡備位聲明部分：
按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。本件先位之訴為有理由，已如上所述。是本件自無須就其備位之訴再為裁判，故關於原告於備位聲明，無庸再予審酌，其此部分爭點，亦無論列之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告依據系爭契約約定，請求被告於原告給付被告640萬元之同時，被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文；本件判決命被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，於本件判決確定時，始視為被告已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，顯與前開法條規定不合。且持有判令應辦理所有權移轉登記之確定判決者，原得依強制執行法第130 條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第27條之規定自明，執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130 條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要（最高法院49年台上字第1225號裁判意旨參照）；而得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，依前揭說明，本件既無開始強制執行之必要，按其性質即不適於假執行，自不得為假執行之宣告。是原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於法不合，應予駁回。
六、至原告聲請傳喚地政士張瓊慧為證人，欲證明原告於系爭契約簽署過程並無詐欺、脅迫被告之事，被告聲請傳喚其子譚琛為證人，欲證明原告確有為被告上開所辯之詐欺、脅迫等行為（見本院卷第363、418頁）。惟本院就被告所指之前述內容，是否屬民法之詐欺、脅迫暨被告可否依據此等事由撤銷意思表示等節，既已詳敘所憑證據及得心證之理由如前，自無調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
民事第七庭 法 官 溫祖明以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
書記官 李佳儒