臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第405號原 告 吳君健訴訟代理人 陳為元律師被 告 林美真訴訟代理人 彭上華律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國109年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由本件原告起訴主張其與訴外人殷志傑共有台北市○○區○○路○段00
000號房屋（即台北市○○區○○段0○段000號建物）與坐落基地（下合稱共有房地），原告就房屋所有權應有部分為1/2，就坐落基地台北市○○區○○段○○段0000000000000000000地號土地所有權應有部分則為2451/200000（下合稱系爭房地），嗣共有房地以買賣為原因移轉登記為被告所有，原告爰依民法第179條、第184條第1項前段、第213條、第767條第1項規定對被告、黃巧凌提起本件訴訟（見本院卷第3頁），聲明：㈠確認兩造就坐落台北市○○區○○段○○段0000000000000000000地號土地及其上同小段178建號建物之買賣關係不存在。㈡被告應將上開房地於民國106年5月11日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有（見本院補字卷第7-15頁之民事起訴狀所載）。嗣原告具狀撤回對黃巧凌之起訴（見本院卷第161頁之民事準備二狀），黃巧凌於收受撤回書狀後10日內未予異議（見本院卷第167頁），原告並主張其僅就共有房地所有權應有部分1/2即系爭房地提起本件訴訟，而非就共有房地為請求，原聲明有瑕疵等語（見台灣高等法院108年度抗字第1195號卷第64-65頁），更正聲明：㈠確認兩造就坐落台北市○○區○○段○○段0000000000000000000地號土地（權利範圍2451/100000）及其上同小段178建號建物權利範圍1/2之買賣關係不存在。
㈡被告應將原告所有坐落台北市○○區○○段○○段0000000000000000000地號土地（權利範圍2451/100000）及其上同小段178建號建物（權利範圍1/2)，於106年5月11日以買賣為原因關係所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有（見上開抗字卷第63-64頁、本院卷第147頁、第161頁），台灣高等法院並以系爭房地而非共有房地價值核定本件訴訟標的價額（見上開抗字卷第70-71頁之台灣高等法院108年度抗字第1195號裁定）。是原告所為上開訴之聲明之更正，依民事訴訟法第256條規定，核屬補充、更正事實、法律上之陳述，非訴之變更、追加。又原告嗣依同一基礎事實，追加依民法第170條、第106條規定為訴之聲明第二項之請求（見本院卷第197頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
原告主張：伊與殷志傑（下合稱原告等2人）於105年4月20日與
黃巧凌簽訂借款契約（下稱系爭借款契約），約定向黃巧凌借貸新台幣（下同）1000萬元（下稱系爭借款），並以共有房地設定第三順位抵押權（下稱系爭抵押權）及簽發1000萬元本票（下稱系爭本票）作為擔保，系爭借款清償期為105年10月19日，嗣黃巧凌之代理人即訴外人李仕強於106年5月11日無權代理將系爭房地以買賣為原因關係移轉登記為被告所有，伊乃依民法第106條、第170條、第179條、第184條第1項前段、第213條、第767條規定，請求確認兩造間就系爭房地買賣關係不存在，並請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記並回復登記為伊所有等語，聲明：同上所述。
被告則以：原告等2人於105年4月20日向黃巧凌借款1000萬元，
除以系爭抵押權、本票作為擔保，原告等2人並於當天出具委託書予李仕強，載明倘原告等2人未能清償共有房地抵押債務，李仕強可代理原告等2人信託、出售共有房地予他人，委託書並經公證人公證，簽具公證書（下合稱委託書），嗣共有房地於105年10月4日因原告另有欠債，遭他債權人假扣押，雖於同年月18日辦理塗銷假扣押，李仕強恐原告另有其他債務，損及系爭借款債權，且原告亦未依約於105年10月19日清償系爭借款債務，李仕強乃於105年10月28日依委託書之授權，將共有房地信託登記予訴外人即代書葉昭宏，嗣葉昭宏於106年4月25日接獲共有房地第二順位抵押權人玉山銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）聲請獲准之拍賣抵押物裁定（案列：本院106年度司拍字第121號，下稱系爭拍賣抵押物裁定），方知悉原告自105年11月17日起即未按期繳息，李仕強遂再依委託書之授權，以原告屆期未能清償前順位抵押權債務為由，於106年5月1日代理原告等2人，以葉昭宏名義將共有房地出售予被告，原告等2人與被告間就共有房地確有買賣關係存在，被告亦係因買受共有房地而移轉登記為所有權人，原告請求確認兩造間就原告所有之系爭房地買賣關係不存在，請求塗銷系爭房地所有權移轉登記、回復登記為原告所有，皆為無理由等語，資為抗辯，聲明：原告之訴駁回。
兩造均不爭執178建號房屋及坐落基地即共有房地為原告等2人
共有，原告等2人於105年4月20日與黃巧凌簽訂系爭借款契約，向黃巧凌借貸1000萬元，約定應於同年10月19日清償，原告等2人並以共有房地設定第三順位抵押權即系爭抵押權及系爭本票作為擔保，嗣共有房地於105年10月28日信託登記為葉昭宏所有，復於106年5月11日以買賣為原因移轉登記為被告所有，並有借款契約、系爭本票、土地、建物登記謄本、異動索引表為憑（見本院補字卷第17-31頁、本院卷第39-49頁、第59-73頁、第79頁），堪信為真。
原告主張系爭房地以買賣為原因關係移轉登記為被告所有，然
原告仍為系爭房地所有權人，兩造間就系爭房地並無買賣關係，被告應塗銷系爭房地所有權登記並將系爭房地回復登記為原告所有，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告等2人向黃巧凌借貸1000萬元，以共有房地設定系爭抵押權
以為擔保，為兩造所不爭執，已如前所述，被告抗辯黃巧凌為確保系爭借款債權，原告等2人並於當天簽具委託書予李仕強，載明原告等2人授權李仕強，倘原告等2人屆期未能清償順位抵押債務，李仕強得代理原告等2人信託、出售共有房地等情，業據被告提出委託書為證（見本院卷第75-77頁），委託書記載：「授權人：吳君健，...殷志傑，被授權人：李仕強。...授權事項：授權人因不克親自前往辦理上開不動產（指共有房地）之買賣、...信託...等事宜，特全權委任被授權人於授權人若有因本標的屆期未能清償之順位抵押權債務時，代理下列事宜。...⒈出賣、...信託本不動產時，適時簽訂不動產書面契約、收受價金、...點交房地等事宜。...⒎辦理本標的權利移轉過戶及使用權之點交權利。...」，是以被告上開抗辯，堪信為真，可知原告等2人倘未能清償共有房地之抵押債務，李仕強即可依原告等2人之授權，將共有房地信託、出售予他人。
㈡被告抗辯共有房地於105年10月4日遭他債權人假扣押，嗣雖於1
05年10月18日辦理塗銷假扣押登記，然李仕強恐原告之其餘負債將損及系爭債權，且原告等2人亦未依約如期於105年10月19日清償系爭借款債務，故李仕強即於同年月28日依委託書授權內容，將共有房地信託登記予葉昭宏，嗣葉昭宏於106年4月25日接獲共有房地第二順位抵押權人玉山銀行聲請獲准之系爭拍賣抵押物裁定，方知原告自105年11月17日起即未再繳交共有房地第二順位抵押權人玉山銀行之債務，李仕強即依委託書授權內容，以原告等2人未能清償抵押債務為由，於106年5月1日代理原告等2人並以葉昭宏名義，以4700萬元價金出售共有房地予被告，被告即代原告以提存法院之方式清償原告所積欠之玉山銀行840萬元債務等情，有被告所提之異動索引表、信託契約書、本院106年度拍字第121號裁定即系爭拍賣抵押物裁定、不動產買賣契約書、提存書為證（見本院卷第79-87頁、第97-119頁），原告亦不爭執其於系爭借款清償期105年10月19日屆至，仍未清償系爭借款債務，且原告自105年11月間起即未按期繳交玉山銀行就共有房地之第二順位抵押債權（見本院卷第148-149頁），證人李仕強亦證稱其之前從事不動產投資，與黃巧凌為認識7、8年之朋友關係，原告等2人有資金需求，經由訴外人江沛蓉介紹，江沛蓉向其尋求借款融資管道，其便找黃巧凌出借金錢，為擔保債權，原告等2人遂簽具委託書，載明授權範圍，後因原告個人債務問題，共有房地經查封即將拍賣，其至玉山銀行詢問，方知悉原告自105年間起即未繳交第2順位抵押權人玉山銀行之利息，玉山銀行行使抵押權，查封拍賣共有房地，因共有房地為原告與殷志傑共有，被告為殷志傑之配偶，為顧全殷志傑之信用，遂出面以價金4700萬元購買共有房地，而共有房地原本設定予玉山銀行之抵押債權為840萬元，實際借款500多萬元，玉山銀行堅持須清償1000多萬元，雙方進行訴訟，被告即將價金一部840萬元提存法院，玉山銀行敗訴，取走該筆840萬元後才塗銷抵押權等語（見本院卷第176-177頁）。是以被告上開抗辯，堪信為真。
㈢按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對
本人發生效力，民法第103條定有明文。原告等2人既於委託書載明倘其等未能清償抵押債務，李仕強即可獲原告等2人之授權，將共有房地信託、出售予第三人，嗣共有房地經債權人假扣押，雖於105年10月18日塗銷假扣押登記，然原告等2人亦未依約於同年月19日清償系爭借款，李仕強依委託書之授權，代理原告等2人將共有房地信託予葉昭宏，復因共有房地之第2順位抵押權人玉山銀行查封、拍賣共有房地，李仕強再依委託書之授權，代理原告等2人以葉昭宏名義將共有房地出售予被告，代理效力自及於原告等2人，從而被告抗辯其與原告等2人間就共有房地有買賣關係存在、兩造間就系爭房地有買賣關係存在，應為可取。兩造間就系爭房地既有買賣關係存在，則被告以買賣關係為原因關係移轉登記為系爭房地所有權人，亦屬有據。原告請求確認兩造間就系爭房地無買賣關係存在，被告應塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復登記為原告所有，為無理由。
㈣至原告主張其曾於105年10月31日寄發律師函予黃巧凌，告知將
於同年11月3日清償系爭借款債務，黃巧凌依約應將共有房地所有權狀、印鑑證明、身分證明等文件返還予原告，原告確有清償系爭借款之意，然因被告並未到場，且委由李仕強告知另訂還款期日，復因李仕強佯稱共有房地已於105年12月間出售予其他買主，原告信以為真，故未再與黃巧凌聯絡清償系爭借款，又原告雖出具委託書予李仕強，然李仕強並未交付委託書副本，原告並不知道授權範圍、細節，且李仕強就系爭房地所為之法律行為皆未告知原告即擅自出售共有房地，李仕強顯非為原告之利益，亦違反原告明示即清償系爭借款之意思，並違背隨時向原告報告授權事項進度之義務，李仕強以原告名義出售系爭房地為無權代理，原告拒絕承認，而李仕強同時為原告及黃巧凌之代理人，依民法第106條禁止雙方代理之規定，李仕強代理原告出售系爭房地為無權代理，原告亦拒絕承認。李仕強無權代理原告出售系爭房地予被告，買賣契約對原告不生效力云云。查：
⒈原告主張其曾以105年10月31日律師函通知被告，將於105年11
月3日清償系爭借款，固提出律師函為證（見補字卷第33-35頁），然該律師函載明「主旨：為代本所當事人吳君健、殷志傑函告台端（指黃巧凌）...說明：本件係依當事人吳君健、殷志傑委任意旨辦理。茲據上開當事人來所委稱...㈡...我方已備妥款項，爰委請貴大律師代為發函，請台端於105年11月3日至貴大律師事務所受領清償，...」，可知該函所載原告等2人已備妥款項，請黃巧凌於105年11月3日至律師事務所受領清償等語，純屬原告等2人單方說詞，尚不足據而推認原告當時確已備妥款項，預計於105年11月3日清償系爭借款。又原告等2人復以105年11月3日（105）天律字第10002號律師函通知被告，其已備妥支票3紙供清償系爭借款，然因故改於105年11月8日至律師事務所受領清償乙節，有律師函及所附之3紙銀行支票在卷可稽（見本院卷第89-93頁），證人李仕強則證稱其受黃巧凌之託前往律師事務所瞭解狀況，但並未看到律師函所指欲清償系爭借款債務之銀行本票正本，也沒有看到現金，依據律師事務所建議，至法院辦理清償提存是最具效力的方式，故其告知對方，倘欲清償系爭借款，就請直接至法院提存等語（見本院卷第176-177頁），殷志傑亦出具證明書載明：「立書人殷志傑...與吳君健於民國105年11月3日委請張耀天律師寄發天律字第10002函予黃巧凌，表示欲於同年11月8日下午1時30分辦理清償款項等事宜，函中所附之3紙國泰世華銀行保付支票，惟實際上於11月8日當天並無攜至明泓律師事務所，於會場中並未見到該3紙銀行保付支票，於會談中黃巧凌之代理人李仕強表示為求公允，請本人與吳君健直接至法院辦理清償提存，...」（見本院卷第95頁），與證人李仕強所述上開情節互核相符，皆堪以採信，且原告亦陳稱其嗣後並未清償系爭借款，亦未再與黃巧凌聯絡等語（見本院卷第149頁），從而被告抗辯原告雖稱欲清償系爭借款，但於105年11月8日並未提出律師函所附之本票，嗣後黃巧凌亦未再接獲原告欲清償系爭借款之訊息，應為可取。
⒉至原告主張其係因李仕強於105年12月間佯稱共有房地已出售予
新莊副都心某位買主，信以為真，認已無清償系爭借款實益，故不再與黃巧凌聯絡清償事宜云云。惟原告既未依其105年11月3日律師函所載，於同年月8日備妥支票償還系爭借款，已難認其具清償系爭借款之意願、能力，則其主張其誤認已無清償系爭借款實益云云，已非可採。況且，原告亦未舉證李仕強曾向其表示共有房地已出售並移轉所有權予原告所指買主，證人李仕強並證稱，據江沛蓉表示，原告等2人希望找到買主購買共有房地以解決債務，而買方雖交付500萬元斡旋金，但因買方希望將停車場變更為正常商辦使用，此一條件無法達成，故買賣契約業已解除，500萬元斡旋金已返還買方，此為江沛蓉所知悉等語（見本院卷第177-178頁）。由上，原告主張其曾欲於105年11月3日清償系爭借款，但因黃巧凌未到場，後因李仕強佯稱共有房地已出售予新莊副都心買主，故其認已無清償系爭借款實益，而未清償系爭借款云云，即非可信。
⒊又原告不爭執委託書之作成業經民間公證人公證（見本院卷第1
50頁），且公證書亦清楚記載：「壹、請求人(授權人，吳君健，殷志傑。被授權人，李仕強。貳、請求公證之法律行為：委託書。參、公證人實際體驗情形：⒈請求人表示擬就後附委託書請求准予公證。...⒊經公證人依公證法第71條規定闡明授權內容之法律意義及效果後，請求人均表示瞭解及承認後附委託書與其真意相符，並簽名或蓋章。肆、公證之本旨及法條依據：當事人對於後附委託書之內容之約定，意思表示合致，由到場人當場簽名或蓋章，...」，原告等2人、李仕強及公證人麥怡平皆於公證書簽名（見本院卷第75頁），證人李仕強亦證稱原告等2人確實知悉授權內容，之前江沛蓉已與雙方溝通，現場亦再次確認授權內容與細節，公證人亦確認委託書內容與細節（見本院卷第176頁），堪認被告抗辯原告明確知悉委託書所載授權內容，應可採信。原告主張其因被告未交付委託書副本，故不知情授權內容云云，即非可取。
⒋而委託書已明確記載：「...特全權委任被授權人（指李仕強）
於授權人（指原告等2人）若有因本標的（指共有房地）屆期未能清償之順位抵押債務時，代理下列事宜。...⒈出賣、...信託本不動產時，適時簽訂不動產書面契約、收受價金、...點交房地等事宜。...」（見本院卷第77頁），可知於原告等2人未能清償順位抵押債務時，李仕強即獲原告等2人之授權，有權代理原告等2人出售、信託共有房地予第三人，李仕強毋庸再為告知原告等2人或者另行取得原告等2人之同意、授權。
至委託書固記載「...被授權人應隨時向授權人報告授權事項之進度...」（同上卷頁），惟李仕強有無遵循委託書所載上開報告授權事項進度，參以民法第540條、第544條等規定，至多僅為李仕強有無違反受任人之報告義務、處理委任事務有無過失，不影響李仕強已獲原告等2人授予出售共有房地、辦理相關所有權移轉登記等手續之代理權限。原告以委託書之上開記載內容為據，主張李仕強未將出售共有房地予被告一事告知原告，即屬擅自出售共有房地，違反原告有意清償系爭借款之明示意思與利益，為無權代理云云，洵屬無據。
⒌再者，李仕強代理原告等2人以葉昭宏名義將共有房地出售予被
告，成立買賣契約，買賣契約之當事人為原告等2人與被告，故而黃巧凌並非共有房地買賣契約之當事人，至為明確。原告主張李仕強代理黃巧凌處理其與原告間系爭債務，並舉殷志傑出具之證明書所載內容：「...黃巧凌之代理人李仕強...」為證（見本院卷第95頁），惟李仕強縱如原告所言，代理黃巧凌處理系爭借款債權，然黃巧凌既非共有房地之買受人，即非買賣關係之當事人，原告主張李仕強同時代理原告及黃巧凌，故李仕強代理出售共有房地屬民法第106條規定所禁止之雙方代理行為，應屬無權代理云云，顯屬無據。
綜上，被告抗辯原告等2人所出具之委託書，載明原告等2人倘
未能清償順位抵押債務，李仕強即有權代理原告等人將共有房地信託、出售予他人，嗣共有房地經其他債權人假扣押，再經第二順位抵押權人玉山銀行聲請拍賣獲准，從而李仕強即依委託書之授權，將共有房地信託登記予葉昭宏，再代理原告等2人以葉昭宏名義將共有房地出售予被告，並據此將共有房地以買賣為原因關係辦理所有權移轉登記為被告所有，均屬有權代理，效力及於原告等2人，應為可信。原告主張李仕強為無權代理，原告與被告間就原告所有之系爭房地間買賣關係不存在，依民法第106條、第170條、第179條、第184條第1項前段、第213條、第767條規定，請求被告塗銷系爭房地所有權登記並回復登記為原告所有，皆無理由。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經審酌後
均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
民事第五庭 法 官 匡偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
書記官 李婉菱