臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第625號原 告 王國雄即益國地政士聯合事務所訴訟代理人 姜志俊律師被 告 公業主洪天耒法定代理人 洪志正訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國109年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元，及自民國一百零九年七月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,702萬6,260元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行，嗣於本院審理中變更聲明為被告應給付原告630萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國98年12月5日與被告簽訂委任契約書（下稱系爭委任契約），委任事項依系爭委任契約第2條約定為：「㈠向主管之民政機關申請核發派下全員證明書。㈡召開派下員大會改選新任管理人並訂定規約。㈢辦理新任管理人及規約之備查、變更登記暨補（換）發權利書狀。㈣辦理公業財產處分暨移轉登記事宜。」，報酬則依系爭委任契約第3條約定按委任標的當期公告土地現值9%計算，且伊同意酬金自委任標的中之聖母段502地號土地（下稱系爭502地號土地）出售價款中收取（下稱系爭委任報酬），倘系爭502地號土地出售價款超過伊應得之酬金時，伊不得再向被告收取。伊依約完成系爭委任契約第2條第1至3項之事項後，於103年9月29日為被告出售系爭502地號土地予訴外人任登壽、洪正典、余世陽（下稱任登壽等3人），然因被告派下員主張優先承買權並簽訂土地買賣契約書(下稱系爭土地買賣契約)，兩造即向任登壽等3人通知解約，任登壽等3人因對優先承買權有爭議而向兩造提起所有權移轉登記訴訟（下稱系爭移轉登記訴訟）並聲請假處分登記，故伊遲遲無法出售系爭502地號土地並取得系爭委任報酬，兩造乃於105年5月10日簽訂終止委任契約協議書（下稱系爭終止委任協議）終止系爭委任契約，並約定被告應於105年12月31日前給付系爭委任報酬，如因故無法出售系爭502地號土地時，兩造應於3個月內另行協議給付方式。嗣任登壽等3人之系爭移轉登記訴訟於109年1月16日經最高法院判決敗訴確定後，伊始向被告通知限期撤銷假處分登記並履行優先承買人之買賣契約及依系爭委任契約給付委任報酬。詎被告拒絕履約且不撤銷假處分，嚴重損害伊之權益，爰依系爭委任契約第3條及系爭終止委任協議第3條之約定，請求被告給付系爭委任報酬即630萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告630萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於100年2月21日始向主管機關申請登記、101年3月13日登記管理人，系爭委任契約於98年12月5日簽署時，伊非適格之祭祀公業法人，也未選出合法之管理人，無人有權限代表、代理伊為法律行為，且系爭委任契約上並無全體派下員之簽名，故系爭委任契約簽立時，伊不僅無權利能力，也沒有合法之代表人，屬無效契約。另系爭終止委任協議乃補充系爭委任契約所作，僅有補充之效力，然在系爭委任契約自始無效之情況下，系爭終止委任協議亦失所附麗。又觀之系爭委任契約及系爭終止委任協議之內容，系爭502地號土地於103年之公告現值至少有2,523萬4,011元之價值，然原告只以630萬元賤賣，違反社會善良風俗，且原告明知洪志明、洪甲意為人頭買者，有圖利特定人以謀利之疑慮，違反民法第72條、派下員規章中非派下員不得購地及地政士法第22、27條之規定，應屬無效之契約。退步言之，估不論系爭委任契約是否有效，原告並未完成受任人任務及歸還權狀與相關文件等事項，且系爭502地號土地至今未出售，伊並未取得買賣價金，原告之酬金請求權尚未成立，原告雖有尋得任登壽等3人購買系爭502地號土地，然有優先購買權人行使優先購買權，故原告無法完成此委任任務甚為明確，且原告應向土地買受人請求，原告並無向被告請求報酬之權等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告主張與被告簽訂系爭終止委任協議，系爭502地號土地原出售予任登壽等3人，嗣因被告派下員行使優先承買權，任登壽等3人向兩造提起系爭移轉登記訴訟敗訴確定等情，有系爭終止委任協議、土地預定買賣契約書、判決書附卷可稽（本院卷第22至30、39至62、67至70頁），復為被告所不爭執，堪信為真。
四、原告主張依系爭委任契約、系爭終止委任協議之約定，被告應給付系爭委任報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：系爭委任契約、終止委任協議是否有效？原告是否已完成委任事務而得請求系爭委任報酬？以下分述之：
㈠被告雖抗辯簽訂系爭委任契約時伊為無權利能力人，且未經
合法代理為無效，系爭終止委任協議僅為補充效力，亦失其依據等語，惟查：
⒈按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、
法律行為或習慣定之；第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之，民法第828條第1項、第2項定有明文。又按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項亦有明定。
臺灣之祭祀公業倘未依祭祀公業條例登記為法人，因其並非法人，僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其本身並無權利能力，不能為權利能力之主體，其財產應為祭祀公業派下員公同共有。是故，未經登記為法人之祭祀公業，其處分財產自應上開規定為之，即以派下員過半數及應有部分合計過半數之同意始可至明。
⒉被告未依祭祀公業條例第21條規定登記為祭祀公業法人之情
，為兩造所不爭執，被告與原告簽訂系爭委任契約時，雖該契約書僅經部分派下員簽名，惟被告嗣於101年3月10日召開派下員大會，並經全體出席派下員一致同意追認通過系爭委任契約，此有系爭委任契約及決議可稽（見本院卷第17至21頁），而被告斯時派下員共計254位，出具委託書及親自出席該次派下會大會者為165位，已達派下員半數以上人數出席，該次派下員大會並訂定管理會組織章程，選任洪仲興為被告之管理員。另被告復於102年3月17日經2/3派下員出席，經出席派下員逾3/4同意通過管理暨組織規約，其中第7條規定：本公業設管理委員會，由管理委員9名組成，經派下員大會過半數同意選任之，其資格不限於派下現員擔任。負責對內管理公業財產、召開派下員大會及執行有關財產保存、利用、改良、處分等行為。管理委員間應互推一名為主任委員，對外代表本公業為管理人，以行使權利履行義務。而第13條則規定：本公業財產之處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理並包括但不限於下列事項：⑴與第三人訂定買賣契約、收受價款、申報土地增值稅及辦理所有權移轉登記等一切有關事宜之權。⑵辦理土地鑑界標示變更登記（合併、分割）相關事宜。⑶設定地上權、不動產役權等用益物權。（包括用益物權契約訂定）⑷與三七五租約耕地承租人協調終止租約及申請終止租約等一切有關事宜。⑸與土地占用人協商之一切有關事宜。⑹若涉及民事或行政爭訟，有法律上訴訟及調（和）解之權，以上各情，亦有本院向高雄市路竹區公所函調之申報資料可稽。又兩造簽訂系爭終止委任協議時，係由時任被告管理員之洪仲興代表被告簽立，被告亦不爭執洪仲興有權代表被告簽訂系爭終止委任協議，綜上可知，兩造簽訂之系爭委任契約業經被告派下員大會派下員半數以上出席，出席人數全數同意追認，而系爭終止委任協議亦係經有權代表被告之人簽訂，依其內容復堪認有承認系爭委任契約有效成立之意，核與被告規約及土地法第34條之1第1項規定相符，是系爭委任契約及終止委任協議自應認係屬有效，至為灼然。至系爭委任契約被告名稱雖記載為公業主洪天「來」派下代表，惟被告亦自承我們的祖先應該叫洪天來，但是戶政登記時寫成洪天耒等語（見本院卷第130頁），自不影響系爭委任契約之效力。是以，被告上開辯稱，均非可採。㈡被告復辯稱系爭委任契約及終止委任協議之內容對被告太不
公平，亦不符社會一般上買賣行情，違背社會善良風俗，依民法第72條規定應屬無效等語，惟查，兩造簽訂系爭委任契約、終止委任協議，關於委任報酬多寡均係兩造自行衡量自身利益、得失及委任事項內容繁雜程度所定，被告派下員眾多，系爭委任契約亦經派下員開會討論追認，客觀上難認上開二契約有何違背社會善良風俗之情事。至被告另辯稱原告明知派下員洪志明、洪甲意為人頭買者，違反非派下員不得購地及地政士法第22條、第27條規定，與原土地耕作者（原購買者）多次簽約、公證、毀約，營生事端，應屬無效契約等語，然查，被告自承洪志明、洪甲意係其派下員等語（見本院第184頁），而洪志明、洪甲意係委託他人簽訂系爭土地買賣契約，此亦有該契約及授權書可稽（見本院卷第37、
243、247頁），另任登壽等3人主張系爭優先承買契約無效，亦經系爭移轉登記訴訟駁回其主張，有判決書可稽(見本院卷第39至62頁)，且原告辦理系爭502地號土地買賣委任事務，將該土地出售予土地耕作者任登壽等3人，嗣後係因被告派下員依法行使優先承買權，始有系爭移轉登記訴訟發生，此顯非可歸責於原告，自難認原告有何違反被告規約及地政士法行為，或系爭委任契約或終止委任協議有無效之事由，被告上開抗辯，均非足取。
㈢系爭委任契約第2條約定委任事項包含：一、向主管之民機關
申請核發派下全員證明書（包括：派下全員系統表、派下現員名冊及不動產清冊）。二、召開派下員大會改選新任管理員，並訂定規約。三、辦理新任管理人及規約備查、變更登記暨補（換發權利書狀）。四、辦理公業財產處分暨移轉登記事宜（見本院卷第14頁）。而依高雄路竹區公所函覆本院檢附之被告申報資料，確有核發派下全員證明書，及召開派下員大會改選新任管理員，並訂定規約之備查，該等行為係由原告以被告之代理人身分為之，又兩造簽訂之系爭終止委任協議，其中第1條更明載：乙方（指原告）業已完成原委任契約第貳條第一項至第三項委任工作等語（見本院卷第67頁），足見原告確已完成系爭委任契約第2條第1至3項工作。至系爭委任契約第2條第4項工作，於系爭終止委任協議第1條約定亦約明：「至於第四項：辦理公業財產處分暨移轉登記事宜，除聖母段502地號土地外，餘由甲方另行委任他方辦理之」，顯見兩造已另行約定原告僅須辦理系爭502地號土地處分暨移轉登記事宜即可。
㈣又系爭委任契約第3條約定：「一、本案甲方應給付乙方之酬
金，按第壹條委任標的簽約當期公告土地現值總額百分之玖計算。甲方應於土地出售收取價金時按上述標準一次如數給付乙方。二、乙方同意前項酬金須自聖母段502地號土地之出售價款中受取，倘土地出售價款不足支付酬金時，乙方不得再向甲方收取；倘土地出售價款超過乙方應得酬金時，該超過部分悉歸甲方所有。」（見本院卷第17頁），另系爭終止委任協議第3條亦約明：「甲方應依原委任契約第三條所約定之報酬金額給付乙方，至於付款方式須自聖母段502地號出售價款中收取，惟應於民國105年12月31日前完成給付，如因故無法出售該土地時，甲乙雙方應於三個月內另行協議給付方式，如未達成協議，乙方得另行依法請求給付報酬」(見本院卷第67頁)，是依上開約定，原告之委任報酬固以系爭委任契約第1條委任標的之全部土地之公告土地現值總額9%計算，但以系爭502地號土地之出售價款為限。又前述二契約約定系爭委任報酬係自系爭502地號土地價款中收取，另兩造及系爭502地號土地之優先承買人所簽訂之系爭土地買賣契約，其中第3條第2項亦明載：「二、茲因乙（指被告）、丙（指原告）雙方有訂定委任契約，委任契約定明丙方的委任報酬須自乙方出售本標的價款收取，本約買賣價款之給付，三方均同意甲方將價款逕給付丙方」（見本院卷第33頁），換言之，系爭502地號土地之買方所給付被告之價款即可由原告直接收取作為委任報酬。
㈤按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。 兩造固均不爭執系爭502地號土地尚未完成買賣之所有權移轉登記，且買受人僅支付二期價金共420萬元等情節，然其緣由，原告陳述系爭移轉登記訴訟終結後，原告通知被告會同辦理移轉登記給優先承買人，惟遭被告拒絕等語，觀之被告自承經原告通知即刻安排與派下優先承買人協調價金事宜（見本院卷第139頁），並有其提出之開會通知書在卷可稽（見本院卷第189至193頁），被告於本件訴訟亦一再爭執該優先承買人非具派下員身分及系爭502地號土地遭賤賣，價款可以再與優先承買人商議等情，堪認系爭502地號土地未能完成買賣所有權移轉登記事宜確係因被告拒絕履行緣故，則原告未能完成系爭委任契約、系爭終止委任協議所約定系爭502地號土地處分暨移轉登記之委任事務，致無法獲得應得之委任報酬，顯係因被告拒絕履行買賣移轉所有權登記債務，自應類推適用民法第101條第1項規定，視為原告已完成委任事務，原告自得收取系爭委任報酬即系爭502地號土地價款630萬元。又兩造均不爭執系爭502地號土地之優先承買人業已依系爭土地買賣契約給付原告第1期及第2期價款共計420萬元，而第3期價款之210萬元，僅因尚未辦竣產權移轉登記故尚未給付等情，而如前述，原告本得自系爭502地號土地價款收取委任報酬，優先承買人逕將價款給付予原告作為委任報酬，則原告自優先承買人收取之420萬元價款即係原告已收取之委任報酬，此部分原告既已受清償，自不得再向被告請求給付，而扣除此部分後，尚未清償之210萬元委任報酬，原告自得向被告請求給付。至被告雖抗辯原告應自行向買受人請求委任報酬，並無向被告請求之權等語，惟系爭委任契約、終止委任契約或系爭土地買賣契約，僅係約定買受人直接給付價金予原告，該價金原告得作為委任報酬而取償，然原告並非因此取得直接請求買受人給付價金之權利，被告上開抗辯，應非可採。
㈥至被告雖再辯稱原告逕把未完成業務交由高雄陳代書繼續完
成，無權索取先前約定之全額金額等語，惟如上述，兩造於系爭終止委任協議已重行約定被告尚應完成之第4項委任工作僅為系爭502地號土地之處分暨移轉登記事宜，其餘則由被告另行委任他人處理，原告仍得收取原約定之委任報酬，被告上開抗辯，顯非可採。又被告抗辯原告原尋得之買家任登壽等3人之買賣，因有優先承買人行使優先承買權，故無法履行對任登壽等3人之買賣契約，因此無法完成委任任務而無酬金請求權等語，然查，系爭502地號土地原出售予任登壽等3人，因被告派下員行使優先承買權，優先承買契約即成立，兩造並與優先承買人簽訂系爭土地買賣契約，此係因法律優先承買規定產生之當然結果，自難認被告無法履行對任登壽等3人之買賣契約，即屬無法完成委任任務，被告上開抗辯，亦非足取。再者，被告另辯稱原告未歸還權狀及相關文件及購地先付款、未幫忙處理83年度提存字第3564號徵收補償款乙案、未主動提出證件邀約管理委員會協助辦理解除假扣押工作，故未完成委任事務等語，然而，系爭終止委任協議第5條已約定於報酬支付完畢前，派下全員證明書、管理人備查文件及土地所有權狀留置於被告（見本院卷第69頁），且如上述，系爭502地號土地買方交付予原告之價金即為原告得收取之委任報酬，而無庸交付返還予被告，故原告未歸還權狀等文件或價金，依約洵屬有據，尚難認係未完成委任事務。又系爭終止委任協議第6條約定有關83年度存字3564號徵收補償款固委由原告辦理取回提存物，然被告應給付取回提存金額的15%作為原告報酬（見本院卷第69頁），足見該取回提存物之工作與本件委任事務及報酬無涉。至於被告所稱之假扣押工作，應係指原買受人任登壽等3人聲請法院禁止被告就系爭502地號土地為讓與等處分行為之假處分，此有臺灣高雄地方法院104年度全字第51號裁定可參(見本院卷第63至66頁)，就此兩造均不爭執假處分登記尚未塗銷，惟被告本為該假處分案件之當事人及系爭502地號土地所有權人，假處分聲請撤銷事宜本應由被告具名為之，而如上述，被告於本件訴訟前及本件訴訟中尚且爭執優先承買人之身分及買賣價款而拒絕配合辦理系爭502地號土地所有權移轉登記事宜，則被告以原告未主動協助辦理假處分塗銷事宜而抗辯原告未完成委任工作，亦非可採。
五、綜上所述，系爭502地號土地未完成所有權移轉登記予買受人係因被告拒絕履行該義務所致，類推適用民法第101條第1項規定，應視為原告委任事務已完成而得請求被告給付系爭委任報酬，又因原告已自買受人給付之價金受償委任報酬420萬元，則原告尚得請求被告給付之委任報酬應為210萬元。
從而，原告依系爭委任契約及終止委任契約之約定，請求被告給付210萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即109年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原
告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第八庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 巫玉媛