臺灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第810號原 告 林上玫訴訟代理人 陳逸華律師被 告 黃貞于訴訟代理人 黃品喆律師
廖晏崧律師上列當事人間請求確認契約關係不存在事件，本院於民國109年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造分別於民國109年1月18日、109年1月21日就坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地及同段3387建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷00號3樓之10房屋（下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下分稱系爭前約、系爭後約，見本院卷第21至51頁），然原告均已以存證信函予以解除前開契約（見本院卷第53至79頁），然此為被告所否認，則兩造間是否仍存有買賣契約關係即有不明確之情形，而此等不安狀態可藉由確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應認有確認利益存在。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造前於109年1月18日就系爭房地簽立不動產買賣契約書（即系爭前約），約定買賣價金新臺幣（下同）1300萬元，被告並交付原告10萬元訂金，然未同時給付第1期其餘款項120萬元，嗣被告表示買賣金額過高，兩造經重新議價，原告同意以1050萬元出售系爭房地，遂於109年1月21日另就系爭房地簽立房地買賣契約書（即系爭後約），惟被告並未依系爭前約第5條第2項約定於簽約時給付原告第1期其餘款項120萬元，經原告分別於109年3月17日、109年3月23日寄發存證信函催告均未獲置理，原告已於109年4月6日寄發存證信函解除系爭前約。系爭後約訂立後，被告除前開支付之10萬元訂金外，亦未依系爭後約第3條第2項約定，於109年1月底前再給付原告120萬元，故原告於109年4月24日寄發存證信函予被告表明依民法第255條規定解除系爭後約，並沒收被告所支付之10萬元訂金。爰提起本件訴訟，並聲明：請求確認原告與被告間於109年1月18日及109年1月21日就系爭房地之不動產買賣契約關係不存在。
二、被告則以：系爭後約簽訂後，被告依系爭後約第3條第1項之約定等待原告備齊所有權狀、身分證明文件、最近期房屋稅單等產權移轉登記文件及蓋妥辦理移轉登記等有關書表（下合稱系爭書表），並交付雙方委託之代理人，原告雖於其後將部分所需文件交付予雙方委託之代書，惟遲遲未交齊系爭書表，兩造既已以系爭後約重新約定系爭房地價金給付之方式已取代系爭前約，則被告無再依系爭前約約定給付期程為給付之義務，原告於109年3月17日、109年3月23日寄發存證信函催告及於109年4月6日寄發存證信函解除系爭前約均無理由。被告更發現原告自雙方委任代書處取回先前交付之部分文件，顯有不願履約之意，方於109年4月16日寄發存證信函請求原告依系爭後約第3條第1項履行交付系爭書表之義務，詎原告於收受存證信函後，反於109年4月24日委託律師寄發律師函，向被告表示不願履行系爭後約第3條第1項之義務。再按系爭後約第3條第1項之約定，原告應先交付系爭書表予雙方委託之代理人，本已違約無從以被告違反系爭後約第3條第2項之約定而解除系爭後約，縱認原告並無先行交付系爭書表之義務，依系爭後約第3條第1項約定可知，原告未交付系爭書表前，被告並無提供3張本票之義務，被告既已行使同時履行抗辯權即毋庸負擔遲延之責任，系爭後約各期款項既有牽連關係，被告自得拒絕履行系爭後約第3條第2項給付價金之義務。原告亦未就系爭後約有該當民法第255條「非於一定時期為給付不能達其契約之目的」為舉證，原告據此規定解除系爭後約並沒收10萬元難認合法等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第295至296頁，併酌予文字修正）：
㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地及同段3387建號建物
即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段00巷00號3樓之10房屋(即系爭房地) 為原告所有(見原證1)。被告之父母即黃振炎與呂四妞均任職21世紀不動產臺北承德加盟店(見原證10)且曾於108 年12月30日受任擔任原告出售系爭房地之仲介(見原證11) 。
㈡兩造先於109年1月18日就系爭房地簽立不動產買賣契約書，
買賣金額為1300萬元(即系爭前約，見原證2，各期之買賣價金款項分別為10萬元定金、120萬元、130萬元、1040萬元)，被告並交付10萬元之定金；嗣於109年1月21日兩造(被告係由其父黃振炎代理) 再另行簽立房地買賣契約書，買賣金額為1050萬元(即系爭後約，見原證3 ，各期之買賣價金款項分別為10萬元定金、120萬元、130萬元、790萬元) ，被告並無另支付原告款項，而係兩造同意於109 年1月18日被告交付之10萬元抵充為定金(見系爭後約第11條) 。㈢原告於109 年3 月17日、109 年3 月23日曾發板橋港尾郵局
第23號、板橋港尾郵局第27號存證信函予被告，被告係於10
8 年3 月31日收受(見原證4)。原告於109 年4 月6 日曾發臺北三張犂郵局第249 號存證信函予被告，被告係於108年4
月20日收受(見原證5)。原告再於109 年4 月24日曾寄臺北東門郵局第101 號存證信函予被告，因「查無此人」及「招領逾期」而退信(分見原證6即原證17 、原證7)。
㈣被告委由廖晏崧律師於109 年4 月16日發臺北民權郵局第206
號存證信函予原告(見被證1)，原告則委由陳逸華律師於10
9 年4 月24日以(108) 昭華字第008 號回函(見原證16) 。㈤兩造所提證物形式上均為真正。
四、兩造爭點（見本院卷第297頁，併酌予文字修正）：本件原告請求確認兩造間買賣契約（含系爭前約、系爭後約）關係不存在，有無理由?
五、本院之判斷：㈠兩造簽訂之系爭前約、系爭後約，就系爭房地之買賣價金、各期給付金額及付款方式應以系爭後約為依據：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，為全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院104年度台上字第1877號民事判決意旨參照）。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號民事判決意旨參照）。
2.兩造於109年1月18日簽訂之系爭前約第5條買賣價金之給付與收受「一、本合約買賣標的總價款（乙方係公司行號者含營業稅）（按乙方即原告，下同）：新臺幣壹仟叁佰萬元整。二、付款方式如下：第一期款（簽約款）：新臺幣壹佰叁拾萬元整。第二期款（備證用印款）：新臺幣：X（按表示無需付款）元整。第三期款（完稅款）：新臺幣壹佰叁拾萬元整。第四期款（尾款）：壹仟零肆拾萬元整。」（見本院卷第29頁）。
3.兩造於109年1月21日簽訂之系爭後約第2條買賣總價款：「新臺幣壹仟零伍拾萬元整。」、第3條付款方法及日期：「㈠本契約成立時，甲方（按即被告，下同）應給付乙方（按即原告，下同）訂金新臺幣壹拾萬元整。乙方應交付所有權狀、身分證明文件、最近期房屋稅單等產權移轉登記應備證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表（按即系爭書表），交付雙方委託之代理人。同時甲方開立等額未給付之價金餘款本票3張作為乙方之擔保。㈡雙方約定109年1月日再給付一部份價金計新臺幣壹佰貳拾萬元整。㈢以第三期款新臺幣壹佰叁拾萬元扣繳…。㈣尾款：新臺幣柒佰玖拾萬元整…。」（見本院卷第45-47頁）。
4.參酌兩造均稱系爭前約、系爭後約係同時存在（見本院卷第297頁），然就上開2.及3.契約文義，系爭前約於簽約「時」依約被告即應給付「130萬元」，系爭後約於「成立時」，被告即應給付原告「10萬元」，原告應交付系爭書表予兩造委託之代理人，被告應開立等額未給付之價金餘款本票3張（下稱3張本票）作為擔保，就120萬元部分兩造於系爭後約另約定期日交付，佐原告亦主張係因被告未依期限交付系爭前約簽約款之餘款120萬元，兩造方經協商後議定系爭後約，又觀前開系爭前約與系爭後約文字，就給付金額及付款期程、方式顯有矛盾，況兩造就系爭後約係經合意變更乙節亦不爭執，堪認兩造就系爭房地之買賣價金、各期給付金額及付款方式顯有僅以系爭後約為依據並互為拘束之意，就該部分已實質合意變更系爭前約之內容，於判斷兩造間就是否依約給付各期價金，應以系爭後約之約定為依據。
㈡原告以109年4月6日存證信函解除系爭前約，並不合法：
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。
2.觀原告於109 年3 月17日所發存證信函內容「台端於109年1月18日簽約（按即系爭前約）承購本人所有坐落…，迄今尚未依約給付第一期款新臺幣一百二十萬元整之價金，以本信函通知台端，請盡速將該款項匯入本人原指定之銀行帳戶內」（見本院卷第53頁）、於109 年3 月23日所發存證信函內容「台端於109年1月18日（按即系爭前約）簽約承購本人所有坐落…，迄今尚未依約給付第一期款新臺幣一百二十萬元整之價金，以本信函通知台端，於收到信函五日內，將該款項匯入本人原指定之銀行帳戶內，逾期未辦，將依法處理」（見本院卷第57頁），於109 年4 月6日所發存證信函內容「台端於109年1月18日簽約承購本人所有坐落…，雖經本人分別於109年3月17日及同年同月23日…存證信函通知及催告台端給付第一期價金在案，惟迄今本人原指定銀行帳戶內，未見有匯入該款項之紀錄，顯然台端有不買系爭房地之意思，故貴我雙方原簽訂之買賣契約，依法予以解除」（見本院卷第63至65頁），可知原告所發109年3月17日存證信函並未定相當期限催告被告履行，且依前開109 年3 月17日存證信函、109 年3 月23日存證信函之文義，均係就系爭前約之第1期簽約款所未給付之120萬元為催告，然依前述，兩造已合意變更就系爭房地買賣價金、各期給付金額及付款方式，且係因被告未能依約給付前開120萬元，兩造方議定系爭後約，則原告仍執系爭前約約定內容對被告為催告，難認已就被告就買賣契約所負之給付義務而為催告，無法據為屬合法之催告，從而原告以109年4月6日存證信函解除系爭前約，於法尚屬無據。
㈢原告以109年4月24日存證信函解除系爭後約，並不合法：
1.次按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條定有明文。又此項付款日期之約定，上訴人並未主張兩造就此有特別重要之合意；且就契約本身，客觀的觀察，亦無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形。從而縱如上訴人所辯，被上訴人除已付54萬元外，其餘價金未付屬實，上訴人亦無依民法第255條規定，不經催告解除買賣契約之餘地。茲上訴人既未定相當期限催告被上訴人履行給付價金之義務，其解除契約，亦與民法第254條之規定不合，不生解除契約之效力（最高法院81年度台上字第 2594 號判決意旨參照）。又按民法第255條所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要 (契約之目的所在) 有所認識，始足當之（最高法院84年度台上字第1235 號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
2.酌原告於109年4月24日所發存證信函內容「主旨：為代敝當事人林上玫以本函之送達作為解除與台端於民國109年1月21日間之『房地買賣契約書』（按即系爭後約）之意思表示事。
…說明：…二、…㈡次按，台端未依系爭契約之約定，於109年1月底前再給付本人壹佰貳拾萬元整之價金，前經本人先後於109年3月17日及同年4月6日以…存證信函催告，台端亦未履行，故本人自得爰依民法第255條之規定，以本函之送達作為解除『房地買賣契約書』（按即系爭後約）之必司表示，本人並依民法第249條第2款之規定，沒收台端給付本人系爭契約之定金10萬元。」（見本院卷第69至73頁），惟依前述，109年3月17日存證信函係原告針對系爭前約之第1期簽約款所未給付之120萬元為催告，109年4月6日存證信函並未為任何催告之意思表示僅逕解除系爭前約，均未敘及被告因系爭後約所負之義務，是原告109年4月24日存證信函以曾於先後於109年3月17日及同年4月6日以存證信函催告被告，實難解為係針對系爭後約為合法有效之催告，再原告就被告應於109年1月底前交付120萬元此項付款日期之約定，並未舉證兩造就此有特別重要之合意、認識或舉證說明就系爭後約本身客觀的觀察，亦無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，亦未載明於系爭後約，難僅以被吿未依系爭後約第3條第2項於109年1月底前交付120萬元款項，即認與民法第255條之規定相合，應不生解除契約之效力。
3.又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條亦定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（最高法院50年台上字第1550號判決意旨參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，甲主張同時履行抗辯時，應溯及免除甲之遲延責任（最高法院107年度第8次民事庭會議決議參照）。雙方如有一批不履行給付，對於全部之給付即成為債務一部不履行之關係，就每期相對立之給付間，應認為有履行上之牽連關係，自得以前期之對待給付未經履行為理由，而拒絕本期或次期之給付。亦即出賣人得以買受人未清償前期之價金為由，於買受人為請求時行使同時履行抗辯權（最高法院88年台上字第138號判決意旨參照）。系爭後約第3條1項既明確約定，契約「成立」時，被告應給付原告10萬元，原告應交付系爭書表「同時」被告應開立3張本票（等額未給付之價金餘款），則依系爭後約之契約文義，原告交付系爭書表與被告給付10萬元及開立3張本票即立於對待給付關係，且系爭後約於109年1月21日締約，倘兩造確有於同日被告應交付120萬元之意思表示合致，實無需將該款項之給付日期與系爭前約不同而改訂於同條第2項，復未填載日期，雖原告於109年4月24日以律師函表明因被告未依約交付3張本票及120萬元，援引民法第264條為同時履行抗辯，然此至多僅能解為原告就提出系爭書表義務部分不負遲延責任，又原告以109年4月24日存證信函解除系爭後約並不合法，業經認定如前，縱被告於本件訴訟審理時方行使民法第264條同時履行抗辯權，依前揭法律規定及最高法院判決意旨，被告之遲延責任即溯及免除，況系爭後約係為買賣系爭房地所簽訂，就付款約定係依系爭房地之簽約、備證、完稅、貸款、交屋等期程付款，參酌不動產市場交易現況，應認各期給付間，有履行上之牽連關係，被告依民法第264條規定，以原告未交付系爭書表為由，拒絕給付120萬元，尚非無據。至原告主張被告之父母黃振炎與呂四妞原為系爭房地仲介，復以被告名義買受系爭房地有違誠實信用原則乙節，然原告於出售系爭房地時已知此情而仍願與被告訂立系爭前約、系爭後約，似宜認此為原告於利益衡量後所為之財務決定，無法逕認本件被告有何違反誠實信用原則之情。被告另抗辯於系爭後約簽立時已交付10萬元而為部分給付，原告拒絕交付系爭書表有違誠實及信用方法云云，查原告交付之系爭書表中既包括系爭房地之所有權狀正本，依系爭後約，顯至少具有1050萬元之價值，從而兩造方會約定被告應開立扣除已交付款項後金額之本票為擔保，被告僅交付10萬元如能要求原告交付系爭書表，此顯非系爭後約締結時兩造之真意，亦與民法第264條之立法目的相違，被告此部分抗辯顯不可採，爰均併予敘明。
六、綜上所述，本件原告以109年4月6日存證信函解除系爭前約、原告以109年4月24日存證信函解除系爭後約，均難認於法有據，從而原告請求確認與被告間於109年1月18日及109年1月21日就系爭房地之不動產買賣契約關係不存在為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 18 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 21 日
書記官 陳立俐