臺灣臺北地方法院民事判決110年度簡上字第252號上 訴 人 陳啟清訴訟代理人 劉健右律師
黃薌瑜律師被上訴人即上 訴 人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 呂相璇律師複 代 理人 吳純怡律師被 上 訴人 廖敏如訴訟代理人 李治明上列當事人間給付租金等事件，上訴人財政部國有財產署北區分署、陳啟清對於本院臺北簡易庭於民國110年3月30日所為110年度北簡字第4074號第一審判決不服，各自提起上訴、一部上訴，本院於110年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回財政部國有財產署北區分署後開第二項之訴部分；㈡命乙○○給付逾新臺幣伍拾伍萬參仟參佰伍拾柒元本息部分及該部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判(除確定部分外)，均廢棄。
第一項㈠廢棄部分，丙○○應給付財政部國有財產署北區分署新臺幣壹拾壹萬柒仟肆佰肆拾肆元，及自民國一百一十年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一項㈡廢棄部分，財政部國有財產署北區分署在第一審之訴駁回。
財政部國有財產署北區分署其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用，由丙○○負擔百分之十二，餘由財政部國有財產署北區分署負擔。
事實及理由
一、被上訴人即上訴人財政部國有財產署北區分署(下稱國有財產署)主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段00000000000地號國有土地(下稱系爭土地)之管理機關，被上訴人丙○○(下逕稱姓名)於民國99年3月23日就其所有坐落系爭土地之門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00○0號房屋(下稱系爭房屋)，向伊承租系爭土地，雙方簽有國有基地租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期為99年2月1日至108年12月31日，並因丙○○設籍系爭房屋且房屋供自用住宅使用，符合自用住宅租金優惠條件，而享有租金優惠。惟丙○○於101年5月15日將戶籍遷出系爭房屋，不再符合自用住宅租金優惠條件，應改按全額計收租金，且丙○○自101年11月起即未依約給付租金，伊得依租約第3條、第6條第㈩項、第5條第㈢項約定及民法第250條、第439條規定，請求丙○○補繳101年11月至104年12月之租金差額新臺幣（下同）30萬2,564元及逾期繳納租金所生之違約金5萬1,730元，合計35萬4,294元，並得依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償，及依民法第179條規定請求返還所受之利益。另上訴人即被上訴人乙○○(下逕稱姓名)於105年1月6日因判決移轉原因而取得系爭房屋所有權，依民法第426條之1規定，系爭租約自是日起對乙○○亦屬存在，乙○○自應依系爭租約繳納租金，及清償逾期繳納租金所生之違約金，惟乙○○積欠105年1月至108年11月租金104萬2,315元及逾期違約金12萬6,152元，合計116萬8,467元，伊得依系爭租約第3條、第6條第㈩項、第5條第㈢項及民法第250條、第439條規定請求乙○○如數清償。爰依上開契約及法律規定，求為命丙○○給付35萬4,294元、命乙○○給付116萬8,467元，及均加付起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定遲延利息之判決。
二、丙○○則以：國有財產署主張之101年11月至103年12月租金差額，已罹於請求權時效，而系爭租約約定之逾期違約金，與租金債權有高度依附從屬關係，乃租金之從權利，國有財產署之租金差額給付請求權既已罹於時效，依民法第146條，其從權利即違約金之請求權亦隨之消滅。是國有財產署至多僅得請求104年度之租金差額及逾期違約金共11萬7,444元。
又伊自105年1月起已無支付租金之義務，惟伊仍於106年3月9日繳付105年度租金19萬6,344元，此屬國有財產署之不當得利，伊得以對國有財產署之前揭不當得利債權，與國有財產署對伊之租金及違約金債權抵銷。經抵銷後，國有財產署已無剩餘可得請求之金額等語，資為抗辯。
三、乙○○則以：伊自出生時起即設籍並居住系爭房屋至今，從未遷移。系爭房屋先前因伊向訴外人甲○○借款，暫無力清償，而移轉登記予甲○○指定之人，嗣再移轉登記於丙○○名下，作為甲○○債權之擔保，伊清償借款債務後，甲○○及丙○○拒不移轉登記系爭房屋，經伊提起所有權移轉登記訴訟，取得鈞院104年度訴字第748號確定判決，並於105年1月6日完成系爭房屋之移轉登記。依民法第426條之1規定，丙○○於取得系爭房屋所有權期間與國有財產署簽訂之系爭租約，應自105年1月6日起對伊繼續存在，系爭房屋既供伊自住設籍，伊自享有自用住宅租金優惠，從而伊依系爭租約所應繳納之租金及逾期違約金，應按自用住宅租金優惠標準計算。國有財產署請求伊給付按全額租金標準計算之租金及逾期違約金，並無理由等語，資為抗辯。
四、原審判命乙○○給付國有財產署116萬8,467元本息，並駁回國有財產署其餘之訴。國有財產署、乙○○就其敗訴部分不服，各自提起上訴、一部上訴。而就㈠國有財產署上訴部分，上訴聲明：原判決關於駁回後開之訴部分均廢棄；廢棄部分，丙○○應給付35萬4,294元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。丙○○則為答辯聲明：上訴駁回。㈡乙○○提起一部上訴部分，上訴聲明：原判決命伊給付超逾55萬3,357元本息，及該部分假執行之宣告，均廢棄；廢棄部分，國有財產署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回(原審判命乙○○給付55萬3,357元本息部分，未據乙○○聲明不服，已告確定，非本院審理範圍)。國有財產署則為答辯聲明：上訴駁回。
五、查系爭土地為中華民國所有，國有財產署為管理機關，丙○○於99年3月23日就系爭房屋與國有財產署訂立系爭租約，約定租期為99年2月1日至108年12月31日止；及丙○○於101年5月15日已將戶籍遷出系爭房屋，乙○○則於105年1月6日自丙○○受讓取得系爭房屋所有權等情，有系爭租約、土地建物查詢資料，及本院104年度訴字第748號判決可稽(原審卷第33至41、79至84頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、國有財產署對丙○○請求部分：國有財產署主張其與丙○○簽訂之系爭租約，於第3條約定以自用住宅租金優惠計收租金，惟丙○○於101年5月15日將戶籍遷出系爭房屋，已不再符合自用住宅租金優惠規定，應依租約第6條第㈩項改按全額計收租金，並補繳不符優惠期間(101年11月至104年12月期間)之租金差額，並給付因逾期繳納租金所生之逾期違約金等情，乃提出系爭租約及試算表為據(原審卷第33至35、85頁)，且未據丙○○爭執，惟丙○○以請求權時效消滅為由拒絕給付，及提出抵銷抗辯。經查：㈠按租金請求權因5年間不行使而消滅；主權利因時效消滅者，
其效力及於從權利，此觀民法第126條、第146條本文規定自明。違約金與原債權間，是否具有從屬性，而為從權利，則應視當事人之約定內容定之。經查，國有財產署所主張之101年11月至104年12月租金差額，乃「按全額租金計算」及「按自用住宅租金優惠計算」之租金差額，其本質為租金，洵屬明確，自應適用民法第126條5年短期時效之規定。而觀之系爭租約第5條第㈢項第3款約定「承租人逾期繳納租金時，依下列標準加收違約金：1.逾期繳納未滿1個月者，照欠額加收千分之5…。2.逾期繳納在1個月以上，未滿2個月者，照欠額加收千分之10。3.逾期繳納在2個月以上，未滿3個月者，照欠額加收千分之15。依此類推，每逾1個月，加收千分之5，最高以欠額之百分之30為限」等語(原審卷第35頁)，可見違約金之計收係依附於租金債權而發生，於原約定租金以外，按租金欠繳期間之長短，加收一定比例之違約金，而與租金債權有高度依附從屬關係，應認系爭租約所定之逾期違約金，具從權利性質，依民法第146條本文，於主權利(租金)因時效消滅時，從權利(逾期違約金)亦隨同消滅。
㈡次按消滅時效得因請求而中斷；時效因請求而中斷者，若於
請求後6個月內不起訴，視為不中斷，此觀民法第129條第1項第1款、第130條規定自明。查系爭租約就承租人之租金繳納義務，係約定以年繳方式，由承租人於每年12月月底前繳納，有系爭租約附卷可稽(原審卷第33頁)，從而，國有財產署對丙○○101年11月至104年12月租金差額請求權，應係每年12月月底陸續發生，並各別自得行使時起算5年時效期間。
經查：
⒈就101年11月至103年12月之租金差額部分，國有財產署並未
主張有何時效中斷事由，則101年11月至12月之租金差額請求權自101年12月31日得行使時起算、102年1月至12月租金差額請求權自102年12月31日得行使時起算、103年1月至12月租金差額請求權自103年12月31日得行使時起算，各因經過5年而罹於消滅時效。國有財產署直至110年1月6日始提起本訴，有起訴狀上本院收狀戳章可憑(原審卷第11頁)，顯已罹於請求權時效。系爭租約所定之逾期違約金具從權利性質，業如前述，國有財產署101年11月1日至103年12月之租金差額請求權既已罹於時效，依民法第146條本文規定，國有財產署就該租金差額之逾期違約金請求權，亦隨同罹於時效而消滅。丙○○就國有財產署請求101年11月至103年12月之租金差額及違約金部分為時效抗辯並拒絕給付，即無不合，國有財產署不得請求其給付。至國有財產署就101年11月至103年12月之租金差額及違約金，另主張民法第179條、第227條之不當得利或不完全給付損害賠償，其名稱雖與租金不同，實質上仍為使用土地之代價，國有財產署仍應同樣按時收取，不因此即謂其時效之計算應有不同。是國有財產署就前揭已罹於消滅時效之租金差額及違約金，另依民法第179條、第227條為請求，仍屬無據，不應准許。
⒉就104年1月至12月之租金差額及違約金部分，國有財產署主張其於109年9月4日發函請求丙○○給付租金差額及違約金，且於請求後6個月内之110年1月6日起訴請求等情，乃提出函文、掛號郵件收件回執，及丙○○回覆該函文之陳情書為證(原審卷第59至62頁、本院卷第151頁)，並有起訴狀上本院收狀戳章可憑(原審卷第11頁)。依上規定，應認國有財產署109年9月4日之請求，對於請求時尚未罹於時效部分(即104年1月至12月租金差額請求權部分)，發生時效中斷之效力。因時效並未完成，丙○○就該部分為時效抗辯，核無可採。次查，國有財產署主張104年1月至12月之租金如按全額租金計算為每月1萬9,981元，如按自用住宅租金優惠計算為每月1萬1,988元，租金差額為每月7,993元，另逾期違約金則為每月為1,794元等情，乃據提出試算表為據(本院卷第194頁)，且為丙○○所不爭。依上計算，104年1月至12月之租金差額及逾期違約金合計應為11萬7,444元【(7993+1794)x12】，國有財產署依系爭租約之法律關係請求丙○○為給付，應屬有據。
㈢丙○○另抗辯：其自105年1月起已無支付租金之義務，惟溢繳1
05年度之租金19萬6,344元，其對國有財產署因而具有不當得利債權，得與國有財產署之租金及違約金債權抵銷部分，按基於給付而受利益之給付型不當得利，所謂「無法律上之原因」，係指受益人之得利欠缺「財貨變動之基礎權利及法律關係」之給付目的而言，依舉證責任分配原則，應由主張該不當得利返還請求權存在之人即原告，舉證證明其給付欠缺給付目的。丙○○抗辯其無支付租金義務卻溢繳105年度之租金19萬6,344元等情，核屬給付型不當得利，該不當得利債權為國有財產署所否認(本院卷第309頁)，依前開說明，應由丙○○就上開金額欠缺給付目的，負舉證之責。查丙○○主張其曾於106年3月9日繳付105年度按優惠租金條件計算之租金及違約金等情，固援引108年12月12日陳情書及所附繳款收據為據(本院卷第149至150頁)，惟據乙○○所述，該筆款項乃由乙○○繳納(本院卷第256頁)，丙○○是否確實支出該租金，已難謂無疑。況系爭租約因系爭房屋所有權之移轉，已於105年1月6日由乙○○承繼系爭租約之承租人地位，乙○○與丙○○間另有房屋所有權移轉登記之債權債務糾葛，亦有本院104年度訴字第748號判決可稽(原審卷第79至84頁)，丙○○在租約已改由乙○○承繼後，繼續繳付105年度租金，亦未能排除出於為乙○○代墊租金、無因管理或其他債權債務關係，尚難單憑上開繳款事實，即認國有財產署受領該款項為無法律上原因。丙○○復未提出任何證據，以證明其繳付欠缺給付目的，其主張上開款項為其對國有財產署溢繳之租金，而對國有財產署具不當得利債權云云，並執此為抵銷抗辯，即難認有據。
㈣綜上，國有財產署對丙○○請求104年1月至12月之租金差額及
逾期違約金合計11萬7,444元，為有理由，逾上開範圍之請求則屬無據。
七、國有財產署對乙○○為請求部分：㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426條之1所明定。查系爭房屋原為丙○○所有，於105年1月6日因判決移轉原因，由乙○○登記取得所有權等情，有土地建物查詢資料可查(原審卷第41頁)。依上規定，乙○○自105年1月6日受讓取得系爭房屋時起，即承繼系爭租約之承租人地位。國有財產署主張乙○○應依系爭租約繳納租金，並就逾期繳納租金部分，依租約第5條加付逾期違約金，核屬有據。
㈡查依國有財產署與丙○○所訂系爭租約以觀，租約係以承租人
設籍系爭房屋且房屋供自用住宅使用，為適用自用住宅租金優惠之條件，且系爭租約係於第3條約定適用自用住宅租金優惠之租金，同時於第6條第㈩項約定如嗣後不符租金優惠條件時，承租人應改按全額給付租金，有系爭租約可按(原審卷第33至35頁)。而乙○○因105年1月6日受讓取得系爭房屋之所有權，依民法第426條之1規定，自是日起承繼系爭租約之承租人地位乙情，亦如前述。則105年1月6日後，前述租約第3條、第6條第㈩項租賃條件約定，於國有財產署、乙○○間即生契約效力，雙方均受拘束。乙○○主張其始終設籍並居住系爭房屋至今，房屋亦供自用等情，復為國有財產署所不爭，且有戶籍謄本可佐(原審卷第105頁)，符合前述自用住宅租金優惠條件，復無租約第6條第㈩項所定須改按全額繳納租金之情事，是乙○○主張其適用自用住宅租金優惠，應按租約第3條優惠租金數額繳納租金等情，應屬有據。
㈢國有財產署雖以：系爭租約係以丙○○適用自用住宅租金優惠
為前提而簽訂，丙○○於101年5月15日將戶籍自系爭房屋遷出後，已喪失自用住宅租金優惠資格，乙○○於105年1月6日承繼承租人地位時，已無自用住宅租金優惠之資格；且自用住宅租金優惠資格，須由承租人提供申請書及相關證明文件進行申請，經伊核對確認符合條件並完成法定流程，承租人始得享有自用住宅租金優惠，乙○○並未依上開程序申請，自仍應依照系爭租約第6條第㈩項約定依全額計收租金云云。然查，系爭租約因民法第426條之1規定，由乙○○承繼取得契約承租人地位，並得依前揭租賃條件主張承租人之權利，乃如前述，就租賃條件之適用，自以乙○○為基準，與前承租人丙○○無涉，國有財產署以丙○○已喪失租金優惠資格，主張乙○○不得適用自用住宅租金優惠云云，難認可採。又系爭租約無待任何申租作業程序，即依法直接於國有財產署、乙○○間發生契約效力，既如前述，系爭租約所定各項租賃條件，包含租金優惠約定在內，對於乙○○自有適用，國有財產署以乙○○並未完備申請租金優惠作業程序為由，主張乙○○不得適用租金優惠云云，亦非可採。
㈣經本院協同國有財產署、乙○○進行爭點整理結果，雙方就乙○
○應繳租金之起算日，合意溯及自105年1月1日起算，且不爭執如適用自用住宅租金優惠，則105年1月至108年11月積欠之租金共46萬9,355元、積欠之違約金共8萬4,002元(本院卷第249、258頁)，從而，國有財產署依系爭租約之法律關係，得請求乙○○給付之租金及違約金應為55萬3,357元(469355+84002)，國有財產署逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，㈠國有財產署對丙○○請求部分，國有財產署依系爭租約之法律關係，請求丙○○給付11萬7,444元及自起訴狀繕本送達翌日即110年1月15日起(送達證書附於原審卷第93頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就國有財產署上開請求有理由部分，為國有財產署敗訴之判決，尚有未洽，國有財產署上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至國有財產署請求不應准許部分，原審為國有財產署敗訴之判決，經核並無不合，國有財產署上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回國有財產署此部分之上訴。㈡國有財產署對乙○○請求部分，國有財產署依系爭租約之法律關係，請求乙○○給付55萬3,357元及自起訴狀繕本送達翌日即110年1月26日起(110年1月15日寄存，經10日發生送達效力，送達證書附於原審卷第95頁)至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判命乙○○給付超過應准許部分，尚有未洽，乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3項所示。
九、又本件事證已臻明確，未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件國有財產署之上訴為一部有理由，一部無理由，乙○○之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 宣玉華
法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 1 月 5 日
書記官 林鈞婷