臺灣臺北地方法院民事判決110年度簡上字第299號上 訴 人 天時資產管理有限公司法定代理人 林宇宏訴訟代理人 周念暉律師被上訴人 蔡毓婷訴訟代理人 黃俊瑋律師
黃承風律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年5月26日本院臺北簡易庭109年度北簡字第13006號第一審判決提起上訴，被上訴人並為起訴聲明之減縮，本院於111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第一項應減縮為：上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號七樓之三十一房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人法定代理人原為林宇宏，嗣於本院審理中依序變更為林祐安、林宇宏，變更後之法定代理人林祐安、林宇宏先後於民國110年11月18日、111年3月11日具狀聲明承受訴訟，有民事承受訴訟陳報狀在卷可稽（本院卷第75頁、第129頁），經核合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定，應予准許。
二、次按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。依同法第436條之1第3項之規定，上開規定於簡易程序之上訴程序，準用之。被上訴人於原審起訴請求：上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○街00號7樓之31房屋（下稱系爭房屋）回復原狀，並騰空遷讓返還予被上訴人，嗣於本院審理中變更聲明請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人（見本院卷第92頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠被上訴人主張：伊將系爭房屋出租予上訴人，並簽訂房屋租
賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自107年4月1日起至109年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬1,000元，上訴人本應按月於每月1日前給付租金，然其於租賃期間屢次遲延給付，更因系爭房屋遭查獲外籍應召站，致伊需到警局說明，兩造遂於系爭租約末頁增訂第19條、第21條約定。而上訴人自109年2月起未依約給付租金，經伊於109年2月16日、同年月26日催告上訴人為給付，然至109年3月1日仍未獲清償，伊遂於109年3月10日以存證信函通知上訴人系爭租約屆期不再續租，並催告被上訴人應給付積欠之租金，惟至109年3月31日租期屆滿，上訴人仍未給付租金，且繼續無權占用系爭房屋，其因此受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害。是伊除得沒收上訴人違約之押租金1萬1,000元抵充懲罰性違約金外，並得依系爭租約第4條、第9條第4項、第13條第3項前段約定、及民法第179條、第455條之規定，請求上訴人返還系爭房屋，並給付積欠之109年2月至3月租金，暨自109年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋回復原狀，並騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人8萬8,000元，及自110年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自109年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬1,000元。
㈡上訴人則以：伊於承租系爭房屋後，房屋有諸多待修繕之情
形，惟被上訴人始終未履行其出租人修繕義務，基於同時履行抗辯，伊自無先行給付租金之義務。嗣伊就系爭房屋自行進行修繕及更新，並支付相關修繕費用10萬3,500元（下稱系爭修繕費用），且已循先例通知被上訴人自租金中扣除上開費用，故伊應無須再給付租金予被上訴人。況伊投入系爭修繕費用，使被上訴人獲有系爭房屋價值提升之不當利益，依民法第811條、816條準用179條、及第430條、431條第1項規定，被上訴人本應負償還之責。被上訴人未先定期催告，即逕行終止系爭契約，並請求伊遷讓系爭房屋及給付租金、相當於租金之不當得利，均屬無據；且依系爭租約第12條第2項約定，伊得請求被上訴人賠償1個月租金額之違約金1萬1,000元。又被上訴人終止租約不續租，造成伊無法繼續使用系爭房屋，受有年收入短少24萬元之損害，爰以上開共35萬4,500元債權為抵銷；另被上訴人收受之押金1萬1,000元亦應自租金中扣除等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠上訴人主張：伊於承租系爭房屋後，因系爭房屋有諸多待修
繕情形，被上訴人未善盡出租人修繕義務，故伊自行修繕並支付系爭修繕費用，又伊因修繕系爭房屋，使被上訴人獲有系爭房屋價值提升之不當利益，致伊受有損害，伊自得請求被上訴人償還系爭修繕費用。另兩造長期以來均於租約到期後直接換約，然被上訴人於109年2月間無預警表示要終止租約，已違反系爭租約第12條第2項規定，被上訴人應賠償伊相當於1個月租金之違約金1萬1,000元，且因被上訴人無預警終止租約，造成伊續行承租使用之計畫中斷，而受有無法繼續使用租賃物之財產損失，因此受有年收入短少24萬元之損失。爰依系爭租約第12條第2項約定、及民法第811、816條準用同法第179條、第430條、第431條第1項等規定，提起反訴請求等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人35萬4,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被上訴人則以：依系爭租約第9條第1項、第2項約定，如房屋
或附屬設備損壞而有修繕之必要，應由出租人負責修繕者，承租人應先定相當期限催告出租人修繕，如出租人不履行，承租人方有自行修繕並請求償還其費用或於約定租金中扣除之權利，然伊並未接獲上訴人反應系爭房屋有何應修繕之通知，上訴人所謂有循先例通知被上訴人云云，乃臨訟編造之詞，委無可取。又依系爭租約第9條第3項、第4項約定，於系爭租約終止後，上訴人應負責將系爭房屋回復原狀並將牆壁屋損粉刷，即令上訴人有進行裝潢，亦負有拆除該等裝潢而將系爭房屋回復至出租時原狀之義務，故伊並無因系爭房屋增加價值而受有利益之情事；況上訴人就其因裝修而增加系爭房屋價值云云，亦未舉證證明，故上訴人請求伊給付系爭修繕費用，並非可採。又被上訴人並未提前終止系爭租約，且於109年3月已向其表示不再續租，故爭租約係因屆期而終止，並無違反系爭租約第12條第1項、第2項約定，上訴人自不得據此請求給付違約金。再者系爭租約既已明定租賃期間，且無強制兩造應予續約之約定，則上訴人請求伊賠償其年收入短少24萬元之損失，亦無理由等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即於本訴部分判命上訴人應將系爭房屋回復原狀（此經被上訴人減縮不請求，下不再論述），並騰空遷讓返還予被上訴人，且上訴人應給付被上訴人8萬8,000元，及自110年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自109年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬1,000元，並就判命給付部分，依職權為假執行及免為假執行之宣告。另駁回上訴人之反訴及假執行之聲請。上訴人全部聲明不服，就本訴及反訴部分均提起上訴， 就㈠本訴部分聲明：⒈原判決（除減縮部分外）廢棄。⒉被上訴人於一審之訴駁回。㈡反訴部分聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人35萬4,500元，及自反訴起訴狀本送達翌日即109年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人於本訴、反訴均答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造所簽訂之系爭租約租期至109年3月31日屆滿，詎上訴人於租期屆至後仍無權占有系爭房屋迄今，受有相當於租金之不當得利，並積欠109年2月至3月之租金未清償等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠本訴部分：⒈被上訴人依民法第455條規定、及系爭租約第4條約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋並給付積欠之租金，是否有據？⒉被上訴人依民法第179條規定及系爭租約第13條第3項前段約定，請求上訴人給付109年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，是否有據？⒊若是，則上訴人抗辯其得以系爭修繕費10萬3,500元、違約金1萬1,000元及年收入短少損失24萬元計35萬4,500元為抵銷，有無理由？上訴人得否以被上訴人未給付系爭修繕費行使同時履行抗辯權？⒋上訴人抗辯應予扣抵押租金1萬1,000元有無理由？㈡反訴部分：上訴人依民法第811、816條準用同法第179條、及第430條、第431條第1項之規定、系爭租約第12條第2項約定，請求被上訴人應給付系爭修繕房屋費10萬3,500元、違約金1萬1,000元及年收入短少損失24萬元計35萬4,500元有無理由？茲分別述析如下：㈠本訴部分：⒈被上訴人依民法第455條規定、及系爭租約第4條約定，請求
上訴人遷讓返還系爭房屋並給付積欠之租金，是否有據？⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前
段定有明文。被上訴人主張兩造簽有系爭租約，由其將系爭房屋出租予上訴人，約定租期自107年4月1日起至109年3月31日止，每月租金1萬1,000元，上訴人應按月於每月1日前給付，然上訴人未給付109年2月、3月之租金共2萬2,000元，被上訴人遂於109年3月9日以存證信函通知上訴人於109年3月31日租期屆滿不再出租，並催告被告應給付上開積欠之租金，及將系爭房屋回復原狀；然被告於109年3月31日租期屆滿後迄未返還系爭房屋等情，業據其提出系爭租約、士林天母郵局第56號存證信函暨送達回執等件為證（見原審卷第13至35頁），應堪信為真。而系爭租約既已屆滿租期，則上訴人已無占有使用系爭房屋之正當權源，上訴人無權占有系爭房屋，則被上訴人依據民法第455條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。又系爭租約第12條第1項固約定：本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約（見原審卷第27頁），然系爭租約係因租期屆滿而終止，被上訴人並無違反上開約定而提前終止租約，是上訴人據此主張被上訴人違約云云，尚難憑採，自不足為其有利之認定。
⑵次查，兩造於系爭租約第4條前段約定，承租人每月租金為1
萬1,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前給付，然上訴人經被上訴人催告後，迄今未給付109年2月、3月之租金，為上訴人所不爭執（見原審卷第161頁），則被上訴人依上述約定，請求上訴人給付積欠之租金2萬2,000元（計算式：1萬1,000元×2＝2萬2,000元），即屬有據。
⒉被上訴人依民法第179條規定及系爭租約第13條第3項前段約
定，請求上訴人給付109年4月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，又無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額(最高法院106年度台上字第461號判決、109年度台上字第2350號裁定參照)。查上訴人於系爭租約租期屆滿後，無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致被上訴人受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，上訴人無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，而兩造依系爭租約約定之租金為每月1萬1,000元，是被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付自租期屆滿後之109年4月1日起至同年9月30日止共6個月相當於租金之不當得利共6萬6,000元（計算式：1萬1,000元×6＝6萬6,000元），暨自109年10月1日起至上訴人騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬1,000元，核屬有據，應予准許。
⒊若是，則上訴人抗辯其得以系爭修繕費10萬3,500元、違約金
1萬1,000元及年收入短少損失24萬元計35萬4,500元為抵銷，有無理由？上訴人得否以被上訴人未給付系爭修繕費行使同時履行抗辯權？⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔；民法第429條第1項定有明文。又民法第429條規定出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益。因之，須租賃物在使用上有修繕之必要，出租人始負擔其必要費用（最高法院82年度台上字第15號判決意旨參照）。
次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明文。故其租賃物尚能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。上訴人抗辯被上訴人應盡修繕義務，依上開規定，如系爭房屋有修繕必要，上訴人應先行催告，如被上訴人不履行時，始得自行修繕而請求被上訴人償還費用。
⑵查兩造於系爭租約第9條第1、2項約定，房屋或附屬設備損壞
而有修繕必要，由出租人負責修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於租金中扣除（見原審卷第25頁），上訴人雖主張其有循例通知被上訴人修繕云云，然為被上訴人所否認，且由卷附之兩造通訊軟體對話紀錄觀之（見原審卷第141-143頁），亦無上訴人催告被上訴人修繕房屋或附屬設備之情事，自難認上訴人此部分主張為真實。又上訴人抗辯被上訴人所交付之系爭房屋有修繕之必要，固據提出房屋裝潢修繕損失費用明細表，免用統一發票收據等件為證（見原審卷第109頁、第165至167頁及本院卷第49頁），惟觀之上開明細表所列舉之項目為電路修繕、門禁、冷氣保養、油漆粉刷、馬桶管線保養、裝飾牆面及他項保養維護費，其中關於冷氣保養、油漆粉刷、裝飾牆面及他項保養維護費等項目，均非針對系爭房屋既有設備或裝潢損壞所為之修繕，已難認屬必要修繕費用。至門禁部分，參之證人即添錡工程行負責人陳德錡於原審中到庭證稱：門禁是因中控系統問題，中控系統之電路沒有搭好等語（見原審卷第189頁），然被上訴人則否認系爭房屋有裝設電子門禁（見本院卷第63頁），並提出系爭房屋門鎖照片為憑（見原審卷第145頁），顯難認上開電子門禁為系爭房屋之原有設備，且衡情電子門禁亦非出租房屋所應提供之必要設施，上訴人就此節亦未再舉證以為證明，自難認被上訴人對於該門禁設備有修繕義務。至電路修繕、馬桶管線保養部分，雖證人即添錡工程行負責人陳德錡證稱：電路開關一直跳電，..馬桶管路老舊有問題換掉等語；惟上訴人支出馬桶管線保養費用之時間為109年5月6日（見原審卷第167頁），已在系爭租約屆期之後，則契約關係既已消滅，被上訴人自不負修繕義務，至系爭房屋之電路系統縱有修繕之必要，然上訴人並未舉證證明其已定相當期限催告出租人修繕，則依前揭說明，即非上訴人催告出租人即被上訴人修繕而不為修繕之情形，而與民法第430條要件不合。則上訴人請求自其租金中扣除系爭修繕費用，即非有據。⑶次按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者
，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。觀諸上開規定，須出租人知承租人就租賃物支出有益費用而不為反對之表示，始應償還其支出之有益費用。本件上訴人於本訴抗辯及反訴主張支出系爭修繕費用，依上開規定請求上訴人返還系爭房屋之裝修費用；然被上訴人並未受催告亦無從知悉或同意被上訴人修繕系爭房屋，已如前述。且上訴人並未舉證證明被上訴人同意或知其就系爭房屋支出有益費用而不為反對之表示，則上訴人依上開規定請求被上訴人返還其所支出系爭房屋之修繕費用10萬3,500元，並據此為抵銷之抗辯，委無可取。
⑷再按民法第816條之規定係一闡釋性之條文，旨在揭櫫依同法
第811條至第815條規定因添附喪失權利而受損害者，仍得依不當得利之法則向受利益者請求償金，故該條所謂「依不當得利之規定，請求償金」，係指法律構成要件之準用。易言之，此項償金請求權之成立，除因添附而受利益致他人受損害外，尚須具備不當得利之一般構成要件始有其適用（最高法院88年度台上字第419號判決意旨參照）。查上訴人主張其僱工進行之工項為：電路修繕、門禁修繕、冷氣保養、油漆粉刷、馬桶管線保養、裝飾牆面及他項保養維護費，其中保養維護部分，本無動產附合之問題，至油漆粉刷、裝飾牆面等項目，固附合於被上訴人所有之系爭房屋，然依系爭租約第9條第3項、第4項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。」，是上訴人於系爭租約租期屆滿租賃關係消滅時，就前述主張裝修部分即負有回復原狀之責，其未能將上開裝修部分回復原狀，亦未證明系爭房屋有增加何價值，自難認被上訴人受有何不當得利。是上訴人依動產附合準用不當得利之法律關係，請求被上訴人給付其支出之修繕費用，並據此主張抵銷，亦無可取。
⑸上訴人另抗辯被上訴人違反系爭租約第12條第2項之約定，應
賠償其違約金1萬1,000元，且因其無預警終止租約，亦應賠償其年收入短少24萬元之損失云云。惟查，兩造於系爭租約第12條第2項雖約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方＿個月租金額之違約金。」，然被上訴人係於109年3月9日以存證信函通知上訴人於109年3月31日租期屆滿不再出租，已如前述，足見系爭租約係因租期屆滿而終止，並無被上訴人提前終止租約之情事。是上訴人依上開約定，請求被上訴人賠償其無法繼續使用系爭房屋之損失24萬元、及違約終止租約之違約金1萬1,000元，均屬無據，其據此為抵銷抗辯，亦不足採。
⑹再按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院86年度台上字第1675號民事判決意旨參照）。準此，則上訴人就其支付租金之義務所得行使同時履行抗辯權者，應為出租人以物租與他方使用收益，並保持其使用、收益之對待給付，並非租賃物之修繕費用返還請求權或債務不履行損害賠償請求權，是上訴人主張其已支付系爭修繕費用，得對積欠之租金行使同時履行抗辯云云，已有誤會。⑺再者，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘
雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判決要旨參照）。故凡欲主張同時履行抗辯者，必於他方之給付與己方之給付有立於對待給付之地位者，始有適用之餘地。即言之，本件上訴人既主張同時履行抗辯，則其所得以拒絕給付租金之事由，自應與其所負給付租金之義務立於對待給付之地位始可。就租賃契約而論，承租人之義務在支付租金、出租人則有以物租與他方使用收益，並保持其使用、收益之義務，此觀民法第421、423及424條之規定自明。故就租賃關係而言，承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可。查上訴人並未舉證證明系爭房屋之損壞情形，已造成上訴人對系爭房屋全部不能使用收益之結果，其自不得以此屬租賃物之重大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯。⑻綜上所述，上訴人抗辯其得以系爭修繕費10萬3,500元、違約
金1萬1,000元及年收入短少損失24萬元計35萬4,500元主張抵銷及為反訴請求，並主張與前述被上訴人之租金債權為同時履行抗辯，均無理由。
⒋上訴人抗辯應予扣抵押租金1萬1,000元有無理由？⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參照）。次按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力。但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號判決意旨參照）。
⑵查兩造於系爭租約第21條第2項約定：承租人有違反前開各項
規定時，無條件同意本約之押租金與擔保金沒收充當懲罰性違約金（見原審卷第35頁），而上訴人迄今未給付109年2月至3月租金，已違反系爭租約第4條之約定，業經本院審認如前，則被上訴人主張上訴人積欠租金未清償，依系爭租約第21條第2項約定，其得沒收押租金1萬1,000元充當懲罰性違約金等語，應屬可取。從而，上訴人抗辯應自被上訴人請求之金額中抵充押租金1萬1,000元，即非可採。
⒌按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延之責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1、2項分別有明文規定。查被上訴人提起民事訴訟請求上訴人給付租金、及相當於租金之不當得利，就租金2萬2,000元部分，給付期限已於被上訴人提起本訴前屆至，至相當於租金之不當得利部分，本件起訴狀繕本業於109年5月22日送達上訴人（見原審卷第41頁），依上開說明，應自上訴人受催告時起即本件起訴狀送達翌日負遲延責任，是被上訴人請求上訴人給付其8萬8,000元，及自110年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由。㈡反訴部分：上訴人依民法第811、816條準用同法第179條、及
第430條、431條之規定、系爭租約第12條第2項約定，請求被上訴人應給付系爭修繕費用10萬3,500元、違約金1萬1,000元及年收入短少損失24萬元計35萬4,500元本息有無理由？
查上訴人依上開規定反訴請求被上訴人為給付部分，均無理由，業經本院敘明於本訴部分，茲不再贅述。是上訴人反訴請求被上訴人給付35萬4,500元本息即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第4條、第13條第3項前段約定及民法第455條、第179條等規定，減縮聲明請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人8萬8,000元，及自110年2月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬1,000元相當於租金之不當得利，均於法有據，應予准許。上訴人依民法第811、816條準用同法第179條、及第430條、431條等規定、系爭租約第12條第2項約定，請求被上訴人給付35萬4,500元本息，為無理由，不應准許。
原審就本訴及反訴所為上訴人敗訴之判決，並就本訴部分依職權為假執行及免為假執行之宣告，就反訴部分駁回上訴人假執行之聲請，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決（除減縮部分外）不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又被上訴人在本院就系爭房屋之返還部分減縮為僅請求騰空遷讓返還（不請求回復原狀），則原判決主文第1項併予減縮如本判決主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 賴錦華
法 官 李桂英法 官 吳佳薇以上正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
本判決被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
書記官 陳弘毅