臺灣臺北地方法院民事判決110年度簡上字第307號上 訴 人 吳先健訴訟代理人 江倍銓律師
許鳳紋律師被上訴人 林家祥訴訟代理人 陳彥均律師上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人前向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷000號2樓之家庭式整層住家（下稱系爭房屋），約定租期自民國109年11月15日起至111年11月15日，租金為每月新臺幣（下同）3萬8000元，應於每月15日前給付，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人已給付上訴人2個月押金7萬6000元及首月租金3萬8000元，合計11萬4000元；被上訴人於109年11月22日於系爭房屋進行驗屋相關作業時，發現主臥室浴室之排水孔阻塞及洗衣機排水孔遭水泥完全封住之瑕疵，並於當日催告上訴人修復，然上訴人遲至109年11月25日仍未能修復，被上訴人即於109年11月25日上午依系爭租約第16條約定、民法第423條規定，以通訊軟體Line通知終止系爭租約。然上訴人自109年11月26日至109年11月30日間對被上訴人、仲介之訊息均未為任何回應，故意避而不見。再被上訴人承租系爭目的乃為全家同住，上訴人應保持系爭房屋所有排水孔和排水管暢通等基本生活必要機能，然系爭房屋除有前揭主臥室浴室排水孔阻塞及洗衣機排水孔遭水泥完全封住等不合於約定使用、收益目的之情事外，尚有廚房瓦斯爐、洗手檯、地板、櫃子等處嚴重積滿灰塵、骯髒不堪，顯然無法達到承租人得以入住之正常水準，自被上訴人承租後皆因系爭房屋屋況未能入住，而無給付租金之必要。爰依民法第179條規定，起訴請求上訴人返還押金7萬6000元及首月租金3萬8000元，合計11萬4000元等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人11萬4000元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人辯以：被上訴人前於承租系爭房屋之時，已知悉系爭房屋屋況未經完全整頓，然仍同意提前租約至109年11月15日，而被上訴人遲至109年11月22日始驗收系爭房屋，驗收時固有反應主臥室排水孔阻塞、洗衣機排水孔遭封住等問題，然上訴人亦已積極處理，並於109年11月25日下午2時30分將前開狀態修繕完畢。而依據系爭租約第16條約定，租賃物有修繕必要，需經被上訴人定相當期限催告，仍未修繕完畢始可終止租賃契約，然被上訴人自109年11月22日發現瑕疵通知上訴人後，並未有定期催告，其係因舊房租約即將到期而終止系爭租約，其終止並非合法，並於原審聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
三、原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項（見本院卷第96頁）：被上訴人前向上訴人簽署系爭租約租賃系爭房屋，約定租期自109年11月15日起至110年11月15日，租金為每月3萬8000元，押金2個月共7萬6000元。
五、本院之判斷：
（一）系爭租約第16條約定略以：房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢，承租人得終止租約（見原審卷第39頁）。故被上訴人如欲依上開約定終止系爭租約，須定相當期限催告上訴人修繕，如未定期催告修繕，自不得逕行終止系爭租約。而兩造就修繕溝通過程之對話紀錄略以（見本院卷第113至125頁，被上訴人稱林，上訴人稱吳）：
(109年11月22日)林：吳姐我在打掃房子發現主臥室浴室的排水孔是阻塞
的；我把排水孔打開用電線挖挖看，只能深入約30公分就卡死了；吳姐我還發現一個問題，右方洗衣機排水孔蓋用水泥封死了，我拔不起來；還有主臥浴室的這條坎外沒有排水孔，變成洗完澡後的積水排不掉。
即使掛上浴簾水還是會潑到外面導致積水。
（109年11月24日）吳：家祥，我是吳姐，跟你報告一下，早上工人來過，我
有鄰居李先生陪同一起磡驗，工人也是照你的方法用鐵絲，但不行。我鄰居李先生建議他要用機器打或吸才行，工人因為把樓下馬桶挖壞了，在鄰居李先生的見證下，工人願意換一個新的，但要一個禮拜。恐口無憑，我在簡約上又附上這一條七天內處理完成。我盡力了，還好今天有鄰居幫忙，不然我兒子也不在家，唉，這幾年體會了遠親不如近鄰的重要。所以非常抱歉，謝謝你。
林：我不太了解您的意思，我想了解的是，主臥浴室跟洗衣機排水孔的狀況。
吳：主臥室的下水孔工人今天沒有帶機器來 ，但工人只
須要負責主臥那間，後陽台我還須要親自看一下，因為二樓以前沒用過洗衣機。你現在在二樓嗎 ？林：我在去公司上班的交通車上，為了搬家我把休假調整
到11/25至29號，下個月就沒有連休可以處理搬家了，所以才希望能有確定的完工日期，施工完畢我還得打掃乾淨才能安排搬家公司；您可以現在上去二樓看看後陽台那兩個封死的排水孔。
吳：好的，順便去家樂福買通樂試試看，如不行，看你能
不能提供我要怎麼處理，如果我們不能相信這個工人，我就要求知識了。看完二樓保持聯絡。
（109年11月25日）林：吳姐早安我下班到家剛跟母親討論完，現在麻煩的是
，我12/1要把舊住處打掃乾淨還給屋主，我娘現在很著急擔心該怎麼辦，當年承租樂群診所樓上時，也是遇到陽台排水孔阻塞問題，房東找了保證通的工人來弄了三小時還是不通，最後只好請水泥工重新挖了一條排水溝，並接明管到牆壁外側排水，前後也弄了一個多禮拜才好 ，由於排水孔阻塞排除日期未定 ，因此我必須做出重大決定，我娘督促今明兩天一定要找到落腳處並儘速搬遷，因此無法向您承租二樓了，但考慮到您跟我各付了半個月仲介費給方先生，跟您相處這短暫期間，認為您是一位性情中人，我跟我娘都不願意讓您蒙受損失，所以願意補貼您付給方先生的1萬9000元仲介費 ，並將兩個月押金跟第一個月的租金取回，至於我付出半個月的仲介費就自己吸收吧！這樣一來您就可以沒有時間壓力慢慢整修房子，待整修完成後您還可以更高的價格出租，如果您今明兩天有空，我就把合約跟剩餘兩副鑰匙交還給您，並將我新買的衣櫃鞋櫃清空，謝謝您。
吳：我感覺這件事不單純，有被陷害的感覺，我剛剛也
上樓看了廚房，應該是被工人灌水泥了。所以我必須請你提供資料我好提前找工人來處理，至於你所提的條件，我不能接受。
林：吳姐除了照片我還能提供什麼資料 ？打掃時發現排
水孔阻塞時我也立即聯絡您上來看，從15號承租至今因為屋況關係我一直無法搬入，現在又面臨舊租屋處到期壓力，我除了趕緊找地方住外，還能怎麼辦呢？
吳：我也不知道該怎麼辦?林：因為屋況不容許入住，所以我才提出終止合約，並且除了我自己的損失外，還自費補貼了你付的仲介費，這樣一來你完全沒有損失欸。綜觀前開對話紀錄，被上訴人固於109年11月22日通知上訴人系爭房屋排水孔阻塞，然並未定期催告上訴人修繕，於109年11月24日上訴人通知修繕尚未完成，被上訴人旋於109年11月25日通知終止系爭租約。核其終止租約與系爭租約第16條之約定不符，而不生效力。被上訴人固主張上訴人自伊終止系爭租約後即避不見面，拒絕處理終止系爭租約後續事宜云云，然其終止系爭租約既已不生效力，則上訴人究有無出面處理終止後續事宜，亦無礙其終止系爭租約不生效力，其主張並非可採。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明文。被上訴人於109年11月25日間終止系爭租約為不合法，不生終止系爭租約之效力，已如前述，則上訴人在租賃關係存續中，受領被上訴人所給付首月租金3萬8000元及押金7萬6000元，均屬有法律上原因，是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還首月租金及押金，均屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人未依照系爭租約第16條約定，定期催告上訴人修繕系爭房屋，其終止系爭租約不生效力，故其以系爭租約已終止為由，依民法第179條規定，請求上訴人給付首月租金、押金共計11萬4000元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。原審未及審酌上訴人於本院審理中始主張之抗辯，而為上訴人敗訴之判決並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 6 日
民事第九庭 審判長 法 官 林玲玉
法 官 莊仁杰
法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 6 日
書記官 林祐均