臺灣臺北地方法院民事判決110年度簡上字第46號上 訴 人 余雁心訴訟代理人 朱龍祥律師被上 訴 人 陳永濱訴訟代理人 黃建復律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109 年11月20日本院臺北簡易庭108 年度北簡字第13300 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國111 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、被上訴人起訴主張：上訴人向其承租門牌號碼為臺北市○○區○○路○段00巷○00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造於民國107年12月26日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年2月1日起至109年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）16,000元，上訴人並繳交1個月租金即16,000元作為押金。詎上訴人僅於簽約時繳納108年2月之租金及押租金共32,000元後，即未依約按月給付租金，被上訴人索討未果後即於108年7月5日以存證信函終止系爭租約，並由上訴人於同年7月15日收受，是系爭租約已於該日經被上訴人合法終止。而上訴人自108年2月1日起至108年7月15日止，扣除其已繳納之首月租金，及以押金抵充1個月租金，迄今尚欠租金56,000元【計算式：（16,000元×5.5月）－16,000元－16,000元＝56,000元】，被上訴人自得依民法第439條規定請求上訴人給付。又上訴人於系爭租約終止後，至109年4月6日始返還系爭房屋予被上訴人，是其於108年7月16日至109年4月6日止，無權占用系爭房屋共8月又23日，依系爭租約第14條第3項約定，被上訴人除可請求相當於月租金之金額外，尚得按月（不足一月者，以日租金折算）請求上訴人賠償違約金計280,533元【計算式：32,000元×（8月＋23/30日＝280,533元，元以下無條件捨去】，以上共計336,533元（計算式：56,000元＋280,533元＝336,533元）等語。
二、上訴人抗辯則以：其透過周木田介紹向被上訴人承租系爭房屋，被上訴人並將租賃相關事宜全權委請老虎開發股份有限公司（下稱老虎開發公司）之經理葉宥呈代為處理。而上訴人於簽約之協商過程中，即多次表明欲經營咖啡廳，須以系爭房屋辦理營業登記，且後續裝潢施工過程亦有架設咖啡廳招牌，可知被上訴人早已知悉上訴人承租系爭房屋係作為營業之用。惟系爭房屋於100年10月13日已由被上訴人與國美建設公司（下稱國美建設公司）共同設定信託予富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行），被上訴人自無管理或處分系爭房屋之權利，復未能提供房屋稅單予上訴人辦理營業登記，卻刻意隱瞞此等契約重要之點，使上訴人誤信系爭房屋得供營業使用而與被上訴人簽訂系爭租約，致上訴人承租系爭房屋後無法經營咖啡廳，顯無法達成系爭租約目的，上訴人自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，並無違約情事等語。
貳、反訴部分
一、上訴人提起反訴主張：系爭房屋既無法經營咖啡廳，被上訴人即係以此不能之給付為契約標的與上訴人簽訂系爭租約，依民法第246條第1項、第247條第1項規定，系爭租約應屬無效，被上訴人並應負損害賠償責任。縱認系爭租約並非無效，然上訴人既係受被上訴人詐欺而誤認系爭房屋可為營業登記，始與被上訴人簽訂系爭租約，自可依民法第92條撤銷系爭租約之意思表示，並依民法第184條規定請求被上訴人賠償其損害。倘認被上訴人並無詐欺情事，惟其未能提供合於約定使用收益狀態之系爭房屋，致上訴人承租該屋經營咖啡廳之目的無法達成，則上訴人亦得依民法第226條第1項、第256條、第254條、第258條第1項及第260條規定，解除系爭租約並請求被上訴人賠償其損害。而上訴人承租系爭房屋後，為裝潢店舖，因此支出工程及材料費用468,158元（詳細項目及支出金額均詳如附表所示），被上訴人自應依上開規定如數賠償等語。
二、被上訴人答辯則以：其於簽訂系爭租約後，方知悉上訴人承租系爭房屋係為營業咖啡廳，故兩造於簽訂系爭租約時，並未就系爭房屋必能為營業登記使用之條件達成合意，系爭租約第7條第1項亦明定系爭房屋供居住使用，不得擅自變更用途，顯見兩造最終就系爭房屋作為營業使用並未成任何協議，被上訴人並無詐欺或債務不履行之情事。又上訴人於簽立系爭租約後，始告知被上訴人欲在系爭房屋開設咖啡廳，為免日後衍生紛爭，被上訴人即草擬租賃契約附屬備忘錄（下稱系爭備忘錄）以確定系爭房屋辦畢營業登記後之相關權利義務，惟上訴人遲不簽署系爭備忘錄，被上訴人自無額外負擔協助上訴人辦理營業登記之義務等語。
叁、原審就本訴部分判命上訴人應給付被上訴人195,200元，及
其中55,742元部分，自108年9月9日起清償日止，按年息百分之5計算之利息，並依職權宣告假執行；反訴部分則為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對本訴、反訴敗訴部分均聲明不服，提起上訴，就㈠本訴部分聲明：⒈原判決廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡反訴部分聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人468,158元，及自民事反訴㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。而被上訴人就其本訴敗訴部分則未上訴，該部分確定，聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造於107年12月26日簽訂系爭租約，約定被上訴人出租系爭房屋予上訴人，租賃期間自108年2月1日起至109年2月28日止，每月租金16,000元，上訴人已繳交押金16,000元及108年2月租金16,000元予被上訴人，有系爭租約在卷可憑（見原審卷㈠第21至31頁）。
二、被上訴人於108年7月5日以臺北永吉郵局第229號存證信函終止系爭租約，上訴人並於108年7月15日收受該存證信函，有上開存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執可考（見原審卷㈠第39至45頁）。
三、上訴人於109年4月6日將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：被上訴人主張依民法第439條規定、系爭契約第14條第3項約定，上訴人應給付積欠租金並賠償違約金等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠本件並無證據足認兩造於締約時就系爭房屋須供作營業使用達成合意：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。本件被上訴人主張被上訴人欠繳租金，被上訴人雖不否認其僅繳納押金16,000元及108年2月租金16,000元之事實，惟辯稱兩造於締約時有就系爭房屋須供作營業使用達成合意，但被上訴人並未提出房屋稅單供其辦理營業登記，故其可行使同時履行抗辯權拒付租金等語，依上開規定，即應由上訴人就該利己事實負舉證責任。⒉經查，系爭租約第7條第1項約定：「本租賃標的係供居住使
用，承租人不得變更用途」（見原審卷㈠第25頁），是上訴人主張兩造於簽訂系爭租約時有就系爭房屋應供作咖啡廳營業使用乙節達成合意，顯與上開契約明定內容不符，已難遽信。上訴人雖稱被上訴人於簽訂系爭租約時允諾日後必會提供房屋稅單予其辦理營業登記，其方未再質疑上開契約文字而直接簽訂系爭租約云云，然此為被上訴人所否認，上訴人就此亦未提出具體舉證以實其說，無從採憑。況上訴人既自陳其承租系爭房屋係為經營咖啡廳，且欲在該址辦理營業登記，顯見該屋是否得作營業使用乃雙方締約之重要事項，倘兩造就此已達共識，衡情應將此重要之點明文記載於系爭租約，以確保雙方履約之權利義務內容，然上訴人不僅未要求將此重要之點載明於系爭租約，更於上開系爭租約第7條第1項約定文字與其意相違之情形下，仍不加修改逕與被上訴人締約，顯然悖於常理，要難為其有利之認定。
⒊上訴人雖另提出其與葉宥呈間之107年12月21日電話錄音譯文
（見原審卷㈠第237、239頁），抗辯由該對話內容可知被上訴人於締約時即知悉上訴人承租系爭房屋係為經營咖啡廳，並欲在該址辦理營業登記云云。惟觀諸該電話錄音譯文，葉宥呈以被上訴人代理人身分撥打電話予上訴人，其等通話時間係兩造簽訂系爭租約前之107年12月21日，葉宥呈於電話中提及：「…就是你上次講的你要申請公司嘛！對不對」，經上訴人肯認後，葉宥呈即回稱：「這可能你要考慮，因為公司之後會產生營業稅，公司也不能自用稅率了啦！」、「所以稅率你會產生很多，你要考慮清楚，好不好，你有公司掛在別的地方，那這個只是營業就很簡單，好不好！」、「……盡量就是以不要申請公司最好，因為這樣子你也會比較……」等語，上訴人就葉宥呈前揭意見則僅分別回以：「我知道」、「好好好。這我了解…」、「這個我來想想看怎麼去做，謝謝你」等語，由此至多僅足認定雙方在締約前有就上訴人是否得以系爭房屋設定營業登記進行討論，惟尚無足認定兩造就此有達成任何協議。佐以證人葉宥呈證稱：上開電話錄音譯文內容只是簽約前的協調過程，沒有肯定的結論，一切以最後簽約的內容為準；簽約時我有把系爭租約內容給上訴人看，就是照契約內容等語明確（詳見原審卷㈠第482之6至482之7頁），再對照上開電話錄音譯文中葉宥呈所提租賃條件為免租期15天，並自108年1月16日開始收租（見原審卷㈠第237頁），然系爭租約第2條關於租賃期間之約定則自108年2月1日起計（見原審卷㈠第23頁），且被上訴人係親自出面與上訴人簽訂系爭租約乙情，亦據證人葉宥呈證述明確（見原審卷㈠第482-3頁），並有由雙方當事人簽屬之系爭租約在卷可參（見原審卷㈠第21至31頁），益徵兩造間就系爭房屋之租賃條件仍應以系爭租約為準，證人葉宥呈與上訴人間之上開對話內容僅係雙方締約前之協商過程而已。
⒋又證人周義明於本院審理時雖證稱：上訴人要加盟我之咖啡
廳，我有陪同上訴人去看系爭房屋，當時被上訴人及葉宥呈並未到場，只有介紹上訴人承租系爭房屋之周木田在場，周木田表示若上訴人滿意系爭房屋，周木田就去跟葉宥呈說，我有跟周木田說我的咖啡很好喝，等店面裝潢好，第一杯咖啡就給周木田的太太喝，所以我可以確定周木田一定知道上訴人承租系爭房屋係為經營咖啡廳等語（見原審卷㈠第455、458頁），然證人周義明陪同上訴人觀看系爭房屋時，被上訴人及葉宥呈均未在場，周木田亦未參與兩造簽訂系爭契約之過程，已難逕認周木田必有將上訴人承租系爭房屋之目的轉知被上訴人。且證人周義明亦證述：我沒有參與兩造簽訂系爭租約之過程，是上訴人簽約後，拿不到房屋稅單，無法辦理營業登記，才來和我提兩造間租屋糾紛之事，雙方有約好在老虎開發公司談房屋稅單的事情，我就跟上訴人一起去，被上訴人夫妻及葉宥呈均有在場，葉宥呈當時對於上訴人承租系爭房屋係為經營咖啡廳申請營業登記乙事感到很驚訝，被上訴人及葉宥呈當場都對被告說：「妳簽約時沒有說」，但上訴人表示她確實有說，我認為問題很嚴重，因為上訴人已經投入裝潢費用，就建議大家要解決問題等語（見原審卷㈠第456、457頁），再佐諸證人葉宥呈證稱：兩造簽訂系爭租約前之協調過程係由我處理，我會讓被上訴人知道協調的內容為何，但簽約時係由被上訴人自己出面簽訂；因為上訴人有提到其之前是做美容的，所以我於簽約前有清楚告知上訴人系爭房屋位在住宅區，做公司比較不好，上訴人直到簽約時都沒有明確告知承租系爭房屋之用途為何，直到兩造簽訂系爭租約之後約1、2週，上訴人要申請營業登記，打電話給我希望被上訴人能提出房屋稅單，我才知道被告承租系爭房屋申請營業登記是要經營咖啡廳，我再將此事轉知亦不知情之被上訴人等語（見原審卷㈠第482之2至482之4頁）。
則綜觀證人周義明前述見聞被上訴人及證人葉宥呈對上訴人承租系爭房屋欲經營咖啡廳並辦理營業登記乙事之反應，及證人葉宥呈前揭證述內容，足佐被上訴人主張其於簽訂系爭租約時，尚不知上訴人承租系爭房屋係為經營咖啡廳，且欲以該址辦理營業登記等語，並非全然無據。
⒌上訴人固主張：其長居於基隆，並無另行在臺北市承租系爭
房屋居住之必要，且系爭租約有約定1個月之裝潢免租期，上訴人承租後旋即進行裝修並架設招牌，葉宥呈至老虎開發公司上班途中亦會經過系爭房屋，必然知悉其欲經營咖啡廳之事，均可證被上訴人確知上訴人承租該屋係為開店營業等語。惟查，兩造並未於簽訂系爭租約時達成系爭房屋須供作營業使用之協議，系爭租約亦明定該屋係作居住使用，且無證據足認被上訴人於簽約前已知上訴人承租系爭房屋欲經營咖啡廳並辦理營業登記等情，均詳述如前。而兩造係於107年12月26日簽訂系爭租約，依系爭租約第2條第1項約定，租賃期間自108年2月1日始起算，有約1個月之免付租金寬限期，惟上訴人自述其係以系爭房屋現況承租，並未要求被上訴人應先將房屋修繕至一定狀態等語（見本院卷第160頁），再觀之上訴人所提出之系爭房屋承租前照片（見原審卷㈡第3
5、37頁），可見該屋並無任何家具、裝潢，亦缺乏完善之廁浴、廚房設備，故無論上訴人承租系爭房屋係為居住或開店營業，均須經相當程度之整修，足知上開免租期之約定與上訴人承租系爭房屋之目的間不具必然關聯性，是上訴人以此主張被上訴人知悉其承租系爭房屋係為營業所用云云，尚嫌無稽。又證人葉宥呈雖不否認其每天上班停車會經過系爭房屋（見原審卷㈠第482-3至482-4頁），然縱他人得由系爭房屋之裝潢外觀知悉上訴人將開設咖啡廳，惟上訴人既係於兩造簽訂系爭租約後始裝潢系爭房屋，自無從據以推論被上訴人於簽訂系爭租約時已確知上訴人將以系爭房屋經營咖啡廳，並以系爭房屋現址辦理營業登記。上訴人此部分主張，亦無可取。
⒍據上各節，上訴人所舉證據均無足認定兩造於簽訂系爭租約
時就系爭房屋須供作營業使用達成合意，是上訴人主張被上訴人依約有提出房屋稅單供其辦理營業登記之義務云云，難以憑採。至上訴人雖聲請傳喚證人周木田及對被上訴人為當事人訊問（見本院卷第103、145頁），惟審酌周木田並未實際參與兩造締結系爭租約之過程，且上開事實已有前揭事證足佐，因認並無進行該等調查之必要，併此指明。
㈡系爭租約於108年7月15日經被上訴人合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。再按系爭租約第16條第1項第2款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：……㈡承租人遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，仍不為支付」。
⒉經查，兩造並未以系爭租約合意約定上訴人得以系爭房屋經
營咖啡廳，並以該屋現址辦理營業登記，業經認定如前，是上訴人主張被上訴人違反交付房屋稅單供其辦理營業登記之義務，認其未提供合於使用收益目的之租賃物，並據此為同時履行抗辯而拒絕給付租金，即非正當。又被上訴人既已將系爭房屋交付上訴人占有使用，上訴人即有依系爭租約第3條約定給付租金之義務，惟其僅於簽訂系爭租約時給付押金16,000元及108年2月租金16,000元，便未再繳納租金，被上訴人乃於上訴人遲延給付租金之總額達2個月租額，且遲延給付逾2個月後之108年6月19日寄發臺北永吉郵局第201號存證信函限上訴人於同年7月5日前清償積欠租金，惟上訴人於同年6月25日收受該信函後仍置之不理，被上訴人復於同年7月5日寄發臺北永吉郵局第229號存證信函終止系爭租約，並經上訴人於同年7月15日收受等情，有上開存證信函暨郵件收件回執存卷可佐（見原審卷㈠第33至45頁）。可知上訴人確有遲付租金之事實，則被上訴人依民法第440條第1項、第2項規定、系爭租約第16條第1項第2款約定，以前揭臺北永吉郵局第229號存證信函終止系爭租約，核屬有據，是系爭租約業於108年7月15日經被上訴人合法終止。
㈢被上訴人得請求上訴人給付積欠租金及違約金：
⒈系爭租約於108年7月15日終止，而上訴人於系爭房屋租賃期
間，僅給付108年2月租金16,000元，其餘租金均未給付，則上訴人尚積欠自108年3月1日起至同年7月15日止之租金，經以押租金16,000元扣抵後，被上訴人仍得請求上訴人給付租金55,742元【計算式：16,000元×4（即108年3月至同年6月租金）＋16,000元×15/31（即108年7月1日至同年月15日租金）-16,000元（押租金）＝55,742元，元以下四捨五入】。
⒉又系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第1項規定返還
租賃住宅時，出租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。查，系爭租賃契約於108年7月15日終止後，上訴人迄至109年4月6日始將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，則被上訴人依系爭租約第14條第3項約定，請求上訴人給付自108年7月16日起至109年4月6日止之違約金，雖非無據，惟衡酌上訴人於系爭租約終止後繼續無權占有使用系爭房屋期間，被上訴人主要所受損害應係無法使用收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，復未見被上訴人舉證說明其因此有何須賠償他人或有其他既定計畫受損之具體情事，因認被上訴人請求按月以32,000元計算之違約金，尚屬過高，應酌減至按租金1倍計算之違約金方為適當。從而，被上訴人得請求上訴人給付之違約金數額應為139,458元【計算式：16,000元×16/31（即108年7月16日起至同年月31日止之違約金）＋16,000元×8（即108年8月至109年3月之違約金）＋16,000元×6/30（即109年4月1日起至同年月6日止之違約金）＝139,458元，元以下四捨五入】，逾此金額之請求，礙難准許。㈣遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，而起訴狀繕本係於108年8月29日寄存送達予被告（見原審卷㈠第53頁送達證書），依民事訴訟法第138 條第2
項規定，寄存送達自寄存日起經10日發生效力，是該起訴狀於108 年9 月8 日始生送達效力，上訴人應給付自翌日即
108 年9月9日起，按年息百分之5計算之利息。㈤據上，被上訴人依民法第439條規定、系爭契約第3條第1項、
第14條第3項約定，請求上訴人給付195,200元（計算式：積欠租金55,742元＋違約金139,458元＝195,200元），及其中55,742元部分，自108年9月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
二、反訴部分：上訴人主張依第247條第1項規定，系爭租約無效，被上訴人並應負賠償責任；倘認系爭租約並非無效，亦得依民法第92條撤銷系爭租約之意思表示，並依民法第184條規定請求被上訴人賠償其損害，或依民法第226條第1項、第256條、第254條、第258條第1項及第260條規定，解除系爭租約並請求被上訴人賠償其損害等語，均為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲悉述如下：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；契約因以不
能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第246條第1項前段、第247條第1項定有明文。而民法第246條第1項前段所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第
281 號判決、88年度台上字第2023號判決意旨參照）。查，系爭租約係以系爭房屋為租賃標的物，該屋並無滅失等無法給付之情形，被上訴人亦於簽約後將該屋交付予上訴人占有使用，核無自始客觀不能情事，依前述說明，即與民法第246條第1項前段要件不符，系爭租約自非無效，則上訴人主張依民法第247條第1項規定請求被上訴人負賠償責任，洵屬無稽。
㈡次按民事法上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示
以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院110年台上字第1591號判決意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判意旨參照）。查，兩造於締結系爭租約時並未達成該屋應作為營業使用之合意，且上訴人並未舉證說明被上訴人於締約時，確有以保證提出房屋稅單供上訴人得以系爭房屋辦理咖啡廳營業登記為由，使上訴人與其簽訂契約等節，均業詳前述，是其主張受被上訴人詐欺而締約，已難認有據。上訴人又主張系爭房屋已信託予富邦銀行，本不得由被上訴人出租他人，被上訴人卻隱瞞此點，致上訴人陷於錯誤云云。惟查，被上訴人就系爭房屋於100年3月23日與國美建設公司簽訂委託實施都市更新事業暨合建協議書（下稱系爭合建協議書），復於同年10月3日與國美建設公司及富邦銀行簽訂信託契約書（下稱系爭信託契約書），並於同年10月13日將系爭房屋辦理信託登記予富邦銀行等情，雖為被上訴人所是認，並有土地登記申請書、土地建築改良物信託契約書、系爭合建協議書、系爭信託契約書附卷可稽（見原審卷㈠第117至123、389至429頁），然依系爭合建協議書、系爭信託契約書之約定，無論被上訴人將系爭房屋出租他人，或同意他人以系爭房屋現址辦理營業登記，均不須事先告知國美建設公司或富邦銀行，亦不以經國美建設公司或富邦銀行同意為必要，此有國美建設公司109年4月16日109雅祥（國）字第109041601號函暨所附系爭合建協議書及系爭信託契約書在卷可考（見原審卷㈠第387至429頁），故上訴人上開主張亦屬無稽。此外，上訴人復未提出其他證據說明被上訴人有何詐欺其締結系爭租約之情，是其主張被上訴人有詐欺之不法侵權行為，其得依民法第92條撤銷系爭租約之意思表示，並依民法第184條規定請求被上訴人負損害賠償責任云云，要難憑採。
㈢復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226條第1項、第256條、第254條、第258條第1項及第260條分別定有明文。然查，依上訴人所舉事證，尚難認兩造於締約時就系爭房屋係供上訴人承租作為咖啡廳營業使用，且被上訴人有義務提供房屋稅單或其他作為以使上訴人得以系爭房屋現址辦理營業登記等節達成合意，業經認定如前，則被上訴人依約並無配合上訴人以系爭房屋現址辦理營業登記之契約上義務，則上訴人主張被上訴人有給付不能或給付遲延之債務不履行情事，即難認有理。況查，商業登記所在地係指法律關係準據地，舉凡債務清償、訴訟管轄及書狀之送達，均以所在地為依據，尚非為營業行為之發生地，營業場所不限於登記地，可擇定其他地址營業，有臺北市商業處109年9月4日北市商二字第1096030110號函附卷可參（見原審卷㈡第43至44頁），是上訴人欲在系爭房屋經營咖啡廳，並不以將系爭房屋作為商業登記所在地為必要，縱其未能取得系爭房屋稅單，亦非不得在該屋經營咖啡廳，故上訴人徒以被上訴人無法提供房屋稅單辦理商業登記，即謂被上訴人未能提供合於使用收益目的之租賃物，並執此主張解除系爭租約，難認有據。是以，本件並無證據足認被上訴人有何違反契約約定或未履行契約義務之情，上訴人自不得依民法第226條第1項、第256條、第254條、第258條第1項及第260條規定解除系爭租約並請求被上訴人賠償損害。
㈣準此，上訴人依民法第246條第1項、第247條第1項、第92條
、第184條、第226條第1項、第256條、第254條、第258條第1項、第260條之規定，請求被上訴人給付468,158元，及自民事反訴㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均屬無據。
陸、綜上所述，本訴部分，被上訴人請求上訴人給付195,200元，及其中55,742元部分自108年9月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回；反訴部分，上訴人請求被上訴人給付468,158元，及自民事反訴㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就本訴上開准許部分為被上訴人勝訴之判決並依職權為假執行之宣告，及反訴所為上訴人敗訴之判決，經核均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 匡偉
法 官 陳乃翊法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
書記官 廖健宏附表：
編號 項 目 支出金額 １ 裝潢工程款 220,700元 ２ 檯燈 980元 ３ 吊燈 3,000元 ４ 水滴燈 2,400元 ５ 招牌 14,800元 ６ 水槽 1,800元 ７ 冰箱及工作臺 20,000元 ８ 筆電一台 29,500元 ９ 咖啡部吊燈2組 1,848元 租、押金各1個月 32,000元 租屋仲介費 5,000元 2.5噸分離式冷氣 2,0000元 印章 250元 和樂 699元 特力屋前後吧檯 2,793元 特力屋 134元 琳瑯滿目 19元 酒精 70元 特力屋 1,750元 特力屋廚房層板、架 3,712元 琳瑯滿目 748元 特力屋 2,742元 燈泡水電材料 1,410元 特力屋 3,033元 松果購物補土白膠4份 870元 琳瑯滿目 1,052元 收邊角材料 222元 IKEA 3,596元 特力屋 628元 和樂 10,239元 特力屋 4,803元 層架背板布車縫工資 150元 木工材料 100元 布一批 540元 瀝水架 1,780元 特力屋 1,709元 琳瑯滿目 498元 特力屋 3,411元 4尺防滑地墊1捲 3,500元 收邊角材料 440元 油資 4,595元 停車費 735元 垃圾袋 273元 琳瑯滿目 428元 特力屋 1,221元 廚房貼皮8尺 288元 門外地墊 1,520元 濾心4個 2,500元 廚房貼皮9尺 324元 滾球流水盆 1,460元 公司章（要不咖啡） 250元 公司章（余庭） 500元 除臭劑一批 2,290元 會計師簽證費 3,000元 1000倍顯微鏡 990元 快煮水壺 913元 黏貼黑板2個 778元 置物架 2,394元 公司查名規費 173元 LED燈吸鐵 381元 LED燈柱2個 686元 滑鼠 699元 商標註冊 27,000元 水龍頭濾水器 958元 窗貼特力屋 518元 IKEA 1,498元 水費 1,470元 電費 7,390元 總 計 468,158元