臺灣臺北地方法院民事判決110年度簡上字第401號上 訴 人 貝月敏被 上訴人 凃黃月娥訴訟代理人 凃思瑋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年10月5日本院新店簡易庭110年度店簡字第770號第一審判決提起上訴，本院於民國111年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國105年11月1日向伊承租新北市○○區○○路000號前半段房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約，約定租賃期間自105年11月1日起至111年10月31日止，每月租金為新臺幣（下同）9,000元，押租金2萬元，且應於每月1日給付當月租金（下稱系爭租約），上訴人並已依約給付押租金。惟上訴人自109年11月起即未依約繳納租金，至110年3月止共積欠5個月租金共4萬5,000元，扣除押租金2萬元後，仍積欠110年1月份租金7,000元，及2、3月份租金各9000元，合計2萬5,000元（下稱系爭欠租），經伊於110年1月4日、110年3月2日寄發存證信函及以LINE訊息催告上訴人給付租金及終止系爭租約，上訴人僅藉詞推託而未清償欠租並返還系爭房屋，爰依民法第455條規定及系爭租約第3、4條約定為請求等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還予伊。㈡上訴人應給付伊2萬5,000元。
二、上訴人則以：被上訴人並非系爭房屋及坐落基地（下稱系爭土地）之所有權人，無從請求伊給付租金，且被上訴人以欠租為由終止系爭租約並不合法等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並給付被上訴人2萬5,000元。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由㈠上訴人得否拒付租金？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件（最高法院50年台上字第284號判決參照）。另租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人既不以所有人或處分權人為限，關於租賃之權利義務，自存在於締約當事人之間。
2.被上訴人主張兩造於105年11月1日簽訂系爭租約，由上訴人向其承租系爭房屋一節，業據其提出上訴人未爭執形式真正之系爭租約為證（見原審補字卷第15至18頁），堪信為實，依系爭租約第3條及第4條關於租金之約定，上訴人自有按月給付租金之義務。雖上訴人辯稱系爭房屋及系爭土地均非被上訴人所有，其得拒絕給付租金云云。惟依前揭說明，不論被上訴人有無系爭房屋及系爭土地之所有權或處分權，均得與上訴人簽訂系爭租約，並得依該租約對締約之承租人主張權利，上訴人自不得以被上訴人非系爭房屋或系爭土地所有人之詞拒付依系爭租約應付之租金，上訴人上開抗辯並不可採。
㈡系爭租約是否已經被上訴人合法終止？
1.按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦定有明文。
2.被上訴人主張上訴人未給付109年11月至110年3月租金等情，為上訴人所不爭執，上訴人應於每月1日前繳納當月租金9,000元，亦經系爭租約第3、4條約明（見原審補字卷第17頁），則被上訴人於110年1月4日以存證信函及LINE訊息催告上訴人給付租金時（見原審補字卷第21頁、第33至41頁），上訴人已欠租達3個月。惟上訴人經催告後，並未給付欠租，亦未給付110年2月及3月之租金，合計已欠租4萬5,000元（5個月租金），縱先以押租金2萬元抵償，仍積欠被上訴人租金2萬5,000元，已逾2個月之租金額，且109年11、12月份之租金，於此時亦已遲延給付達2月以上，是依民法第440條第1項規定，被上訴人於110年3月2日以存證信函及LINE訊息通知上訴人終止租約（該通知於同日到達上訴人，見原審補字卷第23至25頁、第43至49頁），應屬合法。
㈢被上訴人依民法第455條規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，
依系爭租約第3、4條約定請求上訴人給付系爭欠租，有無理由？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。又依系爭租約第3、4條約定，上訴人應於每月1日給付當月租金9,000元（見原審補字卷第17頁）。
2.被上訴人主張系爭租約業經其110年3月2日終止，上訴人仍未清償欠租2萬5,000元等情，既認定如前，上訴人拒付租金之抗辯並不可採，亦如前述，則被上訴人依民法第455條規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，並依系爭租約第3、4條約定請求給付系爭欠租，自有理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，並依系爭租約第3、4條約定請求上訴人給付系爭欠租，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項準用第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 陳智暉法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 蔡庭復