臺灣臺北地方法院民事判決110年度原訴字第65號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 黃一平訴訟代理人 鄭文楷被 告 胡耀祖
温秀貞上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將坐落於臺北市○○區○○路○段○○○巷○○號七樓之十二房屋騰空返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣參萬參仟柒佰柒拾壹元，及自民國一百零九年一月二十一日起至清償日止，依附表計算之違約金。
被告應連帶給付原告新臺幣壹萬捌仟貳佰參拾捌元，及自民國一百一十年四月一日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬貳仟貳佰貳拾元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告甲○○於民國107年11月28日邀同乙○○為其連帶保證人，與
伊簽訂臺北市興隆D2區公共住宅租賃契約書（下稱系爭租約）並辦理公證，承租伊所管理之系爭房屋，租賃期間為108年1月1日起至110年12月31日止，系爭房屋為社會住宅，租金每月為9400元，其中4600元由臺北市政府社會局補助，被告甲○○則應於每月20日前繳納租金4800元。詎被告甲○○自109年1月起即陸續欠繳租金及管維費，原告乃於109年12月28日以系爭國宅為送達地催告被告繳清欠費，被告甲○○未收受該催告函，原告復於110年1月19日發函通知終止租約，被告甲○○亦未收受。而依系爭租約第25條約定，原告依承租地址所為之送達，即發生送達之效力，即110年1月20日為送達生效日，從而系爭租約已合法終止，是租賃契約既經終止，被告甲○○繼續占有系爭國宅自屬無權占有，故伊依民法第767條第1項所有物返還請求權，請求被告甲○○應將系爭國宅返還予原告。
㈡再者，被告甲○○應按期繳納租金，逾期繳納應加收違約金，
惟被告甲○○自109年1月起至租約終止日之110年2月1日止已積欠租金3萬3,771元，且依系爭租約第5條第1項規定，被告甲○○逾期繳交租金，應依如附表所示計算方式計算違約金，故伊依系爭租約第5條第1項規定，請求被告甲○○應給付積欠之租金3萬3,771元及違約金。又依系爭租約第22條第3項規定，被告甲○○於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間相當於使用費之損害賠償金（下均稱使用費），因兩造系爭租約業已合法終止，故被告甲○○應自租約終止日翌日即110年2月2日起至返還系爭國宅之日止，按月給付使用費1萬2,220元（計算式：租金9,400元×1.3倍＝12,220元）。而被告乙○○為系爭租約之連帶保證人，自應就被告甲○○所負債務對伊負連帶賠償責任，爰依民法第767條第1項、系爭租約第5條、第22條及民法保證之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告甲○○應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應連帶給付原告3萬3771元，及自109年1月21日起至清償日止，依附表計算之違約金；㈢被告應連帶給付原告1萬8,238元，及自110年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告1萬2,220元。
二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項前段定有明文。另系爭租約第11條第1項第2款亦約定，積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，原告得隨時終止租約（見110年度店簡自第501號卷第18頁）。
四、經查，原告就甲○○承租系爭房屋，自109年1月份起未繳租金，經原告於109年12月28日催告仍不補繳，原告乃對甲○○及乙○○發函終止租約，於110年1月20日送達甲○○及乙○○等情，業據提出系爭租約及其公證書、甲○○欠款計算表、原告109年12月28日北市都服字第1093131944號催告繳租函文及其送達回執、原告110年1月19日北市都服字第1103012896號終止系爭租約函文及其送達回執在卷可憑（見110年度店簡字第501號卷第23頁至第34頁），而甲○○、乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯，是參酌原告所提上開證據資料，堪認原告上述主張屬實，系爭租約業經原告合法終止，應堪採信。原告依民法第767條第1項前段規定，請求甲○○騰空返還系爭房屋，確屬有據。
五、又系爭租約第5條第1項、第4項及其附件一、二約定，系爭房屋租金每月為9,400元，其中4,600元由原告補助，甲○○應於每月20日以前繳納其餘4800元，逾期不繳者，應按附表所示計算方式加收懲罰性違約金；系爭租約第22條約定，租約終止後，甲○○應於租約終止日將房屋返還與原告，如未返還，應自租約終止翌日起，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費；又系爭租約第23條約定，就上述義務，乙○○應負連帶賠償責任等情（見110年度店簡第501號卷第17頁及第19頁），有原告所提公證書及系爭租約各1份在卷可參，此部分事實應堪認定。而被告甲○○自109年1月至3月、同年10月至12月、110年1月起至110年2月1日止均未依約給付每月之租金4,800元，共積欠7個月1天租金，被告尚積欠租金3萬3,771元【計算式：4,800元×（7月＋1/28天）＝33,771元，元以下四捨五入】，甲○○並應按附表所示計算方式計給違約金。又因系爭租約業經終止，自110年2月份即無租金補助，被告甲○○自終止系爭租約翌日即110年2月2日起至同年3月31日止、共1個月27日期間之使用費為18,238元【計算式：（9,400元×1.3）+（4,800×1.3×27/28天)＝18,238，元以下無條件進入】。是以，甲○○自110年2月2日起至同年3月31日止應給付之使用費為18,238元。又自同年4月1日起，甲○○另應按月給付使用費12,220元【計算式：9,400元×1.3＝12,220】，亦有原告所提被告甲○○欠款計算表等件在卷可稽，而就上開應給付之之金額，依系爭契約之上開約定，被告甲○○均應與乙○○連帶負清償責任，亦核與系爭契約之約定內容相符，是原告上開主張均屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求甲○○將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；另依系爭租約第5條第1項、第22條、第23條約定，請求被告連帶給付積欠之租金33,771元及按附表所示計算之違約金、使用費18,238元，並自110年4月1日起按月連帶給付使用費12,220元，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第八庭 法 官 陳宣每以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 連晨宇附表：新臺幣/元日期 照欠額扣繳比例 違約金 租金 使用費 (每月12220元) 110年3月 逾期欠繳未滿1個月 2% 12220 110年2月 6018 110年2月 逾期欠繳未滿2個月 4% 7 171 110年1月 逾期欠繳未滿3個月 6% 288 4800 109年12月 逾期欠繳未滿4個月 8% 384 4800 109年11月 逾期欠繳未滿5個月 10% 480 4800 109年10月 逾期欠繳未滿6個月 12% 576 4800 109年09月 逾期欠繳未滿7個月 14% 已繳 109年08月 逾期欠繳未滿8個月 16% 已繳 109年07月 逾期欠繳未滿9個月 18% 已繳 109年06月 逾期欠繳未滿10個月 20% 已繳 109年05月 逾期欠繳未滿11個月 20% 已繳 109年04月 逾期欠繳未滿12個月 20% 已繳 109年03月 逾期欠繳未滿13個月 20% 960 4800 109年02月 逾期欠繳未滿14個月 20% 960 4800 109年01月 逾期欠繳未滿15個月 20% 960 4800 合計 4615 33771 24004