臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第2980號原 告 蔡馨儀訴訟代理人 黃賜珍律師被 告 陳彥智上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國110年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號九樓之六房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟肆佰肆拾捌元，及自民國一一0年四月二十三起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一0年四月二十二日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬玖仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟肆佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行，但被告如以新臺幣玖萬參仟捌佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路00號9樓之6房屋（下稱系爭房屋），雙方於民國108年6月7日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108 年
6 月15日起至110 年6 月14日止，每月租金新臺幣（下同）22,000元，擔保金（押金）2個月計44,000元，被告應按月於15日前支付租金，並於租賃期間負擔租賃房屋之社區大樓管理費。惟被告自108年11月份起，即未如期支付租金，迄至109年11月份止，已連續一年未付租金，更未按租約第3條約定依法扣繳二代健保費及租賃所得稅，是原告自得請求積欠原告264,000元租金（含應繳稅額，計算式: 22,000元×12個月＝264,000元），及自109年4月至同年11月未支付之管理費11,448元（計算式:1,431元×8個月＝11,448元），縱扣除被告簽約時交付之擔保金44,000元，被告仍欠租達2個月以上，經原告先後以電話、簡訊、寄發存證信函，更於109年11月14日偕同本件租約之仲介即訴外人何夢珍（下稱何夢珍）親自拜訪催討租金，且委請何夢珍發Line訊息給被告代為催討所欠之租金，但被告仍藉故推諉至今，爰依系爭租約第14條第1款約定，以起訴狀繕本之送達，作為通知被告終止系爭租約之意思表示，並依民法第439條、第455 條前段、第767 條第1 項前段規定及系爭租約第條3條、第5條約定，請求被告返還系爭房屋，並給付已到期未給付之租金264,000元，及給付已到期未支付之管理費11,448元，合計為275,448元。再者，系爭租約既已以本件起訴狀繕本送達作為租約終止，被告仍繼續使用系爭房屋，並無法律上之原因，且使原告受有損害，是原告依民法第179 條規定請求被告應自起訴狀繕本送達日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利22,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告275,448元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年4月23日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達日（即110 年4 月22日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經查:㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767 條第1 項、第440 條第1 項及第2項、第455 條前段分別定有明文。本件原告主張其為系爭房屋所有權人，被告自108年11月份起即未如期支付租金，迄至109年11月份止，已連續一年未付租金，扣除被告簽約時交付之擔保金44,000元，欠租達2個月以上，經原告屢次向被告催討租金未果，原告遂以本件起訴狀繕本之送達，作為通知被告終止系爭租約之意思表示等情，業據提出與所述相符之系爭租約、109年房屋稅繳納證明書、電話簡訊截圖、內湖西湖郵局第1318 號存證信函暨回執、何夢珍代原告發Line訊息給被告之訊息截圖、系爭房屋大樓管委會公告欠繳管理費公告照片、起訴書及送達回證等件為證（見臺灣士林地方法院內湖簡易庭109年度湖簡字第2004號卷《下稱湖簡字卷》第9至15、21至43頁，及本院卷第19頁），是以系爭租約業經終止，被告仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，原告依前開規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。
㈡再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定
有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查系爭房屋每月租金為22,000元，押租金為44,000元等節，有系爭租約可參（見湖簡字卷第23頁）。是被告積欠108 年11月至109年11月租金共計264,000元（計算式: 22,000元×12個月＝264,000元），扣除押租金44,000元後，尚積欠租金220,000元，則原告請求被告給付原告220,000元租金，自屬有據。另原告主張依系爭租約第5條約定，被告於租賃期間應負擔社區大樓管理費，惟被告自109年4月至同年11月共計11,448元（計算式:1,431元×8個月＝11,448元）管理費未支付一節，業據提出前開租約及系爭房屋大樓管委會公告欠繳管理費公告照片存卷可佐（見湖簡字卷第43頁），核屬實在，亦堪信為真，原告此部分請求，當屬有據。故原告主張被告應給付原告231,448元（計算式:220,000元＋11,448元＝231,448元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈢再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判、97年度台上字第294號判決意旨參照）。查系爭租約既已以本件起訴狀繕本送達作為租約終止，被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，參酌系爭租約每月租金為22,000元，則原告主張以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。從而，原告請求被告應自起訴狀繕本送達日（即110 年4 月22日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利22,000元，洵屬有據。㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條、第233 條第1 項及第203 條分別定有明文。查原告請求被告給付積欠之租金22,000元，屬給付無確定期限，是依前揭說明，原告自得請求以起訴狀繕本送達被告之翌日即110年4月23日（見本院卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、綜上所述，原告依民法第439條、第455 條前段、第767 條第1 項前段、第179條規定及系爭租約第條3條、第5條約定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告231,448元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即110年4月23日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨應自起訴狀繕本送達日（即110 年4 月22日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元，均為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則屬無據，不應准許。又就原告聲明第一至三項部分，經核原告勝訴部分，所命給付之金額皆未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，均應依職權宣告假執行，並分別依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回，併予敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 蔡汶芯