臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第2296號原 告 鍾佳翰訴訟代理人 廖香被 告 王文芬訴訟代理人 楊婷鈞律師被 告 羅淑英（即林家孚之遺產管理人）上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國110年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：本院民事執行處（下稱執行法院）以109年度司執字第81171號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣林家孚所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號2樓房屋（下稱系爭房屋），由被告於民國110年2月23日拍定。惟系爭房屋坐落伊所有臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（權利範圍均全部，下稱系爭土地）上，依民法物權編施行法（下稱物權施行法）第8條之5第2、3、5項規定，基地出賣時，專有部分之所有權人無基地應有部分或應有部分不足者，及專有部分出賣時，基地之所有權人無專有部分者，均有依相同條件優先承買之權利，以貫徹民法第799條第5項規定專有部分與基地之權利同屬一人所有不可分離之立法意旨，俾促進物之有效利用，並維護區分所有建物之價值，故依物權施行法第8條之5第5項規定，伊就系爭房屋有優先承買權。又林家孚自102年起透過其舅舅黃信良每月給付伊新臺幣（下同）6,300元之土地租金，伊與林家孚間成立租賃契約，且黃良信同意由伊與賴錦添就系爭房屋簽訂租賃契約，由伊收取每月9,000元租金，再扣除伊應收取之70%土地租金6,300元，再將剩餘30%之2,700元交付黃良信作為建物分得之租金，伊與林家孚就系爭房屋亦有租賃關係，依土地法第104條第1項規定，伊就系爭房屋有優先購買權等語。並聲明：確認原告就系爭房屋有優先購買權存在。
二、被告則以：原告於100年10月26日經法院拍賣程序取得系爭土地及坐落其上之臺北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱1樓房屋），其為基地之所有權人，且已有建物專有部分，顯非物權施行法第8條之5第5項所指無專有部分之基地所有人。
又土地法第104條規定有租賃關係之基地所有權人，係指「租地建物」之出租人而言，系爭房屋於56年9月21日第1次登記，原告則於100年10月26日拍賣取得系爭土地及1樓房屋，與上開規定先就基地有租賃等法律關係而後建屋，建屋後有出賣土地或房屋之情形有別，且系爭房屋係區分所有建築物，經濟上重在區分所有建物各別專有部分與坐落基地持分之一致，並不在整體區分所有建物與基地全部間之合一利用，故本件應無土地法第104條規定之適用。是原告依物權施行法第8條之5第5項、土地法第104條第1項規定主張優先購買權存在，洵屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查1樓房屋及系爭房屋為4層樓建物之區分所有建物而坐落系爭土地上，系爭土地及1樓房屋原為林家浮之母林黃淑昭所有，系爭房屋為林家孚所有，原告於100年10月26日經法院拍賣程序取得系爭土地及1樓房屋所有權，嗣執行法院以系爭執行事件拍賣系爭房屋，由被告於110年2月23日拍定等情，有本院拍賣公告、土地及建物登記謄本及異動索引等件為證（本院卷第67至70、97至101、209至230頁），並經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛（本院卷第237至264頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件被告為系爭執行事件拍賣系爭房屋之拍定人，原告主張其有優先購買權存在，然為被告所否認，足認兩造間就原告之優先購買權存否不明確，致原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態能以確認判決除去，是原告請求確認伊就系爭房屋有優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益。
㈡有關原告得否依物權施行法第8條之5第5項規定，就系爭房屋主張優先承買權：
⒈按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其
所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利，物權施行法第8條之5第2、3、5項定有明文。又同條第5項規定就區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，係規定限於其基地之所有人無專有部分始能優先承買，所稱「基地之所有人」，於立法理由中謂係專指區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分者而言，與同條第3項就區分所有建築物之基地依前項規定有分離出賣時，係規定：區分所有建築物其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，二者條件不同，顯係立法者有意區別，而非立法疏漏（最高法院103年度台抗字第300號裁定意旨參照）。
⒉本件原告不僅為基地即系爭土地之所有人，就其上建物亦有1
樓房屋之專有部分，已如前述，核與物權施行法第8條之5第5項規定優先承買權之要件須區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分之情形，尚屬有間。且該條第5項使無專有部分之基地所有人得優先承買分離出賣之專有部分，亦僅在減少基地所有人無任何專有部分之情形，非以使基地所有人取得與其基地應有部分相對應比例之專有部分為目的，自無適用或類推適用基地分離出賣而應計算基地應有部分與建築物專有部分及共同部分面積比例是否相足之餘地。是原告主張伊得依物權施行法第8條之5第5項優先承買，自屬無據。
㈢有關原告得否依土地法第104條第1項規定，就系爭房屋主張優先購買權：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。查該條項後段所謂「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，係承同條項前段規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」之旨趣而來，故依其一貫之文義，所謂「基地所有權人」當係指為基地設定地上權、出典或出租之土地所有權人而言，故該項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，並非任何基地所有權人均有此權利（最高法院69年台上字第945號、70年台上字第1538號、78年台上字第483號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院68年度法律座談會民事類第19號研討意見參照）。
⒉原告主張林家孚自102年起透過黃信良每月給付伊6,300元之
土地租金，伊與林家孚間成立租賃契約，且黃良信同意由伊與賴錦添就系爭房屋簽訂租賃契約，由伊收取每月9,000元租金，再扣除伊應收取之土地租金6,300元，伊得依土地法第104條第1項規定優先購買云云，並提出房屋租賃契約書、存入憑條為證（本院卷第27至35、169至181頁）。惟上開租約為原告以每月租金9,000元出租系爭房屋予賴錦添，並註明「租金分配：土地所有權人70%，建物所有權人30%。由土地所有權人鍾佳翰向承租人收取再分配」，及記載「建物所有權人代表人：黃良信」（本院卷第35頁），上開存入憑條則為原告將均為7,800元之款項存入黃良信帳戶（本院卷第169至173頁），原告則稱同棟公寓2、3、4樓房屋分別為林家孚3兄弟所有，均由伊出租他人，每月給付該2、3、4樓房屋租金共7,800元至黃良信帳戶（本院卷第167頁）；是上開租約及存入憑條僅能認林家孚同意系爭房屋由原告出租予賴錦添，原告再將向賴錦添收取之每月租金9,000元分配30%給林家孚，惟不能證明林家孚與原告間就系爭土地成立租賃契約，原告既非基地出租人，於林家孚之系爭房屋出賣時，自不能主張依土地法第104條第1項規定優先購買。原告另辯稱伊將上開租金30%即2,700元交付黃良信作為建物分得之租金，伊與林家孚就系爭房屋亦有租賃關係，伊得依土地法第104條第1項規定優先購買云云。惟依上開說明，該條項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，則基地所有權人承租房屋，並無該條項後段之適用；況依原告所提上開租約及存入憑條，僅能認原告與賴錦添就系爭房屋成立租賃契約，原告再將向賴錦添收取之租金9,000元分配30%即2,700元給林家孚，業如前述，自不能證明林家孚與原告間就系爭房屋成立租賃契約。是原告主張伊得依土地法第104條第1項優先承買，亦屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認其就系爭房屋有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審核後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
書記官 林家鋐