臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3650號原 告 葉素珍訴訟代理人 孫天麒律師被 告 王秀珍
王秀娟王秀利王秀清共 同訴訟代理人 劉川淵律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國110年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟元，及自民國一一〇年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）3,436,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於民國110年7月19日行準備程序時，以言詞減縮應受判決事項之聲明即利息減縮為「及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷二第56頁），參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：⒈被告王秀珍、王秀娟、王秀利、王秀清（下合稱被告，如單
指其一即各稱其姓名）原係坐落桃園市平鎮區平安段第603、608、610、590、591、592、604、607地號土地（下合稱系爭土地）之共有人，坐落其上之門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○段000號未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）則由被告王秀娟居住。被告於106年5月27日與原告簽訂土地專任委託出售契約書(下稱系爭契約)，約定自簽約日起至同年8月30日止，委託原告以不低於21,800,000元之出售條件，媒介居間買主。適原告於106年8月間洽得買主即訴外人高得欽（下以姓名稱之）願以上開金額購買，並於同年8月10日簽發及交付300萬元支票（下稱系爭支票）予原告作為斡旋金暨定金。經原告於同年月21日發函（下稱系爭甲函）通知被告後，又為使被告各自取款方便，將系爭支票之300萬元，改分為4張各75萬元之支票（下合稱系爭4紙支票），並再於同年月29日發函（下稱系爭乙函）通知被告4人，惟渠等均故意置之不理而拒絕履約，依民法第101條第1項條件已成就，原告自得依約請求被告給付居間報酬436,000元及違約之懲罰性違約金300萬元。爰依民法第568條第1項、系爭契約第6條、第7條後段提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告3,436,000元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息； ㈡願供擔保請准宣告假執行。
⒉對被告抗辯之陳述：原告已依約於收受斡旋金後通知被告，
並於信函中向被告表示已收到買方訂金300萬元之系爭支票，且高得欽將伊簽發之系爭支票交予原告，係為由原告居間仲介與被告簽訂買賣契約。其後高德欽將系爭支票換成被告4人為受款人之系爭4紙支票，習慣上已視同現金，顯見高得欽確有購買系爭土地之意，被告即有與伊簽訂系爭土地及房屋買賣契約之義務。是本件媒介居間已就緒，縱因被告拒不出面簽訂而未成立本件買賣契約，被告仍應給付原告報酬，且因被告違約，更應依約負責賠償。又被告於委託期間屆至後，旋於106年9月25日將除610地號外之系爭土地及系爭房屋出售予訴外人王興斌（下以姓名之稱），並於同年12月5日辦理移轉登記，再由王興斌於同年月15日售予訴外人誠永營造有限公司（下稱誠永公司），足見被告係因在委託期間已與誠永公司接洽且獲高於系爭契約之報價，始故意不履約。
二、被告則以：⒈原告無法證明所寄發信函之內容，且系爭支票影本未載受款
人，難認為高得欽作為斡旋或要約之用，且高得欽將支票交予原告之行為亦非要約或承諾，況原告亦自承信函未送達被告王秀清，且於發函前、後，原告亦未主動與被告4人聯繫，則依系爭甲函、系爭乙函及系爭支票，均無法證明高德欽要約之意思表示已於系爭契約存續期間到達被告，故被告並無故意拒絕訂立媒介就緒之契約。
⒉退步言，被告與高得欽亦未就付款方法、所有權移轉登記時
期、標的物交付、其他付款方法、稅負、點交、費用及違約等買賣契約必要之點達成合意，原告未居間達媒介就緒程度，況原告亦無代被告與買主簽訂買賣契約之權，故買賣契約仍未成立，原告自無從請求給付居間報酬及違約賠償等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第130頁至第131頁，並依判決格式修正或刪減文句）
(一)兩造於106年5月27日就被告所有系爭土地所有權之應有部分及坐落系爭土地上之系爭房屋（下合稱系爭房地）簽訂系爭契約，約定由被告委託原告於同年5月27日起至同年8月30日止之委託期間內，以不低於總價21,800,000元之價格，居間代為媒介買主並促成買賣契約成立。
(二)原告曾先後於106年8月21日發系爭甲函、同年月29日發系爭乙函予被告。被告王秀珍、王秀娟、王秀利於同年月22日、被告王秀清於同年月26日收受原告所寄函文送達，另被告王秀珍、王秀娟、王秀利又於同年9月1日收受原告所寄函文之送達。
(三)被告未與高得欽簽訂系爭房地之買賣契約書。
(四)被告於106年9月20日將除地號610號以外之系爭土地所有權之應有部分與系爭房屋之事實上處分權出售並移轉予王興斌。
四、原告另主張被告應給付436,000元之居間報酬及300萬元之違約金乙節，則為被告公司所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告得否向被告請求436,000元之報酬？㈡原告得否向被告請求違約金？數額若干？茲分述如下：
(一)原告得否向被告請求436,000元之報酬？⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項分別定有明文。另民法第565條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨）。依系爭契約第3條第1項、第5條、第6條、第7條前段約定略以：被告同意以總價不低於21,800,000元委託原告出售被告持分之系爭土地（含系爭房屋）；收款條件：全數價金扣除現金200萬元於簽約時同時交付原告，餘款全數交付銀行辦理不動產履約保證，銀行費用由買賣雙方平均分攤；服務報酬：被告同意支付服務報酬按成交總額2％計算支付予原告，並同意自買賣應給付之尾款直接支付予原告；原告需於受託期間內促成被告與買方簽立買賣契約書，被告不得任意撤銷本委託，買方如簽立要約書或支付斡旋金或訂金時，原告應立即通知被告辦理簽約過戶事宜等語（見本院卷一第15至17頁），則兩造間就仲介系爭房地之出售，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、協助至契約簽訂始可請求被告給付報酬，亦即被告給付報酬之義務係於買賣契約簽訂時發生，惟若被告以不正當行為阻止買賣契約簽訂之條件成就，則視為條件已成就，而仍應給付報酬。
⒉經查，原告主張高得欽願以系爭契約所示之金額購買系爭房
地，並於同年8月10日簽發及交付系爭支票予原告作為斡旋金暨定金，經原告於同年月21日以系爭甲函通知被告後，又將系爭支票之300萬元，改為總額相同、以被告為受款人之系爭4紙支票，並再於同年月29日以系爭乙函通知被告等情，業據其提出系爭甲函、系爭支票影本、系爭4紙支票、系爭乙函、收件回執（見本院卷一第19至39頁）等件為佐，核與證人高得欽結證稱：伊透過原告介紹而知悉被告欲出售系爭房地，因伊同意被告所授權原告之價格，雖有再請原告詢問價格是否可再降低，但若無法降低亦願以該價格購買，伊因而給付系爭支票作為訂金，後續原告又要伊轉成以被告4人為受款人，金額各75萬元之系爭4紙支票，但最後原告告知因被告不願出售致無法締約，伊並要原告向被告轉達應賠償損害等語（見本院卷第130頁至135頁），核與原告所主張高得欽願以系爭契約所載價格應買，並接續開立系爭支票、系爭4紙支票作為訂金，且原告旋於系爭契約之委託期間以系爭甲函、乙函通知被告訂立買賣契約等節相符，堪認符實。
⒊被告雖辯稱：收件回執無法證明寄送內容與系爭甲函、乙函
相符，況部分被告王秀清亦未接獲通知云云。惟查，系爭甲、乙函之內容為高得欽欲應買系爭房地而通知被告辦理簽約事宜，且日期分別為106年8月21日、29日等節，有該等函文可稽（見本院卷一第19、29頁），此核與證人高得欽所證述欲購買系爭房地而先後交付系爭支票、系爭4紙支票之時間相符，再酌以兩造於上開期間除簽訂系爭契約委託出售系爭房地外，未見有其他債務糾葛，自難僅憑被告空言辯稱回執內容與系爭甲、乙函文不符，而為被告有利之認定，故被告此部分所辯，即不足採。
⒋原告於106年8月30日前，既已寄送系爭甲、乙函通知被告，
高德欽願以約定價格應買並已交付訂金，被告自應依系爭契約第7條簽立買賣契約。又衡以被告間為姊妹關係（見被告戶籍資料），更一同委託委託原告出售系爭房地而簽立系爭契約，衡情於受原告通知後自會相互告知，況系爭甲函業於106年8月26日即為被告所收受，自不因系爭乙函未為被告王秀清實際簽收而有異。故被告辯稱被告王秀清未收到函文而不知云云，自不足採。
⒌再者，王興斌、王興治於兩造簽訂系爭契約之同日，亦將其
等就系爭土地之應有部分委託原告仲介銷售等情，有土地專任委託出售契約書可稽（見本院卷二第29至31頁），而於系爭契約期間屆至後，被告旋於106年9月20日將除地號610號以外之系爭土地所有權之應有部分與系爭房屋之事實上處分權以26,880,000元之價格（按：高於系爭契約約定價格）出售予王興斌，並於同年12月5日辦理移轉登記，王興斌復於同年月15日將地號610號以外之系爭土地所有權之應有部分移轉與誠永公司等情，有不動產買賣合約書（見本院卷二第79至85頁）、地籍異動索引（見本院卷一第177至181、221至223、265至267、307至309、323至325、337至339、375至377頁），堪認原告主張被告因認系爭契約約定出售總價21,800,000元較低，始於受通知後不願配合簽訂買賣契約等語為可採。從而，被告單方故意拒絕簽訂買賣契約，係以不正當行為阻止系爭契約報酬付款條件之成就，則依民法第101條第1項視為條件已成就，則原告依系爭契約第6條之約定請求被告給付按成交總額2％計算之報酬即436,000元（計算式：21,800,000X2%=436,000元），即屬有據。
(二)原告得否向被告請求違約金？數額若干？⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之
違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償；就懲罰性違約金之約定過高者，法院得依民法第252條酌減至相當之金額，然違約金之約定是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院83年台上字第2879判決意旨參照）。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院92年度台上字第2747號判決參照）。
⒉系爭契約第7條後段約定：買方若如簽立要約書或支付斡旋金
或訂金時，原告應立即通知被告辦理簽約過戶事宜，如因原告已收斡旋金而被告違約時，被告同意支付斡旋金2倍及服務費全部作為違約賠償等語（見本院卷一第17頁），故高德欽已交付300萬元之系爭支票作為訂金，被告於受通知後竟未依約訂立買賣契約，依前揭約定，即應給付原告已收受之斡旋金2倍及服務費為賠償，惟該約定之性質屬懲罰性違約金，依首揭說明，自有民法第252條違約金酌減之適用。⒊經查，系爭契約約定之報酬為436,000元，擬出售系爭房地之
價格為21,800,000元，而依原告所主張其因被告未履約而受有函查土地登記資料、委請律師發函及訴訟之費用、報酬遲延利息及未能向買方收取居間報酬之損害等語（見本院卷二第58頁），惟證人高得欽則證稱：伊尚未與原告約定報酬，僅有說會給紅包，伊習慣會將報酬壓到成交金額之1％以下等語（見本院卷二第134頁）。據此，兩造所約定之違約金確屬過高，爰審酌前揭系爭契約約定報酬、原告主張所受損失、系爭契約約定房地出售價格及後續實際售與王興斌之價差，併審酌被告若能如期履行債務時，原告可得享受之一切利益等一切情事，認該部分違約金應酌減為10萬元，以符事理之平。
⒋從而，被告未依約履行，原告得依系爭契約第7條後段約定請求被告給付違約金10萬元，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第6條、第7條後段之約定，請求被告給付原告536,000元（計算式：436,000+100,000元＝536,000元），及自起訴狀繕本送達最末一位被告之翌日即110年4月18日（見本院卷一第55頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（民法第229條第2項、第203條、第233條第1項規定參照），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件本件判決結果無影響，茲不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第六庭 法 官 劉宇霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 洪仕萱