臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第374號原 告即反訴被告 蔡麗香訴訟代理人 陳清進律師
張欣潔律師被 告即反訴原告 黃亞密兼訴訟代理人 王心芯上 一 人訴訟代理人 洪宇亮
詹曜維上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣陸拾玖萬捌仟柒佰零參元暨自民國一百零九年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬貳仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾玖萬捌仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告主張被告將其所有房屋及車位出租予他人，請求被告給付侵權行為所生之損害賠償，嗣被告即反訴原告於民國110年3月8日具狀提起反訴，請求原告即反訴被告給付其為原告先行墊付之水電費、保養費、管理費、保險費及賦稅（見本院卷一第149頁），經核均源於同一原因事實關係所生之爭執，攻擊防禦方法關係密切，兩訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且有利於當事人間紛爭之一次解決及達訴訟經濟之目的，依前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合。至反訴原告請求金額係新臺幣（下同）50萬元以下，其本應適用簡易程序，然關於訴訟標的價額或金額50萬元以下之訴訟，僅為適用簡易程序，並非專屬於簡易庭管轄，是通常訴訟程序與簡易訴訟程序並非民事訴訟法第260條第2項禁止之列，應認反訴原告提起本件反訴，與上開規定相符，應予准許。
貳、被告即反訴原告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告即反訴被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠黃亞密、王心芯係夫妻關係，兩造前因合資購買不動產爭議
涉訟，嗣於107年10月30日作成訴訟上和解（案號：臺灣高等法院107年度重上更一字第5號，下稱系爭和解協議），雙方同意以「原告與王心芯分別單獨取得合資購入之臺北市○○區○○路00號10樓之5房地與配屬編號45停車位（下稱系爭房屋、系爭車位，房屋及土地合稱系爭房地）、7樓之3房地與配屬編號8停車位」作為兩造合資結算方式，並約定由原告、黃亞密於107年11月15日前完成系爭房地所有權移轉登記之相關申請文件用印，並於同年11月20日由原告給付黃亞密830萬元，用於清償以黃亞密名義申辦之系爭房地貸款抵押債務，並由黃亞密將前揭文件委託授權地政士送件，將系爭房地所有權移轉登記予原告。惟黃亞密無故拖延提出指定授權地政士人選，亦拒不配合提出相關登記用印文件，甚至在107年11月19日以簡訊表示已於「107年10月20日」將系爭房屋出租予訴外人余國舟。原告多次聯繫催告被告依系爭和解協議履行，並要求排除第三人對系爭房地之占有未果，原告遂被迫再對黃亞密聲請強制執行，經民事執行處通知雙方於108年3月4日到庭重新協調履約時程，黃亞密方才同意配合辦理用印等作業。
㈡詎料於108年4月3日系爭房地所有權移轉登記完成當日，原告
請求點交房屋及交付鑰匙時，黃亞密竟又提出另一份租約，表示已於「107年10月24日」將系爭房屋出租予訴外人彭家祺，又經原告查看發現系爭車位遭訴外人陳柏濤停放車輛占用中，陳柏濤並表示系爭車位早於106年間即由王心芯同意出租，並提出「106年12月10日」其與黃亞密簽訂之租賃契約。惟被告於107年11月19日告知原告系爭房地已被出租予余國舟時，並未提及前開與彭家祺、陳柏濤之租約，且綜觀其租約締約日期與履行情況，約定租金數額明顯低於行情，租金及押租金給付數額與給付方式違反交易常態，約定租期與續約條件對權利義務分配設計失衡，對出租人顯然不利，足見上開租約存在諸多悖離租賃交易常情之處，顯然被告係故意以「虛捏不實租賃契約」之背於善良風俗方式，共同不法侵害原告所有權，妨礙原告就系爭房地及車位為使用收益，致原告須額外耗費時間及金錢成本，遲至109年4月15日、108年6月1日始分別向彭家祺、陳柏濤取回系爭房地及車位之占有，方得真正完整行使所有權，是原告自取得系爭房地所有權登記到實際取得占有之期間，就系爭房地及車位分別受有378天、59天無法管領使用收益所有物之相當於租金之用益對價損失，損害額分別為69萬3,000元、5,703元，爰依民法第184條第1項前、後段、第185條前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：被告並無構成侵權行為，彭家祺於另案偵查中的陳述並非事實，縱認被告有侵權行為等情事，黃亞密將系爭房地於107年10月24日租予彭家祺使用時，係向其每月收取2萬元之租金，是自原告登記取得系爭房屋之日起至原告取回系爭房屋占有之日止，黃亞密實際僅向彭家祺收取共計25萬2,000元租金，故原告請求應以刊登廣告所載之租金價額為計算依據，實屬無據。至於原告主張之系爭車位損害額5,703元部分，被告雖對數額無意見，但被告並不構成侵權行為等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查，黃亞密、王心芯係夫妻關係，兩造前因合資購買不動
產爭議涉訟，嗣於107年10月30日作成系爭和解協議，雙方同意以「原告與王心芯分別單獨取得合資購入之系爭房地及車位、7樓之3房地與配屬編號8停車位」作為兩造合資結算方式，並約定由原告、黃亞密於107年11月15日前完成系爭房地所有權移轉登記之相關申請文件用印，並於同年11月20日由原告給付黃亞密830萬元，用於清償以黃亞密名義申辦之系爭房地貸款抵押債務，並由黃亞密將前揭文件委託授權地政士送件，將系爭房地所有權移轉登記予原告，嗣黃亞密在107年11月19日以簡訊表示已於107年10月20日將系爭房屋出租予余國舟，原告遂再次對黃亞密聲請強制執行，經民事執行處通知雙方於108年3月4日到庭重新協調履約時程，原告與黃亞密同意改以108年3月15日、同年月28日為期將系爭和解協議第1、2條約定事項辦理完畢，黃亞密並於108年4月3日將系爭房地及車位所有權辦理過戶予原告等情，有系爭和解協議、手機簡訊擷圖、黃亞密與余國舟之房屋租賃契約書、臺北北門郵局第3472號存證信函、本院107司執德字第131557號107年12月26日執行命令、108年3月4日訊問筆錄、系爭房地及車位登記謄本等件在卷可參（見本院卷第27至42頁、第47至50頁、第63至69頁），此部分事實首堪認定。
㈡原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告連帶賠償其無法管領使用收益所有物之用益對價損失，為有理由：
⒈按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠
償責任，民法第184條第1項後段定有明文。所謂背於善良風俗，係指違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗；是項規定保護之客體，係權利以外之財產上利益，學說上所稱之「純粹經濟上損失」亦包括在內。而所謂純粹經濟上損失，係指非因法律上保護之權利或利益被侵害而發生之經濟損失，亦即其經濟上之損失係「純粹」的，並未與其他有體損害即人身或財產損害相結合（最高法院109年度台上字第535號判決意旨參照）。次按買賣契約成立後，買受人對於出賣人即享有請求交付買賣標的物，並使其取得該物所有權之權利。如出賣人意圖阻撓妨害買受人占有買賣標的物及取得其所有權，而利用形式上合法之訴訟程序以實現其意圖，即係故意以背於善良風俗之方法，加損害於買受人，應負民法第184條第1項後段之侵權行為責任（最高法院82年度台上字第1156號判決意旨參照）。
⒉查黃亞密與余國舟就系爭房屋簽立租賃契約之日期為107年10
月20日，黃亞密另就系爭房屋再與彭家祺簽立租賃契約之日期為107年10月24日，並於108年3月27公證，黃亞密與陳柏濤就系爭車位簽立租賃契約之日期則為106年12月10日，此有房屋租賃契約書、停車位租賃契約書在卷可參（見本院卷第35至36頁、第51至54頁）。而原告、黃亞密係於上開簽立各租約之後即107年10月30日始作成系爭和解協議，顯然黃亞密有足夠餘裕時間告知原告有上開與余國舟、彭家祺、陳柏濤各該租約之情形，然黃亞密、王心芯均未告知原告，而係於107年11月19日始向原告表示其系爭房屋已經出租予余國舟，惟對於系爭房屋另出租予彭家祺、系爭車位出租予陳柏濤等情均隻字未提，此有黃亞密與原告之簡訊對話在卷可佐（見本院卷第31至33頁），此已明顯違反一般交易習慣，導致原告於108年4月3日取得系爭房屋及系爭車位之所有權登記後，始知悉有上開租約，而受有無法占有使用系爭房屋及車位之損害，顯見被告利用其當時為系爭房屋及車位所有權人，故意與彭家祺、陳柏濤訂立租約，使原告嗣後取得系爭房屋及車位之登記所有權後，礙於買賣（過戶）不破租賃之原則，無法立即取得系爭房屋及車位之實際占有，而受有無法使用收益之經濟上損失。
⒊參以系爭房屋位於臺北市信義區精華地段，屋況良好、週邊
生活機能極佳，且被告先前曾於網路刊登出租廣告，當時開價租金為每月5萬5,000元，此有原告所提網頁資料在卷可稽（見本院卷第61頁），並經王心芯於本院審理時陳稱：這十年來，伊與黃亞密預定要出租的租金係4萬5,000元至5萬5,000元之間等語（見本院卷第289頁）。然依黃亞密與余國舟、彭家祺所簽立之租約，約定每月租金均僅有2萬元，未達被告於網路刊登廣告之半數，且約定租期均長達5年，並額外賦予承租人無條件自動續約二次之權利，其租約條款之設計顯然對承租人極為優惠。黃亞密與彭家祺之租約更約定出租人不得於期前對乙方終止租約，亦不得以任何情事變更為由調整租金，違反者，出租人應賠償200萬元之高額違約金，且簽約當時即由彭家祺先行以現金給付二年期租金48萬元暨押租金48萬元，合計高達近百萬元之租金、押租金款項予黃亞密（見本院卷第51頁）。而黃亞密與陳柏濤之租約更約定租金以現金一次付清（見本院卷第53頁）。上開約定使黃亞密得預先收取將來之租金，待原告取得所有權而承接出租人地位後，依上開租約即不得終止租約，亦無法調整租金數額，租賃契約存續期間更延展15年，嚴重減損原告身為所有權人對於系爭房屋之用益及處分權益，益可見被告利用單方展延續約條款規避民法第425條第2項之限制，以遂其在系爭房屋上設置長期租賃負擔並損害原告利益之目的。
⒋依上開各情交互以觀，被告故意於上開租約約款中設定明顯
不符市價行情之租金數額、無條件續約及期前終止違約金設計等顯然不利出租人之約款，極盡可能延展租約負擔之存在期限，藉以長期妨礙原告對系爭房地及車位為使用收益，造成原告因此受有無法對其所有之系爭房屋及車位合理使用收益之損失，參酌被告先前與原告因合資購買不動產爭議長期涉訟而有齟齬，在原告登記取得系爭房屋及車位所有權之前，兩造即因黃亞密與余國舟之租約而生爭執，並因此重新協調延後履行系爭和解協議之期限，益徵被告利用黃亞密當時仍為系爭房地及車位之所有權人地位，與彭家祺、陳柏濤訂立充斥不合理條款之租約，尤有甚者，在原告取得系爭房屋及車位所有權之前，蓄意隱瞞系爭房屋另出租予彭家祺、系爭車位出租予陳柏濤等情，被告之行為顯係故意以背於善良風俗之方法，損害原告取得所有權後對系爭房屋及車位合理使用收益之利益，已構成民法第184條第1項後段之侵權行為損害賠償責任。
⒌就王心芯部分，其與黃亞密為夫妻關係，且於簽立系爭和解
協議時，係由王心芯代理黃亞密到庭成立和解協議（見本院卷第27至30頁），復依陳柏濤與原告之對話紀錄，可知與陳柏濤接洽系爭車位租賃事宜之人為王心芯，租金亦係由承租人匯款至王心芯帳戶，此有原告與陳柏濤之對話紀錄及匯款明細3紙附卷可佐（見本院卷第55至57頁），再參以彭家祺於另案偵查中證稱：伊與黃亞密、王心芯都有聯繫，有看屋好幾次，簽約地點是租屋處，伊都是以現金支付租金，後來隔了幾個月，王心芯打電話給伊說要將租賃契約拿去認證，伊跟王心芯去辦理認證，但該次沒有成功，因為伊趕著離開，伊就將印章交給王心芯後離開了，後來是王心芯自己去辦認證，伊記得租金是王心芯帶伊看房屋時口頭談的，之所以一次要預繳48個月的租金，是因為王心芯說房租很低，所以要繳很多期，伊於簽約前3、4天就已經住進去了，這是王心芯同意的等語（見本院調取之臺灣新北地方檢察署108年度偵字第12471號卷第144至145頁），足見王心芯均有實際參與系爭房屋及車位之出租事宜，卻在洽談及簽立系爭和解協議之際，均未向原告提及有上開租約存在，足認王心芯與黃亞密共同利用黃亞密當時為系爭房屋及車位所有權人，故意與彭家祺、陳柏濤訂立前揭不合理之租約，並故意對原告隱瞞此事，以背於善良風俗之方法加損害於原告，被告自應依民法第184條第1項後段及同法第185條規定對原告負連帶損害賠償責任。
⒍被告雖辯稱：因黃亞密於系爭和解協議成立當天並未出席參
與調解，故王心芯不知有租約存在，是被告並無故意簽訂契約而隱瞞原告之詐欺行為云云。然依前開陳柏濤之簡訊對話、證人彭家祺於另案之證述可知，王心芯均有與租客洽談系爭房屋及車位出租事宜，實難認其對於黃亞密有出租系爭房屋及車位等情諉為不知。
㈢茲就原告得請求之數額析述如下：
⒈被告應就原告取得系爭房地暨停車位之所有權後乃至實際取
回對該等標的物之管領占有期間，就系爭房地暨停車位分別各計有378天、59天無法管領使用收益所有物，即相當於租金之所失用益對價損害，對原告負連帶損害賠償責任。
⒉原告就系爭房地所受相當於租金之損害數額，參酌系爭房屋
之地段、屋況、週邊機能，以及被告先前於網路刊登出租廣告之資料為每月5萬5,000元（見本院卷第61頁）等情，應認原告就系爭房地所受無法使用收益之經濟上損失，數額以每月5萬5,000元計算，尚屬適當。被告雖辯稱：黃亞密跟彭家祺的租約是以2萬元去計算，因為他知道黃亞密與原告之間有官司，他說他不怕有官司，只要便宜就租，所以數額不應以每月5萬5,000元計算，黃亞密實際上只有向彭家祺收取25萬2,000元等語。然查，黃亞密與彭家祺訂立之租約充斥不合理條款，且係基於故意損害原告為目的而訂立該等租約，業如前述，則被告與彭家祺磋商之租金價格顯然無從作為原告所受損害之客觀參考依據，參以王心芯於本院審理時亦自承其等預定要出租的租金係4萬5,000元至5萬5,000元之間（見本院卷第289頁），足見被告辯稱應以2萬元計算系爭房屋無法使用之損害數額，尚難憑採。準此，原告就系爭房地所受無法使用收益之經濟上損失，數額以每月5萬5,000元計算，原告受有378天無法對系爭房地為使用收益之損害，數額為69萬3,000元【計算式：55,000÷30×378=693,000】。
⒊原告主張依黃亞密與陳柏濤之租約，系爭車位每月租金為2,9
00元，原告受有59天無法對系爭停車位為使用收益之損害，數額為5,703元【計算式：2,900÷30×59=5,703（小數點以下四捨五入）】，此有系爭車位之租約在卷可參（見本院卷第53至54頁），上開數額復為被告所不爭執（見本院卷第148頁），原告此部分主張應屬有據。
㈣綜上，被告利用黃亞密當時為系爭房屋及車位所有權人，故
意與彭家祺、陳柏濤訂立前揭不合理之租約，並故意對原告隱瞞此事，以背於善良風俗之方法加損害於原告，使原告受有無法使用收益之經濟上損失，則原告依民法第184條第1項後段、第185條規定，請求被告連帶賠償無法對系爭房地為使用收益之損害共計69萬8,703元【計算式：693,000+5,703=698,703】，為有理由。又原告係依民法第184條第1項後段、前段規定，請求本院擇一為其勝訴之判決，本院既認原告依民法第184條第1項後段規定向被告請求為有理由，則此部分原告另主張民法第184條第1項前段規定部分，即毋庸審究。
㈤原告本件得請求之金額，屬無確定期限之給付，原告請求加
計自起訴狀繕本送達被告之翌日起（均自109年11月25日起，見本院卷第77至79頁）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，核與民法第203條、第229條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：本件兩造於達成系爭和解協議前，反訴原告已代替反訴被告先行墊付系爭房地之各項水電費、保養費、管理費、保險費及稅賦等，並背負系爭房地之房貸本息，又兩造於達成系爭和解協議後，反訴被告遲遲不願依達成系爭和解協議給付黃亞密830萬元，導致系爭房地無法過戶至反訴被告名下，直至108年3月28日反訴被告才向黃亞密給付830萬元並辦理系爭房地過戶手續。由於反訴被告不願配合辦理過戶，自兩造達成系爭和解協議之日起至反訴被告向黃亞密給付830萬元之日止，期間反訴原告繼續代替反訴被告先行墊付系爭房地之各項水電費、保養費、管理費、保險費及稅賦等，且因反訴原告當時仍繼續背負系爭房地之房貸，每月仍須按時償還系爭房地之本息予貸款銀行，反訴被告未依系爭和解協議所訂之期日付款，致反訴原告受有損害，爰依不當得利之法律關係提起反訴等語。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告29萬1,572元暨自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告辯以：依系爭和解協議第1條約定，反訴被告應於107年11月15日備齊系爭房地登記所需文件，交予黃亞密授權地政士，相對而言，黃亞密亦應同時完成系爭房地移轉登記所需用印，並將相關文件交付授權地政士先行辦理核稅。然反訴被告迄至上開履約期限當日仍未接獲黃亞密或其授權地政士聯繫，黃亞密甚至遲至107年10月19日（即預定辦理所有權移轉登記之前一天）仍未依約交付用印完畢文件，致無法辦理核稅進行送件。是可知系爭和解協議未能按約定日期完成系爭房地之所有權移轉登記及貸款清償作業，乃黃亞密遲誤選任授權地政士及交付用印文件而違反契約義務在先，自非可歸責於反訴被告之事由所致，故反訴原告主張因反訴被告違反受領義務，至渠等受有額外負擔之管理費及房屋貸款共計29萬1,572元之遲延損害云云，均無理由等語。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、依反訴被告所提臺北北門郵局第3472號存證信函可知，反訴被告曾向反訴原告主張其已經依照系爭和解協議依約履行，並已備妥相關文件以待交付，但黃亞密遲誤未於107年11月15日前提供相關用印完成文件等語，此有上開存證信函在卷可參（見本院卷第37至42頁），復依系爭和解協議可知，反訴被告與反訴原告各負有備齊系爭房地登記所需文件、完成系爭房地移轉登記所需用印等義務，則反訴被告所辯系爭房地未能按約定日期完成所有權移轉登記及貸款清償作業，並非可歸責於反訴被告之事由所致等語，尚非無據。又反訴原告支付系爭房地於所有權移轉登記前所衍生之房屋貸款及稅賦，係為清償自己債務之行為而受有利益，反訴原告亦無因此受損害可言。準此，反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告給付返還系爭房地於上開期間之水電費、保養費、管理費、保險費、稅賦及房貸本息等，自無可採。
參、綜上所述，原告依民法第184條第1項後段、第185條規定，請求被告連帶給付原告69萬8,703元，及自109年11月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告給付反訴原告29萬1,572元及法定利息，為無理由，應予駁回。本訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別請准假執行或免為假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
肆、本件本訴與反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 陳彥君法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
書記官 林政彬