臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3854號原 告 高再萬訴訟代理人 黃冠嘉律師被 告 陳朱月雲
陳麗緹陳春長訴訟代理人 林奕坊律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸仟零柒拾壹元，及自民國一百一十年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸仟零柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）46,071元，並自民國110年4月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10,000元。」（見本院卷第9頁）。嗣於110年10月8日將聲明第一項變更為：「被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。」（見本院卷第123頁），經核原告所為其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告陳朱月雲、陳麗緹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於107年12月14日與被告簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭契約），以4,000,000元購買被告所有之系爭房屋及所坐落之臺北市○○區○○街○○段000地號土地持分1/20，原告並同意讓被告免付租金居住系爭房屋二年，被告應自109年12月14日起每月給付租金10,000元。詎自109年12月14日迄今，被告除遲付租金已達四個月外，尚積欠107年至109年間之地價稅、房屋稅6,071元，合計46,071元，原告屢次催討未果，已寄發存證信函終止租賃關係，依約被告亦喪失買回權。為此，爰依民法第962條、第831條準用第821條、第179條、給付遲延等規定及系爭契約，請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，並自110年4月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，暨清償積欠租金及代繳稅款等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告46,071元，並自110年4月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告10,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：㈠被告陳春長則以：系爭房屋為未辦保存登記房屋，無民法第7
67條規定之適用。又被告提出給付遭原告拒絕受領，且原告未定相當期限催告被告支付租金，亦未合法終止租約，不得請求被告交還系爭房屋。況原告並未買受系爭房屋一樓1/2部分，就該部分自不得請求返還等語，資為抗辯。
㈡被告陳朱月雲、陳麗緹未於最後言詞辯論期日到場，惟據其
等前到庭陳述：系爭契約上之簽名均為渠等所親簽，係因被告陳春長向原告借款，代書要渠等簽名等語，資為抗辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號裁判意旨參照）。第按依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人；各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第827條第1項、第3項、第1151條分別定有明文。復按共同繼承之遺產在分割之前，為各繼承人公同共有，而民法第827條第1項基於公同關係而共有一物者，依同條第3項之規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各該共有人並無應有部分存在，通說亦認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同，如繼承人就繼承財產之應繼分，此項潛在之應有部分，在公同關係存續期間內，不得自由處分。公同共有人將其繼承之權利讓與於第三人，乃以此為契約之標的，係以不能之給付為標的，自有民法第246條第1項前段規定之適用。（最高法院89年度台再字第81號、99年度台上字第2438號判決意旨可參）。又基於公同關係而共有一物，各公同共有人之權利係及於公同共有物之全部，各該共有人並無所謂有其應有部分，從而公同共有人中之一人如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，而就公同共有物為處分，自屬全部無效。而無效之法律行為係自始、當然、確定無效，最高法院著有100年度台上字第446號裁定。經查：
⒈系爭房屋係屬未保存登記建物，原為被告及證人陳春生之被
繼承人陳清文出資建築完成，嗣陳清文死亡，由被告及陳春生等四人繼承等情，據證人陳春生到庭證述明確（見本院卷第293頁至第296頁），則系爭房屋之事實上處分權由被告及陳春生四人全體繼承而為公同共有，在經全體繼承人協議分割以消滅公同共有關係之前，被告對事實上處分權之應有部分，係以應繼分之比例潛在，依民法831條準用同法第828條第3項之規定，其公同共有權利潛在應有部分之處分，應得公同共有人全體之同意。是被告雖於107年12月14日將渠等就系爭房屋之事實上處分權之持分出售予原告，惟揆諸前揭說明，原告既未能證明被告及陳春生已協議終止公同共有關係，復未能就被告之移轉行為有經全體公同共有人即繼承人之同意乙節舉證為佐，被告將繼承所得系爭房屋公同共有之事實上處分權之應繼分轉讓予原告，自無移轉之效力，原告亦無從受讓取得被告對系爭房屋事實上處分權之潛在部分。⒉按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之
收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126號、70年台上字第3760號裁判意旨參照）；且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875號判決意旨參照）。準此，房屋稅籍之變更非未保存登記建物所有權或事實上處分權移轉之要件，房屋納稅義務人並非必為房屋所有權人或事實上處分權人，則縱原告已辦理變更稅籍登記手續，亦不能謂原告即已取得系爭房屋之事實上處分權，本院亦無從僅因原告登載為系爭房屋之房屋稅納稅義務人，即逕認原告為系爭房屋之事實上處分權人，原告以稅籍登記主張其為所有權人，尚無足採，㈡次按以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始得為
之。所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言，此觀民法第962條、第940條之規定自明。查原告既未受讓取得系爭房屋之事實上處分權，已如前述，則原告並非系爭房屋之公同共有人，難謂對被告有何不當得利返還之請求權，亦無從依民法第831條準用同法第821條之規定主張權利；且原告並未提出證據證明其有占有系爭房屋之相關事實，即無受占有保護之餘地，原告依民法第962條、第831條準用第821條規定，暨不當得利法律及給付遲延等法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及返還相當於租金之不當得利，均屬無據，礙難准許。㈢復按契約當事人如以同一締約行為結合數契約，應綜合法律
行為全部旨趣、當事人訂約時真意、交易習慣及其他具體情事，探求契約之真意。如數契約屬彼此互相依存結合之聯立契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，他契約則應同其命運（最高法院108年度台上字第1212號判決意旨參照）。本件被告因向原告借款4,000,000元，而與原告約定將渠等系爭房屋事實上處分權之潛在部分3/4以出售予原告抵償，原告先將系爭房屋無償借予被告使用二年，自109年12月14日起改為出租予被告，被告應按月給付租金10,000元，被告得於112年12月14日前支付4,000,000元及自107年12月起至付款完成日止，按年息4%計算之利息，以買回系爭房屋之事實上處分權，此觀諸系爭契約記載即明，而綜合兩造前揭約定之旨趣、訂約時之真意、交易之習慣，並考量誠信原則及各項具體情形，可認兩造間簽訂系爭契約，係欲藉由系爭房屋事實上處分權之讓與以擔保借款償還，且以原告取得系爭房屋事實上處分權作為借貸、出租系爭房屋予被告使用收益之前提，倘買賣系爭房屋事實上處分權之契約不成立，原告自無從本於系爭房屋事實上處分權人之地位借貸、出租系爭房屋，甚或收取租金，其間應具有依存之關係，彼此不可分離，而同其命運，倘若其一不成立，即無從期待另一單獨履行，本件買賣系爭房屋事實上處分權潛在部分之契約與出租系爭房屋之租賃契約為聯立之契約，應屬可認。準此，被告出售系爭房屋事實上處分權之潛在部分係就公同共有之應繼分為債權契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，應屬無效，業如前述，與買賣契約聯立之租賃契約應同其命運，原告自無從以系爭契約特約事項第2條約定請求被告給付租金，是原告依系爭契約請求被告給付積欠租金40,000元，及自110年4月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付租金10,000元，核屬無據。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又按房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳，房屋稅條例第4條第1項亦有明定。又按因代他人繳納款項，而不具備委任、無因管理或其他法定求償要件所生之不當得利返還請求權（求償型之不當得利），旨在使代繳者得向被繳之人請求返還其免予繳納之利益，以調整因無法律上原因所造成財貨不當變動之狀態。因此，一方為他方繳納稅捐，乃使他方受有免予繳納之利益，並致一方受損害，苟他方無受此利益之法律上之原因，自可成立不當得利（最高法院107年度台上字第2128號判決意旨參照）。查，原告主張其繳付系爭房屋之房屋稅6,071元乙情，業據提出房屋稅繳款書為證（見本院卷第27頁、第31頁），堪信為真實。而被告為系爭房屋之事實上處分權人，自應負擔房屋稅，則原告代被告繳納系爭房屋之房屋稅，受有支出房屋稅之損害，被告因此受有房屋稅之債務消滅而免予繳納之利益，復無法律上原因，即屬不當得利。是以，原告依民法第179條規定，請求被告返還所受之利益，洵屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告返還代繳房屋稅之不當得利6,071元，為無確定期限之給付，亦無約定遲延利息之利率，揆諸前揭規定，經原告以起訴狀送達為催告，被告迄未給付，當應負遲延責任，則原告請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日即110年6月8日（見本院卷第51頁、第55頁、第55頁）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，洵屬有據；逾此範圍之利息請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付6,071元，及自110年6月8日起至清償日止，按年5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 林怡秀