臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3094號原 告即反訴被告 楊于嫺訴訟代理人 洪建全律師被 告即反訴原告 徐正文訴訟代理人 呂偉誠律師
蘇意淨律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」，帳號：○○○○○○○○○○○○○○號）內之新臺幣參佰壹拾萬元。
反訴被告應給付反訴原告自民國一百一十年一月二十日起至本判決確定之日止，依本金新臺幣參佰壹拾萬元按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾萬貳仟參佰元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十九，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項於反訴原告以新臺幣參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾萬貳仟參佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，此觀民事訴訟法第259 條自明。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號判決要旨參照）。查本件原告即反訴被告（下稱原告）主張被告即反訴原告（下稱被告）未依約定配合辦理混凝土氯離子含量檢測約定，故解除契約請求返還原給付之部分價款與違約金賠償，被告另於民國110 年4 月21日主張伊未違約，反係原告始終未依約按期給付各期價款，遂於催告後解除契約，並請求違約金賠償等節（見本院卷第253 頁），經核與原告前揭本訴主張之攻擊防禦方法間具共通性及牽連性，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體方面
甲、本訴部分
一、原告主張：㈠兩造前於109 年12月7 日經由訴外人永慶房屋仲介股份有限
公司（下稱永慶房屋）居間，由原告以買賣價金新臺幣（下同）3,100 萬元，向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0 號7 樓即臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（應有部分全部，另含共同使用部分即同小段2443建號，應有部分125/33850 ）及所坐落同小段59地號土地（應有部分125/33850 ；下合稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、價金履約保證申請書（下稱履保申請書），約定應將支付價款全數存入訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）指定之台新國際商業銀行（下稱台新商銀）建北分行之「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」帳號00000-00000-0000號帳戶（下稱系爭履保專戶），原告並於同年月9 日將310 萬元匯入系爭履保專戶完畢，詎於匯款當日向國泰世華商業銀行（下稱國泰世華商銀）申辦房貸，經要求做房屋混凝土氯離子含量（下稱氯離子含量）檢測後，始知系爭不動產所屬延壽國宅有多戶屬於俗稱海砂屋之氯離子含量超標建物，其旋屢於同日、翌（10）日及再隔（11）日，依系爭契約第13條第2 項第1 款約定，委由永慶房屋業務員張哲銘、其父母等轉達請被告履行配合辦理氯離子含量檢測義務，詎被告均拒絕履行。原告於109 年12月17日以存證信函催告被告應於10日內辦理檢測義務，並對原分期給付款項一事提出同時履行抗辯，再於同年月23日、同年月25日以存證信函催告如未於期限內履行即自動解約，但於同年月24日由永慶房屋協商之際，被告卻要求同意伊先動用系爭履約專戶款項始願於110 年1 月17日後進行檢測，則系爭契約自109 年12月29日凌晨0 時起，即因被告未依契約本旨同意立即進行檢測，依系爭契約第12條第3 項已告解除。
㈡系爭契約第13條第2 項第1 款並未約定配合辦理檢測期限，
自應無條件配合而不得拖延，且氯離子含量乃買賣房屋交易之重要資訊，檢測亦祇需數小時採樣，不影響居住，取得檢驗報告反而需待10至14日工作日，是被告要求於110 年1 月17日方配合檢驗，實非符合契約本旨之合理日期，顯違反系爭契約第13條第2 項之義務，則系爭契約既由原告依系爭契約第12條第3 項解除，被告當應於原告通知解約日起3 日內即110 年1 月4 日返還所收價款即原告已匯至系爭履保專戶之310 萬元，及於解約日起10日內即同年月8 日起給付違約金為損害賠償，並基於被告不依誠信原則履行合約，兩造買賣經驗地位不平等，惡性非輕，且原告業支付仲介費15萬元及律師酬金，受有相當損害，故就違約損害賠償部分至少應得請求其中40萬元，並確定為該等金額之請求，復因被告拒絕原告取回價金應負遲延責任而給付法定遲延利息。爰就聲明第1 項、第2 項依履保申請書第1 條第2 項後段、系爭契約第12條第3 項後段、民法第259 條第1 項第1 款、第2 款，聲明第3 項依系爭契約第12條第3 項後段，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。
㈢並聲明：⒈被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專
戶內之310 萬元；⒉被告應給付原告自110 年1 月4 日起至原告領取前項所示款項之日止，依本金310 萬元按年息5%計算之利息；⒊被告應給付原告40萬元，暨自110 年1 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒋第一項、第三項聲明，原告願以相當之擔保額之現金或銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
二、被告則以：㈠兩造確約定原告以3,100 萬元購買系爭不動產，但系爭契約
第4 條即就3,100 萬元分期給付款項明確約定原告應先於簽立系爭契約時支付310 萬元、次於109 年12月17日以前支付用印款130 萬元並同時備齊證件予代書，再於110 年1 月14日支付完稅款180 萬元並同時繳納各負擔之稅費，終於交屋日期訂於110 年1 月28日以前付清2,480 萬元之尾款，又訴外人即永慶房屋仲介之代書吳碧鳳於簽約時曾確認兩造均同意不做房屋檢測，兩造更同時簽署履保申請書，約定將全數款項給付至系爭履保專戶，是原告本應依約給付各期款項並備妥相關證件資料，亦有系爭履保專戶保障兩造權益無誤。㈡未料簽約後，被告於109 年12月10日已交付權狀資料、印鑑
證明予訴外人即永慶房屋仲介游政樺轉交吳碧鳳，原告卻臨時要求配合進行氯離子含量檢測，更拒絕給付用印款，然系爭契約第13條第2 款並無原告具有單方決定檢測機構及時間權利之文字，且系爭不動產於交屋前仍由被告與家人居住使用，依通常事理及誠信原則，當應由兩造協商後行之，且此自費檢測亦不影響系爭契約第4 條約定之主給付義務。系爭不動產所在社區從未聽聞有海砂屋情形，被告已以109 年12月18日存證信函催告原告依給付期限履約，並兼顧兩造權益及和諧履約目的，再以109 年12月24日存證信函、110 年1月4 日存證信函告知同意於110 年1 月17日搬遷騰空時配合檢測，且買賣款項既匯入系爭履保專戶，應足以保障兩造權益，原告猶未履行用印款、完稅款之主給付義務，顯係惡意不予履約且違反誠信原則，遂以110 年1 月18日存證信函依系爭契約第12條第1 項為解除系爭契約之意思表示，此信函已於翌（19）日由原告收受，則依同條第2 項規定，伊反得沒入原告匯入系爭履保專戶之310 萬元，及自109 年12月17日起至110 年1 月19日止按1/1000計算之違約金，原告所為系爭契約已於109 年12月29日凌晨0 時起自動解除之主張，實無理由，更從未為解除契約之通知等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分
一、被告主張：原告於109 年12月7 日簽立系爭契約後，臨時要求被告配合指定之SGS 公司檢測氯離子含量，更拒不依約定期限給付用印款130 萬元，於被告以存證信函催告原告依系爭契約第4 條履約，且告知因被告需於110 年1 月17日搬遷騰空，同意於110 年1 月17日配合進行檢測，原告相關款項均匯至系爭履保專戶，應足以保障兩造契約權益等情，惟原告始終未給付用印款、完稅款等主給付義務，明顯應負民法第229 條第1 項給付遲延責任，是被告自委由律師寄送110年1 月18日存證信函為解除系爭契約之意思表示，應合乎系爭契約第12條第1 項約定及民法第254 條規定解除契約之要件無誤。依系爭契約第12條第2 項約定，伊得沒入原告給付之310 萬元，但因該310 萬元仍由系爭履保專戶之合泰建經公司保管，故請求得由伊領取該筆款項；另依同條項約定，被告更得請求原告賠償自應履行給付用印款之109 年12月17日起至110 年1 月19日解約時止，依該310 萬元每日1/1000計算之違約金10萬8,500 元。被告因原告違反誠信遲不履行，致需不斷與房屋仲介、原告溝通協調，更仍等待原告依系爭契約時程履行，造成額外支出更多費用，也因無法依約取得買賣價金而資金周轉不靈，尚需向親友借款支應，至日後售出價格與本案無關，當受有相當損失，又該等違約金僅係買賣價金10% ，金額並無過高而須酌減之處，爰依系爭契約第12條第2 項，提起本件反訴訴訟等語。並聲明：㈠原告應同意被告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之310 萬元；㈡原告應給付被告自110 年1 月19日起至本判決確定之日止，依本金310 萬元按年息5%計算之利息；㈢原告應給付被告10萬8,500 元及自110 年1 月19起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣第一項、第三項聲明，被告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告則以：其自109 年12月9 日起已多次請求被告履行氯離子含量檢測義務，並於同年月17日以存證信函催告被告應於10日內配合檢測，但被告均置若罔聞，是系爭契約已由原告於109 年12月29日行使解除權而溯及失效，當無被告事後再於110 年1 月19日以原告遲延給付為解除契約之餘地，被告請求原告給付310 萬元及違約金，自屬無由；縱原告解約無理由，然係被告違反檢測義務在先，原告擔憂標的物瑕疵而解除契約，倘事後認定原告不得解約，無異使原告負擔事前無法預料之風險，也使被告可僥倖期待原告不能解約，難認被告所為符合民法第148 條第2 項誠信原則。況原告已行使同時履行抗辯權，於被告依約履行氯離子含量檢測義務前，要無給付價金之義務，則被告不得以原告未給付價款為由解除契約，甚或沒收價款與違約金請求；退步言之，系爭契約第12條第2 項應屬債務不履行之損害賠償預定總額性質，被告經原告多次催告卻未履行檢測義務，甚至刻意迴避，令原告無法確認標的物重要性質以行使撤銷或解除權，應由被告就系爭契約無法履行負絕大多數責任，且被告尚未繳付稅金等費用，更將系爭不動產出售他人，他人現更開出高價轉售，難謂伊有何重大損失，故被告未受何損失，請求應將該違約金酌減至零等語，資為抗辯。並聲明：㈠被告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
丙、兩造不爭執事實（見本院卷第347 頁至第351 頁、第373 頁，並依判決格式修正或刪減文句）㈠兩造前於109 年12月7 日經永慶房屋居間，就系爭不動產（
81年3 月3 日興建完成，使用執照81年使字第95號）簽立系爭契約、價金履約保證申請書，約定買賣價金3,100 萬元（簽約款310 萬元於契約簽訂時支付、用印款130 萬元於109年12月17日以前支付並應同時備齊證件交予代書辦理用印手續、完稅款180 萬元於110 年1 月14日支付且同時繳納各負擔稅費、尾款2,480 萬元於110 年1 月28日交付，於同日預定交屋），並於系爭契約第17條第4 項約定均存入合泰建經公司指定之系爭履保專戶；又簽立增補契約第3 條，約定同意於交屋後最遲應於次工作日將系爭履保帳戶結清將款項匯入被告指定之帳戶內。
㈡系爭契約第12條約定違約責任：
第一項：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。
第二項：甲方（即原告，下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告，下同）自應付之日起，按已給付買賣價款每日1/1000計算之違約金至甲方完全給付時止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。
第三項：乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日1/1000計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。
第四項：本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。
㈢系爭契約第13條第二項約定：
簽訂不動產買賣契約後，甲方得自費並請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。
㈣系爭契約第17條第7項約定：
甲、乙雙方合意，本案最遲應於110 年1 月28日前完成交屋手續。乙方應於110 年1 月17日前完成搬遷騰空標的物，於產權移轉完成，俟甲方確認屋況無誤後，由甲方代清償乙方原有貸款，乙方應配合完成塗銷作業。
㈤原告於109 年12月7 日先給付現金10萬元存入系爭履保專戶
及交付票面金額300 萬元、2,480 萬元之本票各1 紙，再於同年月9 日將300 萬元匯入系爭履保專戶，符合系爭契約第17條第6 項約定；此外未依系爭契約約定給付後續各期款項。
㈥系爭不動產說明書三、重要注意事項中記載「本案未曾做過
氯離子含量檢測」；現況說明書第25項「是否曾經做過氯離子含量檢測」選項亦勾選「否」。
㈦被告已各於109 年12月10日、同年17日將系爭不動產權狀、
印鑑證明交由游政樺轉交予吳碧鳳，嗣於110 年3 月8 日再度返還予被告。
㈧原告於109 年12月9 日請永慶房屋張哲銘轉達請求被告配合
辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，又各於109 年12月17日以台北延壽郵局存證號碼134 號郵局存證信函通知被告應於10日內配合辦理檢測，否則將依系爭契約第12條第3 款約定解除系爭契約；再於同年月23日以土城青雲郵局385 號郵局存證信函通知已於同年月29日自動解約，要求於110 年1 月8日前給付310 萬元；又於同年月25日以內湖文德存證號碼37
5 號郵局存證信函、同年月30日以內湖文德存證號碼264 號郵局存證信函通知已自動解約。上述存證信函寄送至臺北市○○區○○街00號4 樓後，均無法送達而退件。被告不爭執依系爭契約第13條第5 項第1 款約定，以郵遞日視為送達生效日。
㈨被告各於109 年12月18日以台北民生（87）存證號碼9335號
郵局存證信函催告原告應於文到3 日內給付用印款及交付證件否則將解除系爭契約且於同年月21日送達原告；109 年12月24日以台北民生（87）存證號碼9341號郵局存證信函再次為上述內容並給付每日違約金之催告，並表示可於110 年1月17日騰空時配合檢測且於同年月25日送達原告（按：雖原整理不爭執事實載為同年月30日送達原告，但依本院卷第21
7 頁回執郵戳為補蓋，且有勾選「經查上址郵件已於109 年12月25日妥投該機構收發單位代收訖」之選項，故予更正）；110 年1 月4 日以台北民生（87）存證號碼9353號郵局存證信函再為催告且於同年月6 日送達原告。嗣於110 年1 月18日委任律師以台北杭南郵局存證號碼82號郵局存證信函為解除之意思表示且於翌（19）日送達原告。
㈩原告提供之臺北市歷年列管海沙屋已完成拆除或補強清冊並未記載系爭不動產之使用執照字號。
系爭不動產已於110 年4 月間以買賣為登記原因移轉登記予他人。
丁、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭契約解除之時點為何？㈡系爭契約第13條第2 項被告配合辦理氯離子含量檢測之約定，是否與原告價金給付義務間具對價關係，而得由原告主張同時履行抗辯？被告表示於110 年1 月17日搬遷時配合辦理，是否違反民法第148 條第2 項誠信原則？㈢原告請求被告為如聲明所示領取310 萬元本金與利息以及40萬元違約金，有無理由？被告反訴請求原告為如聲明所示領取310 萬元本金與利息以及10萬8,500 元違約金，有無理由？原告主張有違約金酌減之適用，是否有據？茲分述如下：
一、本訴部分：㈠依現有證據資料所示，兩造簽約時並未約定以檢測氯離子含
量之行為作為簽約、買賣之前提條件，故是否應先完成氯離子含量檢測一事，應非兩造合致之系爭契約重要之點，自非與原告價金給付義務間具對價關係，而屬利用系爭契約第13條約定之附隨義務一環：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條固有明文。惟當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條同有明定。是依上述，買賣契約之主給付義務當係標的物與價金事項，倘欲主張尚有其餘義務具對價關係、乃系爭契約重要之點，當應由主張之人負舉證責任，合先敘明。再所謂「附隨義務」乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程，基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現「債權人」之給付利益（最高法院108 年度台上字第367 號判決要旨參照）。
⒉兩造係於109 年12月7 日就系爭不動產以3,100 萬元簽立系
爭契約，同時簽署履保申請書，另簽署增補契約乙節，為兩造所不爭，並有系爭契約、履保申請書與增補契約之立契約書人欄等附卷可稽（見本院卷第109 頁、第173 頁、第181頁），衡以系爭契約第17條、增補契約條款處，有別於其餘部分契約之字體與字型，明顯係事後繕打於上，足知兩造尚有自由磋商契約內容之可能，自不待言。又依系爭不動產「延壽朝南林蔭三房」說明書壹、三、重要注意事項中明載：「本案未曾做過氯離子含量檢測」等文字，壹、一、建物標示中並記載係於81年3 月3 日完成建造，以及壹、五、一般注意事項第8 點載以：「84年6 月30日（含）以前已建築完成之建築物，參照83年7 月22日修訂公布CNS309 0檢測標準，混凝土中氯離子含量容許直為0.6kg/m3，84年7 月1 日（含）以後之建築物，混凝土中氯離子含量容許值為0.3kg/m3。海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」、第13點載之：「買賣契約成立時，若買賣雙方有違約或解約之情事時，皆負有相關之罰則，並應給付仲介服務費……」等內容（見本院卷第115 頁、第119 頁、第123 頁、第125 頁），徵以被告於109 年11月20日出具之標的物現況說明書，亦在第25點「是否曾經做過氯離子含量檢測」處勾選「否」之選項（見本院卷第151 頁），堪信原告確已瀏覽過上述資訊，明瞭系爭不動產建造年份、有俗稱海砂屋之疑慮，且被告先前未曾做過氯離子含量檢測之紀錄，猶仍簽署系爭契約合意以3,
100 萬元購買系爭不動產之事實存在，可認原告於簽署系爭契約之際，要無以完成氯離子含量檢測之行為作為系爭契約必要之點，至臻明灼。
⒊再以，原告先前未曾要求欲行氯離子檢測，迨109 年12月9
日經國泰世華商銀告知應行氯離子檢測後，才請仲介轉告請求被告配合行氯離子檢測一情，業據原告坦認在卷（見本院卷第11頁至第12頁、第329-2 頁至第330 頁、第345 頁），且有國泰世華商銀貸款申請暨個人資料表、房屋貸款特別提醒事項最末手寫之「補送氯離子檢測報告再予評估109.12.9」等文字足資憑佐（見本院卷第36頁），益見原告係於送件評估貸款成數，得知需以氯離子檢測報告作為評估標準後，方對被告為氯離子含量檢測之請求。職是，完成氯離子含量檢測一事，既非買賣契約法定之主給付義務，兩造亦未合意成為系爭契約必要之點，當與原告價金給付義務間無對價關係。惟建物之氯離子含量高低，對建物結構、常人居住安寧甚或安全等均有相當影響之可能性，亦屬市場交易價格影響之重要因素，系爭契約也於第9 條第5 項為如海砂屋、輻射屋等影響結構安全之瑕疵者，除另有約定外，被告仍負瑕疵擔保責任等明確約定，且於第13條第2 項第3 款甚約定無論交屋前有無辦理氯離子含量檢測，被告仍負民法瑕疵擔保責任等內容（見本院卷第103 頁、第105 頁），揆之前開規定及要旨，系爭契約第13條所為約定，應屬確保債權人之契約目的或契約利益，得以圓滿實現或滿足之附隨義務，洵堪認定。
㈡依現有卷內證據資料所示，難謂原告符合解除系爭契約之要
件，且被告尚未陷於給付遲延，反已依債之本旨通知為相當給付之準備，更無所謂自動解除契約之法律依據，被告並無違反誠信原則之情事，原告主張業依系爭契約第12條第3 項約定解除契約，要屬無據：
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；債權人對於已出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，又債務人須依債務本旨實行提出給付者，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，此觀民法第22
9 條、第234 條、第235 條自明。另契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第254 條、第258 條第1 項同有明文。至債權人所定之催告期限是否相當，應按契約之目的、債權人適時受領給付之利益、債務人為給付之完成期間、社會之一般理性認知、經驗法則等情事，依客觀標準定之（最高法院110 年度台上字第965 號判決要旨參照）。⒉查系爭契約第13條第2 項僅約定如不爭執事實㈢所示，至多
祇有檢測後氯離子含量超過約定標準之效果，別無任何未盡該等附隨義務之效果及方式，是雖係屬準備、完全主給付義務主給付義務，倘有不為履行或違反之情事，如未協同配合檢測致影響原告契約利益及目的之完成，應可認得依民法債務不履行規定解除契約，然猶依系爭契約第12條、民法上述解除要件作為判斷之基準，先予敘明。系爭契約第13條第2項祇約定：「簽訂不動產房屋買賣契約後，甲方（按：即原告）得自費並請求乙方（按：即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定……」等文字（見本院卷第105 頁），別無任何約定期限之字眼，顯係由兩造自由磋商履行期限、配合廠商無誤，當不得僅以單方要求作為唯一履行之義務，猶應依前揭要旨按客觀標準判斷，更以兼有原告配合行為作為被告提出給付之前提，尚不待言。
⒊自兩造歷來存證信函、原告及其母（下逕稱原告）與房屋仲
介間之LINE對話紀錄擷圖以觀（見本院卷第40頁至第66頁），原告於109 年12月9 日祇轉請仲介向被告磋商檢測配合事宜，於同年月17日始以台北延壽郵局存證號碼134 號郵局存證信函通知被告應於10日內配合辦理檢測等語，暫不論內文中實未說明所謂「10日」之標準是否衡酌兩造各自私人因素、合意廠商等一切客觀情事，以資判斷符合相當期限與否，也未確定檢測廠商，然既定有期限，無論期間有無以同年月23日土城青雲郵局385 號郵局存證信函、同年月25日內湖文德存證號碼375 號郵局存證信函等為其他通知（見本院卷第45頁至第52頁、第54頁至第59頁），自應於該日屆至時，被告猶未提出合於債之本旨之給付或準備給付之通知者，始負遲延責任，且依前開規定，原告仍應再次定相當期限催告未果，方得為解除契約之意思表示。而原告寄送台北延壽郵局存證信函予被告之地址各為系爭不動產及戶籍址（見本院卷第42頁），雖被告表示並未收受（見本院卷第86頁），系爭契約第13條第5 項第1 款已約定依系爭契約所載地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，均以郵遞日視為送達生效日（見本院卷第105 頁），且因10日最末日為星期日，依民法第122 條延長1 日後應以109 年12月28日晚上12時止為該期限之屆滿日無誤。
⒋惟被告已於109 年12月24日以台北民生（87）存證號碼9341
號郵局存證信函寄予原告，除表示再次催告應完成履約付款並給付違約金外（此部分詳如反訴部分所述），另提及同意於110 年1 月17日騰空房屋時配合要求依指定之公正檢驗單位進行檢驗乙情，並於翌（25）日送達原告一節，有該存證信函與信封掛號回執在卷可徵（見本院卷第213 頁至第21
7 頁）。系爭契約第13條第2 項未約定被告配合辦理之期限，承如上述，又該期日乃兩造於系爭契約第17條第7 項約定搬遷騰空日，距原定110 年1 月28日交屋日（見本院卷第99頁）仍有11日之久，且至110 年1 月17日止仍留有一定協議指定檢驗廠商之期間，輔以同條項併約定於產權移轉完成、原告確認屋況無誤後，始由原告代償被告原有貸款等內容，以及買賣價金均逕匯入系爭履保專戶，由合泰建經公司依履保申請書第2 條約定依期代為支付，亦對原告有相當保障，堪謂業以準備給付之事情通知原告以代提出，符合民法第23
5 條要件，已難認定伊有何給付遲延而應負遲延責任之情，甚或屬違反誠實及信用方法之行為。遑論解除契約尚須再為相當期限之催告後方得為之，業經本院詳予說明如前，原告不僅對被告上開台北民生存證信函，甚或110 年1 月4 日台北民生（87）存證號碼9353號郵局存證信函表示同意於同年月17日騰空日配合原告要求及單方指定之SGS 公司檢驗之內容毫無回應（見本院卷第219 頁至第227 頁），祇以109 年12月30日內湖碧湖存證號碼264 號郵局存證信函通知系爭契約已於109 年12月9 日凌晨0 時起自動解除並要求被告應於
3 日內返還所收款項、10日內交付310 萬元違約金（見本院卷第61頁至第66頁），別無再度為相當期限之催告，甚或為解除之意思表示（雖於本院審理中方稱以該存證信函為解除契約之意思表示《見本院卷第345 頁》，但仍與解除要件不合，併此指明），即便認109 年12月9 日請仲介向被告轉達檢測配合事宜屬於催告，也因被告以前揭109 年12月24日以台北民生（87）存證號碼9341號郵局存證信函為準備給付之事實通知原告以代提出，自與民法法定要件與系爭契約約定要件不符，要無業已合法解除契約之理，洵堪認定。
⒌原告雖以被告前曾要求同意伊先動用系爭履約專戶款項始願
進行檢測、取得檢測報告需待10至14日工作日，不符債之本旨為主張，但檢測機關本應由雙方協議共同指定，要非原告可單方指定乙節，已於系爭契約第13條第2 項第1 款約定綦詳。原告先前台北延壽存證信函不僅未曾提及檢驗單位，且迨原告自述之解約日即109 年12月29日以降，方於110 年1月18日、同年3 月2 日，甚案件繫屬於本院後之同年5 月7日，陸續詢問檢測流程、方式與費用，進而獲得：「煩請協助印出附件SGS 住屋檢測申請書交由現任屋主，由現任屋主來申請檢測會比較妥當，待其填寫& 親簽完畢後連同簡易格局圖一並回傳予我……本次氯離子試驗費為：10,000元含睡（鑽三點- 台北市地區）」、「目前案件數量較多，扣除檢測當日約10至14日工作天數」、「屋主住在裡面一樣可以申請檢測」、「採樣時間需要多久？→約40分鐘」等結論，有電子郵件上載寄送日期可資佐證（見本院卷第67頁至第70頁、第282 頁），不足作為其請求被告履行配合辦理氯離子含量檢測義務時相關檢驗流程、日數等細節之有力證明。復據原告之母與仲介間LINE對話紀錄擷圖（見本院卷第41頁）及被告於本院中所陳（見本院卷第374 頁），祇得證明被告欲先動用系爭履保專戶內款項之事實，此與是否同意檢測尚屬有間，況依前開109 年12月24日台北民生存證信函內容，全未提及欲以動用系爭履保專戶內款項為配合辦理氯離子含量檢測之，是原告主張被告所提不符契約本旨同意云云，自無足憑。
⒍至原告於本院整理、確認兩造爭執事實後，方主張被告阻礙
檢驗，使若日後檢驗結果乃氯離子含量過高之物之瑕疵解除條件難以成就，是行為違反法律強制規定無效云云（見本院卷第354 頁至第355 頁），惟檢驗與否與系爭不動產是否具物之瑕疵乙節要屬二事，況被告確同意於尾款及交屋日前之
110 年1 月17日即可檢測之情形，難認有何行徑阻礙條件成就，甚或違反法律強制禁止規定情事，亦無相關證據以實其說，是其主張，當屬無稽，自不足憑。
㈢原告主張被告已遲延給付，其已於109 年12月29日解除契約
一節要屬無據，業經本院詳述如前，是被告既無遲延給付情形，原告主張依系爭契約第12條第3 項後段，履保申請書第
1 條第2 項後段、民法第259 條第1 項第1 款、第2 款，請求被告同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之310萬元，及應給付自110 年1 月4 日起至原告領取前項所示款項之日止，依本金310 萬元按年息5%計算之利息，以及應給付原所收款項計算之金額其中40萬元，暨自110 年1 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬無由。
二、反訴部分：㈠原告始終未依期給付用印款、完稅款甚或尾款，也未備妥相
關資料及繳納稅捐，且此乃主給付義務，與被告是否配合辦理氯離子含量檢測之附隨義務無干，自不得主張同時履行抗辯，系爭契約應已於110 年1 月19日被告解除契約之意思表示到達原告起溯及消滅：
⒈系爭契約主給付義務即為系爭不動產所有權移轉與價金給付
一情，已由本院說明如㈠所示。依系爭契約賣方作業流程說明（見本院卷第93頁），明載系爭不動產之買賣價金為3,
100 萬元，給付方式則係首於109 年12月7 日簽約日給付31
0 萬元（簽約款300 萬元於同年月10日補繳）、同年月17日給付用印款130 萬元、110 年1 月14日給付完稅款180 萬元，最終給付尾款2,480 萬元並確認貸款銀行還款帳號、金額與窗口、與遷出戶籍之日並未特別約定，嗣110 年1 月28日則係預定交屋日乙情且結清系爭履保專戶。輔以系爭契約第
4 條第1 項、第4 項、第5 條第2 項、第8 條第4 項（見本院卷第99頁至第101 頁），除約定上述價款給付日期外，給付用印款時即要求兩造備齊證件予代書辦理用印手續（若遲延未交付代書作業及過戶所需一切證件予代書，造成被告受損時，被告一切損失均由原告負責而負違約責任），完稅款給付之際兩造更應同時繳納各負擔之稅費，在尾款部分更勾選：「交屋日期訂於110 年1 月28日前，同時付清尾款」、「乙方（按：即被告）原有銀行貸款需由甲方（按：即原告）代清償時，依第5 條第2 項規定支付尾款，始辦理交屋」等選項，並註記依台新商銀之價金履約保證相關手續辦理履約保證，但原告若未貸款或貸款金額不足支付尾款時，原告應於產權移轉前將尾款或差額部分存入系爭履保專戶，待產權移轉後始辦理代清償及交屋手續等內容，可知兩造於簽訂系爭契約之際就各期價金定有給付期限，並於各期限內提供用印手續之文件、繳納應負擔之稅費，果若逾確定期限未為給付，依民法第229 條第1 項規定，自期限屆滿時起自負遲延責任，當無疑義。
⒉惟原告除依期於109 年12月7 日、同年月10日給付簽約款31
0 萬元至系爭履保專戶外，此後即未給付任何款項乙節，有永慶房仲網交易進度網頁查詢結果、國泰世華商銀匯出匯款等存卷足考（見本院卷第29頁至第30頁）。觀諸系爭契約「備證用印－買賣雙方應備證件」表格、游政樺收據（見本院卷第95頁、第205 頁），被告確迭於109 年12月10日提出系爭不動產所有權狀、同年月17日提出不動產登記之印鑑證明、身分證影本與系爭不動產所有權狀予代書吳碧鳳收受，反係原告全未提出任何印章、身分證明或貸款資料等舉措，堪信被告確已依系爭契約第4 條第1 項約定之時程履行義務，原告除未依期給付用印款、完稅款外，更未配合辦理系爭不動產過戶事宜，要無疑問。基上，原告自於逾109 年12月17日未給付簽約款起即負給付遲延責任，昭然甚明。
⒊被告業於109 年12月18日以台北民生（87）存證號碼9335號
郵局存證信函催告原告應於文到3 日內給付用印款及交付文件，並於同年月21日送達原告；又於同年月24日以台北民生
（87）存證號碼9341號郵局存證信函再度催告於文到3 日後完成履約付款及給付每日違約金，並於隔（25）日送達原告；再於110 年1 月4 日以台北民生（87）存證號碼9353號郵局存證信函催告原告仍應如期履行給付完稅款等義務，不應繼續遲延不履行，並於翌（5 ）日送達原告，且此三份存證信函屢屢告知將為解除契約之意思表示一情，有該存證信函與收件回執附卷足憑（見本院卷第207 頁至第227 頁），稽之該用印款非屬需待銀行核貸之金錢，衡情原告應早已備妥，又被告已為三度催告，堪認業給予相當期限，原告猶未為之，是被告委由律師以110 年1 月18日台北杭南郵局存證號碼82號郵局存證信函，以依系爭契約第12條第1 項約定為解除之意思表示，應屬有據，則在上開台北杭南郵局存證信函於110 年1 月19日送達原告之際（見本院卷第229 頁至第23
5 頁），系爭契約即溯及既往失其效力，應堪認定。⒋原告雖以被告未履行配合辦理氯離子含量檢測義務而為毋庸
按期給付價金之同時履行抗辯，然所謂氯離子含量檢測義務僅係附隨義務，與原告價金給付義務間不具對價關係一節，誠如本院論述如㈠部分所載，且被告早依109 年12月24日台北民生（87）存證號碼9341號郵局存證信函為準備給付事情之通知，實無何應負遲延責任之情事可言，同由本院說明如㈡所示，原告此部分抗辯，要不足取。
㈡被告依系爭契約請求領取系爭履保專戶內之310 萬元，及自
109 年12月17日起至110 年1 月18日止共10萬2,300 元之違約金，應屬有據：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條均有明文。另約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院105 年度台上字第1778號判決要旨參照）。惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院93年度台上字第909 號、92年度台上字第2747號判決要旨參照）。
⒉系爭契約第12條第2 項已明文約定：「甲方（即原告，下同
）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告，下同）自應付之日起，按已給付買賣價款每日1/1000計算之違約金至甲方完全給付時止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」等語（見本院卷第103頁），前開違約金約定並未就性質進行約定，兩造亦不爭執此乃損害賠償總額預定性質，則在原告已將簽約款310 萬元匯入系爭履保專戶之情況下，被告請求原告同意伊領取系爭履保專戶內之310 萬元，及自109 年12月17日起至110 年1月18日止，按已給付買賣價款每日1/1000計算之為違約金共10萬2,300 元（計算式：3,100,000 × 1/1000× 33＝102,30
0 ），要無不合。至被告雖請求110 年1 月19日之違約金，然系爭契約既於上揭台北杭南郵局存證號碼82號郵局存證信函在110 年1 月19日送達原告時即生解除而失其效力，原告自無完全給付之可能性，是此部分請求，自不足採。
⒊原告雖以應由被告負絕大多數責任、被告未受有何損害，請
求酌減違約金為辯，基於該等違約金約定既屬損害賠償預定總額性質，被告毋庸舉證證明伊所受損害，而應由原告就此一事實負舉證之責。但查：
①互核本院依職權早已明瞭之事項，即行政院內政部公告之成
屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、成屋買賣契約書範本之建議記載，若買方逾期未付清期款，應附加自應給付日起每日按2/10000 之遲延利息一併給付賣方，如逾相當期限且催告次日起逾7 日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款作違約金，但沒收之已付價款以不超過房地總價款15% 為限，賣方不得另行請求損害賠償等內容，被告現僅沒收310 萬元即系爭不動產買賣價金1/10，以及解約以前之每日違約金，尚屬合理。
②又系爭契約第5 條第2 項記載被告需於原告代償前騰空屋況
、清償債務完畢3 日內提供債務清償證明等證件予代書，辦理他項權利塗銷登記手續至交屋手續為止，剩餘差額尾款更待被告塗銷登記辦妥且原告銀行撥付貸款餘額時始行交付，並同時辦理交屋；衡酌系爭契約第17條第7 項固約定於110年1 月28日前完成交屋手續，需被告於同年月17日前搬遷騰空系爭不動產，且產權移轉完成、原告確認屋況無誤後，再由原告代償被告原有貸款，被告並應配合完成塗銷作業一節，堪信已賦予原告在「確認屋況無誤」後，始代償被告原有貸款之權利保障。復觀臺北市歷年列管海砂屋已完成拆除或補強清冊（見本院卷第37頁），並未列有系爭不動產所在大樓，原告亦自承：縱使位置相近的建物，建設歷程及條件或有不同，氯離子含量狀況也不盡相同等語（見本院卷第329-2頁至第330 頁），要難純以「延壽國宅」其餘大樓有氯離子含量過高之情形，作為預期定有氯離子含量過高之物資瑕疵而不按期給付之抗辯。原告已有上述保障，卻捨此不為，執意僅以自身未說明任何依據之10日為催告，且在被告表示同意於110 年1 月17日搬遷騰空日時併為檢驗之情況下，仍未盡其協力之舉措，僅謂：因事先給付其餘各期款項，將會被扣在系爭履約專戶而無法動用等語（見本院卷第346 頁），而迴避兩造原簽立履保申請書保障彼此權益之目的，難謂違約情形非輕。
③再以，依系爭契約及現況說明書之記載，可見被告於簽立系
爭契約之際，系爭不動產上仍設有債權總額2,352 萬元之最高限額抵押權，於簽約日尚須清償金額約有1,800 萬元，可認被告實有相當負擔（見本院卷第115 頁、第101 頁），於系爭契約價金給付懸而未決、未來狀態未定，以及尚有搬遷、聯繫並與原告、永慶房屋溝通等情況下，礙難認無損害之情事存在。是原告未主張有何被告毫無損害、違約金約定顯失公平之情況下，其請求依民法第252 條規定酌減至0 ，即屬無據。
㈢末給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，民法第229 條第1 項定有明文。另當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233 條第1 項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息；按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息（最高法院10
9 年度台上字第3234號、108 年度台上字第1535號判決要旨可資參照）。再對於利息，無須支付遲延利息，民法第233條第2 項亦有明文。經查：
⒈就被告請求原告同意其領取系爭履保專戶310 萬元部分，因
係以支付金錢為標的，依前開規定及要旨，如未於解除之日領取，應以110 年1 月20日為遲延起日，是被告請求上述金額自110 年1 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應屬有理。但就110 年1 月19日部分因係解約當日，原告尚未給付遲延，自不得請求此部分之法定遲延利息。
⒉惟就被告請求原告給付前述10萬2,300 元部分之遲延利息，
因窺諸系爭契約第12條第2 項前段字眼，實係以敦促原告儘速履行業已遲延之義務為目的，而具有類似利息之效果，同有成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中相類約定中定義成「遲延利息」一詞足資佐證。是以，參酌民法第233條第2 項規定之旨趣，本院認應無再為請求此部分之遲延利息為當，是被告此部分請求，礙難憑採。
戊、綜上所述，原告主張被告違反系爭契約第13條第2 項約定，解除系爭契約為無理由，但因原告違反定有期限之主給付義務，經被告多次定相當期限催告仍未履行，是被告解除系爭契約、請求領取系爭履保專戶內之310 萬元與法定遲延利息、解除契約前之違約金10萬2,300 元部分應屬有據。從而，原告本訴主張依履保申請書第1 條第2 項後段、系爭契約第12條第3 項後段，民法第259 條第1 項第1 款、第2 款，請求：㈠被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之310 萬元；㈡被告應給付原告自110 年1 月4 日起至原告領取前項所示款項之日止，依本金310 萬元按年息5%計算之利息；㈢被告應給付原告40萬元，暨自110 年1 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。被告反訴主張依系爭契約第12條，請求：㈠原告應同意被告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之310 萬元；㈡原告應給付被告自110 年1 月20日起至本判決確定之日止，依本金31
0 萬元按年息5%計算之利息；㈢原告應給付被告10萬2,300元，為有理由，應予准許。逾此部分範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
己、原告本訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁回之。被告反訴部分，就主文第5 項伊勝訴部分，因兩造業陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至主文第3 項部分，因係命原告為一定意思表示之判決，自屬不適執行者，不得為假執行之宣告，則此部分假執行之聲請，應予駁回。另被告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
庚、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
辛、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 25 日
書記官 施盈如