臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3180號原 告 洪崇蘭訴訟代理人 陳貴德律師複代理人 陳建文律師被 告 黃云鈴訴訟代理人 何彥勳律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國一○九年十二月二十四日起至民國一一一年六月三十日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
三、被告應自民國一一一年七月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。
四、被告應將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街○號一樓辦理遷出登記。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項部分，於原告以新臺幣壹佰伍拾伍萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾伍萬陸仟壹佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項部分，於原告按月以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項部分，於原告按月以新臺幣參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條定有明文。查原告訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓房屋（下稱系爭租賃物）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國109年12月24日起至系爭租賃物遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）9萬元（第1個月僅須支付7萬8,387元）。㈢被告應將窩邊草商行之所在地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記。㈣除前項聲明外，其餘部分願供擔保，請准宣告假執行（見本院店簡卷第7頁）。嗣於111年1月3日言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自109年12月24日起至系爭租賃物遷讓返還之日止，按月給付原告9萬元。㈢被告應將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記。㈣聲明第1至2項部分，願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷121至122頁）。經核就請求金額之變更屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，另就補充辦理遷出登記部分，核屬補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，亦應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於109年5月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租後者所有之系爭租賃物，租賃期間自109年7月1日起至112年6月30日止，每月租金4萬5,000元，被告應於每月1日前給付。惟被告以系爭租賃物漏水致地板脫膠、壁紙突起、壁面水痕重新粉刷為由，扣抵109年8月份租金3萬5,000元，再以系爭租賃物漏水為由，拒絕繳納109年9月份至同年11月份之租金，經原告於109年11月8日傳送LINE訊息催告被告給付109年9月份至同年11月份之租金，然被告仍置之不理，反而於109年11月25日寄發新店郵局存證號碼00820號存證信函，表示漏水問題並未解決，若原告不盡修繕義務，將自行僱工進行修復，而修復費用將從109年9月份起之租金中扣除，至足以支付修繕費用為止等語，原告乃先於109年11月30日委託訴外人即仲介人員施慶協以LINE通知被告於7日內給付積欠之租金，同時安排會同修漏師傅勘查，再於109年12月16日寄發台北台塑郵局存證號碼001746號存證信函催告，被告於函到後7日內給付109年9月份至同年12月份之租金共計18萬元，屆期未給付，則依系爭租約第14條約定，以該存證信函之送達為終止系爭租約之意思表示，並經被告於109年12月16日收受，然被告遲至109年12月28日方給付積欠之租金，而未於109年12月23日前給付，是系爭租約業已合法終止，原告自得依系爭租約第12條第1項約定及民法第455條第1項前段、第767條第1項前段、土地法第100條第5款規定（請優先適用契約約定，下同，見本院卷第78頁），請求被告騰空遷讓返還系爭租賃物，並依系爭租約第12條第3項約定、民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告自109年12月24日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付積欠之租金及違約金共計9萬元，及依系爭租約第12條第1項約定、民法第767條第1項中段規定，請求被告將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記等語。並聲明：㈠被告應將系爭租賃物騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109年12月24日起至系爭租賃物遷讓返還之日止。按月給付原告9萬元。㈢被告應將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記。㈣聲明第1至2項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約第17條約定出租人與承租人相互間通知以郵寄為之者，以契約所載地址為準，且終止租約依系爭租約第11、12條約定應於1個月前為通知，並依第18條約定為有利於承租人之解釋，故原告傳送LINE訊息催告被告給付租金，非依契約所載地址以郵寄為之而無效，原告復寄發存證信函催告，被告於109年12月16日收受，旋於同年12月28日繳清租金，原告於109年12月23日以積欠租金為由終止租約，應屬無效。系爭租約第3條約定承租人不得藉任何理由拖延或拒絕給付租金，係減輕原告交付、保持合於約定使用收益租賃物之責並使被告拋棄給付租金之同時履行抗辯權，依民法第247條規定，應認顯失公平而無效。系爭租賃物存在滲漏水、地板隆起、違建、坪數與廣告不符等情形，已違反系爭租約第21條及房屋租賃標的現況確認書第1、5項約定，被告於109年11月25日發函告知上情，原告之代理人亦同意待有解決方案再付租金，然系爭租賃物至今仍有滲漏水，且其使用目的原為住宅，縱屬一定規模以下免辦理變更使用執照，仍應申請「免辦理變更使用執照」之使用目的變更，至110年7月8日經主管機關核准變更用途前，系爭租賃物均處於不能合法營業之狀態，其違建部分有隨時遭政府拆除之風險，所屬平台及防火巷屬公共區域，亦不得計入系爭租約所約定之使用收益坪數，是系爭租賃物不符合系爭租約使用收益目的，被告於原告妥善處理前得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，原告不得以此為由終止系爭租約，且被告均按期給付租金，原告並無損失，所請求之違約金應酌減至零等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第355頁）㈠兩造於109年5月1日簽訂系爭租約，約定由被告承租原告所有
之系爭租賃物，租期自109年7月1日起至112年6月30日止，租金為每月4萬5,000元。
㈡原告於109年12月15日寄發台北台塑郵局存證號碼001746號存
證信函，催告被告應於收受後7日內給付積欠之租金18萬元，逾期未給付，即以該函之送達，為終止系爭租約之意思表示，經被告於109年12月16日收受。
㈢被告迄今仍占有使用系爭租賃物。
四、得心證之理由：㈠系爭租約是否經原告合法終止？⒈按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人
積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」土地法第100條第3款定有明文。又民法第440條第1、2項亦規定：
「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
」此屬法定得終止契約事由之規定。另民法第450條規定：
「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」此為任意得終止契約事由之規定，立法理由謂按租賃契約之定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，此屬當然之事。其未定期限者，各當事人固得隨時終止契約，然若另有習慣，則應從其習慣，但其習慣僅以有利於承租人為限耳。至當事人之一，無論何方為隨時終止契約，或依習慣終止契約，均應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月、或1個月前通知之，以保護承租人之利益。而民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」立法理由謂：謹按當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可。惟一方終止契約時，亦須依照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允，此本條所由設也。則在法定終止之事由時，係因承租人遲延給付租金，對於遲延之事實係由其所造成，當然知悉，自無須給予如民法第450條之相當準備期間，祇要符合法定事由，出租人經相當期間催告即得終止。基此，系爭租約第14條第1款既已參酌民法第440條之規定而約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付」（見本院店簡卷第25頁）。是系爭租約第11條第2項前段雖約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他方」（見本院店簡卷第25頁），解釋上僅適用於法律無規定之任意得終止契約事由，而於承租人即被告積欠租金總額達2個月之法定得終止契約事由，出租人即原告經相當期間催告即得終止系爭租約。
⒉經查，系爭租約租金約定為每月4萬5,000元，被告並未依系
爭租約第3條約定於每月1日繳付自109年9月起至同年12月份租金等節，為被告所不爭執（見本院卷第80頁），並有存摺內頁影本可參（見本院店簡卷第69頁），扣除擔保金（押金）（見本院店簡卷第23頁）後，已達2個月租金總額，經原告於109年12月15日寄發台北台塑郵局存證號碼001746號存證信函，催告被告於函到7日內繳付積欠租金18萬元，逾期未給付，則依系爭租約第14條約定，以該存證信函之送達，為終止系爭租約之意思表示，經被告於109年12月16日收受，有該存證信函及郵件回執為憑（見本院店簡卷第65至67頁），且為被告所不爭執（見本院卷第81頁），而以被告積欠之租金額18萬元，依一般觀念衡之，參以被告承租系爭租賃物目的為營業用，有稅籍登記資料為憑（見本院卷第143頁），顯難認原告所定7日之催告期間有何過短之情事，況被告積欠租金之期間達4個月，若其按時備妥給付，7日之催告期間當無不足之情事。且被告亦自承，其並未每日向管理員查收信件，故直至109年12月26日始取得該存證信函，旋即於同年月28日轉帳18萬元等語（見本院店簡卷第102頁），尤足認該7日之期間為相當，堪認原告業以該存證信函合法催告被告給付積欠之租金。然被告於該存證信函到達後7日即109年12月23日前均未給付積欠之租金18萬元，故於該存證信函到達被告後7日後即109年12月24日起即生終止系爭租約之效力。
⒊被告雖辯稱：原告之子即證人陳豐丰於109年12月3日代理原
告偕同律師會勘系爭租賃物時，已同意至少等漏水事件解決再處理房租問題，故在漏水問題解決前，被告不負給付租金之義務等語（見本院店簡卷第103頁），並提出109年12月3日錄音檔及錄音譯文為證（見本院卷第243至245頁）。然觀諸該錄音譯文記載（見本院卷第244頁），被告提及：「對…，所以我是說我沒有不付，我有跟陳媽媽講的很清楚，我說只要，因為…，而且因為一直都沒有辦法出面來協調，我說只要協調大家談好了，該付的我一毛都不會少，我不是不付…」等語，證人陳豐丰乃回應：「沒關係，那這樣好了，所有我們一定會做，那個…重要的是我們先看過所有的solution，這幾…我們這幾天研究一下，房租的事情等我們至少solution拿到看完再說啦！」等語，被告又提及：「對，我覺得這個之後…對，就是該給多少我一定馬上…我可以隔天馬上就去補給他，懂我意思嗎？」等語，證人陳豐丰又回應：「沒關係，我們先找出solution，反正我也同意solution，施先生先處理樓上問題，我們直接進去趕快先修了再說…」等語，證人陳豐丰於對話過程中，均未言及其或原告答應被告得暫緩支付109年9月起之租金，佐以證人陳豐丰於本院言詞辯論時證稱：我沒有承諾要修到沒有濕氣才叫房客繳房租，而是有solution後，房客就應該繼續繳交房租等語（見本院卷第187頁），難認原告有同意被告得暫緩繳納109年9月起之租金。是被告此部分抗辯，即無憑採。
⒋被告又辯稱：系爭租賃物有漏水、地板隆起、坪數及使用目
的與廣告不符、違建等不符合契約使用、收益狀態，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金等語（見本院店簡卷第103頁），然按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，故承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所租與之物不能合於所約定之使用、收益，或不能保持使用、收益之狀態始可為之。然：
⑴就漏水及地板隆起部分，證人即康橋租屋公司營業員施慶協
於本院言詞辯論時證述：系爭租賃物於出租前沒有漏水狀況，前房客租8年沒有反應過，那時候也是我負責招租的；本件出租後被告在109年7月1日有反應過，我隔2天就去看，之後找師傅來，發現落地窗的鐵皮有破洞，所以再蓋1個新的鐵皮；修完之後，被告說防火巷還有漏水，7月底的時候，房東陳先生、修理的師傅還有我一同再去看，防火巷上面的鐵皮也有破洞，所以8月初就修防火巷的鐵皮，那天還有修落地窗的窗框，但不是漏水的問題；8月底被告有反應落地窗會有漏水，裡面地板凹凸不平，後來我們找師傅來看，這次是中庭的外牆有破洞，是在10月26日修，將有破洞的地方打大一點，並在打掉的地方塗水泥及整面牆塗防水漆，中間會隔這麼久是因為要修的部分是中庭的外牆，下雨沒有辦法修；9月底還有反應樓上漏水，不知道哪一樓找師傅來查，後來才確定是2樓洗衣機排水管有缺一段，最後在12月修復，會拖這麼久是因為在找漏水點；9月份被告還有反應所有地板凹凸不平，這部分沒有處理，因為這不是原告的問題，原本是大理石地板，大理石地板會吸水，但被告後來鋪塑膠地板，塑膠地板不會吸水，遇到潮溼就會凹凸不平，所以我們才會認為不是房東的問題；又被告反應廁所洗臉盆下面水管有漏水，這應該是被告自己裝修的問題；另被告反應中庭外牆沒有修好，但其實已經修補完畢，因為當初有塗了防水，水氣無法排出或進入，只能往室內跑，壁紙上面就會有黑黑的痕跡，但其實沒有滲水等語（見本院卷第177至178頁），則系爭租賃物雖有漏水情形，然經原告處理完畢，至地板隆起部分，依證人施慶協所述，係因被告自行鋪設塑膠地板所致，亦非原告所交付之租賃物有何不合於所約定使用、收益之情。被告固提出照片為證（見本院卷第369至374頁），然無從認定系爭租賃物仍有持續漏水之情形，而被告仍持續占有使用系爭租賃物，從事營業用乙節，有營業稅籍資料、臉書列印資料為憑（見本院卷第143頁、第147至165頁），且被告既未舉證證明系爭租賃物之損壞情形，已造成被告對系爭租賃物全部不能使用收益之結果，其自不得以此等屬租賃物之重大瑕疪，與全部租金之給付主張同時履行抗辯。
⑵就坪數與廣告不符、違建部分，證人施慶協於本院言詞辯論
時證述：在系爭租賃物出租給被告前，被告看過系爭租賃物1次，當時有我跟被告，我向被告介紹房子室內的空間與使用的空間，所謂的使用空間指的是防火巷及平台空間，被告僅詢問前面可否停車、防火巷可否放瓦斯爐，現在被告有使用這個防火巷，其做了一個門擋起來等語（見本院卷第180頁），而被告於另案偵查中亦自承，簽約前有到系爭租賃物現場看房，當時是由證人施慶協帶領看房，系爭租賃物並不複雜，一眼就可以看到全部使用範圍，當時感覺大小約20、30坪，但無法確定是廣告刊登之32坪，違建部分被告確實有裝潢使用等語（見本院卷第344頁），則被告既已現場實地勘查系爭租賃物，且可知系爭租賃物實際承租範圍，其後並均納入裝潢範圍，而就違建部分亦有為使用，原告已將系爭租賃物依現狀交付被告占有，足認已符合兩造訂立系爭租約時所預設之共同主觀之認知，提供合於系爭租約所約定使用收益狀態之系爭租賃物予被告使用，則被告以系爭租賃物有坪數不符、違建等部分，進而主張同時履行抗辯，拒絕給付租金等語，自屬無據。另就使用目的部分，系爭租約第7條第1項約定：「本房屋係供店面使用。非經出租人同意，不得變更用途」（見本院店簡卷第24頁），且被告不爭執系爭租賃物申請免辦理變更使用執照後，即可依被告的營業目的使用（見本院卷第354頁），即系爭租賃物經一定行政程序申請後即可依系爭租約所示用途為使用，而兩造並未約定該等程序應由何人申請，難認原告所交付之租賃物有何不合於所約定使用、收益之情。從而，被告辯稱原告所交付之租賃物不合於約定使用收益狀態，而拒絕給付租金等語，亦屬無據。
⒌綜上，系爭租約前經原告以被告積欠租金為由而終止，則原
告依民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約第12條第1項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭租賃物，暨依民法第767條第1項中段及系爭租約第12條第1項約定，請求被告將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記，均有理由，應予准許。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金有無理由
？⒈按系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還
房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（見本卷店簡卷第25頁）。
⒉經查，系爭租約經原告合法終止，已如前述，被告即應將系
爭租賃物返還原告，然被告迄仍繼續占有使用系爭租賃物，為兩造所不爭執（見本院卷第355頁），則原告自得依前開約定請求被告給付相當於租金之不當得利及相當月租金1倍之違約金。又被告辯稱其租金目前都有正常繳等語（見本院卷第224頁），而原告並未爭執，僅稱：被告目前繳納者至多僅是相當於租金之不當得利等語（見本院卷第224頁），參酌系爭租約第3條第1項約定繳納租金之日期為每月1日，則計算至本案言詞辯論終結之時，原告請求被告自109年12月24日起至111年6月30日止，按月給付原告4萬5,000元之違約金，暨自111年7月1日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告9萬元（含每月4萬5,000元之相當於租金不當得利、4萬5,000元之違約金），為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。又原告請求既為有理由，本院即不再審酌其依民法第179條、第184條第1項規定請求有無理由，併此敘明。
⒊被告雖辯稱：被告均按期給付租金，原告並無損失，所請求之違約金應酌減至零等語，然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固定有明文。至於是否相當，尚須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判決參照）。又當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。參酌原告因被告未依約騰空遷讓返還系爭租賃物所支出之勞力、時間、費用，並考量內政部頒「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項規定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人…並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」，則本件原告請求被告按月給付相當於租金1倍之違約金，難認有何過高之情。此外被告未再舉證說明上開違約金有何過高之情事，則其抗辯違約金過高應予酌減至零等語，即非可採。
五、從而，原告依系爭租約第12條第1項約定及民法第455條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭租賃物；並依系爭租約第12條第3項約定，請求被告自109年12月24日起至111年6月30日，按月給付原告4萬5,000元，暨自111年7月1日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告9萬元；及依系爭租約第12條第1項約定、民法第767條第1項中段規定，請求被告將窩邊草商行登記所載地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新北市○○區○○街0號1樓辦理遷出登記，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 8 日
民事第九庭 法 官 莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 9 日
書記官 廖宣惟