臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第3227號原 告 陳榮福訴訟代理人 黃儉忠律師被 告 陳昱官上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北巿新店區建國路一百三十六號五樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十年二月二十六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及其中新臺幣貳拾參萬伍仟元自民國一百一十年二月二十日起，其中新臺幣壹萬伍仟元自民國一百一十年五月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於民國108年3月16日與被告簽訂房屋賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自108年3月20日起至110年3月20日止，被告應於每月20日前繳納每月租金新臺幣（下同）25,000元。詎被告自108年6月起開始出現逾期繳納房租之狀況，積欠110年1月21日起至110年1月20日止共12期租金，被告僅分別於109年5月14日、109年6月2日補繳租金5,000元、25,000元，尚欠270,000元。原告多次催繳未果，遂於110年2月17日寄發存證信函催告被告於函到五日內清償積欠租金，逾期即終止兩造租約，被告於110年2月20日收受該存證信函後仍未依限繳付，故系爭租約已於110年2月25日合法終止，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並清償所欠租金270,000元及自110年1月21日至110年2月25日止之租金29,167元，另應自110年2月26日起按月給付房租增加一倍之違約金50,000元。為此，爰依爭租約第7條第2款、民法第179條、第455條、第767條第1項規定提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交付原告，並自110年2月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元。㈡被告應給付原告299,167元，及其中270,000元自110年2月20日起、其中29,167元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明文。復按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。㈠㈡經查，原告為系爭房屋所有權人，於108年3月16日向原告承
租系爭房屋並簽訂系爭租約，租賃期間自108年3月20日起至110年3月20日止，約定租金每月25,000元，擔保金50,000元，被告應於每月20日前繳納租金，惟被告自109年6月起即未依約繳納租金，原告乃於110年2月1日寄發台北建北郵局第177號存證信函（下稱368號存證信函）催告被告應於文到後五日內給付積欠之租金，否則系爭租約即行終止，被告已於110年2月2日收受上開存證信函，迄未清償租金等情，有系爭房屋109年度房屋稅繳款書、繳交房屋明細表、系爭租約、台北建北郵局第177號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（見本院卷第17頁至第41頁），堪信為真實。
㈢被告積欠110年1月21日起至110年1月20日止，高達12期租金
，扣除被告分別於109年5月14日、109年6月2日補繳5,000元、25,000元，尚餘270,000元，原告多次催繳未果，於110年2月1日寄發存證信函催告被告於函到五日內清償積欠租金，並表明逾期未付即終止租約，不另通知，被告於110年2月2日收受該存證信函後仍未依限繳付，則被告積欠租金額，縱以擔保金50,000元抵償，亦超過二個月之租額，原告據以終止租約，合於民法440條之規定，系爭租約業於催告期間屆滿次日（即110年2月8日）終止。是原告既已合法終止租約關係，原告依民法第455條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應予准許。又原告上開請求既為有理由，本院自毋庸再就其另依系爭租約或民法第767條之選擇合併請求權部分予以審酌，併此敘明。
㈣第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，被告向原告承租系爭房屋時已繳付擔保金50,000元，業經載明於系爭租約第3條第2項，並於系爭租約末頁手寫附註「收3/20起房租25000及保證金50,000元（兩個月），計75,000元」等語（見本院卷第29頁），堪以認定；且系爭租約第5條約定承租人如有積欠租金或不當使用應負賠償責任時，該積欠租金及損害額，出租人得由擔保金優先扣抵之，則原告請求被告未依約繳付租金，即應就該擔保金發生當然抵充之效力。又系爭租約第3條第3條第1項約定被告應於每月20日前給付租金25,000元，被告自109年6月起即未再依約繳納租金，原告依系爭租約約定，請求被告給付租約終止前未付租金，核屬有據。而110年1月21日起至110年1月20日止之租金，被告除分別於109年5月14日、109年6月2日補繳5,000元、25,000元外，其餘租金均未給付，尚欠270,000元；110年1月21日起至系爭租約終止前110年2月7日止，共18日，有租金15,000元未付（計算式：25,000元÷30×18＝15,000元，元以下四捨五入，下同），合計285,000元，經與被告前所支付之擔保金50,000元抵充後，尚餘235,000元，是原告依系爭租約，得請求被告給付積欠之租金為235,000元。
㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。查系爭租約已於110年2月8日終止，如前所述，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害；並審諸兩造間前就系爭房屋訂定租約所約定之租金為每月25,000元，本院認以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。是以，原告請求被告應給付自租約終止之日即110年2月8日起至110年2月25日止，相當於租金之不當得利15,000元（計算式：25,000元÷30×18＝15,000元），要屬有據。
㈥另按系爭租約第7條第2項約定：「乙方於本租賃契約終止或
期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止。」（見本院卷第27頁）。本件系爭租約於110年2月8日經原告以被告積欠租金未付，經相當時期催告後未獲置理為由終止後，被告未返還系爭房屋，此經本院審認如前，則原告依第7條第2項約定請求被告給付自110年2月26日至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告依租金增加一倍之數額即每月50,000元計算之違約金，亦無不合。㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告請求上開積欠租金部分，係約定每月20日支付，屬有確定期限，被告應自每月期限屆滿時起，負遲延責任。而被告所積欠109年1月21日起至110年2月7日止之租金235,000元，均已罹於給付期限，原告請求自110年2月20日起之法定遲延利息，即屬有據。又原告請求被告自110年2月8日起至110年2月25日止之相當於租金之不當得利15,000元，為無確定期限之給付，經原告以起訴狀送達為催告，被告迄未給付，當應負遲延責任，則原告就不當得利部分，無約定遲延利息之利率，依前揭規定，原告自得請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息。而本件起訴狀繕本已於110年4月28日寄存送達予被告（見本院卷第69頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，應於110年5月8日生合法送達之效力，則揆諸前揭說明，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即自110年5月9日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第179條、第767條第1項規定及系爭租約第3條第1項、第7條第2項約定，請求被告騰空遷讓並返還系爭房屋，並請求被告給付250,000元（計算式：給付屆期租金235,000元＋系爭租約終止之日起至110年2月25日之不當得利15,000元），及其中235,000元自110年2月20日起、其中15,000元自110年5月9日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年2月26日至返還系爭房屋之日止，按月以租金增加1倍計算之違約金50,000元，均有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 林怡秀