臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第326號原 告 廣泰林建設有限公司法定代理人 張秋香訴訟代理人 林森敏律師
謝秉儒律師吳宏城律師被 告 陳英達訴訟代理人 許志嘉律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾肆萬伍仟壹佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣參拾肆萬伍仟壹佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告新台幣（下同）3,274,009元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有民事起訴狀附卷可參（見卷第11頁），嗣於民國110年4月16日具狀變更聲明第1項為：被告應給付原告3,273,929元，有本院110年9月28日言詞辯論筆錄、原告民事準備三狀在卷可憑（見卷第269頁、第177頁），核原告所為上開聲明之變更，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：㈠被告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權
人，其與同段296、300、301、304地號土地所有權人（下稱其他地主），於104年8月間共同與訴外人大佳營造工程有限公司（下稱大佳公司）簽訂統包工程營建合約書（下稱營建合約）興建住商大樓。嗣兩造於104年11月簽訂合作興建房屋契約書（下稱系爭契約），由原告提供被告應負擔營建合約之興建費用，並約定雙方依坪數分配合建建物。
㈡被告及其他地主與原告於105年6月23日、106年4月27日開會
（下合稱系爭會議）合意約定由代書計算每戶權值，由地主確認無誤後自行選配房屋，各地主間若欲交換得私下交換，再以各戶權值結算互相找補，分屋後代書將計算每地號所得總權值，與地號原應有之權值差額作現金找補等情。因此系爭會議結論已變更系爭契約第9條第2項約定之「分配房屋不足一整戶」之情形。
㈢兩造間系爭契約第26條約定：「本案其他統包地主先選擇分
配後，再從被告分得之部分與原告合建分戶，分配原則為：被告應分得50%建築物由下往上分，原告由上往下分50%，原告購買之公共設施土地容積移轉增加建築物面積20%分配給予被告取得」，依系爭契約第21條第3項適用民法第799條第4項本文規定，土地分配比例應與分配房屋所坐落土地面積比例相同。原、被告得分配之土地、房屋移轉比例應為：⒈關於基準容積率380%，以原、被告各50%計算，原、被告各分配190%，⒉另購買道路容積獎勵之容積轉移率為113.98%，以原、被告分別為80%、20%計算，原、被告各分配91.184%、22.796%。因此依約原告可分配比例為56.9221%（計算式：〈190%＋91.184%〉÷〈380%＋113.98%〉＝56.9221%），被告可分配比例為43.0779%（計算式：〈190%＋22.796%〉÷〈380%＋113.98%〉＝43.0779%）。而系爭土地應得權值為188,872,545元，兩造應得權值分別為107,510,219元（計算式：188,872,545×56.9221%＝107,510,219）、81,362,326元（計算式：188,872,545×43.0779%＝81,362,326）。
㈣然原告實際分得權值為104,575,930元，被告實際分得權值為
85,794,795元，兩造總計分得權值為190,370,725元（計算式：104,575,930＋85,794,795＝190,370,725），溢出系爭土地應得權值188,872,545元計1,498,180元（計算式：190,370,725－188,872,545＝1,498,180）。原告已先代表系爭土地將溢得權值1,498,180元補貼其他地主，爰依民法第312條、系爭會議約定或民法不當得利法律關係，擇一請求被告給付。
㈤原告實際分得權值僅104,575,930元，不足2,934,289元（計
算式：107,510,219－104,575,930＝2,934,289），然被告於109年5月28日中和大華郵局第72號存證信函表明願給付原告1,503,669元，被告尚應再給付1,430,620元（計算式：2,934,289－1,503,669＝1,430,620），爰依系爭會議及被告中和大華郵局第72號、原告螢橋郵局第132號存證信函間成立之契約關係請求被告給付。
㈥依系爭契約第10條第1項第2款約定，本案土地增值稅簽約前
之稅額由被告負擔，簽約後若因公告現值調高，由原告負責公告現值調高後差額之稅金，而本案土地增值稅為4,322,029元，因104年、106年土地公告現值調高所生稅金差額為282,649元（計算式：4,549,504－4,266,855＝282,649）應由原告負擔，其餘土地增值稅4,039,380元（計算式：4,322,029－282,649＝4,039,380）應由被告負擔，被告僅給付3,694,251元，尚不足345,129元（計算式：4,039,380－3,694,251＝345,129）。
㈦綜上，依民法第312條、系爭會議約定或民法不當得利法律關
係、被告中和大華郵局第72號存證信函及原告螢橋郵局第132號存證信函間成立之契約關係、系爭契約第10條第1項第2款約定，請求被告給付3,273,929元（計算式：1,498,180＋1,430,620＋345,129＝3,273,929）等語。並聲明：被告應給付原告3,273,929元。願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠兩造就系爭土地部分應得之建物及土地，原約定以各50%分配
，然因原告購買公共設施土地容積移轉而增加建築面積即建物部分，另約定其中20%分配予被告，故關於建物部分分配比例調整為原、被告分別為56.9221%、43.0779%，而土地分配比例仍為各50%。嗣兩造於105年6月23日會議雖將兩造之對外關係及分配計算方式由坪數分配改為權值分配，然並未排除兩造内部合建契約分配比例及最後不足一戶以80%價格優先加購之約定。
㈡縱認系爭土地溢得權值部分需補貼其他地主，參照系爭契約
第26條約定可知，系爭土地溢得權值是屬於系爭土地應得部分以外之容積移轉部分，此為原告移轉容積所致，自應由原告自行負擔，即便被告需分擔，亦應以容積移轉增加建築面積之分配比例即被告20%為分擔比例，而非由被告負擔全部。且原告提出之證據無由證明其基於系爭契約代被告支付溢得權值予其他地主。㈢被告與大佳公司104年6月18日會議記錄記載：「說明：⒈…其
中陳英達先生由委建統包改為合作興建。⒉陳英達與大佳營造經雙方同意達成以下條件：①合建部分依建築師規劃依50%(地主）：50%（營造）分配，②容積移轉部分由營造商自行購入，該土地所產生之容積，提撥20%予地主，③以上記錄於簽訂正式合建契約時列入合約，以資共同遵守」，足見被告與大佳公司間原有營建合約之委建關係已合意解除，合建部分則需再行簽約。惟兩造嗣後另簽訂系爭契約，被告僅與原告有系爭契約關係，無庸負擔合建契約外之義務，至於原告與其他地主間之委建契約關係約定與被告無關，原告不得主張其代表系爭土地補貼其他地主，請求被告給付。
㈣系爭土地應得權值為188,872,545元，依前述建物分配比例計
算，原告應分得權值為107,510,219元，被告應分得權值為81,362,326元，而被告所分得店面A4及住宅4F-A4、5F-A4、8F-A1、8F-A5，及車位平面36、平面37、機械A、機械中層E，總計權值僅71,150,795元，尚餘應得權值10,211,531元（計算式：81,362,326－71,150,795＝10,211,531），因未達住宅12F-A4之權值14,644,000元，被告得依系爭契約第9條第2項約定，以80%價格即11,715,200元（計算式：14,644,000×80%＝11,715,200）優先加購該戶，故被告尚應補貼原告1,503,669元（計算式：〈71,150,795＋11,715,200〉－81,362,326＝1,503,669），被告已給付完畢，原告請求被告再給付1,430,620元，並無理由。㈤兩造就系爭土地所應得土地部分約定應以各50%分配，惟原告
依據系爭契約第10條第1項第4款指定地政士辦理土地面積登記時，竟逕以建物分配比例之56.9221%、43.0779%比例登記，原告取得上述6.9221%（計算式：56.9221%－50%＝6.9221%）之土地面積本即無據，自不得請求被告負擔此部分面積之土地增值稅。退步言之，縱認原告對被告有金錢債權存在，惟被告因原告之過失，損失6.9221%之土地面積，自得依民法第544條、第179條規定，請求原告賠償損失或返還該利益予被告，參酌系爭土地為商業用地，其鄰近商業用地每平方公尺市價至少為302,500元，足證原告獲利即被告損失至少為3,475,933元（計算式：166㎡×6.9221%×302,500元＝3,475,933元），被告得以此與原告主張之金錢債權抵銷等語，資為抗辯。
㈥並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告為系爭土地所有權人，與其他地主於104年8月共同與大佳公司於簽訂營建合約。
㈡兩造簽訂系爭契約。
㈢被告於105年6月23日、106年4月27日大佳公司會議記錄上簽名。
㈣被告於109年5月28日寄發中和大華郵局第72號存證信函予原
告，其中記載系爭土地應得權值為188,872,545元，已得權值為190,370,725元，溢得權值為1,498,180元。原告於109年7月9日寄發螢橋郵局第132號存證信函予被告。
五、本件之爭點為：㈠兩造約定土地分配比例50%、50%，有無變更？㈡系爭土地權值占合建案全部是否為188,872,545元？原告分得104,575,930元，被告實際分得為85,794,795元，共計190,370,725元，是否超過系爭土地應得權值？㈢被告為抵銷抗辯，有無理由？茲分別論述如下：
㈠查兩造簽訂系爭契約之日期為104年11月16日，有系爭契約在
卷可稽。又洪佐仁、林陳桂花、林金生、鄭銘川及被告與大佳公司簽訂之「統包工程營建合約書」係104年8月間簽署，有營建合約在卷可查（見卷第149-158頁）。營建合約係約定新北市○○區○○段0000000000000000000地號共同興建建築（下稱系爭建案），由大佳公司承攬該建案，工程價款由地主即被告等人支付大佳公司。系爭契約則係約定被告提供系爭土地，原告提供資金合建系爭建案。又被告與大佳公司間會議係104年6月18日舉行，有會議記錄在卷可參（見卷第191頁），該會議約定被告之系爭土地由委建統包，改為合作興建。被告與大佳公司雙方同意合建部分依建築師規劃依50%（地主）、50%（營造）分配，容積移轉部分由營造商自行購入，該土地所產生之容積提供20%予地主，於簽訂正式合建契約時列入合約等語。核與系爭契約第26條約定：「雙方同意，本案其他統包地主先選擇分配後，再從甲方（即被告）分得之部分與乙方（即原告）合建分戶，分配原則為：甲方應分得50%建築物由下往上分，乙方由上往下分50%，乙方購買之公共設施土地容積移轉增加建築物面積20%分配給予甲方取得；分配樓層位置、面積及車位依建造核准後，各地號依比例分配，各地號依比例分配計算明細為附件」（見卷第40頁）相符，堪認被告前與大佳公司約定之分配比例一情，嗣後改為由原告與被告簽訂系爭契約取代。而被告及其他地主與大佳公司簽訂之營建合約純係約定工程承攬建造事宜，自無須約定分屋分配比例。被告抗辯其因104年6月18日會議，已與大佳公司合意解除簽訂在後之營建合約，顯不可採。
㈡大佳公司與被告等地主於105年4月27日、105年6月23日開會
協商，約定「3F-12F之權值表依2017/2/22版本，總金額802,888,616元為準，分屋後會由葉代書計算每地號之所得總權值，與地號原應有之權值差額做現金找補」、「分屋方式為由葉代書計算出每戶、店面權值，由各地主確認無誤，再由各地主選配，車位、住宅、店面可私下交換，結算以葉代書統計之權值互相找補」等情，有大佳公司會議記錄在卷可查（見卷第53-56頁）。兩造嗣後分配取得如附表所示之標的及所代表之權值，為兩造所不爭執。又被告於109年5月28日中和大華郵局第72號存證信函附件記載：「陳英達VS廣泰林各分配比例（100%），各自應得權值如下：陳英達43.0779%*188,872,545＝81,362,326。廣泰林56.9221%*188,872,545＝107,510,219」等語，足見系爭土地應得權值為188,872,545，原告、被告已取得之權值分別為104,575,930、85,794,795，而原告、被告已取得之權值為190,370,725，溢出應得權值1,498,180，系爭土地即應將溢出之權值1,498,180以現金找補予其他地主。被告於該存證信函中提出計算兩造權值之計算式之比例56.9221%、43.0779%既與系爭會議相同，並以之計算出兩造各自應得權值，堪認上開權值比例確為兩造所同意。至於被告抗辯建物部分分配比例調整為原、被告分別為56.9221%、43.0779%，而土地分配比例仍為各50%等語，與被告上開存證信函計算方式並未區分建物、土地一節有異，所辯並不可採。
㈢再按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部
分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定；專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第4項、第5項定有明文。是土地應有部分面積之登記均係依照建物坐落土地之比例計算，並無單獨登記土地面積比例之事，被告未舉證系爭建案全部區分所有人即兩造及其他地主有何另有約定專有部分面積與基地應有部分比例不同之情事，上開抗辯並不可採。再系爭契約第9條第1項約定：「甲方（即被告）依其本案土地之比例按附件一之精神分配房屋及車位。甲乙雙方各自取得面積係包括騎樓、室內面積、共同使用面積等並連同土地持分。」（見卷第30-31頁），亦可佐證兩造約定之建物、土地比例係相同，並無建物、土地比例不同之情事。從而，被告抗辯兩造就分得建物比例雖為56.9221%、43.0779%，然土地分配比例仍為50%、50%，與事實不符，為無理由。
㈣被告另抗辯系爭建案嗣後改為權值分配，然並未排除兩造内
部合建契約分配比例及最後不足一戶以80%價格優先加購之約定等語。關於分配比例部分，其抗辯為無可採，理由業如前述。被告自承系爭土地應得權值為188,872,545，依56.9221%、43.0779%比例計算，原告應分得權值為107,510,219，被告應分得權值為81,362,326等情（見被告民事答辯三狀，卷第160頁）。查系爭契約第9條第2項約定：「甲乙雙方分配房屋倘不足一整戶時（含地下室停車位不足一位），雙方同意甲方有優先購買權，其價格依乙方於分配房屋及車位時所提供之單價表價格之80%訂定之，若甲方不願向乙方購買以達到整戶或整車位時，則該戶或該車位由乙方按上開相同價金條件向甲方依持分比例收購，並於交屋時一併結算該款項」等語（見卷第31頁），與系爭契約第26條約定合併觀之，由被告分得部分與原告分戶，各分50%，但容積移轉增加建築物面積20%部分分配給被告，則系爭會議最後約定之權值比例56.9221%、43.0779%比例應與系爭契約第26條約定計算增加建築物容積移轉後之建物面積比例相符，原告主張系爭會議約定之權值比例已合意變更系爭契約第26條約定之分屋比例，尚非可採。既然兩造最後同意之權值比例仍與系爭契約第26條約定相符，原告主張系爭會議已變更系爭契約第9條第2項約定被告得以80%之價格優先承購最後一戶之條款，即難憑採。依附表所示被告所取得之最後一戶12F-A4之權值14,644,000應以80%計算，則該戶之權值應為11,715,200。因此，被告共計取得之權值為82,865,995，被告抗辯其取得之權值應計算為82,865,995元，可資採信。被告實際取得之權值經修正計算後為82,865,995，扣除其應得權值81,362,326，溢價為1,503,669元，而此部分業經被告給付原告，為兩造所不爭，則被告就系爭土地溢價部分已無應給付原告之款項。
㈤原告主張依系爭契約第10條第1項第2款約定，本案土地增值
稅，簽約前之稅額由被告負擔，簽約後若因公告現值調高，由原告負責公告現值調高後差額之稅金，而本案土地增值稅為4,322,029元，因104年、106年土地公告現值調高所生稅金差額為282,649元（計算式：4,549,504－4,266,855＝282,649）應由原告負擔，其餘土地增值稅4,039,380元（計算式：4,322,029－282,649＝4,039,380）應由被告負擔，被告僅給付3,694,251元，尚不足345,129元（計算式：4,039,380－3,694,251＝345,129）。被告不爭執給付土地增值稅3,694,251元及系爭土地之土地增值稅扣除原告應負擔之稅金差額282,649元後，尚不足345,129元，僅爭執原告應移轉之土地面積為50%，惟被告前開抗辯不足採信之理由已如前述，原告請求被告給付土地增值稅345,129元，復有新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、104年及106年土地公告現值試算土地增值稅額結果、104年土地公告現值在卷可稽（見卷第67-71頁），此部分之請求為有理由。
㈥被告抵銷抗辯理由為被告應取得50%土地面積，原告應賠償被
告損失6.9221%之土地面積之價值云云，為不可採，理由已如前述。
六、從而，原告依系爭契約第10條第1項第2款約定，請求被告給付345,129元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，被告聲請就系爭土地之價格鑑價（見卷第174頁），核無必要。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第七庭 法 官 林欣苑附表編號 被告取得 原告取得 標的 權值 標的 權值 1 店面 A4 18,139,378 2 車位 平面36 1,600,000 平面44 1,700,000 平面37 1,600,000 機械（A） 1,100,000 機械（A） 1,100,000 機械（A） 1,100,000 機械中層（E） 1,200,000 機械中層（B） 1,200,000 機械（A） 1,100,000 3 住宅 4F-A4 7,666,050 2F-A9 12,649,354 5F-A4 7,745,318 5F-A3 12,954,960 8F-A1 19,553,025 8F-A2 20,240,700 8F-A5 12,547,024 8F-A3 13,338,000 12F-A4 14,644,000 8F-A4 9,333,000 9F-A2 20,434,196 9F-A4 9,425,720 合計 85,794,795 104,575,930以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 范煥堂