臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第4600號原 告 李惠美被 告 李馨茹訴訟代理人 詹晉鑒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號2樓之5房屋（下稱系爭房屋）遷出。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）324,000元，及自民國110年1月31日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造為姐妹關係，系爭房屋為其所有，兩造並於108年6月25日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋出租被告，租期自108年7月1日起至110年6月30日止，租金為每月18,000元。然被告始終均未給付任何租金予原告，迄109年12月31日止已遲付租金達18個月共324,000元。伊於110年1月14日以存證信函通知被告終止租約，然被告迄未返還系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付積欠租金，及依民法第179條規定請求被告自110年1月31日起按月給付相當於租金之不當得利18,000元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告324,000元，及自110年1月31日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元。
二、被告則抗辯：原告自95年間取得系爭房屋所有權後，兩造約定由伊照顧兩造父母，負擔父母部分生活費用，以作為被告向原告租用系爭房屋之租金給付，惟兩造並未簽訂書面之租賃契約。至108年間因為取得臺北市政府之租屋補助，而簽訂書面之租賃契約，並約定具體租賃金額，租金繳納方式則同之前所為約定。又縱認被告未依系爭租約給付原告租金，然原告長年與被告同住於系爭房屋，直至110年1月14日原告寄發存證信函之前，均未曾向伊索取租金，足見原告有默示同意伊無償居住於系爭房屋等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告請求被告應自系爭房屋遷出，並返還原告之部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1、2 項分別定有明文。經查，原告主張其於95年間取得系爭房屋，有系爭房屋建物所有權狀及坐落土地所有權狀在卷可佐（見本院卷第67至87頁），就原告所提出之所有權狀，被告亦表示沒意見（見本院卷第50頁），則系爭房屋為原告所有，堪以認定。另兩造於108年間簽訂有系爭租約，租期自108年7月1日起至110年6月30日止，租金為每月18,000元，有系爭租約在卷可按（見北簡卷第19至27頁），被告亦不爭執兩造間就系爭房屋有租賃契約之約定（見本院卷第36頁），以及其迄未繳納租金予原告並仍居住於系爭房屋內。被告雖辯稱：兩造約定由伊照顧兩造父母，負擔父母部分生活費用，以作為被告向原告租用系爭房屋之租金給付等語，然為原告所否認。而被告就兩造有此抵付租金約定及被告確有負擔父母生活費用等節，均全未舉證以實其說，已無可採。況且，原告就其所主張兩造間並未有被告所稱約定抵付租金，而係其支付兩造父母生活相關費用乙節，亦提出由外勞簽名之薪資表、繳納外勞健保費及仲介服務費之證明、購買成人紙尿褲等生活用品網站購買紀綠、系爭房屋水費、電費、瓦斯費繳納證明（見本院卷第93至289頁），亦屬有據。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條固有明定。查就關於被告所抗辯之兩造間約定有租金抵付之待證事實，兩造間並無有何證據偏在一方、或一方有蒐證困難或明顯舉證難易有別之情形。被告辯稱：伊財務困窘，兩造間存在財力不平等，應依上開規定但書減輕被告舉證責任等語，尚難採認。
⒉按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示（最高法院107年度台上字第2467號判決意旨參照）。被告抗辯：原告長年與被告同住於系爭房屋，直至110年1月14日寄發存證信函前，未曾向伊索取租金，足見原告有默示同意伊無償居住於系爭房屋等語。原告則主張：並無默示同意被告無償居住，被告小伊十幾歲，被告還是學生時才讓他住在系爭房屋等語。查兩造於108年6月25日簽訂系爭租約，已如上述，若原告有默示同意讓被告「無償」居住，又何需簽訂租約。再縱認原告前未即時向被告催討其積欠租金，僅係單純沈默，尚難認有何默示之意思表示。況且，衡情兩造為姐妹關係，被告雖欠繳租金，然原告基於姐妹情誼，未立即向被告催討或訴訟請求，亦無違常情。
⒊據上，被告上開抗辯均無可採。是原告於110年1月14日發函
終止系爭租約時，被告已累積遲付18個月租金且經原告請求而未繳納，原告終止系爭租約自屬有據。被告迄今仍居住系爭房屋，自屬無權占有，則原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋，洵屬有據，應予准許。另按所謂遷讓係指停止占有而言，所謂返還，係指將占有之物交付所有權人而言，前者之遷讓為後者交付之階段行為（最高法院88年度台上字第2006號判決意旨參照）。本件系爭房屋除被告外，尚有其他人居住，為兩造陳明在卷（見本院卷第50頁），則原告只需請求被告自系爭建物遷出即可排除被告之無權占有，其請求被告將系爭房屋返還原告（即移轉占有）等語，因尚有他人居住占有中，自無從允許，此部分應予駁回。
㈡原告請求被告給付租金324,000元，及自110年1月31日起至遷出房屋之日止不當得利之部分：
⒈系爭房屋每月租金為18,000元，被告均未繳納租金，已如上
述，則原告依系爭租約請求被告給付自108年7月1日起至109年12月31日止積欠租金18個月共324,000元（計算式：18,000元×18個月），為有理由。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。再按承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。查被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋而未返還，自獲得相當於租金之利益，而系爭租約之每月租金為18,000元，則原告依民法第179 條規定，請求被告自110年1月31日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約請求如主文第1項、第2項所載，均有理由，應予准許。
逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告起訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 王曉雁