臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第4635號原 告 吳畇畇訴訟代理人 張俊文律師
黃逸豪律師被 告 陳聖洪
陳志祥上二人共同訴訟代理人 徐孟琪律師複代理人 陳湘傳律師
賴思仿律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳聖洪、陳志祥應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○○○號房屋遷讓返還原告。
被告陳聖洪應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟元，及自民國一百一十年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告陳志祥應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟元，及自民國一百一十年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告陳聖洪、陳志祥負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告原以民法第455條、第767條第1項前段規定為請求權基礎，聲明為：被告二人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00弄0○0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告等語（見北司補字卷第7頁）；嗣追加依兩造間系爭房屋租賃契約、民法不當得利法律關係為請求權基礎，變更聲明為：一、被告二人應將系爭房屋遷讓返還原告。二、被告陳聖洪應給付原告新臺幣（下同）234萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告陳志祥應給付原告41萬6,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（見北司補字卷第53頁），復於民國110年9月10日言詞辯論期日，變更第
二、三項聲明之利息起算日為110年8月7日等語（見本院卷第51頁）。核原告上開所為變更，乃係基於被告二人無權占用系爭房屋之同一基礎事實，且擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告陳聖洪於106年8月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）承租系爭房屋，約定租賃期間為106年8月10日至109年8月10日，租金每月5萬2,000元，被告陳聖洪復將系爭房屋交由其父即被告陳志祥居住使用。詎被告二人於租賃期間屆滿後，拒絕返還租賃物，其等占用至今，已構成無權占有。為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告二人遷讓房屋；並依系爭租賃契約第6條約定，請求被告陳聖洪給付109年8月至110年4月計9個月租金5倍之違約金；依民法不當得利法律關係，請求被告陳志祥給付109年8月至110年4月計8個月相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告二人應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告陳聖洪應給付原告234萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告陳志祥應給付原告41萬6,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：㈠原告為被告陳志祥前女友即訴外人白佳甯之友人，亦為被告
陳志祥所有僑福房屋之員工，被告陳志祥受白佳甯之慫恿，於103年11月6日出資向訴外人賴碧瑩購買系爭房屋，並將之借名登記於原告名下，供被告陳志祥、白佳甯及原告一同居住，嗣因被告陳志祥與白佳甯感情破裂，原告與白佳甯於108年間搬出系爭房屋。系爭房屋頭期款、第二、三期款項及交屋後至原告與白佳甯於108年間搬出系爭房屋前之房屋貸款均為被告陳志祥所繳納，系爭房屋暨坐落土地之所有權狀和印鑑章亦由被告陳志祥所保管，原告並曾於103年10月29日簽發票面金額為350萬元之本票一紙作為被告陳志祥給付購屋資金之擔保，足徵被告陳志祥始為系爭房屋之實際所有權人，其與原告間就系爭房屋存有借名登記法律關係。
㈡被告陳志祥為系爭房屋實際所有權人，占有使用系爭房屋自
有正當權源，自未構成不當得利。又被告陳志祥因孫子就讀學區關係，提議由被告陳聖洪與原告虛偽簽訂系爭租賃契約，原告與被告陳聖洪間並無租賃系爭房屋或繳納租金之真意，其等間為通謀虛偽意思表示，系爭租賃契約應屬無效，或屬基於情誼所為好意施惠之行為，原告不得依系爭租賃約定請求陳聖洪給付違約金。
㈢縱認原告與被告陳志祥間無借名登記法律關係，被告陳志祥
自103年間購入系爭房屋後即與白佳甯、原告同住至108年間，原告未曾與被告陳志祥簽訂任何租賃契約或向被告陳志祥請求給付任何租金，應認兩造間有不定期無償使用借貸關係，被告陳志祥屬有權占有，原告請求被告陳志祥給付相當於租金之不當得利，並無理由等語置辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋所有權人名義登記為原告。
㈡系爭房屋目前由被告陳志祥占有使用中。
四、得心證之理由：原告主張其為系爭房屋之所有權人，其與被告陳聖洪間就系爭房屋之租賃契約業於109年8月10日屆滿，被告二人迄未遷讓返還系爭房屋，且繼續占用系爭房屋無合法占有權源，爰請求被告二人遷讓並返還系爭房屋，並請求被告陳聖洪給付自109年8月起至110年4月止共9個月按5倍租金計算之違約金234萬元；請求被告陳志祥給付109年8月至110年4月計8個月相當於租金之不當得利41萬6,000元等語，為被告二人否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為：㈠原告請求被告二人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告得否請求被告陳聖洪給付按5倍租金計算之違約金？金額若干？㈢原告得否請求被告陳志祥給付相當於租金之不當得利？金額若干？茲分述如下：
㈠原告請求被告二人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈原告與被告陳志祥間就系爭房屋並無借名登記或不定期無償
使用借貸關係存在：⑴按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方
名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約；又不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110年度台上字第511號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭房屋於103年12月16日以買賣為原因，現登記於原
告名下等情，乃兩造所不爭執之客觀事實，並有系爭房屋所有權狀、系爭房屋暨坐落基地登記謄本查詢資料、土地登記案卷資料在卷可稽（見北司補字第11頁、本院卷第13至17頁），則原告於103年12月16日取得系爭房屋之所有權，且推定其適法有此所有權。被告二人抗辯系爭房屋雖登記於原告名下，然系爭房屋為被告陳志祥出資購買，借名登記於原告名下，而原告既否認其與被告陳志祥間有成立借名登記契約，揆諸前揭說明，自應由被告二人就該借名登記之變態事實負舉證之責任。
⑶被告二人固辯稱系爭房屋頭期款、第二、三期款項及交屋後
至108年間房屋貸款均於被告陳志祥所繳納，被告陳志祥持有系爭房屋所有權狀、印鑑章，原告曾於103年10月29日簽發票面金額為350萬元之本票一紙作為被告陳志祥給付購屋資金之擔保，且原告與被告一家人交情匪淺，原與被告陳志祥同住系爭房屋，嗣原告與被告陳志祥交惡時，係原告遷離系爭房屋等情，可證原告與被告陳志祥間就系爭房屋有借名登記法律關係云云。惟查：縱被告陳聖洪具結證述稱系爭房屋係被告陳志祥出資購買，然被告二人並未能提出被告陳志祥給付買賣價金及繳納房屋貸款之交易紀錄；系爭房屋所有權狀、印鑑章均經原告申請補發而持有正本；原告於103年10月29日簽發票面金額為350萬元之本票並未記載受款人，且無從單憑該紙本票推論得出係為被告陳志祥給付購屋資金之擔保；又原告遷離系爭房屋，或許是顧念舊情避免爭執，抑或考量系爭租賃契約租期尚未屆滿，被告陳志祥得繼續使用系爭房屋，尚難單憑原告遷離系爭房屋舉止逕推論得出被告陳志祥始為系爭房屋所有權人，況如系爭房屋實際所有權人為被告陳志祥，被告陳志祥與原告交惡後，何以未曾向原告請求終止借名登記關係，亦與常情不符，是被告二人上開所辯，均不能佐證被告陳志祥方為系爭房屋之實際所有權人之事實，而被告二人復未能提出其他任何證據，證明系爭房屋確為被告陳志祥出資購買借名登記在原告名下或被告陳志祥就系爭房屋有何管理、處分權能，難認被告二人就所抗辯之借名登記事實已盡舉證之責，自應認系爭房屋乃登記名義人即原告所有。
⑷被告陳志祥固另抗辯稱：縱認系爭房屋係原告所有，惟被告
陳志祥自原告購買系爭房屋後即與原告和前女友同住該處，原告未曾與被告陳志祥簽訂任何租賃契約或向被告陳志祥請求給付任何租金，應認兩造間有不定期無償使用借貸關係，被告陳志祥使用系爭房屋有合法權源云云。然此為原告所否認，且參以原告另與被告陳志祥之子即被告陳聖洪簽訂系爭租賃契約，則被告辯稱其與原告間就系爭房屋成立不定期無償使用借貸關係等情，即非可採。
⒉原告與被告陳聖洪間就系爭房屋之租賃期限已屆滿：
⑴原告為系爭房屋之所有權人乙節，業經認定如前，而被告陳
志祥代理被告陳聖洪與原告簽訂有系爭租賃契約，並經被告陳聖洪同意且不爭執（見本院卷第152頁），而系爭租賃契約租賃期間約定為自106年8月10日至109年8月10日，為系爭租賃契約第2條所明定，原告與被告陳聖洪間復無其他繼續承租之約定，則系爭租賃契約已於109年8月10日屆滿而消滅。
⑵被告陳聖洪雖辯稱其與原告間並無成立租賃契約之真意，伊
從未遷入系爭房屋內居住，未繳付過租金，僅係為讓小孩就學設籍而通謀虛偽簽訂系爭租賃契約云云，然承租人出名簽訂租賃契約，非以自己入住或自己交付租金為必要，承租房屋後將房屋交由親友居住並由親友給付租金，所在多有，又系爭租賃契約未經公證，與學區內租賃房屋設籍應經公證之審核條件不符，被告陳聖洪上開所辯，難認有理，自難憑採。
⒊原告請求被告二人遷讓返還系爭房屋，為有理由：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項亦定有明文。系爭租賃契約既於109年8月10日屆期而消滅，被告陳聖洪自應將系爭房屋返還出租人即原告，且被告陳志祥無法證明其就系爭房屋有何合法使用權源，其繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有。從而，原告依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定，請求被告陳聖洪、陳志祥遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈡原告得否請求被告陳聖洪給付按5倍租金計算之違約金？⒈系爭租約第6條約定：「本房屋係供住家/營業之用，乙方（
即被告陳聖洪）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，有系爭租賃契約在卷可參（見北司補字卷第15頁)。系爭租賃契約租期既於109年8月10日屆滿，被告陳聖洪自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋，被告陳聖洪既未依約履行，則原告請求被告陳聖洪自109年8月11日起給付違約金，自屬有據。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查，兩造約定之違約金係每月按原約定租金額5倍計算，惟本院依職權審酌被告陳聖洪於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告陳聖洪不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求被告陳聖洪給付違約金外，另依民法第179條規定請求被告陳志祥按月給付相當於租金金額之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定租金額之6倍，實屬過高；考量此等違約金對於促使被告陳聖洪依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止」之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為5萬2,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。
⒊從而，原告請求被告陳聖洪自109年8月11日起至110年4月10
日止共計8個月，按月給付5萬2,000元違約金，合計41萬6,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。
㈢原告得否請求被告陳志祥給付相當於租金之不當得利？金額
若干？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院88年度台上字第1894號裁判意旨參照），房屋、土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益。查，被告陳志祥於109年8月11日起無權占有、使用原告所有之系爭房屋，已如前述，又原告與被告陳聖洪間之系爭租賃契約約定每月租金為5萬2,000元(見店司補字卷第15頁)，被告陳志祥於系爭租約屆滿後仍繼續占用系爭房屋，依社會通念，可獲得相當於租金之不法利益，致原告受損害，則原告請求被告陳志祥給付自109年8月11日起至110年4月10日止，受有相當租金之不當得利計41萬6,000元（計算式：5萬2,000元*8個月），即有理由，應予准許。
㈣末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，原告前揭得請求被告陳聖洪給付違約金債權，及請求被告陳志祥給付相當於租金之不當得利債權，俱屬無確定期限之金錢給付，則依前揭規定，原告分別請求被告陳聖洪給付41萬6,000元，被告陳志祥給付41萬6,000元，及均自追加起訴狀繕本送達翌日即110年8月7日起（見北司補字卷第45頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬有據。
五、綜上所述，原告民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告二人遷讓返還系爭房屋，並依系爭租賃契約第6條約定、不當得利之法律關係，請求被告陳聖洪給付違約金41萬6,000元；被告陳志祥給付相當於租金之不當得利41萬6,000元，及均自110年8月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告未聲請假執行，被告二人陳明願供擔保請准免為宣告假執行，核無必要，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
書記官 蔡斐雯