臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第4018號原 告 王藤鈞訴訟代理人 蔡鈞傑律師被 告 林素麗
林斐斐
林素琴陳翠絹
卞亮璇共 同訴訟代理人 陳國雄律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬參仟伍佰肆拾捌元，及自民國一一０年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾玖萬參仟伍佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告林素麗、林斐斐、林素琴、陳翠絹、卜亮璇等5人（下稱被告）為臺北市○○區○○○路0段000號地下1樓建物（下稱系爭地下室）所有權人，原告因礙於被告屢次藉故主張欲行使袋地通行權通行原告承租之同號1樓（下稱系爭1樓），迫於無奈始詢問被告承租系爭地下室事宜。兩造乃於民國109年6月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告共同出租系爭地下室予原告使用，租期自109年8月5日至111年11月4日。詎原告於109年年底欲對系爭地下室進行裝潢工程時，始發現系爭地下室存有嚴重漏水瑕疵而根本無法正常使用，經原告嗣後多次以本人及透過原告聘僱員工通知被告系爭地下室有嚴重漏水問題，被告皆不回應，足見被告顯然刻意隱匿不告知系爭地下室存有嚴重漏水瑕疵，致原告陷於錯誤，誤認系爭地下室為可供承租之正常使用狀態而簽訂系爭租約，原告已於110年3月12日函知被告依民法第92條第1項前段撤銷系爭租約之意思表示，並據以解除系爭租約，且已於110年3月31日將系爭地下室點交返還予被告。原告因被告隱匿上開漏水瑕疵而承租系爭地下室，業已支出租金新臺幣（下同）15萬元、109年8月份地下室管理費4,994元，被告並依系爭租約第10條第3項約定於109年8月至110年2月期間受領原告提供之咖啡利益計5萬4,800元，系爭租約既經原告撤銷，被告即應依民法第179條規定返還上開共計20萬9,797元予原告。又原告因承租系爭地下室，另支出因冷氣安裝致天花板所需木工、油漆及水電處理工程費用8萬2,800元，並因漏水造成原告購置器具及咖啡豆毀損而受有23萬6,075元（均以未稅價請求）之損害，被告詐欺原告表意自由，原告自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償上開共計31萬8,875元損害。又被告並未依民法第423條規定「以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」，原告亦已依民法第347條規定準用第359條規定通知被告解除系爭租約，原告並另得依民法第227條第2項規定，請求被告連帶賠償因系爭地下室嚴重漏水所生原告購置器具及咖啡豆毀損之23萬6,075元損害等語。並聲明：被告應連帶給付原告52萬8,669元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）原告係於先承租系爭1樓供作營業店鋪使用後約莫半年，經勘查現場後乃決意併同承租具有通行權之系爭地下室，時值COVID-19病毒肆虐全球而疫情衝擊民生經濟之際，被告秉持共體時艱之互惠原則，遂同意以半價方式（即每月租金從原定之5萬元降為2萬5,000元）出租系爭地下室予原告，並允諾原告提出之裝修免租要求，議定為期約二個月之免租期（109年6月10日至109年8月4日止），且於109年8月前配合原告需求依約完成冷氣設備之更換；兩造另於系爭租約第6條第4項約定承租期間所生之房屋與相關附屬設備修繕事宜，則應由承租方即原告負擔。於兩造109年6月10日簽立系爭租約後，原告即占有系爭地下室並享有至同年8月4日止之免租優惠。原告係經仔細勘查系爭地下室現場，評估符合使用需求後，始決意承租，被告於與原告締結系爭租約並交付系爭地下室予原告時，並無任何漏水情事，更無原告所指於締約時隱瞞漏水而詐使原告締約之情。原告受領交付後，遣工進行天花板木工補土、油漆及燈具安裝等室內裝修工程，承租使用長達9個月期間，亦未曾向被告反應有何漏水情事，卻於110年3月始函知被告以被告隱瞞漏水為由主張撤銷系爭租約，並無理由。
（二）系爭租約經合法成立，並已履行逾9月，則除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅；更況，原告已先行違約遲付租金及管理費，並無主張解除或終止系爭租約之權利。經被告催告原告依約給付積欠之租金及管理費後，原告仍未給付，被告乃於110年3月22日函予原告終止系爭租約，並請原告應遵時於同年月31日點交返還系爭地下室予被告，兩造乃於該日辦理點交。原告事後藉詞回溯指稱被告詐欺而主張撤銷、解除系爭租約，僅係為開脫其已然違約之責，更係違反誠信之行為，並無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）查兩造於109年6月10日簽訂系爭租約，約定由被告共同出租系爭地下室予原告使用，於第2條約定「免租期」為「本契約簽立日起至109年8月4日止」，租賃期為「109年8月5日至111年11月4日，共計2年3個月」；第3條約定每月租金為2萬5,000元；第4條約定押金為2個月租金即5萬元；第10條第2項約定「被告同意配合原告需求安裝冷氣3台」。嗣原告已提前於110年3月31日將系爭地下室點交返還予被告等情，有系爭租約、點交簽收單各1份為證（北司調卷第17至23頁、訴字卷第97頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。
（二）系爭地下室確實存有「廁所地坪表面水滲漏至隔壁房間地坪」之漏水情形，然原告並未舉證被告有刻意隱瞞漏水之詐欺情事
1.按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任。本件原告主張其遭被告刻意隱瞞系爭地下室漏水而簽立系爭租約，並主張撤銷該意思表示等語，既為被告所否認，揆諸上開說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。
2.經查，原告於向被告承租系爭地下室前，即已先承租系爭1樓經營咖啡廳，在兩造簽立系爭租約前之109年3至5月期間，被告係於系爭地下室進行裝修工程等情，業經證人即原告咖啡廳員工田育瑄於本院結證屬實（訴字卷第165至168頁），是系爭地下室約自109年3月起，至兩造簽訂系爭租約時，均處於未實際使用之閒置狀態。而原告於承租系爭地下室後，僅被告依系爭租約第10條第2項約定派工安裝冷氣（即：將舊冷氣拆換為新冷氣），原告並未立即實際使用系爭地下室，直至109年11月底始將咖啡廳部分設備、咖啡生豆放置於系爭地下室，於同年12月間進行上開冷氣安裝完成後續之天花板木工補土、油漆及燈具安裝工程，嗣於同年12月中下旬某日，在咖啡廳員工清潔系爭地下室後隔日，始發現廁所與隔壁房間之間隔牆縫隙滲水，並將此情通知被告等情，亦為證人田育瑄結證明確（訴字卷第168至172頁）；復依證人即上開冷氣安裝工程人員林明邦證述，其於工程期間均未發現系爭地下室有任何滲漏水情形（訴字卷第238至239頁）。綜合上開各情，堪認於兩造簽立系爭租約後，至被告依約為更換冷氣之安裝工程完成，原告復於109年11月底放置設備、咖啡生豆於系爭地下室後，直至同年12月中下旬為止之期間，系爭地下室均仍處於未經實際使用之狀態。
3.經本院囑託兩造合意之鑑定機關台北市土木技師公會鑑定兩造合意之問題即：「系爭地下室目前是否有漏水之情形？」「漏水原因為何？是否係因安裝冷氣及後續天花板木工補土、油漆及燈具安裝所導致？」（見訴字卷第146至147、155至156頁）（至於另一原合意囑託鑑定之問題，即：「是否可以判斷該漏水是從距今多久以前就已經發生之漏水」，因台北市土木技師公會表示無法鑑定此事項〈訴字卷第183頁〉，經本院轉知兩造後〈訴字卷第187頁〉，兩造均同意刪除此鑑定問題〈訴字卷第19
3、203頁〉），經台北市土木技師公會鑑定技師會同兩造至系爭地下室現場勘查、測量並進行實際潑水試驗後認定：經勘查屋內牆面上方、燈具及天花板狀況，無漏水情況，研判該等位置並非漏水來源，本案漏水應非安裝冷氣及後續天花板木工補土、油漆及燈具安裝所導致。經比對系爭地下室所列地坪各測點相對高程測量結果，研判較高的廁所地坪表面水最有可能往隔壁房間地坪（較低處）滲流導致隔壁房間地坪發生漏水積水現象。經於廁所地坪潑水，再觀察隔壁房間地坪狀況，發現隔壁房間地坪即時發生漏水積水現象。據此研判本案漏水原因係廁所地坪表面水滲漏至隔壁房間地坪，此應係廁所地坪與隔間牆接縫防水失效，導致廁所地坪水易經由接縫滲漏至隔壁房間地坪等語（見外放之台北市土木技師公會111年4月25日北土技字第1112001756號鑑定報告書）。綜合上開鑑定報告及證人田育瑄前揭證述，堪認系爭地下室確實有於109年12月中下旬發生「廁所地坪表面水滲漏至隔間牆」之漏水情事，此漏水原因應係廁所地坪與隔間牆接縫防水失效之故，並非原告於承租後、被告依約進行之冷氣安裝或原告後續之天花板木工、油漆及燈具安裝工程所致。
4.依上開「2」所述，系爭地下室至遲從109年3月開始，至兩造同年6月10日簽立系爭租約、冷氣安裝工程完成，嗣原告於同年11月底放置設備、咖啡生豆為止，均處於未經實際使用之閒置狀態，直至原告咖啡廳員工於同年12月中下旬清潔系爭地下室時，始有實際使用其中廁所之情形。參諸台北市土木技師公會上開鑑定結果，本件漏水原因係廁所地坪與隔間牆接縫防水因年久失效，導致廁所地坪表面水滲漏至隔壁房間地坪；則系爭地下室既於被告出租予原告前即長期閒置，堪認其內廁所亦因而長期未經實際使用，是被告應係因此未能查悉上開接縫防水已年久失效、致廁所表面水滲漏至隔壁房間地坪之狀況；參酌證人田育瑄亦證稱其並未聽聞兩造在簽立系爭租約前，有就系爭地下室實際屋況進行具體討論一節（訴字卷第173至174頁），則於別無其他積極證據資料之下，尚難認被告係於明知系爭地下室有前開漏水情形下，刻意對原告隱瞞此情而與其簽立系爭租約。此由原告於承租系爭地下室後，亦係因遲未實際開始使用系爭地下室（包含其中廁所），而迄至簽約後半年始因實際於廁所中用水，乃查悉上開漏水情事，亦可參佐。至證人田育瑄另證稱：原告本來只有租系爭1樓，沒有預計要承租系爭地下室，在109年3至5月這3個月期間，被告方面派工至系爭地下室進行裝修工程，工人一次來6到7個，甚至有8個，我們是營業場所，都影響我們生意，後來到同年6月間，被告方面就來找原告談是否要承租系爭地下室一事。我事後回想，被告方面本來說要施工是要作為自己辦公室使用，可是後來變成我們把它租下來，所以我自己猜被告當時好像是想利用於109年3至5月間施工這件事讓我們把地下室租下來等語（訴字卷第167至168、173頁），然其既未曾親自見聞兩造於本件承租前有就系爭地下室實際屋況討論之過程，所述有關「被告可能係利用於109年3至5月間系爭地下室施工狀況，使原告一併承租系爭地下室」一節，僅係其個人事後之主觀臆測，且縱使被告有刻意利用其109年3至5月間施工狀況，使原告同意一併承租系爭地下室，此亦不當然代表被告當時即知悉「系爭地下室內長期未經使用之廁所有前開防水失效而滲漏水」一事，故此部分亦無以為原告有利之認定。此外，原告即未再就「被告確係於知悉系爭地下室有前開滲漏水之情形下，刻意隱匿此情而詐欺原告與其簽立系爭租約」之事實，提出其他事證以實其說，則其主張係受詐欺始與被告簽立系爭租約，依民法第92條第1項規定撤銷系爭租約，並依民法第179條規定請求返還業已支出之租金15萬元、109年8月份地下室管理費4,994元，及被告依系爭租約第10條第3項約定於109年8月至110年2月期間受領之咖啡利益5萬4,800元，以及主張被告詐欺侵害其表意自由，依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償原告因承租系爭地下室，另支出之天花板所需木工、油漆及水電處理工程費用8萬2,800元，與因漏水造成購置器具及咖啡豆毀損計23萬6,075元之損害等語，即無理由。
（三）原告得否依民法第347條規定準用第359條規定解除系爭租約？
1.依民法第354條第1項本文規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」同法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」上開條文並依同法第347條規定，於買賣契約以外之有償契約準用之，但為其契約性質所不許者，不在此限。復依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」同法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」是依上開條文綜合觀之，出租人依民法第423條前段規定，本即負有「『於租賃關係成立時』，應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人」之初始義務（下稱A義務），此與同條後段之「『於租賃關係存續中』，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態」義務（下稱B義務），所指係屬二事，後者或有可能因租賃契約另有訂定或另有習慣應由承租人負擔租賃物承租期間之修繕事宜（即：民法第429條第1項規定），而使出租人例外減免「於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益狀態」之B義務，然此無礙於前者所指：出租人「仍應於租賃關係成立時，交付合於約定使用收益之租賃物予承租人」之初始義務（即A義務）。基此，系爭租約固於第6條第4項約定：房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，由承租方負責修繕（北司調卷第19頁），然此係有關民法第429條第1項除外情形之B義務特別約定，被告不得據此主張免除其依民法第423條前段仍應負擔之A義務。
2.經查，系爭地下室存有上開廁所隔間牆防水年久失效造成之滲漏水情事，且該廁所係於出租予原告前已長期未實際使用，並於原告承租後初次實際使用廁所進行清潔工作後，即發生此漏水狀況等情，業如前述，堪認此「廁所隔間牆防水失效」之問題應係於被告交付租賃物即系爭地下室予原告當時即已存在之情形，則被告交付之系爭地下室，顯然並非「合於所約定使用收益之租賃物」，此部分亦構成民法第354條規定之「減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。惟原告於109年6月10日與被告簽立系爭租約後，遲未實際使用系爭地下室，係至逾半年後之同年12月中下旬，始因實際使用上開廁所而發見該漏水瑕疵，則原告已可能構成民法第356條所指「未依通常程序從速檢查其所受領之物、怠於通知，而應視為承認所受領之物」之情。況且，此漏水瑕疵係因廁所隔間牆防水年久失效所致，應可透過重作防水加強工程予以修繕補正；復依系爭租約第3條約定：原告應於每月5日前給付自109年8月起之月租金2萬5,000元，第4條約定：原告應於109年6月5日前給付以2個月租金計算之押租金即5萬元，並應依第5條第1項約定自109年8月起負擔系爭地下室之大樓管理費（北司調卷第18至19頁），然原告遲至109年7月10日始將5萬元押租金交付被告（見訴字卷第31頁），於同年9月18日始交付（本應於同年8月5日前給付之）同年8月份及（本應於同年9月5日前給付之）9月份之租金計5萬元（見訴字卷第32頁），於同年11月18日始交付（本應於同年10月5日前給付之）同年10月份及（本應於同年11月5日前給付之）11月份之租金計5萬元（見訴字卷第33頁），且針對109年8月份以後之管理費，依原告提出之系爭地下室所在大樓管理委員會出具之109年10月份管理費收款通知單及銀行匯款憑條（訴字卷第325頁），原告更係於109年11月18日始將同年8月份之系爭地下室4,994元管理費連同系爭1樓8,493元管理費，匯入大樓管理委員會指定之帳戶，此亦為原告所自陳無訛（訴字卷第323至324頁），可見原告於109年12月中下旬發現此漏水問題之前，其本身已有多次遲付租金、管理費之違約情形，卻於兩造簽立系爭租約已逾半年後，始以發現上開可予修繕補正之漏水瑕疵為由，主張依民法第347條準用第359條規定解除系爭租約，應認已構成民法第359條但書「顯失公平」情形，故原告不得依該條規定解除系爭租約。
（三）原告得否依民法第227條第2項規定請求被告賠償因系爭地下室漏水所生購置器具及咖啡生豆毀損之損害？依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」經查，本件被告交付原告使用之租賃物即系爭地下室有前開既存之漏水瑕疵，業如前述，是被告並未履行民法第423條前段規定應交付「合於所約定使用收益之租賃物」之義務，已構成可歸責於己之不完全給付，原告自得依民法第227條第2項規定，請求被告賠償因不完全給付而生之固有利益損害。依證人田育瑄證述：
其等係於109年11月底放置器具設備、咖啡生豆至系爭地下室，嗣於同年12月中下旬清潔系爭地下室時發生本件漏水而使該等設備、咖啡生豆毀損，然後就將該等設備、生豆均撤掉等語（訴字卷第168至171頁），是原告因本件漏水所受器具設備及咖啡生豆毀損之損害，應係其於109年11月底置入系爭地下室存放之部分。觀諸原告所提出主張遭漏水毀損之咖啡設備、生豆之銷貨單據資料（訴字卷第37至43頁），其中於109年12月21日進貨之印尼、蘇門答臘等地30公斤之咖啡豆（即訴字卷第37頁下方單據）、同年月23日進貨之哥斯大黎加、布蘭卡等地共60公斤之咖啡豆（即訴字卷第38頁上方單據）、同年月21日進貨之蘇門答臘、林東等地30公斤之咖啡豆（即訴字卷第39頁上方單據），均為109年12月21日以後始進貨之咖啡豆，難認係屬「因109年12月中下旬發生本件漏水」而受損之「於同年11月底置入系爭地下室存放之咖啡豆」，故此部分購置費用應予剔除。依其他進貨日期為109年11月底以前之銷貨單據所示之未稅金額（原告主張以未稅價請求；訴字卷第111頁），共計費用為19萬3,548元，原告依民法第227條第2項規定請求被告賠償，應屬有據。末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272定有明文，是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年度台上字第386號判決意旨參照）。原告雖主張被告五人應就上開依民法第227條第2項之不完全給付損害賠償負連帶責任，惟遍觀系爭租約全文，並無出租人（即被告）就此租賃契約相關衍生債務應負擔連帶責任之約定，此外，原告並未舉證證明兩造就此有何其餘明示之約定，且法無明文規定債務人依民法第227條第2項之不完全給付損害賠償須負連帶責任，故原告此部分主張，於法無據。
四、綜上所述，原告依民法第227條第2項規定，請求被告給付19萬3,548元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日即110年5月14日起（北司調卷第53至61頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
書記官 黃品蓉