臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第4022號原 告 胡慧華訴訟代理人 林邦棟律師複 代理人 劉育杰律師
詹閎任律師被 告 洪哲翔
吳宜瑾上 一 人訴訟代理人 徐履冰律師
范嘉倩律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明文，惟有無停止之必要，法院有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序。本件原告主張兩造為門牌編號臺北市○○區○○街00巷0號、8號之永康大樓區分所有權人（下稱區權人），被告洪哲翔、吳宜瑾（下合稱被告，如單指其一，各稱其等姓名）無權占有該大樓所坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），起訴請求被告移除、拆除地上物並返還所占用土地予全體共有人，被告則抗辯永康大樓民國109年11月13日區權人會議決議於規約增列6號及8號北側之樓梯與平台約定由6號1樓及8號1樓區權人專用之規定（下稱系爭決議），吳宜瑾並以原告對該決議效力有所爭執，已另訴請求確認之（案列本院110年度訴字第1809號，下稱另案訴訟），該案之判決結果與其抗辯是否成立有所關聯，聲請於該案判決確定前停止本件訴訟程序。惟吳宜瑾非僅以系爭決議為辯，且該決議之效力，本院得自行調查審認，核無停止本件訴訟程序之必要，合先敘明。
二、又原告原起訴請求被告分別將系爭土地如原證5平面圖（下稱平面圖）標示甲、乙部分區域中之雜物移除，並不得再於該土地上設置任何地上物，另請求吳宜瑾將如平面圖標示丙、丁部分區域相連之牆面拆除，將丙部分區域土地返還原告及全體共有人，並給付相當於租金之不當得利（見北司補卷第7至9頁），嗣除撤回不當得利之請求外，並依囑託測量結果更正其聲明，另追加依民法第767條第1項中、後段規定為請求權基礎（見本院卷一第269至271頁、第469頁、本院卷二第5至6頁，變更後之聲明詳後貳、一、所述），均經被告表示無意見，而為本案之言詞辯論（見本院卷一第292頁、本院卷二第6頁），其更正聲明部分核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，依民事訴訟法第256條規定毋庸本院准駁；追加請求權基礎部分依同法第255條第2項、第1項第1款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊為永康大樓6號3樓之區權人，洪哲翔、吳宜瑾分別為該大樓6號1樓及8號1樓之區權人，兩造亦是永康大樓坐落基地即系爭土地之共有人。被告未經永康大樓全體區權人同意，擅自使用系爭土地，洪哲翔將盆栽、長椅等雜物任意擺放於6號1樓前方空間（即如附圖所示A部分，下稱A部分），吳宜瑾則將木棧板、盆栽擺置永康大樓8號1樓前方空間（即如附圖所示B部分，下稱B部分），並於如附圖所示C部分土地（下稱C部分）上以圍牆（下稱系爭圍牆）排除其他住戶使用、通行，爰依民法第767條第1項前段、中段、後段、第821條前段規定為請求等語。並聲明：㈠洪哲翔應將坐落系爭土地上A部分之地上物移除，並不得再於該範圍土地上設置任何地上物；㈡吳宜瑾應將坐落系爭土地上B部分之地上物及木地板移除，並不得再於該範圍土地上設置任何地上物；㈢吳宜瑾應將系爭圍牆拆除，並將C部分土地返還伊及其他全體共有人。
二、被告均答辯聲明：原告之訴駁回，並辯以：㈠A、B部分：B部分所設置之盆栽及木地板係美化環境之用，均
未影響通行，且未排除其他區權人使用，吳宜瑾自無占用可言。又建商於售屋時，即表明A、B部分由該戶買受人專用，並交付該區域予買受人，永康大樓之區權人已有由6號1樓區權人專用A部分、8號1樓專用B部分之明示或默示分管契約，洪哲翔及吳宜瑾即有占用權源。縱未成立分管契約，系爭決議已增列規約第一章第五項，A部分、B部分已約定分別由6號1樓、8號1樓區權人專用，或已依民法第820條第1項本文之規定協議各該區域分別由6號1樓、8號1樓區權人專用（下稱系爭管理協議），自斯時起亦屬有權占用。且盆栽係美化環境之用，均未影響通行，原告多年後始提起本件訴訟，屬權利濫用，不應准許。
㈡C部分：系爭圍牆乃建商於交屋時即已設置，屬永康大樓全體
區權人之共用部分，其上之柵欄、鐵絲網是管理委員會（下稱管委會）決議設置，伊無處分權，原告不得請求吳宜瑾拆除，且吳宜瑾未占用C部分，原告亦不得請求返還。
三、經查，原告、洪哲翔、吳宜瑾分別為永康大樓6號3樓、6號1樓及8號1樓之區權人，亦是永康大樓坐落基地即系爭土地之共有人，6號1樓前院即A部分有放置花盆、盆栽、長椅，8號1樓前院即B部分亦放置花盆、盆栽、長椅，並鋪設木地板，6號及8號後院之C部分則築有系爭圍牆，其上並設有柵欄、鐵絲網等情，有建物及土地登記謄本及照片等件可證（見北司補卷第27至42頁、第45至53頁、第99頁、本院卷一第33至37頁），且經本院會同兩造至現場履勘並囑託臺北市大安地政事務所測量，而製有勘驗筆錄、複丈成果圖可稽（見本院卷一第159至161頁、第221頁），復有原告所提之照片可佐（見本院卷一第185至211頁），兩造對此又未加爭執，堪可信實。
四、得心證之理由原告主張洪哲翔、吳宜瑾分別無權占有A、B部分土地，應移除其上之地上物並禁止再設置任何地上物，吳宜瑾另無權占用C部分土地，應拆除系爭圍牆並返還該部分土地予全體共有人等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本件爭點及本院之判斷分述如下：
㈠關於A、B部分：
1.被告於A、B部分放置花盆、盆栽、長椅及鋪設木地板是否屬占有A、B部分土地？⑴按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有
明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，即可謂對於物已有事實上之管領力。
⑵原告主張被告以放置花盆、盆栽、長椅及鋪設木地板之方式
占有A、B部分土地等情，洪哲翔不爭執其於A部分擺放大型花盆、木製長椅，吳宜瑾於B部分鋪設木地板、擺放大型盆栽，亦為其所是認（已如前三、所述），惟各該行為已屬占有，吳宜瑾則否認之。查觀諸A、B部分106年3月、109年6月之GOOGLE街景照片（見本院卷一第323至324頁），擺放於A、B部分之物品於上開期間確有變動，B部分甚至未見鋪有木地板，顯見木地板係於109年6月後所設置。A、B部分所擺設物品既有更動並經舖設木地板，足認被告支配A、B部分之使用，已有相當之期間，確有事實上之管領力，依上說明，縱被告未完全排除他人使用或通行，亦不影響其等對A、B部分之占有。是洪哲翔於A部分放置盆栽、長椅，吳宜瑾於B部分放置盆栽及鋪設木地板，均屬占有A、B部分之土地，吳宜瑾抗辯不構成占有，並不足採。
2.被告有無占有A、B部分土地之權源？⑴按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，亦即占有人應就其占有之正當權源負舉證責任。
⑵被告雖辯稱建商於售屋時，已表明A、B部分由該戶買受人專
用，並交付該區域予買受人，永康大樓區權人已有由6號、8號1樓區權人專用A部分、B部分之明示或默示分管契約云云。
①按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所
訂定之契約，其成立不以明示之意思表示為限，以默示之意思表示亦無不可，惟仍應依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者，或單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，方得謂有默示之意思表示。
②查建商售屋時有被告所言之明示分管契約乙節，未據被告提
出任何證據證明之，亦未證明全體區權人有何明示或默示之意思表示與被告成立分管契約，縱其等確實長期占有使用A、B部分土地而未經區權人異議，仍難憑此單純沉默推認全體區權人已默示同意其等使用該部分土地甚至成立分管契約。況永康大樓管委會於102年3月28日曾委請律師發函催告吳宜瑾騰空1樓專有部分前方屬共有人共用部分之空地（見本院卷一第383至384），更徵永康大樓之其他區權人對被告占有使用A、B部分土地之行為並非毫無異議，更難認被告與全體區權人間有何分管契約可言，是被告此部分辯詞，應難憑採。
⑶被告又辯稱其等依系爭決議或系爭管理協議，得占有使用A、B部分土地云云。
①按約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載
明於規約，不生效力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第23條第2項第1款亦有明文，此乃針對公寓大廈共用部分之管理所設之特別規定，應優先於民法第820條適用，是對於公寓大廈共用部分之約定專用，自不得以民法第820條第1項之共有人決議為之。②查永康大樓B3停車空間，有牆壁、樓板、樑柱等構造物，可
與建築物其他部分明確劃分範圍及隔離，且設有車道之獨立出入口，具備停車機能，已經本院調取該大樓89使字第305號使用執照卷查明，應具構造上及使用上之獨立性，自得為單獨所有權之標的，B3停車空間共有人亦為永康大樓區權人，然109年11月13日之區權人會議並不認為B3停車空間共有人亦為該大樓區權人，所作成系爭決議因而未踐行公寓條例第32條第2項所定之於決議成立後以書面送達全體區權人並公告之程序，該次會議所作成系爭決議自屬不成立，此亦經本院以110年度訴字第1809號判決認定在案（見本院卷一第349至365頁），自難遽認系爭決議為合法成立之決議而得做為被告占有使用A、B部分土地之權源。又系爭決議之內容乃增列規約第1章第5項，定明A、B部分分別為6號1樓、8號1樓區權人之約定專用部分（見本院卷一第283至285頁），核屬將永康大樓共用部分約定專用之議案，依前揭規定，應由區權人會議決議，並載明於規約始生效力，不得以民法第820條第1項之共有人決議代之，自無從成立系爭管理協議而使被告取得占有使用A、B部分之權源。故被告此部分辯詞，亦非可採。
⑷是以，被告無占有使用A、B部分土地之權源甚明。
3.原告請求其等將A、B部分土地之地上物及木地板移除並禁止再設置任何地上物，有無理由？⑴按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所
有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項中段、後段及第821條分別定有明文。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，為民法第148條第1項所明定，又物上請求權之行使，不失為權利行使之一種，應受誠實信用及權利濫用禁止原則之拘束。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。另民法第767條第1項後段所謂有妨害所有權之虞，應就具體事實，依社會上一般觀念決定之。倘就現在既存之危險狀況加以判斷，所有人之所有權在客觀上被妨害之可能性極大，而有事先防範之必要者，始足當之。
⑵查所謂法定空地，係指依建築法及都市計劃法等有關法律規
定，於土地建築時，依建蔽率或容積率等規定標準，不將該宗土地全部建滿，確保良好之通風採光，以及各建築物間之距離，而依法強制留設之空間，建築法第11條第3 項規定法定空地不得重複使用，係指不得重複作為其他建築基地使用，非謂其所有權人不得為任何方式之利用。被告以擺設花盆、盆栽、木製長椅，及鋪設木地板之行為，雖無權占有A、B部分土地，但依永康大樓之89使字第315號使用執照卷附圖說，A、B部分所在之前院既屬該大樓法定空地，觀之原告起訴時所提照片及履勘時拍攝之照片（見司補卷第45至49頁、第99頁，本院卷一第185至206頁），其上所擺放花盆、盆栽、長椅及舖設之木地板，非僅整潔，並有一定之美感，衡諸一般社會通念，應已提升該大樓之外觀形象，且原告並未舉證證明有遭被告阻止使用各該區域之事實，上開設置對原告即無何妨礙，自難認已違反法定空地維護使用人之舒適、安全等之目的。況上開植栽及長椅，非僅美化環境，並可供永康大樓區權人、住戶休憩，木地板則有止滑功用，亦維護通行之安全，倘若將上開設置全部移除，對永康大樓區權人之利益，充其量僅回復前院空蕩之狀態，反將損及因被告擺設上開物品而提升社區整體美觀及價值之利益，依上說明，足認原告提起本件訴訟實為以損害他人為主要目的，原告依民法第767條第1項中段、第821條規定請求被告移除A、B部分土地之地上物及木地板，自屬權利濫用而不應准許。又依前所述之現況，被告以上開物品占用A、B部分土地之行為對系爭土地共有人既無不利，原告復未證明被告有何其他行為足認有妨害所有權之虞，其依民法第767條第1項後段、第821條規定，請求禁止被告於A、B部分土地設置任何地上物，亦非有理由。
㈡關於C部分：
吳宜瑾是否為系爭圍牆之所有權人而對系爭圍牆有處分權？原告請求其拆除系爭圍牆並將C部分土地返還予全體共有人，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條固有明文。惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法第811條所明定；而共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓條例第3項第3款亦規定甚明。再按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，如非有處分權人，自不得請求其拆除。
2.原告主張吳宜瑾為系爭圍牆之所有人或有處分權人，應拆除無權占有系爭土地之系爭圍牆並返還所占用之C部分土地云云，固據提出永康大樓竣工圖及竣工時之照片為證（見本院卷一第43至47頁），並以吳宜瑾自承系爭圍牆為建商二次施工，其於購買時即已存在等語為佐。惟觀諸永康大樓竣工時之照片，以及C部分之現況照片（見北司補卷第51頁、本院卷一第207至211頁），可見系爭圍牆係緊密連結於永康大樓後方外牆，而構成該外牆之一部，不論該外牆究竟為何人所建造，系爭圍牆所有權均已因附合而成為外牆之一部，並無獨立所有權，是系爭外牆之有處分權人為何人，自應以外牆所有權屬何人為斷。而公寓大廈之外牆，為維持建築物安全之主要構造，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自限於共用，而不得獨立使用供做專有部分，是永康大樓之外牆應屬共有部分而為全體區權人所共有，為該大樓外牆一部之系爭圍牆亦應屬共用部分而為全體區權人共有，並非吳宜瑾單獨所有，此參以永康大樓之區權會曾決議於系爭圍牆上設置柵欄、鐵絲網等設施之情（見北司補卷第99至109頁、本院卷一第487至489頁），更徵永康大樓之區權人亦認系爭圍牆為共用部分，吳宜瑾對之無處分權。至原告雖稱區權人決議於系爭圍牆上設置柵欄、鐵絲網，僅係因系爭圍牆設置於該處，為社區安全考量迫於現實狀況方於該圍牆上設置之，並非認系爭圍牆為共有部分云云，然依現況照片（見本院卷一第207頁），永康大樓後院與外部連結之牆面實非系爭圍牆，而係與系爭圍牆相對之另道牆面，縱使因系爭圍牆導致無法於C部分土地對該牆面施工，管委會仍得自該牆面之外側施工設置防盜措施，要無無法施工之情事，故原告此部分主張，應非可採。從而，系爭圍牆應屬全體區權人共有之共用部分，僅得由全體共有人合意或決議拆除之，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定請求吳宜瑾拆除系爭圍牆並經C部分土地返還予全體共有人，仍非有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將A、B部分土地之地上物及木地板移除，並不得再設置任何地上物；並請求吳宜瑾拆除系爭圍牆並將C部分土地返還予全體共有人，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 劉宇霖
法 官 許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 16 日
書記官 蔡庭復附圖：本院卷一第221頁複丈成果圖。